已签订预售合同想换房怎么办

[律师回复] 有几个原则，一是合同一经签订即为有效，二是后签订的合同与原合同不相符的以后签订的为准。所以得结合实际，并看双方的举证和陈述，确定签订合同的准确时间和相关背景等判断。

[律师回复] 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
据此，商品房的订购书符合以下两个条件，应当认定为商品房买卖合同：
1、协议内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；
2、出卖人已经收受购房款。

[律师回复] 不得收取费用，否则，签订车位的预订合同（非销售合同：没有取得预售许可证，是否有后果，仅明确购买意向及车位价格、签订正式合同的时间及交费时间，个人认为没有违法所得，风险可控，类似房屋认购书），效力如何，是行政违法，但是，这里不是预售合同。二问题，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的结论。这里存在解释的空间、合同效力如何。依现行司法解释，没有取得预售许可证，预售合同是无效的、销售管理办法，没有取得预售许可证，不得销售，而是预订合同，个人认为司法实务中有可能被认定为无效合同：第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，不收费，要受处罚。但法律未明确规定不收费的意向认购书签订，是否属于销售行为、依现行房地产管理法：一。参考

[律师回复] 不得收取费用，否则，签订车位的预订合同（非销售合同：没有取得预售许可证，是否有后果，仅明确购买意向及车位价格、签订正式合同的时间及交费时间，个人认为没有违法所得，风险可控，类似房屋认购书），效力如何，是行政违法，但是，这里不是预售合同。二问题，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的结论。这里存在解释的空间、合同效力如何。依现行司法解释，没有取得预售许可证，预售合同是无效的、销售管理办法，没有取得预售许可证，不得销售，而是预订合同，个人认为司法实务中有可能被认定为无效合同：第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，不收费，要受处罚。但法律未明确规定不收费的意向认购书签订，是否属于销售行为、依现行房地产管理法：一。参考

[律师回复] 您好，关于签订预售合同注意事项这个问题，我的解答如下, 签订预售合同注意事项：
1、确认开发商已经取得商品房预售许可证根据我国法律规定，没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。
2、确认开发商制定的格式条款是否公平对于商品房预售的一般情况，开发商通常会制定针对大多数购房人都适用的格式条款，作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。
3、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外，还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。
4、明确约定抵押权的处理方式为筹集建设资金，开发商的预售商品房往往设定有土地抵押权或在建工程抵押权。因抵押权的权益具有法律上的优先性，若处理不当，会对购房人最终行使和享有预售合同的权利带来很大障碍和困扰。一般来讲，开发商应当在签订预售合同前注销所售房屋的在建工程抵押，消灭抵押权；对土地抵押权，购房人需与开发商在合同中认真约定抵押权消灭的时间、条件等，并在开发商违约后及时主张权利，督促开发商还款清押或提供履约担保，防止更难处理的麻烦。
5、明确面积误差的处理结算办法预售合同约定的面积一般为按图测算的面积，难免与最终实测面积有误差。为了避免日后发生纠纷，购房者应当在预售合同中约定出现面积误差后的处理方法。
6、及时办理相关登记手续商品房预售合同签订后，从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证，前前后后有很多法定手续需要办理。这些手续既是购房人的权利，也是购房人的义务，对保护双方当事人的合法权益具有重要作用。购房人自觉并督促开发商按照合同约定的时间和顺序，及时办理相关登记手续，是有效利用预售合同保护自身合法权益的必要手段。

[律师回复] 您好！你咨询的房屋预售合同已经签订的问题，律师告诉你合同是当事双方的真实意愿表示。签订合同主体方是你和房产公司，要变主体必须是双方同意变更。也就是说必须房产商同意你才能变更。 你可以看一下合同看是否有可以撤销或者反悔的条款，撤销或者终止合同的执行。另外你看是否干脆违约的损失有多大衡量一下比较一下。 还有一个不建议使用的途径，是你可以用其他的方式（比如赠与）把房给他人，而他人直接把钱给你。

[律师回复] 不得收取费用，否则，签订车位的预订合同（非销售合同：没有取得预售许可证，是否有后果，仅明确购买意向及车位价格、签订正式合同的时间及交费时间，个人认为没有违法所得，风险可控，类似房屋认购书），效力如何，是行政违法，但是，这里不是预售合同。二问题，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的结论。这里存在解释的空间、合同效力如何。依现行司法解释，没有取得预售许可证，预售合同是无效的、销售管理办法，没有取得预售许可证，不得销售，而是预订合同，个人认为司法实务中有可能被认定为无效合同：第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，不收费，要受处罚。但法律未明确规定不收费的意向认购书签订，是否属于销售行为、依现行房地产管理法：一。参考

[律师回复] 不得收取费用，否则，签订车位的预订合同（非销售合同：没有取得预售许可证，是否有后果，仅明确购买意向及车位价格、签订正式合同的时间及交费时间，个人认为没有违法所得，风险可控，类似房屋认购书），效力如何，是行政违法，但是，这里不是预售合同。二问题，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的结论。这里存在解释的空间、合同效力如何。依现行司法解释，没有取得预售许可证，预售合同是无效的、销售管理办法，没有取得预售许可证，不得销售，而是预订合同，个人认为司法实务中有可能被认定为无效合同：第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，不收费，要受处罚。但法律未明确规定不收费的意向认购书签订，是否属于销售行为、依现行房地产管理法：一。参考

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房预售合同的转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给 第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”这一规定实际上是商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。 根据《城市房地产管理法》第45条之规定，说明预售合同转让是有条件的。笔者以为预售合同转让有如下条件： 1.转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。 2.预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的，正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时，预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。 3.预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。最高人民民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让转让合同，一般也应当认定无效。”从预售合同内容看，分以下几种情况： 第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。 第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益，又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。 第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解后预购人履行合同情况。 4.预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将后预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让字目取得原预售合同预购的地位。 这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权人的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。 预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或履行出具的已付足约定的预购款证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。

[律师回复]
一、房屋预售的条件是什么期房，又称预售商品房，是指房地产开发企业将已兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。由于购房人购买的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的风险。根据我国有关法律规定，商品房预售应当符合下列条件：
（
1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
（
2）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
（
3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
（
4）已经同金融机构签订预售款监管协议。
（
5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
二、签订房屋预售合同的注意事项

[律师回复] 商品房预售指的是房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。预售是一种附加期限的交易行为，即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。正因为这样的一个特点，说明商品房预售的不同之处。那么，购买预售商品房要交定金吗如果不需要的话，购房者又该如何签订商品房预售合同呢对于这些问题，下面为大家详细介绍。
一、商品房预售的条件是什么根据我国法律的相关规定，商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）取得商品房预售许可证。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下，向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活动。
二、商品房预售的程序有哪些
（一）订立预售合同。开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。
（二）登记备案。预售合同签订后，合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
（三）收取预付款。开发商根据房屋建设的工程施工进度，分期收取商品房预售款，合同有约定的，从其约定。开发商收取的预付款，应当专项用于房屋开发建设，不得挪作他用。
（四）办理商品房的权属登记手续。预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
三、购买预售商品房要交定金吗签订商品房预售合同之前先签订认购协议书并交纳定金不是商品房预售合同履行的必须程序，购房人可以与开发商直接签订商品房预售合同。在购买商品房时，最好将该项目了解清楚，然后直接与开发商签订买卖合同，这样如果在签约谈判中补充协议达不成一致意见，或者又发现了对自己不利的新问题，都可全身而退，不必再为解决定金的问题而烦恼，也避免了可能的定金损失。或者在签认购书时加上“如果双方在签订正式合同时，就合同的具体条款达不成一致意见，不能签署正式合同，卖方应无条件立即退还全部定金或订金”、“在认购书有效期内，买方有权随时解除此认购书，卖方应将定金或订金无条件全部退回”的约定。
四、如何签订商品房预售合同
1、确认开发商已经取得商品房预售许可证为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此，购房人在签订预售合同前，应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。
2、认真阅读开发商制定的格式条款按市场通常做法，在签订正式预售合同前，买卖双方当事人往往会先行订立认购协议。认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同。开发商就商品房预售的通用条件，一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款，作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中，许多购房人不重视这个环节，常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。
3、注意土地使用年限出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长，可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房，其对应的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别，以免签订合同后才后悔。
五、预售商品房能转让吗我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”说明预售商品房可以转让，但同时也说明转让是有条件的：
1、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让。
2、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，预售合同未经登记备案，其合同标的的商品房不得转让。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的商品房。如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，应按商品房买卖关系处理。
4、预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则转让无效。
5、预售商品房转让必须签订转让合同，并符合我国合同法的一般规定。预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但预购人符合转让条件时仍可以再行转让。

[律师回复] 协商不下，也只能通过诉讼解决了

[律师回复] 您好，关于签了预售合同可以退订金吗这个问题，我的解答如下, 商品房预售合同的转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给
第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”这一规定实际上是商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。
根据《城市房地产管理法》第45条之规定，说明预售合同转让是有条件的。笔者以为预售合同转让有如下条件：
1.转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
2.预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的，正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时，预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
3.预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。最高人民民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让转让合同，一般也应当认定无效。”从预售合同内容看，分以下几种情况：
第
一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到23后方可转让。
第
二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益，又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。第
三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解后预购人履行合同情况。
4.预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将后预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让字目取得原预售合同预购的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权人的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或履行出具的已付足约定的预购款证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。

[律师回复] 一、房屋预售的条件是什么期房，又称预售商品房，是指房地产开发企业将已兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。由于购房人购买的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的风险。根据我国有关法律规定，商品房预售应当符合下列条件： （ 1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。 （ 2）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。 （ 3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 （ 4）已经同金融机构签订预售款监管协议。 （ 5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 二、签订房屋预售合同的注意事项

[律师回复] 根据《商品房销售管理办法》规定，商品房现售的条件为：
(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。
(2)取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法。
(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法。
(4)已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。
(5)拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益。
(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。
(7)物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。 另外实际操作中，房地产开发企业现售商品房时应完成房屋所有权初始登记(即取得大产权)。 商品房预售的条件为：
(1)预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书。主要为了确保预售商品房用地合法。
(2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。主要为了确保商品房预售规划手续合法。
(3)预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。这是商品房预售的关键条件，也是预售商品房区别于现售商品房的主要条件。
(4)预售人已经取得了商品房预售许可证。主要为了确保预售合法，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。

[律师回复] 不得收取费用，否则，签订车位的预订合同（非销售合同：没有取得预售许可证，是否有后果，仅明确购买意向及车位价格、签订正式合同的时间及交费时间，个人认为没有违法所得，风险可控，类似房屋认购书），效力如何，是行政违法，但是，这里不是预售合同。二问题，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的结论。这里存在解释的空间、合同效力如何。依现行司法解释，没有取得预售许可证，预售合同是无效的、销售管理办法，没有取得预售许可证，不得销售，而是预订合同，个人认为司法实务中有可能被认定为无效合同：第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，不收费，要受处罚。但法律未明确规定不收费的意向认购书签订，是否属于销售行为、依现行房地产管理法：一。参考

[律师回复] 没有影响的。

[律师回复] 您好，针对您的签订预售合同后房子还能退吗问题解答如下, 一般来说签了预售合同是可以退房的。所谓商品房的预售合同其实就是指商品房预售售房部和预约购买方约定证据，预售的售楼方在预购方约定时间内将建成的成品住房权转移在预购方，预购方根据预售方给出的定金并交付，或部分房款并按期限接受房屋的书面协议。虽然一般情形下是可以退房的，但是是需要承担违约责任的。违约责任的承担，具体根据退房的原因分清买卖双方的责任。如果是买方主动违反合同的相关内容，买方就要按照合同内容的相关约定赔付比例支付开发商违约金，如无详细约定比例，是可以参考我国合同法里指定的比例。如果卖方违约的话，就要依照所签订的购房协议的相关约定追究开发商的责任和相应的赔偿。
另外，如果签到预售合同后，已经在房管局对预售合同进行了备案，则需要去房管局注销备案。目前各地房管局均对撤销备案规定了非常严格的要求，并进行严格审核。这个政策的初衷是防止有人恶意炒房，因此在涉及撤销备案时必须和开发商达成一致协商。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二条

[律师回复] 您好，关于买新房查预售是已预告抵押是指什么？这个问题，我的解答如下, 物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释一
第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法
第二十条
第一款的规定，认定其不发生物权效力。”抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗
第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。从本案来看，银行显然知晓此种风险，其要求房产公司在抵押标的取得完全产权并办妥正式抵押登记前提供阶段性连带担保责任，故在难以实现物的担保的情况下，房产公司应承担连带担保责任。

[律师回复] 需不需要买房这个有规定的、也不一定啊，仁者见仁智者见智。这个主要看本人是否需要，而且还要看本人条件是否允许购房。如果真的需要而且一切就绪就可以购房的。注意事项：一:了解开发商背景和资质。选择有实力的开发商很重要,正规的开发商在房屋质量,合同签署,产权办理等方面均有保障。二：社区周边的大环境和配套。市政的发展方向直接影响楼盘的升值。三：社区内部规划。 1、供暖转换站，垃圾处理房，车库出入口，配电间等位置对所选房屋是否有影响。 2、楼宇的部署，有没有再建的可能，楼间距及采光的影响。四：投资业主要分析社区内及周边居室数量比例，自住业主看个人需要。五：其他的例如面积误差，层高净高，产权办理时间等正规的商品房预售合同中都已经有明确规定。检查房子要检查内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等是否与合同一致。