购房签约定金注意事项是什么

[律师回复] 您好，关于购房签约的注意事项这个问题，我的解答如下, 购房签约需要注意的事项
1、五证两书
购房者签合同之前一定要确认开发商的“五证”和“两书”是否齐全。五证两书代表开发商有资格卖房(能交易、有产权)、房屋质量通过国家标准(房屋质量达标)，是您此次购房的基本保障。
购房指南：
①五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》;
②两书：《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2、看是“定金”还是“订金”
订金是预付款，是总房款的一部分，它只意味你拥有对这套房子的优先购买权，却没有担保作用，也不能证明合同成立。当然，如果合同不成立，不管是哪方违约，订金都要原数返还。
定金俗称“保证金”，是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。如果购房者违约，定金不予退还，开发商违约，则需要双倍返还。
3、注意面积约定和各个面积的含义
面积约定：签订合同时，除了要在填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。
面积含义：合同中，面积的不同数值代表着不同的面积。您要看清是建筑面积，还是套内面积或者公摊面积。
4、约定条件和时限
房屋什么时候交付?房屋所有权什么时候转移(过户)?如果有学位规定，也要约定学位地点、生效时间以及违约责任。
5、注意房屋质量问题
签约时，你应该认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。
6、看清明确物业管理事项
合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准(包括物业专项维修基金)。
买房时，房款很容易就支付出去，但购房者的后期保障却没有那么容易实现。所以，您一定要在签约的时候降各项保障落实在合同上，让自己的房屋买的更有“证据”。

[律师回复] 注意下列事项： 1.在合约书中，应注明与开发商谈定的付款方式与位价，是按揭付款还是工程期分期付款。 2.明确约定交房屋的日期。 3.在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。 4.对于购置房屋的面积要明确注明销售面积是多少、实际使用面积是多少。 【法律依据】 《城市方房地产管理法》第63条，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

[律师回复] 许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷。

[律师回复] 购房合同是购房者与开发商或者其他出卖人之间签订的以获得房屋产权为目的的合同，该合同的效力直接关系到购房者能否顺利取得产权，同时购房合同违约条款的设定也直接关系到合同权利无常实现时受害者能取得的利益。其实购房合同违约条款有两种：
第一种是“违约金”条款；
第二种是“占用他人资金比照固定资产贷款利率支付利息”条款。本文将从通过分析这两种违约条款的区别来介绍购房合同违约条款注意事项。
一、“违约金”的含义“违约金”是指合同当事人约定的，由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向对方支付的赔偿金，实际上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。
二、“占用他人资金比照固定资产贷款利率支付利息”的含义“占用他人资金比照固定资产贷款利率支付利息”是指由于违约导致占用对方资金就应支付占用资金的利息，因为资金占用是用于房地产方面，所以利息比照中国人民银行固定资金贷款利率计算。
三、两者区别以上两者是两个不同的概念。违约金是指由于违约一方的违约行为应该向对方支付违约金，违约金的数额是在契约中明确约定的。而后者指违约代价是不定的，随银行关于固定资产贷款利率变动。对于买房者来说，如果逾期付款，就应该向卖房者支付违约金，因为买房者的违约行为给卖房者造成了一定的经济损失；同样，由于买房者未在规定的日期向卖房者付款，实际上就等于卖房者在从买房者应该付款之日至实际付款之日的这段时间里为买房者垫付了其应该支付的款项，相当于卖房者在为买房者提供贷款买房，买房者在这段时间内占用了卖房者的资金，当然除了应向卖房者支付违约金之外，还应向卖房者再支付由于占用资金而需支付的利息。对于卖房者来说，如果未能按契约的规定时间将房屋交给买房者，也应该向买房者支付违约金。因为卖房者的违约行为给买房者造成了某种程度上的经济损失。除了支付违约金之外，因为卖房者在契约规定应交付房屋之日至实际交付日这段期间实际上占用了买房者的资金，所以，还应向买房者再支付所占用资金的利息。如果没有这样的规定，对于违约一方来说无异于鼓励违约，因为违约实际上并没有受到惩罚，相反却得到了相当于从银行贷款条件一样的资金的使用。众所周知，房地产行业想从银行得到贷款是相当困难的，而由于违约行为，会使原来很难办到的事情非常轻松地办到，这对于守约的一方来说，显然就存在着极大的不公正性。

[律师回复] 《商品房买卖合同》的签订是购房的中心环节。合同签订后，双方之间的房屋买卖关系正式确立。合同是处理房产及物业管理纠纷的最重要依据，合同签得如何直接决定购房维权的成败。商品房买卖合同虽然仍叫“合同”这一称号，但的确缺乏购房人可以约定的成份，所谓签约侧重于“签”而少了“约”，实为“欠约”。那么，在签约环节，我们应当注意哪些方面呢？
一、签约过程中应注意的事项
1、尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。
2、警惕不公平条款，特别是补充协议，一定要保持高度警惕。
3、现场签约时，必须看清楚预售证原件上所有信息，对合同条款必须详细查看，逐一细读。
4、聘请专业律师参与。
5、以补充对补充。
6、集体签约。
二、合同签订后要及时跟进三件事
（一）及时向不动产登记部门进行预告登记
（二）房款一定要打入预售款监控账户。
（三）及时收取房地产发票以及各项税费票据。
三、寻求救济，及时否定“霸王条款”
四、法律应成为购房合同“霸王条款”的终结者

[律师回复] 购房者在购房过程中应选择正规的营业执照齐全的中介公司来签署购房合同，并注意一下六个要点：
第
一：签订合同前必须认真核实房主的身份，防止假房主骗卖或者一房多卖的情况出现。
房产也是骗子的重要目标，近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况也经常出现，往往购房者付了定金和首付款正准备过户时才发现自己上当了，找人却又无法找到当初签约的那个人了。因此，业内人士称，二手房购置必须确保签约主体是合法房主，有权进行房屋的买卖。
第
二：合同上明确标明房屋基本情况和付款时间。
对买主来说，合同中必须注明房屋基本信息，包括地址，门牌号，面积和户型。这些信息须按产权证上注明的为准。业内人士称，尤其是建筑面积，一定要看清，包括在售房屋提供的房屋产权证是否属真实；房产面积多大；该房产用途是办公还是居住，或是其他，这些都需注明。对卖方来说，最重要的是标明付款时间，尤其是付款方式，必要在合同中注明。不能模糊的口头约定。
第
三：合同必须明确各种费用的交接时间和方式。
二手房因为是处于使用中的，所以有各种各样的费用，比如说水电，煤气，还有物业，暖气，有线电视等，这些费用有些是预付费的，有些是年终结算的，这些费用如何交接，什么时候交接都必须有个明确的规定，省得购房后才发现问题而产生一些不必要的纠纷。
第
四：写明违约责任和合理利用补充条款。
房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数，不少人购房时基本就只注意房款，过户等问题，而忽略了违约的可能性，因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体，违约的赔偿具体数目等，这样才能有效约束违约行为。所以必须在正规的中介公司签署正式的购房合同，合同中对违约情况有所陈述。另外在履行合同的过程中，可能还有一些问题一时无法确定，这些可以在后来确定时增加附加条款，写清楚具体情况以及双方约定，这样可以避免后期的一些麻烦。
第
五：购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。
该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押。根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
第
六：购买二手房，房子的现状须在合同上加以注明。
房屋应是现状销售，以看房的情况为准，合同上必须写清该房屋的装修及配套设施有哪些，包括水电、煤气、暖气、有线电视等基本设施。大多数购房者都是在房屋使用中的时候去看的房，在这过程中误以为自己看到的就是房子的现状，包括屋内的家电家具，合同中双方必须约定好是否留存家具家电，必须有所注明。以免引起纠纷。
总结：二手房购房，因为房源相对来说比较单一，所以必须针对房屋本身的特点进行合同撰写，尽量将买卖双方需要保护的权益都写入合同，这样才能比较可靠的保障购房的利益，减少买卖过程中的变数和麻烦。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 房屋认购合同注意事项有哪些 1、认购书签订后不退定金 典型条款：“认购人签订本认购书时，即交付定金。认购书签订后，定金不退。” 律师点评：定金条款是对合同签订双方的约束。认购合同签订后，无论何种原因，定金不退还，这是单纯站在开发商立场设立的。 消协支招：上述条款改成：“因不可归责于当事人双方的事由而导致商品房买卖合同不能订立的，出卖人应将定金返还买受人;如是因出卖方原因或过错而导致不能签订商品房买卖合同的，出卖人应双倍返还认购人的定金。” 2、收取诚意金却无息退还 典型条款：“认购当日，如乙方认为甲方房源有任何不妥之处，甲方无息退还乙方全部诚意金。” 律师点评：开发商在领取到(预)销售许可证之前，向购房者收取任何预订款性质费用，都属于违规行为。无息退还诚意金是免除开发商责任的无效条款，也是开发商短期融资的一种手段。 消协支招：购房者应与开发商协商，约定因开发商过错导致购房者选房不成，开发商在返还诚意金的同时，还应向购房者支付违约金。 3、模糊“认购”概念好圈钱 典型条款：“认购人须在签订此房保留协议之日向出卖人支付保留金人民币贰万元整，并在三日内根据所选择的付款方式补足其余房款。” 律师点评：通过与认购人签订所谓“房屋保留协议”，等于是集购房者的钱去建房。 消协支招：如果开发商已取得商品房预(销)售许可证，应与开发商签订正式《商品房买卖合同》。 签订认购书注意事项 1、规避受牵制条款 如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。 前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。 但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。 如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。 建议购房人要求签订认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。 2、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”“不予退还”等条款 这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款，开发商这里有个圈套，购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同，不论什么原因都算购房者违约，开发商就要没收认购金，不予退还。 3、不使用模糊概念 在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”、“优惠价”、“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额。 4、开发商答应为购房者保留价格或房号的，要将保留承诺写进认购书 例如此价格保留10天或此房号保留10天。此时还要注意，这种保留是开发商的单方承诺，如果开发商没有兑现承诺应该承担违约责任，不要把这种保留签订成购房者在10天之内必须购买的义务。 5、注意认购协议书中权利义务的对等性 合同中体现的基本原则就是自愿平等，换个角度说，即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务，双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的，任何一方的义务都不能过多也不能过少。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 签订购车合同需要注意什么事项？购车合同属于购销合同，是车主与汽车经销商签订的正式购销合同。为了避免购车的售后纠纷，签订购车合同是应该注意以下细节：车辆信息务必写详细、重视被经销商“忽略”的细节、名称必须保持一致、退车条款与“三包”条款衔接和选择实力、信誉好的经销商。为了能协助您签订一份可靠的购车合同，在本文介绍，希望对您有帮助。 1、车辆信息务必写详细 明确约定汽车的品牌、汽车标识号码、发动机号码、汽车代码(车架号)等汽车本身应有的要素，尤其是汽车代码与汽车标识号码同时写明，防止汽车经销商掉包；车辆主要配置、颜色(具体到座椅颜色)、手排还是自排以及随车交付的文件等；价款应列明车辆交易的总价款(裸车价或是包牌价)，付款方式和期限。 2、重视被经销商“忽略”的细节 消费者签约时要特别注意体现经销商合同责任的细节，如交车方式、地点、时间；保养、维修等售后服务(经销商担何种义务)；免费保养以时间计，还是以里程计；交车时间违约后，双方责任是否对等。 违约责任要明确。购车合同中要特别注意明确违约责任，要约定解决的方式，合同的管辖地。如明确经销商延期交付车辆，应该赔付多少违约金还是退车等。 3、名称必须保持一致 确认销售方的盖章名称与购车合同、发票上的名称三者必须保持一致。如果出现不一致，即使诉讼由于诉讼主体不明，对消费者而言非常不利。如买进口车，由于存在多级代理的形式，在没有弄清合同主体的情况下，购车人的权益很难保护。 4、退车条款与“三包”条款衔接 许多汽车经销商在汽车出现质量问题时，即使在不能维修好的条件下，也拒绝退车。在签订购车合同时，应当写明如果该车是缺陷汽车产品，汽车制造商(包括进口商)有修理、更换、收回等义务。 5、选择实力、信誉好的经销商 因为经销商的诚信直接影响合同的履行。在买车时不要忘记询问或查看经销商的《企业法人营业执照》、注册资本，并注意经营场地与登记场地是否一致，防止遭遇商业欺诈，以保护自己的合法权益。 此外，如果经销商提供的合同不太规范，消费者也可以就未尽事宜与经销商签订补充协议。同时，消费者要注意“订金”与“定金”之间的差别。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 与普通的商品房相比，拆迁安置房交易风险大了许多。这主要表现在以下几个方面： 第一，房价上涨容易诱使卖方违约。按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能违约将房屋再次卖给出价更高的买方。 第二，买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。 第三，易受不确定因素影响。交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。如果在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉。最终，买房人将不得不选择通过诉讼来解决问题。而至于多长时间能够完成，就很难预测了，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。 购买拆迁安置房，手续与普通商品房是一样的。但是如果你想购买拆迁安置房，最好等卖主有了房产证后再进行交易。 购房者在购买拆迁安置房时，要对转让方(个人)有一定的了解，安置期房交易时，需要注意该安置房是否享受政府有关补贴以及相关的限制，还是纯属市场行为，必须调查清楚。其次，要查看卖方与开发商签订的合同，在转让时，要求对方把安置房及该房的产权证明单、计税发票等一套用于领取安置房产权证的证件给你。 同时，在交易时与卖方签订拆迁安置房购买合同中要明确约定双方办理产权过户的时间、违约责任的处理办法等等，以便对方违约时可退房，保护自己的合法权益。 根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。拆迁安置房屋的土地是划拨的，因此与购买的正常商品房(商品房开发，开发商取得土地是通过出让方式)是有区别的。但拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，可以进行上市交易，无房产证卖方将无权对房屋进行处置，同样也不能享受房屋带来的利益，对于买房来说，也不能有效的避免一房两卖的项目。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 在签订一手房购房合同时需注意事项如下： 1.审查对方身份，签合同前，要明确商品真正的产权人及签署时必须由真正产权人一般为开发商或其授权人盖章签字方为有效。 2.审查证书、资质是否合格。现行法律规定，商品房的预售与销售必须五证齐全，即 《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》和《商品房销售许可证》，缺一不可。 3.审查房产所有权的完整性，即要查明商品房是否存在被查封、被抵押或已被销售的情况。 4.审查交易条款，主要注意定金规则的约定、贷款成功与失败的处理方式、税费的计算与分担、房价的计价方式等约定。 5.注意审查合同履行的细节问题，如交楼标准、办证期限、收楼验楼的流程与标准。买卖商品房是人生中的一件大事，涉及到当事人巨大的利益，以上提示的注意事项仅为简单概括，实际购买过程中，建议委托专业律师把关，可尽量规避陷阱，维护权益。

[律师回复] 消费者在签订商品房买卖合同前，先要看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。
　　其次，要签订规范的商品房买卖合同，最好请律师代理或介入。
　　值得注意的是，2000年版的《商品房买卖合同》实施后，某些房地产开发商在合同上翻花样，损害消费者利益，如在预售合同中，几乎所有的空白处都已被划掉或者已事先填好，只要购房者签名即可；附件中的建筑结构和小区布局只是草图，没有标明距离，没有文字说明；合同中对房地产商不利的条款都被无一幸免地划掉了。因此，千万不要在合同未签、还缺乏深入了解时，贸然交纳定金，甚至连发票和收据都不要。因为一旦发生争议，只要开发商有房子给购房者，就是“履约”了，如果你不要，他就可以不退定金。原则上应该先签约后付定金，保留合同、发票等证据。而在签《商品房买卖合同》时，应在所有空白处划线；双方另有约定的，在每句话末了盖章或者划线。
　　最后，消费者发觉自己签订了“不平等条约”，也不要自认倒霉，可与经销商或开发商协商，找消费者协会协调，到工商和建设主管部门申诉，或通过法律途径解决购买中遇到的问题。根据《中华人民共和国民法通则》和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》的有关规定，“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”《中华人民共和国消费者权益保护法》也规定了格式合同中不公平、不合理的内容无效。因此，购房者可以在行为作出之日起一年内向当地人民法院请求变更或撤销该合同或合同中显失公平的条款。

[律师回复] 你好，购房合同签约流程如下
购房者认购——购房者交定金 (拿收据 ) ——开发商下载网签合同,双方进行签合同,购房者交首 付——开发商将首付款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通 知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 签购房合同，这10大事项要约定好： 一、 贷款不成的约定 在签订购房合同后，购房者如果因个人信用记录不良等原因，导致银行不予放贷，则购房者的合同履约能力就可能会出现问题。如果在购房合同中没有事先妥善约定，则购房者要承担不能按约付款的违约责任。因此购房者应当争取约定，要求开发商在合同中注明：如果因申请银行贷款达不到预期金额或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，买卖双方均可解除本合同，购房者可免责并要求开发商退回所交款项。 二、明确违约责任 违约责任包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;达不到交房条件却强行交房;开发商存在一房二卖，将房屋抵押的情况;办理过户手续时不符合规定和约定等。 相对来讲，购房者违约的情形和可能性比较小，基本就是拖延房款而已，但开发商违约的情况却各式各样，从延期交房到质量问题、变更规划到办证遇阻等等，违约的可能性也相对较大。约定违约金时，需要注意： 1、在合同里应当约定较高的违约金，在形式上对等的前提下实质上对购房者是有利的。除非购房者对自己的付款预期实在没有把握，可以将延期付款和延期交房的违约金约定为房价款的万分之五以上(一般开发商会约定为万分之三)。 2、解除合同返还房款时将同时返还同期银行存款利息改为银行贷款利息，存款和贷款利息的差别非常大。 3、在履约延迟的情况下，务必按日累积计算违约金而不是约定一次性定额违约金，要给开发商持续增加的压力才对。 4、在可能的情况下，将开发商的各种违约情形列举出来并分别约定相应的违约责任，比如没有按期交房、没有按期办理产证、没有使用约定的装修材料、规划设计变更未通知、质量缺陷或质量瑕疵等等，分别约定切实可行的违约责任或赔偿损失的计算方法。 如果只是约定“一方违约的，应当向对方承担损失赔偿责任”，这样的条款有等于无。约定得越详细越好，才能使违约条款落到实处。 三、 广告内容写入补充条款 很多购房者买房，往往都是被开发商所宣传的广告吸引。如果让购房者真正决定购买的是广告或楼书中的绿地、水景、会所或即将实施的市政规划的话，则最好将广告内容写入补充条款，使其真正成为开发商应当承担责任的承诺。并约定如果届时不能实现，可以解除合同，并要求开发商承担一定的违约责任并明确违约金如何计算。 四、面积差异咋处理 交房时，最常见的问题就是套内面积缩水。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。并约定超出此范围怎么办，退房或不退房;退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。一般误差超过3%，可要求退房。 五、明确计价方式与价款 很多人买房都有这样的遭遇，签订了购房合同，你再去交首付的时候，开发商告诉你说，我们的房子涨价了，要么按照涨价后的价格来执行，要么退房。这就要求我们在签订购房合同时，对于价格条款的约定，要准确到单价的具体数额，明确房屋的计价方式和房屋的总价。并明确万一涨价了，仍然按照购房合同上的价格来执行。 六、签约时要注意房屋质量问题 购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。 七、签约时明确物业管理事项 合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。 八、明确费用由谁出 交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单。其中部分为合理，但有很大部分很可能为不合理收费。除了契税、公共维修基金、印花税、物业费之外，其余配套类费用均属于不合理收费。 九、明确公共配套设施能否按期交付使用 买房时，承诺1：1的停车位，小区有超市、娱乐设施等各种公共配套，但这些有可能在交房时，并不能兑现。购房人可要求房地产商在合同上写明，按照规划要求配建的教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施及房地产商特别宣传的地下车库和会所，与住房同时交付使用。还应在“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理”的空行中，写明购房人是否可以选择退房。如不退房，是否可在使用条件达到前拒收房屋，房地产商如何支付违约金及在此期间的房屋保管责任由谁承担等，就此做出具体约定。 十、明确基础设施的使用时间 基础设施包括：与小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯(电话和宽带)、电视系统(公共电视天线、有线电视、卫星电视)、道路、绿化等设施。 供水：购房人购房前应搞清自己所买房屋是属国家自来水管网供水，还是小区自备井地下水供水。属于前者，购房人应要求房地产商在合同上写明，交房时小区供水已纳入国家自来水管网;属于后者，购房人则应要求房地产商在合同上写明，交房时，地下水的使用已经过管理部门审核批准，并能出示检疫部门确认的符合饮用水标准的报告。 供电：购房人应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，用电已纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其它不符合要求的用电。双路供电的，则应让房地产商在合同上写明，房屋交付使用时具备双路供电的条件。 供暖：购房人购房前也应搞清自己所买房屋冬天供暖方式。市政供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时，小区供热已纳入城市供热管网;自供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时，小区锅炉房已建成并已具备供热条件。 供气：供气是最复杂的问题，入住后“没气”，意味着吃饭、洗澡等最基本的生活要求都不能满足。但房地产商往往以煤气、天然气公司要求购房人入住基本达到70%、并且购房人装修后经他们再验收合格后才给通气为借口，仅承诺入住达到70%后通气，这种承诺显然存在太多不定因素。购房人至少应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，供气设施已入户并与市政网连通，在入住后多长时间内有“气”供应，并约定在通气前，由房地产商负责采取措施(例如：提供煤气罐及更换服务)，解决购房人入住后因“没气”而造成的实际生活困难。 通讯、电视：现在人们对生活质量的要求越来越高，能够通讯和看电视已成为最基本的要求。对房地产商承诺小区有通讯系统和电视系统的，购房人都应要求房地产商在合同上写明，一入住就能直接使用。 其它：还有一些项目，购房人也应要求房地产商在合同中写明具体交付使用的日期。如房地产商承诺自行配备交通车辆连接公交、地铁站点。还有些房地产商承诺社区有红外线防盗系统、公共出入口电视监控系统、楼内公共区域烟感报警系统、远程查表系统等，都应在合同上写明具体交付使用的日期。

[律师回复] 房产买卖的主战场—售楼部，常常是房产买卖双方上演“拉锯战”的“阵地”。对卖方而言，售楼部里的置业顾问、销售团队都经过专业培训，从购房者踏入售楼部开始，就有一整套完整的销售说辞。而就大多数购房者而言，却很容易就在这“循循善诱”中“沦陷”。那么，购房者如何在买房时“保持清醒”，应该如何应对这些“销售说辞”呢初级篇：价值地挖掘与还原统一完善的“销售说辞”及“营销方法”是房地产销售团队不可或缺的制胜法宝。从地产销售来讲，常常着眼于对市场的理解、对项目价值的挖掘、对客户的深度分析把握，对语言的深刻锤炼。常言道，知己知彼方能百战不殆，所以在进入售楼部前，也请各位购房者，逆向思考。踏进售楼部，购房者就进入了销售人员的“包围圈”。一般情况下，新客户到访，销售方的置业顾问常会询问“您是
第一次到我们项目吗”“您购房打算自己居住还是为儿女购房呢”在这样的问题中，置业顾问很容易了解到购房者的基本情况和购房倾向。而后，置业顾问则开始向准购房者们“推销”。一般说来，置业顾问会对整个项目的价值链条做全面且详尽地“挖掘”，将最具价值和吸引力的“卖点”变着花样地摆在在购房者面前。在这个价值链条挖掘过程中，通常从“土地价值”开始。项目所在的土地价值有哪些片区的城市规划发展、交通现状及预期、城市历史文化底蕴、地块所处区域商业及生活配套状况、居住文化……这些，统统都是销售方会“挖掘”的价值。其次是项目院落空间、向心组合、楼房视线、地块利用、高低层建筑关系、商业布局与住宅关系、项目内自然资源的利用等规划价值，也是房产销售中常打的“卖点”牌。此外，园林景观价值、建筑外立面价值、交通系统价值、户型空间细节、小区配套等“价值点”，都是销售团队在项目销售之前，就会进行深度挖掘的对象。因此，准购房者们在去售楼部前，最好对这些“价值点”有所了解。当然，直接进入售楼部了解，也是可以的。分析销售置业顾问的价值挖掘方向，再逆向推导、还原：为什么主打这些价值点，是否真的具备价值，主打的价值点是否掩盖了其他更攸关居住的价值点将卖点一一还原，冷静分析是否契合你的购房需求。提升篇：售楼部提问有讲究在对一个项目有了一定的了解后，购房者大多会选定某个楼盘进行深入了解。在选定楼盘的情况下，面对售楼部置业顾问的“花言巧语”，购房者要做的就是—保持冷静。置业顾问都是经过专业培训的，购房者在选择房子的时候，一定要知道：置业顾问的答复。同时注意，置业顾问的“承诺”，不能作为购房后发生纠纷时的法律依据，一切都需要以“购房合同”及“补充协议”为准。在深入了解某个楼盘项目的时候，售楼部依然是重要的“阵地”，这个时候，提问咨询也是有讲究的。
第一销售方式明确答复是，按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(两者区别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。有些楼盘是按照套内建筑面积销售，但为显示项目的“均价”优惠，在销售说辞中，也不排除某些分销售人员故意混淆这两方面的区别。
第二具体价格在项目的“楼书”上，购房才常会看到“均价”这个词。顾名思义，“均价”是项目的平均价格，但购房者常会发现心仪的房子与打出的“均价”会有很大差距。所以在深入了解项目时，一定要明确心仪的楼层及户型的确切价格。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6层-8层，一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%-8%，高层是在15%-20%之间。
第三交房时间是否能按时交房入住，入住时是否能取得“建筑工程竣工验收备案表”、“商品房面积实测技术报告书”、“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”，这些都是购房者需要明确的地方。
第四入住条件入住时，水、电、气、通讯、闭路监控系统是否能正常使用，以及小区内的保洁、绿化、排污、照明等私用或公用设施正常是否正常，装修期间装修垃圾等处理方式，物业管理费用收取等都需要了解。
第五小区车位小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证“一户一位”，车位面积、收费标准、预计开售时间等，需要购房者明确。高级篇：售楼部内外要警惕售楼部外的
第三方销售员一般情况下，热销的项目售楼处里面或周围常常人头攒动，热闹非常。这时候，购房者很容易产生“这里房子好火哟，肯定卖得好，我也可以考虑”的从众心理。这时候要注意，在售楼处排队的，并不一定都是购房者，还有可能是“房托”或者第三方的销售员。“房托”，一般是年纪稍大一些的“购房者”，他们常出现在项目开盘等重要节点的现场。而第三方销售员，则分为场外的“小蜜蜂”和场内的“代理公司”和“分销公司销售人员”。值得注意的是，有代理公司来代理的楼盘通常花样较多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花样，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。“卖完了”等热销假象现在，不少消费者都反映“买房难”，要是想买到自己心仪的房子，那就更是“难上加难”。好不容易选好了项目，但户型、面积、朝向都让购房者满意的房子，置业顾问却说：“对不起，这个户型卖完了。”在销售现场，开发商为了营造销售兴旺的气氛，常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”等字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋了。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动就签了合同，交了“诚意金”。在这个时候，购房者就需要根据实际情况而定了。对于真正热销的项目，不排除有售完的情况。而对不易分清的“售完”现象，可以到国土部门查询楼盘房源信息。另外，在看房的时候，还可以到售楼部要求售楼员出示一样叫“销控”的本子。这个本子上，记录着该楼盘真实的销售情况，可以确定你心仪的这套房子是否已卖出。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
(一)注意是开发商是否取得《房地产预售许可证》等开盘销售现场需公示的文件。
1、《房地产证》(记载预售项目的土地使用权)、《土地使用权出让合同书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产预售许可证》、《批准预售的房屋列表》、《房屋建筑面积测绘报告(预售测绘)》、经工商物价部门备案的商品房价目表、《商品房买卖合同示范文本》、经主管部门批准的项目总平面图;
2、国家相关的法律法规：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》;
3、预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人信息，项目开发进度和竣工交付使用时间，预售商品房的价格和付款方式;
4、开发商和物业管理企业签订的《前期物业服务合同》，代理销售的，还应明示代理中介机构的营业执照复印件、资格证书复印件、销售委托书。
(二)签订认购书、缴纳定金
首先，需要确认到认购书中的“定金”二字，区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定适用于定金的法律规定，即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用，它只是起预订作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
(三)预售商品房延期交付的，开发商应当承担的责任
因开发商的过错，不能按约定的时间交付房地产的，开发商应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定;未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，开发商除支付违约金外，还应当负赔偿责任。
(四)收楼时注意事项
1、检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。
2、实际交楼的标准是否与合同约定相符，比如说约定的装修标准，是否依合同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准，配套的室内设施是否齐全。
3、工程质量，门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。
4、检查水、电开关是否正常，水、电表刻度是否在“0”的位置，用水通道是否畅通等等。

[律师回复] 对于全款购房的注意事项这个问题，解答如下, 第一：判断开发商的实力及楼盘的合法性
业内分析说，国内的房地产业刚刚起步，许多开发商的实力和经验可能会比较有限，您在买房时，在考察开发商实力的同时，更要判断出您所要购买的项目的合法性。综合起来，你需要查看七证：
(1)是开发商的营业执照，
(2)是国有土地使用证，
(3)是建设规划许可证，
(4)是建设开工许可证，
(5)是预售许可证，
(6)是销售许可证，
(7)是银行按揭协议书。
第二、选择适合自己的那一套房屋，选择自己的房屋，一定要考虑周到。
第三、考察施工现场如果是期房，你一定要不定期地去现场考察。在查看房屋的内部时，你要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准，装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10% 。
而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。
作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。
这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。
因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。
然而另一种情况，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，
在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。
因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。
因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。
《合同法》第52条，有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 对于电梯房购买注意事项这个问题，解答如下, 购买电梯房应注意的问题
一、消防电源
楼梯间、消防电梯间及其前室、合用前室和避难层(间)设置应急照明和疏散指示标志，可采用蓄电池做备用电源，且连续供电时间不应少于20分钟;高度超过100米的高层建筑连续供电时间不应少于30分钟。
二、密度景观
高层品质如何，密度是关键，密度越低，居住品质越高;在低密度的条件上，还要注意观察景观，特别是在挑选顶层或较高楼层时，不但要特别注意朝向景观，而且还要考虑周边地区未来规划，如果现在风景不错的窗前还要再建几幢高楼，风景就会被遮挡。
三、电梯质量
购房时一定要注意选择电梯质量信得过的企业，询问发生故障时，楼盘维修人员如何解救，还可以与开发商签订责任书，约定如果电梯出现事故如何进行赔偿。住宅层数在12层以上，18层以下，电梯不应少于两台，其中必须有一台兼具消防电梯功能;纯住宅功能层楼在19层以上，33层以下，服务总户数在150户至270户之间者，电梯不应少于3台，其中必须有一台兼具消防电梯功能。
四、物业管理
大楼底层是否设置值班警卫室，监控保安措施是否到位，是否有保安在楼内巡查，以及紧急情况下人员疏散安全等不能忽略。
五、水电情况
一般电梯房在顶层都设有水箱，先将水抽到顶层再往下供，使高层住户不会因压力不足用不上水。另外，应急发电机组的配置也很重要，保证市内停电时，电梯也能暂时运行。
六、车位问题
由于高层建筑多处于市内，在购买时，即使是目前无车的住户也应做好提前打算，因为未来很有可能车位比房价还贵。
七、户型格局
大多数电梯房都是框架式结构，一层对称布置两户甚至多户，这样就会有南向房和北向房出现，有的甚至是只有东西向窗户的小居室，再加上有些室内隔墙是现浇混凝土，不可以打通，不易改变户型格局。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、承租人要由共同居住人共同商定。
2、查看产权所有人的身份证件。
3、核实房产面积。
4、买方提供的房屋产权证是否属实。
5、房产是否设定抵押。
6、房款分配时，按照实际成交价进行折价补偿。
7、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位?如果是几位共有，则共有人是否全部同意?出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意，在签订房产合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
8、该房屋有没有被司法机关和依法裁定、决定查封或以其他形式限制房产权利。
9、该房产是否已租赁?如果已租赁，需售房者提供房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。
10、夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购买房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。
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1、购买已购公房，应先了解对方是以什么价格从单位购买公房的?土地出让金是否已经缴纳?如对方是以成本价从其单位购买房屋，且未缴纳土地出让金，那你在购买他的房屋时则需另外缴纳土地出让金;如对方是以市场价从其单位购买的房屋，那你就不需要再另外缴纳土地出让金了。

[律师回复] 您好，针对您的购买二手车注意事项问题解答如下,
1.卖主的身份证。通过检查卖主的身份证可以判定卖主是否对所卖机动车拥有使用权和支配权。
2.机动车行驶证。这是机动车取得合法行驶权利的凭证。车辆的登记证明。每一辆在路上行驶的车都会在当地车管所进行登记注册，必要的时候可以致电车管所进行核实。
3.机动车来历证明。也就是原始的购车发票，如果原来已经是二手车，则要看是否有二手车的购车发票，以防买到不正当来历的车辆。
4.机动车牌号。主要看看有无涂抹更改的痕迹，应做到与行驶证上登记的号牌一致才行。车架号，也应该与行驶证上登记的号码保持一致，车架号通常被刻在车辆的仪表板上; 保险单，只有上了保险的车才有可能在车辆发生交通事故的时候将车主的损失降到最低。