购房意向书退定金怎么操作

最新修订 | 2024-05-23
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专家导读 开发商原则上不退定金,但特殊情况可退款:1)开发商违约售房给第三方,双倍返还;2)开发商无销售许可或自身原因致合同无效,全额退款并赔偿损失;3)因合同条款争议,如非关键性约定不清,开发商退还定金;4)若消费者拒绝签合同而开发商已合规,消费者无权索还。
购房意向书退定金怎么操作

一、购房意向书退定金怎么操作

通常而言,房地产开发商是不能随意退还客户定金的。

然而,如若出现以下特殊情况,定金则有可能得到退还:首先,如果开发商在约定的认购意向书期限之内,将已经被消费者预定购买的房产出售给其他第三方,从而导致无法顺利完成正式签约手续,那么开发商应当按照双倍金额的标准,向消费者返还所支付的定金;其次,如果开发商未能获得相关的商品房销售许可证,或者因为其自身原因导致双方无法签署正式的购房合同,甚至因此导致合同无效,那么开发商就必须返还消费者所支付的定金,并且承担由此产生的消费者经济损失;再者,如果双方只是因为在正式合同以及相关补充协议中的具体条款上无法达成共识,而这与认购意向书的内容并无直接关联,最终导致签约失败,那么双方均不构成违约行为,开发商应该全额返还消费者所支付的定金;最后,如果认购意向书中对于房价、建筑面积以及户型等关键性条款没有做出明确约定,或者约定不够清晰明了,导致双方在此问题上无法达成一致意见,进而影响到正式合同的签署,那么开发商也需要返还消费者所支付的定金。

然而,如果开发商已经满足了商品房预售的法律法规要求,但消费者却以各种理由拒绝签订商品房买卖合同,那么消费者将无权要求开发商退还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

二、签订购房意向书后定金怎么退

正常情况下,是不能够退还的,但是若符合下述情况,则可以退还:

1、若开发商在认购意向书规定期限内将购房者已认购房屋转售其他第三人而导致未能正式签约的,应双倍返还购房者定金。

2、如果开发商未取得有关商品房销售之合法证件或者由于开发商自身原因造成双方不能签署正式合同或者因此造成合同无效的,开发商应返还购房者之定金并承担购房者的损失。

3、如果双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致,而与认购意向书内容无关,致使签约不成的,则双方不存在违约行为,开发商应将定金全额返还购房者。

5、如果认购意向书关于价格、面积和户型等主要条款未做约定或者约定不清,而双方如果对此内容无法达成一致造成正式合同不能签署的,开发商应返还购房者定金。

但是若开发商具备商品房预售的法定条件,但购房者拒绝签订商品房买卖合同,则购房者无权要求退还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

法律是一种普遍的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益,更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题,“购房意向书退定金怎么操作”,法律的学习和理解是一项长期的任务,需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程,把它看作是一次自我提升的机会,以便更好地适应社会的发展和变化。

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其次,双方签订的认购意向书是否具有法律效力还取决于开发商是否取得了相应的法律手续。《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定:“房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:……㈣已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也明确规定“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。”所以,未取得商品预售许可证而签订的购房合同(包括意向书)是没有法律效力的。
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(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;
(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。而订金在法律上是不明确的,也是不规范的,在审判实践中一般被视为预付款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民不予支持”由此可见,订金不具备定金性质,从法律上来讲,即使订金给付方违约,收受方也应予以退还。
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关于购房定金的退还规定如下:若交纳定金的一方在合同约定期限内完全履行了其责任和义务,那么购房者有权要求退还所交的定金或将之用以抵扣该房屋的相应价格;又或者,倘若收取定金的一方未能按先前商定之内容履行其应尽职责,则定金可被双倍退还至交纳定金的一方手中。
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购货单位:__________________,以下简称甲方;
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经甲乙双方充分协商,特订立本合同,以便共同遵守。
第一条产品的名称、品种、规格和质量
1.产品的名称、品种、规格:__________________。(应注明产品的牌号或商标)
2.产品的技术标准(包括质量要求),按下列第()项执行:
(1)按国家标准执行;
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(在合同中必须写明执行的标准代号、编号和标准名称。对成套产品,合同中要明确规定附件的质量要求;对某些必须安装运转后才能发现内在质量缺陷的产品,除主管部门另有规定外,合同中应具体规定提出质量异议的条件和时间;实行抽样检验质量的产品,合同中应注明采用的抽样标准或抽验方法和比例;在商定技术条件后需要封存样品的,应当由当事人双方共同封存,分别保管,作检验的依据。)
第二条产品的数量和计量单位、计量方法
1.产品的数量:______________。
2.计量单位、计量方法:____________。
(国家或主管部门有计量方法规定的,按国家或主管部门的规定执行;国家或主管部门无规定的,由甲乙双方商定。对机电设备,必要时应当在合同明确规定随主机的辅机、附件、配套的产品、易损耗备品、配件和安装修理工具等。对成套供应的产品,应当明确成套供应的范围,并提出成套供应清单。)
3.产品交货数量的正负尾差、合理磅差和在途自然减(增)量规定及计算方法:________________。
第三条产品的包装标准和包装物的供应与回收______________。
(产品的包装,国家或业务主管部门有技术规定的,按技术规定执行;国家与业务主管部门无技术规定的,由甲乙双方商定。产品的包装物,除国家规定由甲方供应的以外,应由乙方负责供应。
第四条产品的交货单位、交货方法、运输方式、到货地点(包括专用线、码头)
1.产品的交货单位:________________。
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(2)乙方代运(乙方代办运输,应充分考虑甲方的要求,商定合理的运输路线和运输工具);
(3)甲方自提自运。
3.运输方式:______________。
4.到货地点和接货单位(或接货人)________________。
(甲方如要求变更到货地点或接货人,应在合同规定的交货期限(月份或季度)前40天通知乙方,以便乙方编月度要车(船)计划;必须由甲方派人押送的,应在合同明确规定;甲乙双方对产品的运输和装卸,应按有关规定与运输部门办理交换手续,作出记录,双方签字,明确甲、乙方和运输部门的责任。)
第五条产品的交(提)货期限
(规定送货或代运的产品的交货日期,以甲方发运产品时承运部门签发的戳记日期为准,当事人另有约定者,从约定;合同规定甲方自提产品的交货日期,以乙方按合同规定通知的提货日期为准。乙方的提货通知中,应给予甲方必要的途中时间,实际交货或提货日期早于或迟于合同规定的日期,应视为提前或逾期交货或提货。)
第六条产品的价格与货款的结算
1.产品的价格,按下列第()项执行:
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2.产品货款的结算:产品的货款、实际支付的运杂费和其它费用的结算,按照中国人民银行结算办法的规定办理。
(用托收承付方式结算的,合同中应注明验单付款或验货付款。验货付款的承付期限一般为10天,从运输部门向收货单位发出提货通知的次日起算。凡当事人在合同中约定缩短或延长验货期限的,应当在托收凭证上写明,银行从其规定。)
第七条验收方法________________。
(合同应明确规定:
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2.验收手段;
3.验收标准;
4.由谁负责验收和试验;
5.在验收中发生纠纷后,由哪一级主管产品质量监督检查机构执行仲裁等等)。
第八条对产品提出异议的时间和办法
1.甲方在验收中,如果发现产品的品种、型号、规格、花色和质量不合规定,应一面妥为保管,一面在30天内向乙方提出书面异议;在托收承付期内,甲方有权拒付不符合合同规定部分的货款。甲方怠于通知或者自标的物收到之日起过两年内未通知乙方的,视为产品合乎规定。
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3.乙方在接到需方书面异议后,应在10天内(另有规定或当事人另行商定期限者除外)负责处理,否则,即视为默认甲方提出的异议和处理意见。
(甲方提出的书面异议中,应说明合同号、运单号、车或船号、发货和到货日期;说明不符合规定的产品名称、型号、规格、花色、标志、牌号、批号、合格证或质量保证书号、数量、包装、检验方法、检验情况和检验证明;提出不符合规定的产品的处理意见,以及当事人双方商定的必须说明的事项。)
第九条乙方的违约责任
1.乙方不能交货的,应向甲方偿付不能交货部分货款的______%的违约金。
2.乙方所交产品品种、型号、规格、花色、质量不符合规定的,如果甲方同意利用,应当按质论价;如果甲方不能利用的,应根据产品的具体情况,由乙方负责包换或包修,并承担修理、调换或退货而支付的实际费用。
3.乙方因产品包装不符合合同规定,必须返修或重新包装的,乙方应负责返修或重新包装,并承担支付的费用。甲方不要求返修或重新包装而要求赔偿损失的,乙方应当偿付甲方该不合格包装物低于合格包装物的价值部分。因包装不符合规定造成货物损坏或灭失的,乙方应当负责赔偿。
4.乙方逾期交货的,应比照中国人民银行有关延期付款的规定,按逾期交货部分货款计算,向甲方偿付逾期交货的违约金,并承担甲方因此所受的损失费用。
5.乙方提前交货的产品、多交的产品的品种、型号、规格、花色、质量不符合规定的产品,甲方在代保管期内实际支付的保管、保养等费用以及非因甲方保管不善而发生的损失,应当由乙方承担。
6.产品错发到货地点或接货人的,乙方除应负责运交合同规定的到货地点或接货人外,还应承担甲方因此多支付的一切实际费用和逾期交货的违约金。
7.乙方提前交货的,甲方接货后,仍可按合同规定的交货时间付款;合同规定自提的,甲方可拒绝提货。乙方逾期交货的,乙方应在发货前与甲方协商,甲方仍需要的,乙方应照数补交,并负逾期交货责任;甲方不再需要的,应当在接到乙方通知后15天内通知乙方,办理解除合同手续。逾期不答复的,视为同意发货。
第十条甲方的违约责任
1.甲方中途退货,应向乙方偿付退货部分货款______%的违约金。
(违约金视为违约的损失赔偿,但约定的违约金过分高于或者低于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少或者增加)
2.甲方未按合同规定的时间和要求提供应交的技术资料或包装物的,除交货日期得顺延外,应比照中国人民银行有关延期付款的规定,按顺延交货部分货款计算,向乙方偿付顺延交货的违约金;如果不能提供的,按中途退货处理。
3.甲方自提产品未按供方通知的日期或合同规定的日期提货的,应比照中国人民银行有关延期付款的规定,按逾期提货部分货款总值计算,向乙方偿付逾期提货的违约金,并承担乙方实际支付的代为保管、保养的费用。
4.甲方逾期付款的,应按中国人民银行有关延期付款的规定向乙方偿付逾期付款的违约金。
5.甲方违反合同规定拒绝接货的,应当承担由此造成的损失和运输部门的罚款。
6.甲方如错填到货地点或接货人,或对乙方提出错误异议,应承担乙方因此所受的损失。
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第十二条其它______________。
按本合同规定应该偿付的违约金、赔偿金、保管保养费和各种经济损失的,应当在明确责任后10天内,按银行规定的结算办法付清,否则按逾期付款处理。但任何一方不得自行扣发货物或扣付货款来充抵。
本合同如发生纠纷,当事人双方应当及时协商解决,协商不成时,任何一方均可请业务主管机关调解或者向仲裁委员会申请仲裁,也可以直接向人民。
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购货单位(甲方):________(公章)供货单位(乙方):______(公章)
法定代表人:______________(公章)法定代表人:____________(盖章)
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[律师回复] 去售楼部买房的时候,销售人员可能会让你签一份认购书,认购书是不是合同呢 他的效力怎么样
商品房认购书是为了保障将来能够与开发商签署正式商品房买卖合同而进行认购的协议书,性质上属于商品房买卖合同的预约合同。由于认购书具备买卖双方的基本信息、房屋的面积、坐落、款项、金额等,是双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,所以认购书是具备法律效力的
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”
同时第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
由上面两条规定可以看出,认购书在一定的情况下是具有法律效力的。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同,自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
认购书的内容都有什么,认购书又到底是什么性质
[律师回复] 认购书内容
房屋认购书内容一般包括:
(1)买卖双方当事人的基本情况;
(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);
(3)房屋价款计算;
(4)定金;
(5)签署正式买卖合同的期限。
认购书性质
对房屋认购书性质的认定,归纳起来有两种观点:
一种观点认为房屋认购书就是正式预售合同,因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示;
另一种观点认为房屋认购书非的合同,因为房屋认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。
最新的法律观点认为,认购书应属于商品房买卖合同的预约合同,与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
首先,认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议,根据我国合同法第二条规定,“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”,认购书应为的合同。
其次,认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认,所以也不应属于商品房买卖合同。
最后,认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险,如果将认购书直接认定为商品房买卖合同,那么开发商在掌握优势信息的情况下,可能附加种种不合理条件,强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任,则会严重损害买方的利益。
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向法院起诉退回认筹金怎么操作
向法院提起诉讼要求退还认筹金的具体操作方法关于不得退还认筹金之权益维护途径包括:当事人间可进行自行协商以达到破冰之旅;依据当事人之间所签订之仲裁协议,请求相关仲裁机构实施仲裁程序;以及依循法律规定,向相关人民法院提交起诉状,寻求法律援助,法院将对此案进行审理及调解,或者最终裁定并做出相应裁判结果。
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诉讼仲裁
购车意向金不给退怎么起诉
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、意向金”是房屋买卖双方(或中介参与的第三方)之间确定购买意向,保证双方权益的具有法律效应的保证金。意向金既不是定金也非订金,意向金的支付是买方购买房屋的意愿表示,因此在意向金还没有转为定金之前,购买人可以拿回意向金。但是在二手房买卖居间服务中,意向金转为定金的议价方式,已经逐渐转为行业惯例。意向金转定金后,上下家任何一方违约或中介方“一房二价”,都应当承担合同约定或者法律规定的赔偿责任。
一般情况下,意向金转为定金后,如果买家违约不买房,意向金将不能退还;如果卖家违约不卖房,则按“定金罚则”双倍返还买家。
2、但是如果《购房意向书》中只对购房价格、房屋状况做了简要约定,那么当卖家和买家在签订房屋买卖合同过程中,对付款时间、付款方式、房屋交付及过户登记等其他主要条款产生分歧,并导致买卖合同最终未能签订,买家和卖家均不存在违约情况,则应当退还意向金。
3、如果双方还没有签订房屋买卖合同,只是签订了认购意向书,而认购意向书对合同中的内容又没有明确约定,则这笔意向金就属于卖房方的不当得利,应当退还;如果双方已经签订了房屋买卖合同,对意向金有了相关约定,则买房人若退房就需要承担相关违约责任,意向金就不能退了。
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怎样解释认购书,认购书签订后什么情况下可退定金
[律师回复] 商品房认购书
房屋认购书也称购房意向书,是房地产开发商在楼盘开盘前,与有意向购买房屋的购房者签定的书面协议。
认购书一般包括以下内容:
(1)买卖双方当事人的基本情况;
(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);
(3)房屋价款计算;
(4)定金;
(5)签署正式买卖合同的期限。
认购书签订后可退定金的情形
1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约,属买方违约,定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约,属卖方违约,应双倍返还定金。
2、如果双方在规定的期限内,正式签订合同,则定金在买方履约后,可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中,一方违约的,适用“不予返还”或者“双倍返还”。
3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为,仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,卖方应把定金全数返还买方。
4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件,如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成,视为违约,买方违约的,定金不予返还;卖方违约的,应双倍返还定金。
5、房屋认购书无效的情况,定金必然要返还。如开发商还未得未取得《商品房预售许可证》签订的房屋认购书是无效的。
总之,房屋认购书中所约定的购房定金是受法律保护的。如果由于购房者的原因不能签订购房合同的,开发商无需退还定金。所以,购房者在签订房屋认购书后不一定要买房,但是如果不买房,那么购房定金也不会退还。
购买房屋时最好不要签订房屋认购书,而直接签订购房合同。因为签了认购书,交了购房定金,购房者在签订正式合同时便处于被动地位,有些要求会遭到开发商拒绝,使购房者有口难言。而实际上,签订认购书,并不是房地产交易过程当中的必经程序,属双方自愿行为。如果非要和开发商签订认购书不可,也应该在签认购书时在认购书上写上以下字样:“如果双方在签订正式合同时,就合同的具体条款达不成一致意见,不能签署正式合同,卖方应无条件立即退还定金。”
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