延期交房已购房可以退房吗

最新修订 | 2024-05-25
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王淳律师
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专家导读 购房者的合法权益受到法律保护,如开发商逾期交房,须在合理催告后仍未履约才可行使退房权。依据《商品房销售管理办法》和《民法典》,开发商需按合同约定时间交付符合条件的房屋,否则需承担违约责任。因不可抗力或合同约定的特殊情况导致延期,开发商应及时通知购房者。违约责任包括继续履行、补救或赔偿损失。
延期交房已购房可以退房吗

一、延期交房购房可以退房

根据相关法律法规的明确要求,若开发商未能按时交房,购房者有权选择退房,但需满足特定前提条件——即开发商必须经过合理期限的催告后仍然无法如期交房。

具体来说,《商品房销售管理办法》(第三十条)明确指出,房地产开发商有责任按照与购房者签订的房屋买卖合同中的约定,在约定的时间内将符合交付使用条件的商品房交付给购房者。

如果开发商未能按照约定的日期交付房屋,则应承担相应的违约责任

然而,如果是由于不可抗力因素或双方在合同中事先约定的其他原因导致的延期交房,开发商也应该及时向购房者进行通知。

此外,《中华人民共和国民法典》(第五百七十七条)也对违约责任做出了明确规定,即当一方当事人未能履行合同义务或履行合同义务不符合约定时,应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

《商品房销售管理办法》第三十条

房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人

未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。

《民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、延期交房可以退房吗

开发商延期交房可以退房,开发商在合同约定的交房日没有交房,买受人需要给开发商发房屋催交通知书,在三个月合法期限内开发商仍不能交房的,买受人有权要求退房。

按照规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

《商品房销售管理办法》第三十条

房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。

法律是一种普遍的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益,更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题,“延期交房已购房可以退房吗”,法律的学习和理解是一项长期的任务,需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程,把它看作是一次自我提升的机会,以便更好地适应社会的发展和变化。

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首先应当确定的是,延期交房构成违约,应承担相应的违约责任。具体到实践中,主要的方式就是支付违约金。关于违约责任,合同有约定的当然从其约定,如果合同未对违约责任作出约定,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。另外,除了要求支付违约金以外,应当达到法定条件,购房者还可以提出解除合同。即根据上述《解释》和《合同法》规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行,当事人可以请求解除合同的。
因此,在延期交房的情况下,购房者可以视情况决定是要求违约金赔偿还是解除购房合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条
根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
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第一条 产品名称、材质、规格、品种和数量
1、产品名称、材质、规格、品种和数量见本合同附件一《采购清单》
2、合同价款:本合同固定总价为人民币______元整(¥_______元),该固定总价已包括产品制作、运输、安装、调试、维修、保养等所有税费,甲方无需就本合同支付其他额外费用。
第二条 质量标准
本合同
第一条中所列产品的质量技术标准应同时符合如下要求:
1、符合现行的国家、行业及上海市有关质量技术标准;
2、符合____标准;
3、以经甲方签字确认的图纸为准
第三条 乙方对产品质量的承诺、质保期与售后服务
1、乙方承诺其所提供的产品及服务不存在任何瑕疵和缺陷。
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第三方代为履行,由此产生的费用在质保金中扣除。对于超过质保期的产品质量问题,乙方也应及时提供有偿维修服务,乙方只收取维修材料费和维修人工费。
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以上规定中,两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚,一为购房者催告开发商交房,一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权,一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。
鉴于以上的规定,在开发商延迟交房时,不管购房者是不是真的准备解除合同,都应当在开发商延迟交房后立即发函催告,一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。
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(一)房屋买卖合同解除权的行使
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第九十六条的规定,当事人主张解除合同,应当以通知的方式告知对方,商品房买卖合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民或者仲裁机构确认解除合同的效力。
可见,行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。没有通知的,应该行使释明权,要求主张解除的一方及时向对方通知解除。通知已经送达,对方一旦提出异议之诉,主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态,会如何裁判?作为,在解除商品房买卖合同的诉讼实践中,一般会依照法律规定所列举的情形来审查主张解除合同的理由是否成立,从而确认解除商品房买卖合同的效力。
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