帮别人签租房合同对我有没什么影响

最新修订 | 2024-05-31
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包敬立律师
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专家导读 获得授权后,代签合同只对被代理人有法律约束力。但如存在恶意磋商或损害被代理人权益的行为,需承担法律责任。需警惕合同无效、违约和不法活动等风险。以虚构合同骗取租赁住房补贴和公共租赁住房为例,若涉及公共权力机构,将记录个人信用系统,导致三年内无法申请公共租赁住房保障。
帮别人签租房合同对我有没什么影响

一、帮别人签租房合同对我有没什么影响

在他人获得了明确的授权之后,为其代理签署合同,此时该合同仅对被代理人产生法定约束力。

然而,若存在主观上的恶意磋商以及对被代理人合法权益造成损害的行径,则应当对此承担相应的法律责任。

首先需要注意的是,有可能会引发合同无效等诸多潜在风险。

然后,还需警惕可能出现的合同违约现象以及不法活动等方面的风险。以虚构真伪难辨的合同来编造骗局,企图获取租赁住房补贴与公共租赁住房的行为就是一个鲜明例证。倘若这样的骗局借助了公共权力机构的力量,那么相关部门会将这类情节记录在他们所创立的个人信用记录系统中,从而导致涉事者在未来三年之内无法申请公共租赁住房保障。

民法典》第一百六十一条

民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质,应当由本人亲自实施的民事法律行为,不得代理。

二、帮别人签别人名字是否要负责任

帮别人签别人名字是否要负责任分情况:

1、如果是得到他人授权帮别人签字的不承担责任;

2、如果没有委托人委托、授权,私自代替他人签字,是违法的行为,善意相对人有权请求代签字的人履行债务或者就其受到的损害请求其赔偿

我国《民法典》规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。也就是说,如果没有受到委托授权私自代人签字,对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人在期间内予以追认,被代理人不做表示的,视为拒绝。相对人可以请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。

合同有效的条件如下:

1、当事人具有相应的民事行为能力

2、当事人意思表示真实

3、不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗

4、当事人签字盖章

合同无效的情形主要有:

1、一方以欺诈胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

2、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

3、以合法形式掩盖非法目的;

4、损害社会公共利益

5、违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国民法典》第一百七十一条

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是,赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

法律是一种普遍的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益,更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题,“帮别人签租房合同对我有没什么影响”,法律的学习和理解是一项长期的任务,需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程,把它看作是一次自我提升的机会,以便更好地适应社会的发展和变化。

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[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 以上海为例。 1、对土地市场的影响 在预测分析对上海土地市场的影响之前,先来了解一下上海近年来土地市场正常情况下的状况。 A、之前数年上海土地市场状况 从招拍挂途径统计,上海近年来建设用地新增供应总量逐年回升,在大力推广产业高质量发展的背景下,产业用地供应体量的提升最为显著,在历年建设用地供应总量的占比都要在三至四成;由于前两年商品住宅用地供求出现较大缩水,故在2021年政府加快了推地节奏,促使商品住宅用地供应量大幅增加,旨在预防后期出现新增住宅物业市场供应短缺的问题,稳定市场预期;商办用地则受制于存量物业体量高企的压力,新增供应长期维持在低位;另外保障性用地和租赁住房用地供应相对平稳。在成交方面,各类建设用地的走势基本与供应趋同,仅在2021年由于较高的拿地门槛、资金链紧张、地价上涨等因素,开发商拿地较为谨慎,土地市场出现多幅商品住宅用地流拍。 3、对长租型居住租赁市场的影响 上海复工日前后加强了对“返沪”外来群体的管控,特别是没有持有上海居住证的外来群体,成为上海劝返的重点关注对象。在长期居住类产品中,受劝返影响最为明显的就是集中式长租公寓类产品,本文此部分重点分析集中式长租公寓受影响情况。先来看一下上海集中式长租公寓现状。 A、上海集中式长租公寓现状 目前上海规模以上集中式长租公寓,,涵盖品牌数约31个、门店总数量合计约300个。从长租公寓门店的品牌分布情况来看,目前规模最大的为安歆·YU、门店总量为45家,其次为城家公寓、门店量为32家,老牌长租公寓魔方公寓的门店数量位列 第三,为31家。其中,排名首位的安歆·YU是国内首个专业的连锁型企业员工宿舍和青年公寓。 通过长租公寓平均租金的品牌排行,可以看出各个品牌的项目定位。从租金排行的情况来看,9号楼公寓和城家公寓的租金明显高于其他品牌、位列前 二,平均租金分别约在5500元/月左右;平均租金水平处在第二梯队的品牌分别是安歆·YU、魔方公寓、湾流国际共享公寓、逗号公寓和筑梦居公寓,租金均处在约4000至4500元/月的范围内;位列排行榜末尾的几大品牌的平均租金则处在约2900至3900元/月的范围内。 整体来看,目前全市集中式长租公寓项目的租金水平整体处在中下游的水平,这也与其定位有关,主要是为了迎合工作年限较短、资金力有限的单身年轻群体的刚性租赁需求,解决其居有定所的基本诉求。此外可以发现,部分长租公寓门店的租金水平相对较低,主要也是由物业形态所决定的,当前上海有较大一部分集中式长租公寓并非独门独户,而是存在一室户中备有多个床位的“类群组”模式(如9号楼公寓),通常按床位来结算租金,更能迎合非常大的一批低收入租客以及私营企业作为职工宿舍的租赁需求。 全市集中式长租公寓品牌平均租金TOP10 B、防控期人员流动影响分析 当前上海全面覆盖返沪人员检查,具体措施为:实施道口查控,入沪车辆逐一检查,人员全部测温登记,小型客车后备箱、大型客车行李厢、厢式货车车厢等一律开启查验。查控工作启动以来,全市9个省际高速道口、20个地面公安检查站、63个等外道口24小时检查。据上海市公安部门统计,1月22日至2月10日,上海各高速公路道口累计检查车辆160.85万辆,人数29 8.5万人。针对劝返人员的评判标准,主要是按照《上海市政府〈关于严格落实各项防控措施的通告〉》,通告要求:上海市高速公路省际陆路道口对省际来沪人员测量体温,并申报相关的信息,对来自重点地区的人员一律实施观察,在这个基础上对在沪没有居住地、也没有明确工作,实施暂缓入沪的措施。2月10日后,上海逐步升级劝返力度,那么上海多少外来人口会受到劝返政策的影响呢? 近年来上海外来人口一直维持在970万左右的水平,按照2021年限购之前上海外来人口购房比例占35%以及近十年限购的影响,在上海无自有房产(固定居住场所)的外来人口预计在700万左右。根据上海市公安局数据,截至2021年底,上海累计发放居住证380万人次,随着2021年申请居住证政策的进一步放开,预计目前持有上海居住证的外来人口在600万左右,那么在上海既无居住证也无自有房产的外来人口预计在300万,这部分人口春节回乡及受到返沪劝阻影响的人口预计占据50%,即150万人受到直接影响。 C、对长租公寓市场的影响分析 上海目前小业主持有各类存量居住物业约750万套,约30%处于出租状态,吸纳租赁人口约500万人,各类集中式长租公寓、公租房及人才公寓、职工宿舍吸纳租赁人口约150万人,数十万人处于借宿、群租及流动居住的状态。根据统计,当前全市主流的集中式长租公寓门店总量约为300家、合计单间或床位总量约在15万个左右。由于居住租赁市场是高度碎片化的市场,根据均衡性的原则,150万受影响的外来人群中,居住在长租公寓类产品的人群大约在 3.5万人。该群体占据15万长租公寓人群的比例为23%,对长租公寓市场的影响可以分乐观和悲观两种情况。 乐观情况下,在3月底结束,从1月下旬的农历新年到3月底,时间间隔近2个月,长租公寓押金一般为一个月,虽然未返沪群体空置时间长于押金对应的时间,但是考虑到居住的便利性及搬家成本,多数租客愿意回到原居住处。预计有约1万人会选择不续租原长租公寓,带来的短期空置提升 6.7%,长租公寓市场整体租金损失在0.5~1个月租金,影响长租公寓租金水平3%左右。 悲观情况下,到6月底结束,从1月下旬的农历新年到6月底,时间间隔近5个月,长租公寓押金一般为一个月,未返沪群体基本不会再选择续租原长租公寓。预计有约3万人会选择不续租原长租公寓,带来的短期空置提升20%,长租公寓市场整体租金损失在1个月租金,由于整体空置率大涨会造成短期长租公寓价格战,租金下滑比例会超过10%。
租房市场有哪些影响?
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中国租房市场的影响
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将车辆登记于他人名下,风险重重。一旦发生交通事故,登记者需承担全部责任,为驾驶者的行为买单,即使车辆非己有也无法逃避责任。 同时,根据法律规定,任何违反法律法规或合约条款、不当行使权利的行为,都可能引发法律责任。因此,若机动车发生事故造成第三方损失,登记者仍需依法赔偿。
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合同事务
廉租房离婚有什么影响
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 根据《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定,单身(含离异)申请人未满35周岁不得申请廉租房,但经民政部门认定的社会救济、社会救助的孤儿除外。以下是廉租房的申请条件和不得申请的条件:
一,申请条件
1、申请人具有5年以上当地城市常住户口;
2、申请人必须是当地民政部门认定的低收入家庭或最低收入家庭;
3、申请人家庭人均住房建筑面积在15平方米以下且家庭住房总建筑面积在50平方米以下;
4、申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或抚养关系,并一起共同生活的;
5、申请人及其家庭成员经当地房管部门确认他处没有住房的。
二,不得申请条件
(一)单身(含离异)申请人未满35周岁。但经民政部门认定的社会救济、社会救助的孤儿除外;
(二)离婚不足2年的;
(三)在5年之内有住房转让行为且转让住房的建筑面积超过廉租住房保障面积标准的,不纳入保障范围。但申请家庭成员中直系亲属因患重大疾病转让住房并提供有关证明的除外;
(四)领取城镇居民社会保障金的被拆迁人,在拆迁补偿中已按《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》四十五条规定政策获得补偿安置的;
(五)挂靠户口所挂靠的地址不存在或不是居住房屋的;
(六)拥有轿车或经营性机动车的;
(七)兴建、购买商业用房或高标准装修现有住房的;
(八)出资安排子女出国留学或就读高收费学校的;
(九)住房保障主管部门规定的其他不得申报的情况。
租房市场的影响有哪些
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 以上海为例。 1、对土地市场的影响 在预测分析对上海土地市场的影响之前,先来了解一下上海近年来土地市场正常情况下的状况。 A、之前数年上海土地市场状况 从招拍挂途径统计,上海近年来建设用地新增供应总量逐年回升,在大力推广产业高质量发展的背景下,产业用地供应体量的提升最为显著,在历年建设用地供应总量的占比都要在三至四成;由于前两年商品住宅用地供求出现较大缩水,故在2021年政府加快了推地节奏,促使商品住宅用地供应量大幅增加,旨在预防后期出现新增住宅物业市场供应短缺的问题,稳定市场预期;商办用地则受制于存量物业体量高企的压力,新增供应长期维持在低位;另外保障性用地和租赁住房用地供应相对平稳。在成交方面,各类建设用地的走势基本与供应趋同,仅在2021年由于较高的拿地门槛、资金链紧张、地价上涨等因素,开发商拿地较为谨慎,土地市场出现多幅商品住宅用地流拍。 3、对长租型居住租赁市场的影响 上海复工日前后加强了对“返沪”外来群体的管控,特别是没有持有上海居住证的外来群体,成为上海劝返的重点关注对象。在长期居住类产品中,受劝返影响最为明显的就是集中式长租公寓类产品,本文此部分重点分析集中式长租公寓受影响情况。先来看一下上海集中式长租公寓现状。 A、上海集中式长租公寓现状 目前上海规模以上集中式长租公寓,,涵盖品牌数约31个、门店总数量合计约300个。从长租公寓门店的品牌分布情况来看,目前规模最大的为安歆·YU、门店总量为45家,其次为城家公寓、门店量为32家,老牌长租公寓魔方公寓的门店数量位列 第三,为31家。其中,排名首位的安歆·YU是国内首个专业的连锁型企业员工宿舍和青年公寓。 通过长租公寓平均租金的品牌排行,可以看出各个品牌的项目定位。从租金排行的情况来看,9号楼公寓和城家公寓的租金明显高于其他品牌、位列前 二,平均租金分别约在5500元/月左右;平均租金水平处在第二梯队的品牌分别是安歆·YU、魔方公寓、湾流国际共享公寓、逗号公寓和筑梦居公寓,租金均处在约4000至4500元/月的范围内;位列排行榜末尾的几大品牌的平均租金则处在约2900至3900元/月的范围内。 整体来看,目前全市集中式长租公寓项目的租金水平整体处在中下游的水平,这也与其定位有关,主要是为了迎合工作年限较短、资金力有限的单身年轻群体的刚性租赁需求,解决其居有定所的基本诉求。此外可以发现,部分长租公寓门店的租金水平相对较低,主要也是由物业形态所决定的,当前上海有较大一部分集中式长租公寓并非独门独户,而是存在一室户中备有多个床位的“类群组”模式(如9号楼公寓),通常按床位来结算租金,更能迎合非常大的一批低收入租客以及私营企业作为职工宿舍的租赁需求。 全市集中式长租公寓品牌平均租金TOP10 B、防控期人员流动影响分析 当前上海全面覆盖返沪人员检查,具体措施为:实施道口查控,入沪车辆逐一检查,人员全部测温登记,小型客车后备箱、大型客车行李厢、厢式货车车厢等一律开启查验。查控工作启动以来,全市9个省际高速道口、20个地面公安检查站、63个等外道口24小时检查。据上海市公安部门统计,1月22日至2月10日,上海各高速公路道口累计检查车辆160.85万辆,人数29 8.5万人。针对劝返人员的评判标准,主要是按照《上海市政府〈关于严格落实各项防控措施的通告〉》,通告要求:上海市高速公路省际陆路道口对省际来沪人员测量体温,并申报相关的信息,对来自重点地区的人员一律实施观察,在这个基础上对在沪没有居住地、也没有明确工作,实施暂缓入沪的措施。2月10日后,上海逐步升级劝返力度,那么上海多少外来人口会受到劝返政策的影响呢? 近年来上海外来人口一直维持在970万左右的水平,按照2021年限购之前上海外来人口购房比例占35%以及近十年限购的影响,在上海无自有房产(固定居住场所)的外来人口预计在700万左右。根据上海市公安局数据,截至2021年底,上海累计发放居住证380万人次,随着2021年申请居住证政策的进一步放开,预计目前持有上海居住证的外来人口在600万左右,那么在上海既无居住证也无自有房产的外来人口预计在300万,这部分人口春节回乡及受到返沪劝阻影响的人口预计占据50%,即150万人受到直接影响。 C、对长租公寓市场的影响分析 上海目前小业主持有各类存量居住物业约750万套,约30%处于出租状态,吸纳租赁人口约500万人,各类集中式长租公寓、公租房及人才公寓、职工宿舍吸纳租赁人口约150万人,数十万人处于借宿、群租及流动居住的状态。根据统计,当前全市主流的集中式长租公寓门店总量约为300家、合计单间或床位总量约在15万个左右。由于居住租赁市场是高度碎片化的市场,根据均衡性的原则,150万受影响的外来人群中,居住在长租公寓类产品的人群大约在 3.5万人。该群体占据15万长租公寓人群的比例为23%,对长租公寓市场的影响可以分乐观和悲观两种情况。 乐观情况下,在3月底结束,从1月下旬的农历新年到3月底,时间间隔近2个月,长租公寓押金一般为一个月,虽然未返沪群体空置时间长于押金对应的时间,但是考虑到居住的便利性及搬家成本,多数租客愿意回到原居住处。预计有约1万人会选择不续租原长租公寓,带来的短期空置提升 6.7%,长租公寓市场整体租金损失在0.5~1个月租金,影响长租公寓租金水平3%左右。 悲观情况下,到6月底结束,从1月下旬的农历新年到6月底,时间间隔近5个月,长租公寓押金一般为一个月,未返沪群体基本不会再选择续租原长租公寓。预计有约3万人会选择不续租原长租公寓,带来的短期空置提升20%,长租公寓市场整体租金损失在1个月租金,由于整体空置率大涨会造成短期长租公寓价格战,租金下滑比例会超过10%。
租房市场对房屋租金有哪些影响
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 以上海为例。 1、对土地市场的影响 在预测分析对上海土地市场的影响之前,先来了解一下上海近年来土地市场正常情况下的状况。 A、之前数年上海土地市场状况 从招拍挂途径统计,上海近年来建设用地新增供应总量逐年回升,在大力推广产业高质量发展的背景下,产业用地供应体量的提升最为显著,在历年建设用地供应总量的占比都要在三至四成;由于前两年商品住宅用地供求出现较大缩水,故在2021年政府加快了推地节奏,促使商品住宅用地供应量大幅增加,旨在预防后期出现新增住宅物业市场供应短缺的问题,稳定市场预期;商办用地则受制于存量物业体量高企的压力,新增供应长期维持在低位;另外保障性用地和租赁住房用地供应相对平稳。在成交方面,各类建设用地的走势基本与供应趋同,仅在2021年由于较高的拿地门槛、资金链紧张、地价上涨等因素,开发商拿地较为谨慎,土地市场出现多幅商品住宅用地流拍。 3、对长租型居住租赁市场的影响 上海复工日前后加强了对“返沪”外来群体的管控,特别是没有持有上海居住证的外来群体,成为上海劝返的重点关注对象。在长期居住类产品中,受劝返影响最为明显的就是集中式长租公寓类产品,本文此部分重点分析集中式长租公寓受影响情况。先来看一下上海集中式长租公寓现状。 A、上海集中式长租公寓现状 目前上海规模以上集中式长租公寓,,涵盖品牌数约31个、门店总数量合计约300个。从长租公寓门店的品牌分布情况来看,目前规模最大的为安歆·YU、门店总量为45家,其次为城家公寓、门店量为32家,老牌长租公寓魔方公寓的门店数量位列 第三,为31家。其中,排名首位的安歆·YU是国内首个专业的连锁型企业员工宿舍和青年公寓。 通过长租公寓平均租金的品牌排行,可以看出各个品牌的项目定位。从租金排行的情况来看,9号楼公寓和城家公寓的租金明显高于其他品牌、位列前 二,平均租金分别约在5500元/月左右;平均租金水平处在第二梯队的品牌分别是安歆·YU、魔方公寓、湾流国际共享公寓、逗号公寓和筑梦居公寓,租金均处在约4000至4500元/月的范围内;位列排行榜末尾的几大品牌的平均租金则处在约2900至3900元/月的范围内。 整体来看,目前全市集中式长租公寓项目的租金水平整体处在中下游的水平,这也与其定位有关,主要是为了迎合工作年限较短、资金力有限的单身年轻群体的刚性租赁需求,解决其居有定所的基本诉求。此外可以发现,部分长租公寓门店的租金水平相对较低,主要也是由物业形态所决定的,当前上海有较大一部分集中式长租公寓并非独门独户,而是存在一室户中备有多个床位的“类群组”模式(如9号楼公寓),通常按床位来结算租金,更能迎合非常大的一批低收入租客以及私营企业作为职工宿舍的租赁需求。 全市集中式长租公寓品牌平均租金TOP10 B、防控期人员流动影响分析 当前上海全面覆盖返沪人员检查,具体措施为:实施道口查控,入沪车辆逐一检查,人员全部测温登记,小型客车后备箱、大型客车行李厢、厢式货车车厢等一律开启查验。查控工作启动以来,全市9个省际高速道口、20个地面公安检查站、63个等外道口24小时检查。据上海市公安部门统计,1月22日至2月10日,上海各高速公路道口累计检查车辆160.85万辆,人数29 8.5万人。针对劝返人员的评判标准,主要是按照《上海市政府〈关于严格落实各项防控措施的通告〉》,通告要求:上海市高速公路省际陆路道口对省际来沪人员测量体温,并申报相关的信息,对来自重点地区的人员一律实施观察,在这个基础上对在沪没有居住地、也没有明确工作,实施暂缓入沪的措施。2月10日后,上海逐步升级劝返力度,那么上海多少外来人口会受到劝返政策的影响呢? 近年来上海外来人口一直维持在970万左右的水平,按照2021年限购之前上海外来人口购房比例占35%以及近十年限购的影响,在上海无自有房产(固定居住场所)的外来人口预计在700万左右。根据上海市公安局数据,截至2021年底,上海累计发放居住证380万人次,随着2021年申请居住证政策的进一步放开,预计目前持有上海居住证的外来人口在600万左右,那么在上海既无居住证也无自有房产的外来人口预计在300万,这部分人口春节回乡及受到返沪劝阻影响的人口预计占据50%,即150万人受到直接影响。 C、对长租公寓市场的影响分析 上海目前小业主持有各类存量居住物业约750万套,约30%处于出租状态,吸纳租赁人口约500万人,各类集中式长租公寓、公租房及人才公寓、职工宿舍吸纳租赁人口约150万人,数十万人处于借宿、群租及流动居住的状态。根据统计,当前全市主流的集中式长租公寓门店总量约为300家、合计单间或床位总量约在15万个左右。由于居住租赁市场是高度碎片化的市场,根据均衡性的原则,150万受影响的外来人群中,居住在长租公寓类产品的人群大约在 3.5万人。该群体占据15万长租公寓人群的比例为23%,对长租公寓市场的影响可以分乐观和悲观两种情况。 乐观情况下,在3月底结束,从1月下旬的农历新年到3月底,时间间隔近2个月,长租公寓押金一般为一个月,虽然未返沪群体空置时间长于押金对应的时间,但是考虑到居住的便利性及搬家成本,多数租客愿意回到原居住处。预计有约1万人会选择不续租原长租公寓,带来的短期空置提升 6.7%,长租公寓市场整体租金损失在0.5~1个月租金,影响长租公寓租金水平3%左右。 悲观情况下,到6月底结束,从1月下旬的农历新年到6月底,时间间隔近5个月,长租公寓押金一般为一个月,未返沪群体基本不会再选择续租原长租公寓。预计有约3万人会选择不续租原长租公寓,带来的短期空置提升20%,长租公寓市场整体租金损失在1个月租金,由于整体空置率大涨会造成短期长租公寓价格战,租金下滑比例会超过10%。
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别人起诉我欠钱对老婆有影响吗
债务人无法履行还款义务时,催告行为是否影响配偶,取决于债务是否为夫妻共同债务。若是,配偶需承担法律责任;若不是,配偶则无需负责。因此,具体情况需根据债务性质来判断。
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债权债务
租房市场会对租金带来哪些影响
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 以上海为例。 1、对土地市场的影响 在预测分析对上海土地市场的影响之前,先来了解一下上海近年来土地市场正常情况下的状况。 A、之前数年上海土地市场状况 从招拍挂途径统计,上海近年来建设用地新增供应总量逐年回升,在大力推广产业高质量发展的背景下,产业用地供应体量的提升最为显著,在历年建设用地供应总量的占比都要在三至四成;由于前两年商品住宅用地供求出现较大缩水,故在2021年政府加快了推地节奏,促使商品住宅用地供应量大幅增加,旨在预防后期出现新增住宅物业市场供应短缺的问题,稳定市场预期;商办用地则受制于存量物业体量高企的压力,新增供应长期维持在低位;另外保障性用地和租赁住房用地供应相对平稳。在成交方面,各类建设用地的走势基本与供应趋同,仅在2021年由于较高的拿地门槛、资金链紧张、地价上涨等因素,开发商拿地较为谨慎,土地市场出现多幅商品住宅用地流拍。 3、对长租型居住租赁市场的影响 上海复工日前后加强了对“返沪”外来群体的管控,特别是没有持有上海居住证的外来群体,成为上海劝返的重点关注对象。在长期居住类产品中,受劝返影响最为明显的就是集中式长租公寓类产品,本文此部分重点分析集中式长租公寓受影响情况。先来看一下上海集中式长租公寓现状。 A、上海集中式长租公寓现状 目前上海规模以上集中式长租公寓,,涵盖品牌数约31个、门店总数量合计约300个。从长租公寓门店的品牌分布情况来看,目前规模最大的为安歆·YU、门店总量为45家,其次为城家公寓、门店量为32家,老牌长租公寓魔方公寓的门店数量位列 第三,为31家。其中,排名首位的安歆·YU是国内首个专业的连锁型企业员工宿舍和青年公寓。 通过长租公寓平均租金的品牌排行,可以看出各个品牌的项目定位。从租金排行的情况来看,9号楼公寓和城家公寓的租金明显高于其他品牌、位列前 二,平均租金分别约在5500元/月左右;平均租金水平处在第二梯队的品牌分别是安歆·YU、魔方公寓、湾流国际共享公寓、逗号公寓和筑梦居公寓,租金均处在约4000至4500元/月的范围内;位列排行榜末尾的几大品牌的平均租金则处在约2900至3900元/月的范围内。 整体来看,目前全市集中式长租公寓项目的租金水平整体处在中下游的水平,这也与其定位有关,主要是为了迎合工作年限较短、资金力有限的单身年轻群体的刚性租赁需求,解决其居有定所的基本诉求。此外可以发现,部分长租公寓门店的租金水平相对较低,主要也是由物业形态所决定的,当前上海有较大一部分集中式长租公寓并非独门独户,而是存在一室户中备有多个床位的“类群组”模式(如9号楼公寓),通常按床位来结算租金,更能迎合非常大的一批低收入租客以及私营企业作为职工宿舍的租赁需求。 全市集中式长租公寓品牌平均租金TOP10 B、防控期人员流动影响分析 当前上海全面覆盖返沪人员检查,具体措施为:实施道口查控,入沪车辆逐一检查,人员全部测温登记,小型客车后备箱、大型客车行李厢、厢式货车车厢等一律开启查验。查控工作启动以来,全市9个省际高速道口、20个地面公安检查站、63个等外道口24小时检查。据上海市公安部门统计,1月22日至2月10日,上海各高速公路道口累计检查车辆160.85万辆,人数29 8.5万人。针对劝返人员的评判标准,主要是按照《上海市政府〈关于严格落实各项防控措施的通告〉》,通告要求:上海市高速公路省际陆路道口对省际来沪人员测量体温,并申报相关的信息,对来自重点地区的人员一律实施观察,在这个基础上对在沪没有居住地、也没有明确工作,实施暂缓入沪的措施。2月10日后,上海逐步升级劝返力度,那么上海多少外来人口会受到劝返政策的影响呢? 近年来上海外来人口一直维持在970万左右的水平,按照2021年限购之前上海外来人口购房比例占35%以及近十年限购的影响,在上海无自有房产(固定居住场所)的外来人口预计在700万左右。根据上海市公安局数据,截至2021年底,上海累计发放居住证380万人次,随着2021年申请居住证政策的进一步放开,预计目前持有上海居住证的外来人口在600万左右,那么在上海既无居住证也无自有房产的外来人口预计在300万,这部分人口春节回乡及受到返沪劝阻影响的人口预计占据50%,即150万人受到直接影响。 C、对长租公寓市场的影响分析 上海目前小业主持有各类存量居住物业约750万套,约30%处于出租状态,吸纳租赁人口约500万人,各类集中式长租公寓、公租房及人才公寓、职工宿舍吸纳租赁人口约150万人,数十万人处于借宿、群租及流动居住的状态。根据统计,当前全市主流的集中式长租公寓门店总量约为300家、合计单间或床位总量约在15万个左右。由于居住租赁市场是高度碎片化的市场,根据均衡性的原则,150万受影响的外来人群中,居住在长租公寓类产品的人群大约在 3.5万人。该群体占据15万长租公寓人群的比例为23%,对长租公寓市场的影响可以分乐观和悲观两种情况。 乐观情况下,在3月底结束,从1月下旬的农历新年到3月底,时间间隔近2个月,长租公寓押金一般为一个月,虽然未返沪群体空置时间长于押金对应的时间,但是考虑到居住的便利性及搬家成本,多数租客愿意回到原居住处。预计有约1万人会选择不续租原长租公寓,带来的短期空置提升 6.7%,长租公寓市场整体租金损失在0.5~1个月租金,影响长租公寓租金水平3%左右。 悲观情况下,到6月底结束,从1月下旬的农历新年到6月底,时间间隔近5个月,长租公寓押金一般为一个月,未返沪群体基本不会再选择续租原长租公寓。预计有约3万人会选择不续租原长租公寓,带来的短期空置提升20%,长租公寓市场整体租金损失在1个月租金,由于整体空置率大涨会造成短期长租公寓价格战,租金下滑比例会超过10%。
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