房屋买卖未签订书面合同有效吗

最新修订 | 2024-07-17
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包敬立律师
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专家导读 未签房屋买卖合同,视为合同未成立,无效。合同需经双方明确意愿、一致同意并签署才生效。如已开始履行主要义务并被接受,即使无书面形式,合同也可视为成立。若法律或协议规定须书面,同样以实际履行为准,合同成立。
房屋买卖未签订书面合同有效吗

一、房屋买卖未签订书面合同有效吗

没有签订房屋买卖合同的情况下,只能被视为合同尚未成立的状态,而这种尚未成立的合同毫无疑问是无效的。因为合同的成立与否直接决定了合同应否具有效力,也就是说只有当合同经由双方当事人的明确意愿表达和一致同意并正式签署之后,才能确认为合同已正式成立,因此,那些未经签署亦未实际履行的合同无疑是无效的、尚不存在的合同。依据我国现行相关法律法规的规定,若当事人选择以合同书的形式来订立合同,那么自所有当事人均已签字、盖章或按下手印的那一刻起,合同即告成立。然而在此之前,如果一方当事人已经开始履行主要义务且另一方也予以接受,那么即使他们并未采取书面形式,此份合同仍然可以被视为已经成立。此外,如果法律法规或当事人之间的协议约定合同必须采用书面形式进行订立,但当事人却未能遵守这一要求,但只要其中一方已经开始履行主要义务且另一方也予以接受,那么这份合同同样可以被视为已经成立。

民法典》第四百九十条

当事人采用合同书形式订立合同的,自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立

在签名、盖章或者按指印之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受时,该合同成立。

法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立,当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务,对方接受时,该合同成立。

二、房屋买卖合同是专属管辖

关于房屋交易合同纠纷案件的管辖权问题,不属于法律明确规定的专属管辖范畴,因此,合同双方在处理此类纠纷时,均有权进行管辖权的协商确定。

依据我国高级人民法院颁布的《中华人民共和国民事诉讼法》相关条款之规定,在所有涉及合同或其他财产权益争端的诉讼中,双方当事人都可自由达成书面协议,来选择被告的居所地、合同的履行地点、合同的签订地点、原告的居所地以及标的物所在之处等任何与争议事项具有实体关联性的地区作为司法审判的管辖法院。

然而,在此过程中所做出的选择须符合该法律法规对各级法院地域管辖权限及专属管辖权限的相关规定,不得违反这些规定的约束。

《民事诉讼法》第三十四条

下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:

(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖;

(二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼,由港口所在地人民法院管辖;

(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

在缺乏书面房屋买卖合同的情况下,可以视为该交易合同未能达到成立的标准,从而归于无效。这类合同需要基于双方当事人的明确意思表示和一致决定得以达成,并且经过双方签署后方可产生法律效力。倘若该交易已经进入到其主要义务的具体施行及被对方当事人确认的阶段,即便在此过程中没有形成具有法律约束力的书面形式,亦可视为该合同业已成立。当然,如果相关法律或者协议对合同的签订要求有书面形式的强制性规范,仍然应当以实际履行的事实为准,认定该合同已经成立。

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  关于合同的形式要件问题,在我国合同法律制度发展过程中,经历了一个从绝对严格到相对宽松的演变过程。在《合同法》正式实行之前,一般采取严格的形式要件主义,即凡规定采取书面形式订立的合同,非经书面形式不发生效力。随着我国市场经济和法律制度的逐渐完善,此严格的规定逐渐有所放宽。1999年10月1日《合同法》正式实行,其中第36条明确规定了要式合同的例外情形,即“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”。
  (二)合同欠缺条款的认定
  《合同法》于总则部分,即第12条第1款规定了一般情形下合同应当包括的条款:
(1)当事人的名称或者姓名和住所;
(2)标的;
(3)数量;
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(5)价款或者报酬;
(6)履行期限、地点和方式;
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(8)解决争议的方法。同时该法分则部分亦根据合同具体类型的不同,对其他可以约定的条款进行了规定。从法律规定的文义理解,上述列举的条款并未合同成立的必需条款。问题也由此提出——合同成立至少应具备的条款为何?此问题在《合同法》颁布实施后一直有所争议。2009年最高人民法院在《合同法司法解释(二)》中对此问题予以明确,规定如双方当事人对合同是否成立产生争议,人民法院能够认定当事人姓名或名称、标的和数量的,则一般认定合同成立,但另有法定或约定的情形除外。
  在根据上述规定对合同成立与否予以明确后,为保证合同的顺利履行,以及在纠纷发生后进行救济,还须对欠缺的条款予以认定。《合同法》第61条明确规定:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”而在司法实践中,还会出现当事人无法达成协议,或根据合同有关条款及交易习惯无法判断的情形,此时就应依据《合同法》第62条予以处理,分为以下几种情况:
(1)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
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