房地产转让要按照什么程序办理

最新修订 | 2024-07-20
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王淳律师
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专家导读 房地产转让需签订具有法律效力的书面协议,双方在90天内持相关证件至房产所在地管理部门申请,如实申报成交价。管理部门7个工作日内决定是否受理,逾期默认同意。随后,部门核实价格,可能进行实地考察和价值评估。交易双方需缴纳税费,管理部门办理所有权变更并颁发新产权证。
房地产转让要按照什么程序办理

一、房地产转让要按照什么程序办理

房地产转让之操作流程如下:首先,房地产转让双方必须签署具备法律效力的书面转让协议;其次,在签订转让协议之后的90个自然日内,转让双方需携带房地产权属证书以及其他相关文件,如身份证明等,前往房地产所在地的房地产行政管理部门,提交申请并如实申报成交价格;再次,房地产行政管理部门将对所提供的文件资料进行严谨的审查,并于收到申请的7个工作日内,以书面形式给予答复是否予以受理;若逾期未收到书面回复,则视为同意受理;紧接着,房地产行政管理部门会对申报的成交价格进行核实,同时视情况对拟转让的房地产进行实地勘察与价值评估;最后,转让双方应依照相关法规缴纳相应的税费,然后由房地产行政管理部门为其办理房屋所有权变更登记手续,颁发新的房地产权属证书。

城市房地产管理法》第六十一条

房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。

民法典》第二百一十条

不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。

二、房地产税怎么计算

根据相关规定,按照房屋原始价值进行一次性削减30%之后,剩余的部分即为应缴房产税的依据,我们可以采用以下固定的计算方法来确定每年所需缴纳的税额:年度应纳税费=房产原始价值×(1-30%)×1.2%。

另外,若按照租金收入作为征税标准,则可通过以下方式计算:年度应纳税费=年度租金收入×适用税率(12%)。应当指出,有下列几种情况的房地产将免于征收房产税:

1.国家机关、人民团体、军队自行使用的房地产;

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自我使用的房产;

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自己使用的房产;

4.个人拥有且非用于商业使用的房产;

5.经过财政部特别批准予以免税的其他类型的房产。

《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》第六条

房地产税依下列标准及税率,分别计征:

一,房产税依标准房价按年计征,税率为百分之一。

二,地产税依标准地价按年计征,税率为百分之一点五。

三,标准房价与标准地价不易划分之城市,得暂依标准房地价合并按年计征,税率为百分之一点五。

四,标准房地价不易求得之城市,得暂依标准房地租价按年计征,税率为百分之十五

在针对房地产买卖的行为中,双方应当签定具备法律约束力的正式书面合同。此项协议的有效期限为自签署之日起的90日内,当事人需要凭各自所需的相关证件前往所购房屋所在区域的房屋管理局履行相关手续,并需对这次交易的真实成交价格进行如实申报。房管局会在接收到提交申请后的7个工作日之内就此次申请作出是否接收的决定,若在规定时间内未收到任何回复,则视为已被批准。基于此,房管局将对申报的价格进行核实,必要时还会进行实地考察以及价值评估等工作。在完成上述程序之后,交易双方需要按照相关规定缴纳相应税费,而房管局也会负责办理所有权变更手续,并向交易双方颁发新的产权证明文件。

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2020最新的转按揭程序
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
一、最新的转按揭流程
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;
3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则,一年内免评估,以原购买价为准);
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请,律师初审,银行复审);
6、卖方向买方实际交付房屋;
7、银行复审通过后放款,向卖方的银行划款;
8、卖方收到款项后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
二、银行转按揭分类
按揭涉及两方主体:借款人和银行。对于银行而言,按揭是债权;而对于借款人来说,按揭是债务。根据转让主体不同,可以将转按揭分为债权转让和债务转让。债权转让指按揭在债权人之间的转让,即借款人将在甲银行办理的按揭转到乙银行;债务转让指按揭在债务人之间的转让,即原借款人将按揭转给新借款人。 地区的转按揭主要是债权转让,而我国内地现阶段的转按揭还仅限于债务转让。
按贷款类型区分,转按揭又有公积金贷款,商业性贷款(按揭),组合贷款,消费贷款等类型。
三、银行转按揭所需费用
1、中介公司的代理费:
①单独委托:卖方1%,买方1.5%
②手拉手:合同金额/收取手续费20万元以下/0.6%,最低800元。20万元~40万元/0.5% 最低1200元。40万元以上/0.4%,最低2000元,最高5000元。
2、过户费:项目/买方/卖方契税/成交价×1.5%交易手续费/3元/平方米转移登记费/80元/户地产交易费/(成交价或指导价-评估价)×面积×0.9%
地产交易费:备注:如果交易的房屋没有国土证需要缴纳土地收益金
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4、公证费:350元
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股权转让的流程和程序
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 一、召开公司股东大会,研究股权出售和收购股权的可行性,分析出售和收购股权的目的是否符合公司的战略发展,并对收购方的经济实力经营能力进行分析,严格按照公司法的规定程序进行操作。 二、聘请律师进行律师尽职调查。 三、出让和受让双方进行实质性的协商和谈判。 四、出让方(国有、集体)企业向上级主管部门提出股权转让申请,并经上级主管部门批准。 五、评估、验资(私营有限公司也可以协商确定股权转让价格)。 六、出让的股权属于国有企业或国有独资有限公司的,需到国有资产办进行立项、确认,然后再到资产评估事务所进行评估。其他类型企业可直接到会计事务所对变更后的资本进行验资。 七、出让方召开职工大会或股东大会。集体企业性质的企业需召开职工大会或职工代表大会,按《工会法》条例形成职代会决议。有限公司性质的需召开股东(部分)大会,并形成股东大会决议,按照公司章程规定的程序和表决方法通过并形成书面的股东会决议。 八、股权变动的公司需召开股东大会,并形成决议。 九、出让方和受让方签定股权转让合同或股权转让协议。 十、由产权交易中心审理合同及附件,并办理交割手续(私营有限公司可不需要)。 十 一、到各有关部门办理变更、登记等手续。
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什么是股份转让程序
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 如果公司股东要让股份需要符合什么条件?哪位可以告诉我股份转让程序是怎样的?
股份转让程序要看是转让人跟受让人之间的关系,有股东间的转让,以及股东跟公司外的人之间的转让。
《公司法》第一百四十二条规定,发起人持有的本公司股份,自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份,自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。
司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况,在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内,不得转让其所持有的本公司股份。公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定。
除了法律规定之外,如果公司章程对股东转让股权或股份有特别限制和要求的,股东订立股权转让合同时,不得违反这些规定。
程序上,新《公司法》第72条规定,有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。
股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的,视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的,视为同意转让。经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
公司章程对股权转让另有规定的,从其规定。
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公司债务转让的程序
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 公司债务转让的流程
需要经债权人同意,然后需要与第三人签订债务转让协议。
公司债务转让如何处理
(一)标的公司欠股东借款的债权。标的公司在存续期间,因经营需要或自身向金融机构贷款有难度等原因,由股东以借款形式提供资金支持。现股东转让公司股权,可同时以债权人的身份提出受让条件,即股权捆绑债权一并转让,要求受让方在受让公司股权支付价款的同时,向标的公司提供资金偿还欠原股东的债务。也就是说,受让方成为新股东的同时,成为对标的公司借款的债权人。
(二)股东欠标的公司借款的债务。股东占用标的公司资金的情形时有发生,但在股权转让时应当了断。此款项的法律关系中,标的公司是债权人,股东是债务人。股东转让公司股权时,应当明确告知意向受让人存有债务清偿问题,处理的办法是事先作出承诺,并在结算转让价款时一并偿还。
(三)与原股东相关的或然债务风险。股权转让前,标的公司向金融机构借贷资金,由股东提供担保,或股东向金融机构借贷资金,由标的公司提供担保。现股东转让公司股权时,贷款清偿尚未到期,作为股权交易的双方应当约定,经征得金融机构同意,或解除原股东担保,由新股东对标的公司贷款承担担保责任;或解除标的公司担保,由原股东另寻他人承担担保责任,以规避原股东、标的公司或然的债务风险。
(四)与转让股东无关联的债权债务。标的公司在正常经营过程中,也会产生一系列的债权债务,并与股东无关联关系。如标的公司向金融机构借贷资金(以标的公司财产作抵押);经营活动中往来的应收应付款项;标的公司符合公司章程规定、履行合规决策程序向他人提供的担保等。对债权而言,标的公司是权利主体和行为主体;对债务而言,标的公司是承债主体和清偿主体,可以于股东依法合规地进行处置,与股权转让不构成相互制约。
股权转让程序有哪些
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
一、公司股权转让的流程
1、召开公司股东大会,研究股权出售和收购股权的可行性,分析出售和收购股权的目的是否符合公司的战略发展,并对收购方的经济实力经营能力进行分析,严格按照公司法的规定程序进行操作。
2、聘请律师进行律师尽职调查。
3、出让和受让双方进行实质性的协商和谈判。
4、出让方(国有、集体)企业向上级主管部门提出股权转让申请,并经上级主管部门批准。
5、评估、验资(私营有限公司也可以协商确定股权转让价格)。
6、出让的股权属于国有企业或国有独资有限公司的,需到国有资产办进行立项、确认,然后再到资产评估事务所进行评估。其他类型企业可直接到会计事务所对变更后的资本进行验资。
7、 出让方召开职工大会或股东大会。集体企业性质的企业需召开职工大会或职工代表大会,按《工会法》条例形成职代会决议。有限公司性质的需召开股东(部分)大会,并形成股东大会决议,按照公司章程规定的程序和表决方法通过并形成书面的股东会决议。
7、股权变动的公司需召开股东大会,并形成决议。
8、出让方和受让方签定股权转让合同或股权转让协议。
10、由产权交易中心审理合同及附件,并办理交割手续(私营有限公司可不需要)。
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1、到各有关部门办理变更、登记等手续。
二、股权转让的法律问题
1、有限责任公司章程规定股权转让的条件,限制股东转让股权,其不违反法律法规强制性规定的,人民应当认定其效力。
2、有限责任公司股东之间转让股权应当通知其他股东,多个股东要求购买股权的,应当按各自持股比例受让。
3、有限责任公司股东向非股东转让股权,应当向公司和其他股东告知拟受让人和拟转让价格条件。公司应当召开股东会征求其他股东的同意。公司未及时召开股东会的,拟转让股权的股东可以书面形式分别征求其他股东的同意,请求其在确定的期限内答复。请求答复的期限一般不应当少于30日。逾期未答复者视为同意。
4、(指定受让)有限责任公司半数以上其他股东不同意向非股东转让股权的,公司应当在股东会议结束之日或者请求答复期限届满之日起15日内指定异议股东购买拟转让的股权。
5、公司指定购买30日内,异议股东应当与拟转让股权的股东签订协议,其价格条件不能协商一致时,当事人主张以评估方式确定股权价值的,人民法院应予支持。
6、有限责任公司半数以上其他股东不同意向非股东转让股权,但公司在股东会议结束之日或者请求答复期限届满之日起15日内未指定受让股权,或者被指定受让的股东在公司指定30日内不与拟转让股权的股东签订协议的,拟转让股权的股东可以向非股东转让股权。
7、有限责任公司股东未经其他股东过半数同意或者未向其他股东通报转让价格等主要条件而与非股东订立股权转让合同,或者与非股东订立股权转让合同,价格或者其他主要条件低于向其他股东告知的价格条件的,其他股东可以请求人民撤销该合同。前款股权转让合同被撤销之后,未经其他股东过半数同意的,其他股东可以主张以协商确定的价格或者评估确定的价格购买股权;经过其他股东过半数同意,但未向其他股东告知转让价格等主要条件,或者合同价格等主要条件低于告知的价格或者条件的,其他股东可以主张以该股权转让合同约定的价格等条件行使优先购买权。
8、受让人记载于公司股东名册一年后,股东主张撤销前款股权转让合同的,人民不予支持。
9、有限责任公司股东主张优先购买部分股权,导致非股东因份额减少而放弃购买的,拟转让股权的股东可以要求主张优先购买权的股东受让全部拟转让股权,其拒绝受让全部股权的,视为放弃优先购买权。
10、有限责任公司股东未足额出资即转让股权,公司或者其他股东请求转让人将转让股权价款用于补足出资的,人民法院应予支持。
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股权转让可能认定为土地转让吗,土地转让程序
很多时候我们会发现,其实无论我们是在购物、出行、学习还是工作中,都是离不开法律知识的,我们应该要学会运用法律的武器来保护好自己的合法权益。如果您的生活正面临着与股权转让可能认定为土地转让吗,土地转让程序相关的问题而无法解决的话,那么可以从本文内容中来寻找答案。
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公司经营
公司股权转让的程序
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 股东转让股权的程序 股东转让股权作为公司运营中的重大事项,直接关系到大多数股东、公司本身和市场交易相对人 (即其他市场主体,如其他公司、团体、个人)的利益,因此,各国法律对股东股权转让程序都做了严格的规定。根据我国《公司法》和相关法律法规的规定,我国有限责任公司股东转让股权一般要经过以下程序: (一)召开公司股东大会,研究股权出售和收购股权的可行性,分析出售和收购股权的目的是否符合公司的战略发展,并对收购方的经济实力经营能力进行分析,严格按照公司法的规定程序进行操作。 (二)聘请律师进行律师尽职调查。 (三)出让和受让双方进行实质性的协商和谈判。 (四)出让方(国有、集体)企业向上级主管部门提出股权转让申请,并经上级主管部门批准。 (五)评估、验资(私营有限公司也可以协商确定股权转让价格)。 (六)出让的股权属于国有企业或国有独资有限公司的,需到国有资产办进行立项、确认,然后再到资产评估事务所进行评估。 其他类型企业可直接到会计事务所对变更后的资本进行验资。 (七)出让方召开职工大会或股东大会。 集体企业性质的企业需召开职工大会或职工代表大会,按《工会法》条例形成职代会决议。 有限公司性质的需召开股东(部分)大会,并形成股东大会决议,按照公司章程规定的程序和表决方法通过并形成书面的股东会决议。 (八)股权变动的公司需召开股东大会,并形成决议。 (九)出让方和受让方签定股权转让合同或股权转让协议。 (十)由产权交易中心审理合同及附件,并办理交割手续(私营有限公司可不需要)。 (十一)到各有关部门办理变更、登记等手续。
母公司股权转让程序
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 母子公司股权转让流程 《公司法》分别规定了对国家股、发起人股及公司作为受让方作了限制。另外外资股的转让也应加以限制,国家允许公司发行外资股,目的在于吸收外资,如果将外资股转让给中国投资者,就背离了外资股的发行目的,应加以限制。同样外国投资者受让A种股票也应受到限制。将A种股票转让给外国投资者,就可能导致公司资本构成的变化,使公司在某种程度上具有合资的性质,会引起公司的法律适用和管理上的问题。还有就是对职工内部股转让的限制,职工内部股是本公司内部职工以较其他股东更优惠条件取得的股份,旨在调动职工为公司创造价值的积极性,如果对职工内部股转让不加限制,既造成股份转让的不平等性,也失去了发行职工内部股的意义。除非公司章程或董事会另有规定,职工内部股只能在本公司职工内部进行转让。除法律对其转让所有限制外,其他股份都可自由转让。 如何处理把子公司的股份转让给集团母公司的程序: 1、公司变更登记申请书; 2、指定代表或者共同委托代理人证明; 3、公司股东(发起人)出资情况表; 4、股东会决议; 5、股权转让协议; 6、《确认书B》; 7、受让股权新加入的股东的主体资格证明或自然人的身份证明复印件; 8、出让方受让方系国有、城镇集体单位的,提交资产管理者审查同意的意见; 9、公司营业执照正副本,加盖工商局档案专用章的该公司章程复印件; 人民依法裁定划转股权的,应当提交人民的裁定书,无需提交第 4、5项材料。 10、签订股份转让协议 1 1、到工商局办理变更登记。
股权转让有哪些程序
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 股权转让形式 有限责任公司股东转让出资的方式有两种:一是股东将股权转让给其它现有的股东,即公司内部的股权转让;二是股东将其股权转让给现有股东以外的其它投资者,即公司外部的股权转让。这两种形式在条件和程序上存在一定差异。 (1)内部转股:出资股东之间依法相互转让其出资额,属于股东之间的内部行为,可依据公司法的有关规定,变更公司章程、股东名册及出资证明书等即可发生法律效力。一旦股东之间发生权益之争,可以以此作为准据。 (2)向 第三人转股:股东向股东以外的第三人转让出资时,属于对公司外部的转让行为,除依上述规定变更公司章程、股东名册以及相关文件外,还须向工商行政管理机关变更登记。 在新《公司法》 第七十一条规定: 有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。 股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的,视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的,视为同意转让。经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权。 两个以上股东主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。 公司章程对股权转让另有规定的,从其规定。 这是关于公司外部转让出资的基本原则。这一原则包含了以下特殊内容: 第一,此处是以人数主义作为投票权的计算基础。我国公司制度比较重视有限公司的人合因素,此处故采用了人数决定,而不是按照股东所持出资比例为计算标准。 第二,以其它股东作为计算的基本人数,是除转让方以外股东的过半数。
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