房产预售合同更名如何操作

[律师回复] 受保护
买房子时注意的事项：
1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的；
2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。
4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。
5、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
办房地产权证时应该注意：产权产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理，另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人.

[律师回复] 　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

[律师回复] 《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”合同更名的实质是合同主体的变更，也即合同法上规定的合同一方将其在合同中的权利和义务一并转让。那么通过该规定，可以看出，办理合同更名必须要征得合同另一方，即开发商的同意和配合。

[律师回复] 开发商给房产更名是不能收取更名费的。已经在房管局做正规备案的房屋，若需要更名或者过户，只需支付3元平方米的交易手续费，原则上开发商不能收取任何费用。不论属于哪种情况，开发商收取更名费都没有法律依据，属于“不当得利”，业主有权拒缴。原则意义上讲，没有正式交房的房屋是不允许更名的，除非有重大原因，比如出国或疾病等。

[律师回复]
1，购房合同可以更名的，不过需要满足一定的条件。
2，购房合同网签后还未办理备案的想要更名，需要购房者和开发商提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续，待房管局审批通过后，预售合同更名购房总价房管局回收作废的购房合同，撤销预告登记，然后开发商就可以与购房者重新签订购房合同了，在这个时候就可以更改户主姓名了！

[律师回复] 变更流程： （1）工商局：持工商局的变更申请书、公司的股东会决议（同意公司变更名称）、新的公司章程或补充章程、营业执照正副本。通常时间在一周吧，费用就是证件的工本费。 （2）到公安局重新刻章 。 （3）技术监督局：持变更后的营业执照、原组织机构代码证、代码卡。最多两个工作日，工本费100多吧。 （4）国税、地税：持税务局的变更申请书、旧的税务登记证正副本，如果有购买发票的应先核销发票。时间最多1-2个工作日，费用都是十几元。 （5）开户银行：无论是基本帐户还是一般帐户都要变更，一般没有费用。另外，新注册的公司好象在一年之内是不能变更名称的，当然如果工商局有关系的话另当别论。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、商品房预售登记后，售房单位与买受人变更预售标的物或者解除预售合同的，应但签订合同变更或者解除预售合同协议，并依照相关规定，由双方共同到原登记行政部门办理变更或者解除预售登记手续。
2、买受人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，买受人与转让受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照相关规定到原登记行政主管部门申请变更预售登记。

[律师回复] 您好，针对您的商品房预售名词解释问题解答如下, 房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。同时房屋预售还具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条
商品房预售，应当符合下列条件：
(一) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二) 持有建设工程规划许可证;
(三) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

[律师回复] 您好，关于预售期火车票名词解释这个问题，我的解答如下, 火车票预售期是指全国火车站提前发售车票的天数。一般火车票预售期为30天;重大节日会安排加班车，加班车的预售期是25天。相关知识：为什么要延长客票预售期一是更好地方便旅客购票。近年来，铁路部门以实现旅客“安全出行、方便出行、温馨出行”为目标，大力实施客运组织改革，全面推行实名制售票、互联网售票和电话订票，受到社会各界和广大旅客的普遍欢迎。同时，我们也注意到，不少旅客希望铁路部门能够延长客票预售期，以便提早安排出行计划。对此，我们进行了深入的调查研究，认为随着客运能力的不断增加和铁路客票系统的升级完善，目前已具备延长客票预售期的条件，可以为广大旅客购票提供更为宽裕的时间选择。二是充分利用铁路运力资源。随着铁路建设的加快推进，到今年年底，又有一批铁路新线将开通运营，全国铁路网的规模和结构进一步扩充完善。通过延长客票预售期，铁路部门可以及早掌握客流情况，有相对充裕的时间调配运力、加开列车，这不仅能够更好地满足广大旅客的出行需求，而且能够把宝贵的运力资源运用得更加充分。三是进一步改善旅客购票乘车体验。按照旅客需求逐步设置较宽裕的客票预售期，方便旅客提前安排出行计划，是国际、国内各种客运交通方式的通行做法和发展趋势，这次调整火车票预售期，体现了我国铁路客运服务的进步。随着我国高铁基本成网，铁路客票相对紧张的状况将主要出现在春运、暑运和黄金周等客流高峰期。延长客票预售期后，旅客不仅可以提前购运客流高峰期的去程车票，还可以提前买到返程车票，一次性解决往返问题，而且由此还可以把售票的高峰期和乘降的高峰期错开，从而进一步改善广大旅客的购票乘车体验。同时，延长客票预售期，还可以使广大旅客能够提前了解铁路运力情况，在春运高峰期等铁路运力紧张的情况下，合理选择不同的交通工具，妥善安排行程。

[律师回复] 商品房无预售许可证，是不能买的；商品房五证如下齐全才能买下，商品房五证：
1、《国有土地使用证》
2、《建设用地规划许可证》
3、《建设工程规划许可证》
4、《建设施工许可证》
5、《商品房预（销）售许可证》等。　　《商品房销售管理办法》第六条限定：商品房预售实行预售许可规则。商品房现售,应当符合以下要求：
（一）现售商品房的房地产开发公司应当具有公司法人营业执照和房地产开发公司资格证书；
（二）获到土地使用权证书或者使用土地的准许文件；
（三）拥有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具有交付使用要求，其他配套基础设施和公共设施具有交付使用要求或者已确定施工进度和交付日子；
（七）物业管理方案已经落实。
第二十二条限定：不符合商品房销售要求的，房地产开发公司不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质花费。

[律师回复]
1、房产更名就是将转让房产的现拥有者通过开发商签订正式商品房买卖合同的形式更改到你的名下使你成为该房产的拥有者，此手续是通过开发商而不是房地产交易。
2、如果在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产，就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。因此在婚姻期间，这类情况如需办理房产证增名手续，只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易“变更登记”窗口办理即可。
3、非婚姻存续期间：非婚期间的房产证更名，不能直接添加配偶名字，只能以赠与的方式更名。赠与人将房屋交付受赠人。这里的交付以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续，但当事人之间订立了书面赠与合同，且赠与人已将房屋产权证原件交给受赠人的，根据高人民法院的规定，也应当认定赠与成立。

[律师回复] 变更公司企业法人流程：
　　
1、整理需要变更的信息，并在工商局网上登记界面记性初审提交，3-5个工作日审核通过；
　　
2、下载并打印审核通过的材料，进行相关的填写；
　　
3、打电话到工商局预约递交材料的时间(目前北京市辖区基本都是电话预约交件时间)；
　　
4、按照预约的时间到工商局递交企业法人变更的材料；
　　
5、等待5个工作日领取新的营业执照；
　　
6、办理组织机构代码证的企业法人变更；
　　
7、办理税务登记证的企业法人变更；
　　
8、办理银行开户许可证企业法人变更。
　　公司营业执照变更法人所需时间：
　　正常流程： 22个工作日全部办理完毕
　　加急办理： 7个工作日全部办理完毕

[律师回复] 商品房可以预售的条件是什么
1、商品房的预售人必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金，并依法取得土地使用权证书。预售房屋的前提是房地产开发商必须持有建设工程规划许可证。另外，商品房预售开发商按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金须达到工程建设总的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日，才能预售房屋给预购人。
2、商品房的预售人须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，并且取得商品房预售许可证明。商品房的预售人应当按照国家的相关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。还有商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

[律师回复] 【法律意见】
公司名称核准后，一般不能更改。如果确实需要更改公司名称，可以到工商行政管理局，先办理公司名称注销手续，然后再重新申请公司名称。公司名称注销所需时间与公司名称核准时间是一致的。
此外，如果你不要已经被核准过的公司名称，也可以继续提供公司名字，到工商行政管理局办事大厅查询公司名称。
需注意的是，各个区的政策有差异。如果企业名称核准后而不要，有的区可能过一个月后方能继续查名。
在上海注册公司查询公司名称需注意的是，同行业的公司字号不能同名也不同音。工商局批准的《企业名称预先核准通知书》的有效期为半年。如果半年内尚为办理企业工商注册登记，公司名称核准证书则最多可以再延长半年。

[律师回复] 【法律意见】
公司名称核准后，一般不能更改。如果确实需要更改公司名称，可以到工商行政管理局，先办理公司名称注销手续，然后再重新申请公司名称。公司名称注销所需时间与公司名称核准时间是一致的。
此外，如果你不要已经被核准过的公司名称，也可以继续提供公司名字，到工商行政管理局办事大厅查询公司名称。
需注意的是，各个区的政策有差异。如果企业名称核准后而不要，有的区可能过一个月后方能继续查名。
在上海注册公司查询公司名称需注意的是，同行业的公司字号不能同名也不同音。工商局批准的《企业名称预先核准通知书》的有效期为半年。如果半年内尚为办理企业工商注册登记，公司名称核准证书则最多可以再延长半年。

[律师回复] 【法律意见】
公司名称核准后，一般不能更改。如果确实需要更改公司名称，可以到工商行政管理局，先办理公司名称注销手续，然后再重新申请公司名称。公司名称注销所需时间与公司名称核准时间是一致的。
此外，如果你不要已经被核准过的公司名称，也可以继续提供公司名字，到工商行政管理局办事大厅查询公司名称。
需注意的是，各个区的政策有差异。如果企业名称核准后而不要，有的区可能过一个月后方能继续查名。
在上海注册公司查询公司名称需注意的是，同行业的公司字号不能同名也不同音。工商局批准的《企业名称预先核准通知书》的有效期为半年。如果半年内尚为办理企业工商注册登记，公司名称核准证书则最多可以再延长半年。

[律师回复] 1、更改买受人(含减少或增加买受人)和更改房号需注销合同登记备案，更改合同其它内容需申请变更合同登记备案。
2、凡需注销或变更商品房买卖合同登记备案者，应填写申请表。申请表的注销和变更原因由买受人填写，双方必须签名盖章。

[律师回复] 网上预约法人变更的变更流程是这样子的
第一步：先登陆“工商登记”，进入变更登记，提交新的法人相关信息；
第二步：待网上申请通过后，会自动生成《企业变更登记申请书》、《股东会决议》、《一次性告知单》等文件，打印出来盖章签字；
第三步：预约工商交件，拨打预约电话，如海淀区拨打“01082692268”；
第四步：按照预约时间，到所属工商局交件，带上营业执照正副本、公章、新法人的一寸照片、身份证复印件；
第五步：五个工作日后领取工商执照正副本
第六步：办理组织机构代码变更，需要带上：营业执照副本原件及复印件、公章、新法人身份证复印件；
第七步：办理税务变更。

[律师回复] 网上预约法人变更的变更流程是这样子的
第一步：先登陆“工商登记”，进入变更登记，提交新的法人相关信息；
第二步：待网上申请通过后，会自动生成《企业变更登记申请书》、《股东会决议》、《一次性告知单》等文件，打印出来盖章签字；
第三步：预约工商交件，拨打预约电话，如海淀区拨打“01082692268”；
第四步：按照预约时间，到所属工商局交件，带上营业执照正副本、公章、新法人的一寸照片、身份证复印件；
第五步：五个工作日后领取工商执照正副本
第六步：办理组织机构代码变更，需要带上：营业执照副本原件及复印件、公章、新法人身份证复印件；
第七步：办理税务变更。

[律师回复] 建议咨询派出所户籍科