房屋预售合同是否具有法律效力

最新修订 | 2024-08-19
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包敬立律师
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专家导读 房屋预售合同效力分两类:未取得预售许可的签订行为无效;若在诉讼前已获许可,合同则有效,受法律保护。出卖方需先合法获取预售证明,否则前期合约不具约束力。
房屋预售合同是否具有法律效力

一、房屋预售合同是否具有法律效力

关于房屋预售合同是否有效,根据具体情况可被划分为两大类:

首先,如果出卖方尚未依法取得商品房预售许可证明,然其仍与某位购买者签订了该类型的购房合约,那么我们应该将此视为无效的协议;

然而,如果在诉讼程序开启之前,出卖方已经合法获取了商品房预售许可证明,那么我方将可以认定这一份房屋预售合同为有效并具有法律约束力呢!

民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗

二、房屋预售合同上登记字号是什么

经过合同登记备案程序之后,购销双方签署的购房合同将加盖一枚清晰且具有唯一性的备案印章。该印章之上所标记的数字便代表了这一份合同的独有登记备案编号。

根据我国现有的相关法律条款规定,此种由购房者和房地产开发商之间在充分尊重平等、自愿以及协商一致等原则的基础上,共同达成的关于购买商品房的协议,被称之为购房合同。

《民法典》第二百二十一条

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记

预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。

关于房产预售合同生效问题, 我们可以将其划分为两个主要类别:尚未取得预售许可证的签署行为无效;若在诉讼提起之前已经过正式许可,那么该合同即为合法有效且依法受到严密保护。在这种情况下,作为出售方当事人,有义务确保预先获取合法的预售证明文件,否则所达成的交易协议或前期订立的合约皆不具备任何法律约束力。

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1、房地产开发企业就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,即使是销售广告和宣传资料中的内容,未在合同中体现,也应视为合同中的一部分,对双方当事人具有合同效力。
2、未订立合同前的定金,因一方当事人原因未订立合同的,按定金规则处理.如果是不可归责于双方的原因造成合同不能签定,返还定金。
商品房预售过程中,出卖人往往在签订合同之前要求买受人交纳一定数额的定金,以确定买受人确实将购买房屋,并由出卖人将为其预留选中的房屋。这时,尽管预售商品房合同尚未签订,但是,定金手续已经办理,此时,定金条款有效,应当按照定金规则处理,即买受人违约不签订购房合同的,出卖人不返还定金,出卖人不信守合同,将房屋卖给他人的,买受人有权请求双倍返还定金。如果不属于出卖人或者买受人的原因造成购房合同不能签订的,例如,政府将出卖人开发的房屋整体收购用作公共事业的,那么,这时,出卖人应当返还收取购买者的定金。
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4、未办理备案登记,合同不因此无效。但当事人约定备案登记为生效条件的,从其约定。
商品房预售合同办理备案登记手续,其目的在于防止出卖人一房几卖。法律设定商品房预售登记制度并未作为合同生效要件。因此,一方以商品房预售合同未经登记备案主张合同无效的,仲裁庭和法庭均不予支持。但是,合同双方当事人可以约定合同生效要件,如果当事人在合同中约定备案登记为合同生效条件的,从其约定。合同约定了办理备案登记手续为合同生效要件,但是,合同生效前,买受人已经交付购房款,出卖人接受购房款;或者出卖人交付房屋,买受人接受房屋已经入住的,根据《合同法》的规定,尽管合同的生效条件尚未达到,但是,双方以其行为履行了合同主要义务的,视为双方对合同条款的变更,该预售合同有效。
5、出卖人与第三人恶意串通,另行订立买卖合同,即使房屋已交付第三人使用,该合同也无效。
根据《合同法》规定,恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此,出卖人与第三人恶意串通,另行签订房屋买卖合同,即便房屋已经交付第三人使用,由于该合同侵害了原买受人的合法权益,该合同依然无效。应当返还房屋。应当注意的是,必须是出卖人和第三人的恶意串通,如果第三人属于善意取得,则不适用本规则。
6、由于出卖人未告知买受人将房屋低押给第三人或者合同订立后,出卖人又将房屋出卖给第三人,致使合同目的已无法实现的,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。出卖人未告知买受人房屋抵押事实,系欺诈行为;卖房后,又将同一房屋卖给第三人,不能履行合同主要义务—交房。这两种情况均符合《合同法》规定的解除合同的法定条件,因此,买受人有权请求解除合同,并要求出卖人承担违约责任。为了对出卖人给予足够的惩罚,最高法院司法解释规定,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。
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我一朋友跟我说他的房子现在打算出租了,然后就想打听打听房屋租赁出售委托合同咋写的?
[律师回复] 委托人(甲方)___________________
  证件类型及编号:________________
  租赁代理机构(乙方)_____________
  备案证明编号:__________________
  依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定,甲乙双方在平等、自愿的基础上,就房屋出租委托代理的有关事宜达成协议如下:
  第一条 房屋基本情况
  
(一)房屋坐落于______市______区(县)_________街道办事处(乡镇)_____________________________________,建筑面积______平方米。
  
(二)房屋权属状况:甲方持有(□房屋所有权证/□公有住房租赁合同/□房屋买卖合同/□其他房屋来源证明文件),房屋所有权证书编号:_____________________或房屋来源证明名称:______________________,房屋所有权人(公有住房承租人、购房人)姓名或名称:_______________房屋(□是/□否)已设定抵押(出租房屋信息登记表见附件一)
  第二条 房屋租赁用途
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  第三条 出租代理权限及期限
  
(一)乙方出租代理权限为:□代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜;□代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续;□代甲方向承租人收取租金;□代甲方向税务部门缴纳税费;□监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务;_____________________
  
(二)出租代理期自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日,共计_____年_____个月。出租代理期限可延长 (□日/□月)
  
(三)甲方应于_____年_____月_____日前将房屋交付给乙方,《房屋交割清单》见附件二。
  
(四)出租委托代理期限届满或本合同终止后,乙方应将房屋交回。
  第四条 租金
  
(一)租金标准:_____元/(□月/□季/□半年/□年),租金总计:人民币__________元整(¥:_______________)
  
(二)租金收取方式:甲方在____________银行开设账户,账号为___________________;乙方在____________银行开设房屋租赁代理租金专用账户(该账户信息可通过房地产中介行业协会网站和建设网查询),账号为:________________________,乙方通过该账户收取租金并按约定划入甲方账户。
  
(三)乙方将各期租金划入甲方账户的日期:___________ ,___________, _______________________________________________________________.
  第五条 佣金及相关服务费用
  甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用约定见附件三。
  第六条 押金
  甲方交付房屋时,乙方(□是/□否)向甲方垫付押金,金额为人民币_______________元整(¥:_______________)出租委托代理期限届满或合同解除后,押金除抵扣应由乙方或承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外,剩余部分应如数返还乙方。
  第七条 其他费用
  出租委托代理期限内,甲方不承担与房屋有关的下列费用_____________:
  
(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(5)供暖费(6)燃气费(7)物业管理费(8)房屋租赁税费(9)卫生费(10)上网费(11)车位费(12)室内设施维修费(13)其他费用__________________.本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用,甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。
  第八条 房屋及附属设施的维护
  
(一)出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任:甲方负责________________________;乙方负责_______________________.
  
(二)甲方(□是/□否)允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。对房屋进行装修、装饰或添置新物的具体事宜见附件三。
  第九条 转委托
  出租代理期限内,未经甲方书面许可,乙方不得将代理事宜全部或部分转委托给他人。
  第十条 合同的解除
  
(一)经甲乙双方协商一致,可以终止本合同。
  
(二)出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的,本合同自行解除。
  
(三)甲方有下列情形之一的,乙方有权单方解除合同:
  
1、迟延交付房屋达________日的。
  
2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。
  
3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。
  
4、____________________________________________________________.
  
(四)乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同:
  
1、未按约定划付租金达________日以上的。
  
2、擅自改变房屋用途的。
  
3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
  
4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。
  
5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。
  
6、放任承租方的上述行为的。
  
7、____________________________________________________________.
  
(五)其他法定的合同解除情形。
  第十一条 违约责任
  
(一)出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的,应提前________日通知对方,并按月租金的 ________%支付违约金。
  
(二)甲方有第十条第三款情形之一的,应按月租金的________%向乙方支付违约金。
  
(三)乙方有第十条第四款情形之一的,应按月租金的________%向甲方支付违约金,甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。因乙方前述行为导致甲方被有关行政机关处罚的,甲方可向乙方追偿。
  
(四)________________________________________________________.
  第十二条 合同争议的解决办法
  本合同项下发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,依法向有管辖权的人民法院起诉,或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。
  第十三条 其他约定事项
  _______________________________________________________________
  _______________________________________________________________
  _______________________________________________________________.
  第十四条 合同生效
  本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同(及附件)一式________份,其中甲方执_______份,乙方执_______份,______________执_______份。
  本合同生效后,甲乙双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式,作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
  委托人(甲方)签章: 租赁代理机构(乙方)签章:
  联系电话: 联系电话:
  委托代理人: 备案证明编号:
  经纪人签字:
  资格注册证书编号:
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没有预售许可证合同是否具有效力
很多时候我们会发现,其实无论我们是在购物、出行、学习还是工作中,都是离不开法律知识的,我们应该要学会运用法律的武器来保护好自己的合法权益。如果您的生活正面临着与没有预售许可证合同是否具有效力相关的问题而无法解决的话,那么可以从本文内容中来寻找答案。
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合同事务
商品房预售合同中免责条款的效力
[律师回复] 对于商品房预售合同中免责条款的效力这个问题,解答如下,
(一)统一解释原则
对免责条款的解释应客观合理,在销售商使用了特殊的术语制定人定式合同,适用于所有购房人时,应以购房人的平均的、合理的理解作为解释的依据,而不允许以销售商单方面、不公平的理解为依据。对相同的情况不允许有不同的解释出现。在审理一个开发项目中多个购房人与销售商的预售纠纷时,应注意运用同一标准对免责条款进行解释。
(二)符合合同目的的解释原则
“依符合合同目的的解释,要求在某一合同用语表达的意思与合同目的相反时,应当通过解释更正合同用语当合同内容暖昧不明或互相矛盾时,应当在确认每一合同用语或条款都有效的前提下,尽可能通过解释的方式予以统一和协调,使之符合合同的目的当合同文句有不同意思时,应按照符合合同目的的含义解释,摒弃有背于合同目的的含义。”对预售商品房合同中免责条款的解释,应符合合同的目的。如果将免除迟延交房责任条款理解为销售商可以无限期地推迟交房日期,就违背了当事人订立合同的本意。不应支持销售商这样的解释。
(三)不利于制定者原则
对免责条款有疑义时,应对制定者作不利之解释,以避免制定免责条款者利用免责条款损害对方利益。(见王利明、崔建远著《合同法新论。总则》第492页,中国政法大学出版社第一版。)罗马法即有“有疑义应为表意者不利益之解释”原则,各国立法也多加以继承。
(四)限制解释原则
指对合同未规定或规定不完备的事项,不得推定适用免责条款。一旦扩张适用就会侵犯购房者的利益。例如:在一商品房预售合同中,对销售商的免责事项一一进行了列举,在最后一项规定了其他事件,这是个概括性的规定,不能扩大解释为任何事件,而应解释为与先前所列举的事项同一种类的事件。
(五)非定式条款优先的原则
在销售商与购房者订立于定式预售合同,而后又别协商订立了补充协议的情况下,如其中的免责条款发生冲突,应以补充协议为据。这是因为特别规定优于一般规定。
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