购房合同和房产本面积差0

最新修订 | 2024-08-27
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王淳律师
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专家导读 根据购房合同条款,当房屋实际面积相较于产权登记面积如有不符,但未超过3%的范围内时,应依照实际测量结果计算房价款项;若此差异超出了3%的上限,则买方有权选择终止合同,卖方需全额退还买方已经支付的购房款项以及相应的利息;而如果买方选择继续履行合同,则可依据面积误差的具体比例以及双方事先约定的价格,来确定是由买方进行补充支付、卖方独自承担、卖方进行退款或双倍退款等不同的处理方式。
购房合同和房产本面积差0

一、购房合同和房产本面积差0

根据购房合同条款,当房屋实际面积相较于产权登记面积如有不符,但未超过3%的范围内时,应依照实际测量结果计算房价款项;若此差异超出了3%的上限,则买方有权选择终止合同,卖方需全额退还买方已经支付的购房款项以及相应的利息;而如果买方选择继续履行合同,则可依据面积误差的具体比例以及双方事先约定的价格,来确定是由买方进行补充支付、卖方独自承担、卖方进行退款或双倍退款等不同的处理方式

商品房销售管理办法》第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内的,据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

二、购房合同和不动产登记有什么区别

合同与房产证的显著差异在于:

首先,合同作为一种具有约束力的协议文件,主要用于规范双方当事人之行为;反观房产证,它则无可厚非地被视为一项权利证明,代表着不动产物权的归属及性质。

其次,合同的效用通常只限于债权层面,而房产证恰恰相反,它具备根深蒂固的物权效力,并且通常由不动产登记部门颁发给买受人,作为其拥有房屋所有权的法律证据。再者,当涉及到合同的实际执行时,签约双方可依据先前签订的契约条款来追究对方的违反应有义务;

然而,在取得房产证以及实际掌握房地产权利方面,却又必须严格遵守国家有关部门制定的法规政策。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条

国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

根据购房合同条款,当房屋实际面积相较于产权登记面积如有不符,但未超过3%的范围内时,应依照实际测量结果计算房价款项;若此差异超出了3%的上限,则买方有权选择终止合同,卖方需全额退还买方已经支付的购房款项以及相应的利息;而如果买方选择继续履行合同,则可依据面积误差的具体比例以及双方事先约定的价格,来确定是由买方进行补充支付、卖方独自承担、卖方进行退款或双倍退款等不同的处理方式。

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(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
以上是购房合同中的面积差异实际面积和购房合同面积不一样怎么办?问题解答。
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1、面积误差比绝对值在3%以内的据实结算,多退少补;
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二、怎么处理买房面积误差《商品房销售管理办法》第二十条:按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:
1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
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(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
二、商品房买卖怎么适用惩罚性赔偿
(一)只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿,而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷,而作为《司法解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”,其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。
(二)只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在《司法解释》规定的五种情形中,前两种情形属于恶意违约行为。构成违约责任必须同时具备以下四个条件:

一,行为,也就是一方当事人必须有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为,这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行为发生的前提是,当事人之间已经存在着合同关系。如果合同关系并不存在,则不发生违约行为。

二,过错,即违约一方当事人主观上有过错,这也是违约责任的主观要件。当事人违约可能有各种原因,如不可抗力、对方违约等。因这些原因引起违约,当事人不能承担违约责任。只有因违约当事人的原因造成违约责任。因此,违约当事人要承担违约责任,主观上必须要有过错。而在双方过错的情况下,过错的大小是其承担违约责任大小的依据。

三,损害事实,损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑,只要有违约行为,合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现,其损失即已发生。在违约人支付违约金的情况下,不必考虑对方当事人是否真的受到损害及损害的大小;而在需要支付赔偿金的情况下,则必须考虑当事人所受到的实际损害。

四,因果关系,即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任,只限于因其违约而给对方造成的损失。对合同对方当事人的其他损失,违约人自然没有赔偿的义务。违约行为造成的损害包括直接损害和间接损害,对这两种损害违约人应赔偿。在此之外,应该注意的是恶意违约的规定,而《司法解释》上述二种情形的规定则是规定的恶意违约的具体规定。商品房面积误差是购房者投诉热点问题,开发商往往单方面规定面积误差处理办法,不利于保护购房者合法权益,所以到底发生商品房面积误差应如何处理,而且能否适用惩罚性赔偿,在商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿,这一系列的问题最好咨询专业律师的意见,他们会帮您更好的维护权利。
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