承租人转租房屋产生的增值租金收益应该属于谁

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 打比方说租金是元，然后根据自己企业性质和房屋取得时间，有如下税率：假设是一般纳税人，房子是15年4月30号之前取得的，增值税(15)595.24假设是一般纳税人，房子是15年5月1号之后取得的，增值税(111)11198.20假设是小规模纳税人，增值税(15)595.24假设是小规模或者个人，出租的房屋是住房，增值税(15)1.528.57。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 打比方说租金是元，然后根据自己企业性质和房屋取得时间，有如下税率：假设是一般纳税人，房子是15年4月30号之前取得的，增值税(15)595.24假设是一般纳税人，房子是15年5月1号之后取得的，增值税(111)11198.20假设是小规模纳税人，增值税(15)595.24假设是小规模或者个人，出租的房屋是住房，增值税(15)1.528.57。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 打比方说租金是元，然后根据自己企业性质和房屋取得时间，有如下税率：假设是一般纳税人，房子是15年4月30号之前取得的，增值税(15)595.24假设是一般纳税人，房子是15年5月1号之后取得的，增值税(111)11198.20假设是小规模纳税人，增值税(15)595.24假设是小规模或者个人，出租的房屋是住房，增值税(15)1.528.57。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 打比方说租金是元，然后根据自己企业性质和房屋取得时间，有如下税率：假设是一般纳税人，房子是15年4月30号之前取得的，增值税(15)595.24假设是一般纳税人，房子是15年5月1号之后取得的，增值税(111)11198.20假设是小规模纳税人，增值税(15)595.24假设是小规模或者个人，出租的房屋是住房，增值税(15)1.528.57。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 打比方说租金是元，然后根据自己企业性质和房屋取得时间，有如下税率：假设是一般纳税人，房子是15年4月30号之前取得的，增值税(15)595.24假设是一般纳税人，房子是15年5月1号之后取得的，增值税(111)11198.20假设是小规模纳税人，增值税(15)595.24假设是小规模或者个人，出租的房屋是住房，增值税(15)1.528.57。

[律师回复] 截至2016年1月8日，房屋租赁仍然交纳营业税，营业税税率为5%。营业税改增值税，只对动产租赁规定了17%的增值税税率。《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）：附件1.《营业税改增值税试点实施办法》：第十二条增值税税率：
（一）提供有形动产租赁服务，税率为17%。
（二）提供交通运输业服务、邮政业服务，税率为11%。
（三）提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外），税率为6%。
（四）财政部和国家税务总局规定的应税服务，税率为零。第十三条增值税征收率为3%。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 提供有形动产租赁服务的增值税税率为17。 增值税税率： (一)纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条 第二项、 第四项、 第五项另有规定外，税率为17。 (二)纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11： 1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐 2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品 3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物 4.饲料、化肥、农药、农机、农膜 5.规定的其他货物。 (三)纳税人销售服务、无形资产，除本条 第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6。 (四)纳税人出口货物，税率为零但是，另有规定的除外。 (五)境内单位和个人跨境销售规定范围内的服务、无形资产，税率为零。 税率的调整，由决定。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 案情：房屋买卖合同无效买方赔偿房屋价值损失2008年经中介公司介绍，陈先生与刘女士签订了房屋买卖合同，约定以110万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后，他向刘女士给付了首付款52万元并向中介公司给付了中介费3万元，刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久，刘女士的配偶魏先生却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，后支持了魏先生的诉讼请求，并要求刘女士及中介公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。但是，陈先生如另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价70万元的房价款，故陈先生提讼，要求刘女士、魏先生、鑫尊公司赔偿其房屋差价损失70万元。结果：返还房产三方承担相应责任经审理认为，依据已生效判决书，陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。刘女士作为共有人魏先生的配偶，因为其疏忽对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。中介公司作为提供居间服务的专业机构，其忽视对魏先生相关意思表示的审核，未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人，未认真审核刘女士房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。最终依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元，中介公司赔偿陈先生房屋差价损失21万元，并驳回了陈先生的其他诉讼请求。律师讲法：一般情况下，夫妻婚姻关系存续期间，购买夫妻房屋时，一定要仔细查看该房屋是夫妻一方个人房屋还是夫妻共同房产。如果不太确定的，最好是去房管局查询一下房屋的权属状态。因为共有房屋买卖，一旦共有人中有一人不同意出卖房屋，损失的还是购房者。另外，由于房价上涨造成的增值部分，完全归于购房者也是不合适的。所以，具体如何对待房屋增值部分还需要根据各方的过错确定责任分配。根据上面的分析，三方作为普通人都应有房屋买卖的风险意识，应更加谨慎。由于疏忽造成买卖合同无效，进而造成的损失理应各方按照责任划分承担相应的责任。最后，还是提醒大家购房需加倍谨慎啊。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 案情：房屋买卖合同无效买方赔偿房屋价值损失2008年经中介公司介绍，陈先生与刘女士签订了房屋买卖合同，约定以110万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后，他向刘女士给付了首付款52万元并向中介公司给付了中介费3万元，刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久，刘女士的配偶魏先生却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，后支持了魏先生的诉讼请求，并要求刘女士及中介公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。但是，陈先生如另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价70万元的房价款，故陈先生提讼，要求刘女士、魏先生、鑫尊公司赔偿其房屋差价损失70万元。结果：返还房产三方承担相应责任经审理认为，依据已生效判决书，陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。刘女士作为共有人魏先生的配偶，因为其疏忽对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。中介公司作为提供居间服务的专业机构，其忽视对魏先生相关意思表示的审核，未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人，未认真审核刘女士房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。最终依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元，中介公司赔偿陈先生房屋差价损失21万元，并驳回了陈先生的其他诉讼请求。律师讲法：一般情况下，夫妻婚姻关系存续期间，购买夫妻房屋时，一定要仔细查看该房屋是夫妻一方个人房屋还是夫妻共同房产。如果不太确定的，最好是去房管局查询一下房屋的权属状态。因为共有房屋买卖，一旦共有人中有一人不同意出卖房屋，损失的还是购房者。另外，由于房价上涨造成的增值部分，完全归于购房者也是不合适的。所以，具体如何对待房屋增值部分还需要根据各方的过错确定责任分配。根据上面的分析，三方作为普通人都应有房屋买卖的风险意识，应更加谨慎。由于疏忽造成买卖合同无效，进而造成的损失理应各方按照责任划分承担相应的责任。最后，还是提醒大家购房需加倍谨慎啊。

[律师回复] 您好，关于房屋转租的收益算谁这个问题，我的解答如下,
一、房屋转租的收益属于谁
房屋转租一般都存在着转租收益的问题，对于合法转租收益，除合同有约定外，一般归承租人所有。主要依据是《合同法》第225条的规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”。
不当得利是指没有合法依据而获得利益并使他人利益受损害的事实。因此持
第二种观点的人认为，承租人的擅自转租是没有合法根据的，其收益是基于出租属于出租人所有的房屋而获得，构成对出租人合法权利的侵害，属不当得利，转租人应将所获不当得利返还于受损失的出租人。
而实际上，擅自转租收益是否构成不当得利。应看是否符合不当得利的成立要件。承租人擅自转租，其收取的新租金若高于原租金，则可从中得到利益，但承租人仍继续按原合同约定向出租人交租，出租人并未直接受到损害。
二、 房屋转租的性质
房屋租赁是指出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。而房屋转租是指房屋承租人(转租人)将承租的房屋再出租次承租人(被转租人)的行为。而房屋租赁各方为了维护各自合法权益的实现，一般都采取书面合同形式来明确双方的权利和义务。合同法等民法作为私法更强调契约双方的意思自治，只要双方的约定不违反法律、法规的强制性规定，则该约定有效而依法受到保护。
目前，《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等法律、法规、规章均对租赁合同、房屋租赁合同、转租有相关的规定，而这些规定有时又存在着不一致的地方，对这些不一致的表达我们应如何理解，有些规定如规章存在违反上位法或有冲突等情形又该如何适应，在实际房屋租赁活动中又该如确保合同的约定不违反法律法规的强制性规定，在法律法规对房屋租赁的某个方面规定不完善或不明确时，在实际工作中我们又该如何在合同中进行明确约定，等等。因此，有必要结合实际对房屋转租的相关法律问题进行分析和探讨，依法签订租赁合同，避免实际工作中不必要的纠纷，真正维护租赁各方的合法权益。
房屋转租是指房屋承租人(转租人)将承租的房屋再出租的行为。《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给
第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管理办法》第27条
第一款规定：“承租人在租赁期内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。”
因此，我们可以把房屋转租行为分为两类：合法转租行为和非法转租(擅自转租)行为。合法转租是指承租人经出租人同意进行房屋转租的行为;非法转租是指承租人(转租人)未经出租人同意进行房屋转租的行为。实际上，即使租赁合同未对转租进行约定，而承租人擅自转租的，则视为非法转租，出租人可以依法解除租赁合同。当然由于多数承租人对相关法律、法规关于非法转租的规定并不太清楚，且非法转租行为在房屋租赁过程中常有发生，因此最好在房屋租赁合同中对非法转租行为进行明确的约定，减少双方不必要的纠纷。

[律师回复] 　　在宁波出租房屋只能开具地税营业税发票，不能开具增值税发票，可以到房屋所在地地税部门或企业注册地地税部门代开。　　对于房屋租赁属于不动产租赁业，目前不属于营转增的范围，仍然按照营业税租赁业税目按照5%税率征收营业税。　　依据《营业税改征增值税试点实施办法》　　
第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）提供交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务（以下称应税服务）的单位和个人，为增值税纳税人。纳税人提供应税服务，应当按照本办法缴纳增值税，不再缴纳营业税。　　
第八条应税服务，是指陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务、邮政普遍服务、邮政特殊服务、其他邮政服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务。　　应税服务的具体范围按照本办法所附的《应税服务范围注释》执行。　　
第二十五条非增值税应税项目，是指非增值税应税劳务、转让无形资产（专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权除外）、销售不动产以及不动产在建工程。　　非增值税应税劳务，是指《应税服务范围注释》所列项目以外的营业税应税劳务。

[律师回复] 　　在宁波出租房屋只能开具地税营业税发票，不能开具增值税发票，可以到房屋所在地地税部门或企业注册地地税部门代开。　　对于房屋租赁属于不动产租赁业，目前不属于营转增的范围，仍然按照营业税租赁业税目按照5%税率征收营业税。　　依据《营业税改征增值税试点实施办法》　　
第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）提供交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务（以下称应税服务）的单位和个人，为增值税纳税人。纳税人提供应税服务，应当按照本办法缴纳增值税，不再缴纳营业税。　　
第八条应税服务，是指陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务、邮政普遍服务、邮政特殊服务、其他邮政服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务。　　应税服务的具体范围按照本办法所附的《应税服务范围注释》执行。　　
第二十五条非增值税应税项目，是指非增值税应税劳务、转让无形资产（专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权除外）、销售不动产以及不动产在建工程。　　非增值税应税劳务，是指《应税服务范围注释》所列项目以外的营业税应税劳务。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 案情：房屋买卖合同无效买方赔偿房屋价值损失2008年经中介公司介绍，陈先生与刘女士签订了房屋买卖合同，约定以110万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后，他向刘女士给付了首付款52万元并向中介公司给付了中介费3万元，刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久，刘女士的配偶魏先生却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，后支持了魏先生的诉讼请求，并要求刘女士及中介公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。但是，陈先生如另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价70万元的房价款，故陈先生提讼，要求刘女士、魏先生、鑫尊公司赔偿其房屋差价损失70万元。结果：返还房产三方承担相应责任经审理认为，依据已生效判决书，陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。刘女士作为共有人魏先生的配偶，因为其疏忽对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。中介公司作为提供居间服务的专业机构，其忽视对魏先生相关意思表示的审核，未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人，未认真审核刘女士房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。最终依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元，中介公司赔偿陈先生房屋差价损失21万元，并驳回了陈先生的其他诉讼请求。律师讲法：一般情况下，夫妻婚姻关系存续期间，购买夫妻房屋时，一定要仔细查看该房屋是夫妻一方个人房屋还是夫妻共同房产。如果不太确定的，最好是去房管局查询一下房屋的权属状态。因为共有房屋买卖，一旦共有人中有一人不同意出卖房屋，损失的还是购房者。另外，由于房价上涨造成的增值部分，完全归于购房者也是不合适的。所以，具体如何对待房屋增值部分还需要根据各方的过错确定责任分配。根据上面的分析，三方作为普通人都应有房屋买卖的风险意识，应更加谨慎。由于疏忽造成买卖合同无效，进而造成的损失理应各方按照责任划分承担相应的责任。最后，还是提醒大家购房需加倍谨慎啊。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地使用权赠与不需要交土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
所称的赠与是指如下情况：
(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
提示：只有符合文中件规定的赠与情况不征土地增值税，其他形式的赠与应按有关规定征收土地增值税。您哥哥将土地使用权赠与给你企业，应按规定缴纳土地增值税。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 打比方说租金是元，然后根据自己企业性质和房屋取得时间，有如下税率：假设是一般纳税人，房子是15年4月30号之前取得的，增值税(15)595.24假设是一般纳税人，房子是15年5月1号之后取得的，增值税(111)11198.20假设是小规模纳税人，增值税(15)595.24假设是小规模或者个人，出租的房屋是住房，增值税(15)1.528.57。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 可以。小微企业，携带需要开增值税专用发票的资料，可以去主管国家税务机关进行代开3的增值税专用发票，不能自行进行开具。
根据《中华人民共和国发票管理办法》：
第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。
第二十条所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 普通发票的税率，一般纳税人的为17和13，小规模纳税人的工业一般是6，商业一般是4，小规模纳税人如果给一般纳税人，无论是开普通发票还是申购专用发票，税率只能是4、6，一般纳税人对一般纳税人税率还是17（或13）。营业税项目，税率是可能是3、5、20。农业行业的属于免税项目的，税率是0。增值税税率是17，不管开增值税专用发票，还是开增值税普通发票，增值税税率都是17。

[律师回复] 增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。
二、一般情况：
增值税的税率为5.6%，决定“增值税”多少有两个关键条件：“是否满两年”，以及“是否为普通住宅”。
1、 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；
2、 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额5.6%征收增值税；
3、 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
其中，增值税的税率，为“网签价”的5.6%。
三、特殊情况：值得注意的是，以上仅针对住宅，对所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否满2年都按差额征收营业税。

[律师回复] 营改增后，一般纳税人企业出租房屋，增值税税率11%；
小规模纳税人企业出租住房减按1.5%计征，出租非住房按照5%计征。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、标题增值税专用发票代开申请流程
二、业务概述已办理税务登记的小规模纳税人包括个体经营者以及国家税务总局确定的其他可予代开增值税专用发票的纳税人，提出代开增值税专用发票的申请，主管税务机关为其代开增值税专用发票的业务。
三、政策依据《国家税务总局关于印发税务机关代开增值税专用发票管理办法试行的通知》国税发〔〕153号《国家税务总局关于加强税务机关代开增值税专用发票管理问题的通知》国税函〔〕1404号《国家税务总局关于修订增值税专用发票使用规定的补充通知》国税发〔〕18号《国家税务总局关于清理简并纳税人报送涉税资料有关问题的通知》国税函〔〕1077号。
四、办理部门机构所在地主管税务机关
五、纳税人办理时限暂时没有内容
六、税务机关办结时限提供资料完整、填写内容准确、各项手续齐全、无违章问题，符合条件的当场办结。
七、办理地点暂时没有内容
八、应提供资料
一、税务登记证副本只查验
二、《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》报送2份
三、税收完税凭证报送
四、税务机关要求提供的其他资料。
九、办事程序
一、受理审核一审核是否属于本税务机关管辖的增值税纳税人二审核《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》的相关项目填写是否完整准确，增值税征收率和计算的税额是否正确，印章是否齐全，销售的货物是否为免税货物，如果相关项目填写不全、不符合规定、适用税率错误、税额计算错误或者存在其他疑点问题，应当场一次性告知纳税人补正或重新填报三审核纳税人是否提供加盖银行收讫印章的税收完税凭证。
二、核准审核无误的，根据“一单一证一票”原则，即《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》、税收完税凭证和增值税专用发票三者一一对应，为纳税人代开增值税专用发票，收取增值税专用发票工本费。
三、资料归档