公积金贷款和商业贷款的区别

[律师回复] 房屋公摊面积怎么算公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(山墙)、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%;高层住宅相对更高一些，约20%-25%。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 我家里有一套房子，现在想再买一套，本想用商贷但经同事劝说打算用公积金贷款，那么 公积金贷款跟商贷有什么区别呢？利息各方面究竟能有哪些优惠呢？王女士想找人仔细算一下这个帐？
公积金管理部门已下达紧急通知，自2010年5月5日开始，进行公积金贷款初审的客户，需以家庭为单位计算贷款套数，统一按照90㎡以上的，贷款成数为七成；90㎡以内的，贷款成数为八成；第二套成数为五成；取消第三套贷款。
首付提高，公积金依然为第二套房贷首选，第二套贷款80万利息相差2
8.5万

[律师回复] 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

[律师回复] 商业贷款可以用来买住宅、商住;公积金贷款不能用于购买商住，只能用于买住宅、装修、租房等。公积金贷款和商业贷款对于购房者的主要不同之处在于 (1)额度：商业贷款： 第一套房首付需要至少3成， 第二套房需要首付至少6成， 第三套房停贷。公积金贷款：第一套房首付需要3成，第二套房需要首付至少6成 (2)贷款利率：目前商业贷款的基准利率是：6.55，商业贷款分为等额本金和等额本息两种还款方式，简单来说，等额本息就是每月还款数额是一样的，等额本金就是每个月约还越少，但最开始压力很大。公积金贷款的基准利率是：4.5 (3)贷款流程：商业贷款的流程是：双方签订买卖合同-评估-银行面签-批贷-过户-抵押登记-放款，公积金贷款的流程是：双方签订买卖合同-评估-公积金管理中心初审-面签-过户-放款-抵押登记办理

[律师回复] 占用了公共区域就是侵犯了业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。
法律依据：《物业管理条例》第五十条规定：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

[律师回复] 商品房小区的公用面积，开发商是否有权变卖社区咨询小组成员解答：《中华人民共和国物权法》第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。　　《物业管理条例》第二十七条　业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。　　第五十八条　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。　　因此，小区内公用面积所有权和使用权依法应当由小区业主享有，开发商不能擅自变卖。如果开发商不顾业主权益擅自变卖，业主可以向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。

[律师回复] 月开发商协商解决，不能解决的，到维权。因开发商一方的原因不能正常办理土地证的，购房人可以请求违约损害赔偿。据最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，自合同订立之日起(预售房为交房之日起)90日内，购房者应取得房屋权属证书，否则就可以追究开发商的违约责任。 其次，如果超过约定或法律规定的期限，由于开发商原因购房者没有拿到房产证的，购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。合同明确约定了逾期办证违约金的，依合同约定主张，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张逾期办证违约金。

[律师回复] (1)首付压力小；
　　商业贷款最高一般只能贷到七成，购房人首付压力较大。而公积金贷款最高可贷到八成，购房人首付压力较小。
　　
(2)贷款年限长，月还款金额少；
　　公积金贷款年限较长，相应每月还款金额较少。商业贷款的贷款年限最高只能贷到25年，而且大多数二手房最高只能贷到20年，无形中造成月供压力较大;而公积金贷款的年限最高可达30年，月供压力较小。
　　
(3)对借款人年龄无限制。
　　公积金贷款对房龄限制较灵活，而商业贷款对于房屋年龄的限制较严，大部分银行对于1985年以前的房屋不予贷款，并且贷款年限随着房龄的增长而缩短。而公积金贷款对于房龄的限制较少，房龄与贷款年限相加不超过50年即可。商业贷款借款人的年龄加上贷款年限必须小于65周岁，而公积金贷款则对借款人年龄无限制。

[律师回复] 区别
一：贷款利率
　 商贷的基准利率公积金贷款利率不同。
区别
二：贷款比例
同样一套房子，商业贷款如果是首套能贷7成，那么纯公积金贷款首套最多可以贷到8成。
　　区别
三：贷款流程
　　商业贷款要在办理过户之前审核贷款，公积金贷款是在办理过户之后审核贷款。
　　区别
四：审批时间
　　商业贷款大约20个工作日，公积金贷款大约需要40个工作日，商业贷款快于公积金贷款。
　　区别
五：贷款来源
　　商业贷款放款源头的来源主要是商业银行等放贷机构筹集的社会公众资金，而公积金房屋贷款则是公积金缉费者缴纳的资金。
　　区别
六：使用人群
　　商业房贷针对所有符合条件的社会公众开放，而公积金贷款则只对公积金缴纳者开放。
　　区别
七：利息用途
　　商业房贷的利息是商业行为的盈利，归相关的投资人，而公积金利息则是有政策规定用途，只能用于保障性住房建设。
　　区别
八：审批机构
　　商业房贷主要通过银行审批，决定权在银行；公积金房贷则需要通过公积金管理中心审批，决定权在公积金管理中心，银行只是执行机构。
　　区别
九：年限和额度
　　不同银行和不同城市公积金管理中心规定不同，一般来说商业贷款可以选择的还贷期更长更灵活，额度更高。
　　区别
十：二套房
　　商业贷款对二套房贷的政策性限制更多，利率更高；而公积金贷款则基本不受二套房贷的政策影响，同样可以享受优惠利率。买房公积金贷款和商业贷款组合贷款。

[律师回复] 公租房配租面积与申请人家庭人数相对应，即：2人以下(含2人)选择40平方米以下(单间配套或一室一厅)住房，3人以上(含3人)可选择60平方米左右(二室一厅)住房，4人以上(含4人)可选择80平方米以下(三室一厅)住房。 公租房申请条件：申请人应年满18周岁，在主城区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员。但直系亲属在主:城区具有住房资助能力的除外。住房建筑面积按公房租赁凭证或房屋权属证书记载的面积计算有多处住房的，住房建筑面积合并计算家庭人口按户籍人口计算。

[律师回复]
一、可以叫物管公司保安来把车停好。
二、当你的车子被其他乱停车业主的车子挡住出路的时候，你可以随时要求物管公司保安或工作人员处理，物管公司有义务处理，物管公司在合理时间内不处理，就要承当连带赔偿责任。
三、物管公司最好在平时就和小区业主委员会讨论、联合发个告示通知，本小区乱停车可能就要被拖车并承当拖车费。按照《消防法》第六十条第三款之规定，对于乱停车的车主可以处于500元以下的罚款。

[律师回复] 月开发商协商解决，不能解决的，到维权。因开发商一方的原因不能正常办理土地证的，购房人可以请求违约损害赔偿。据最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，自合同订立之日起(预售房为交房之日起)90日内，购房者应取得房屋权属证书，否则就可以追究开发商的违约责任。 其次，如果超过约定或法律规定的期限，由于开发商原因购房者没有拿到房产证的，购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。合同明确约定了逾期办证违约金的，依合同约定主张，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张逾期办证违约金。

[律师回复] 个人的商业贷款要转成公积金贷款，需要满足商业贷款转公积金贷款的条件。而商业贷款转公积金贷款的条件主要有：
　　
1、个人商业贷款已经连续还款1年以上
　　
2、个人公积金已经连续缴纳满1年以上
　　
3、转公积金贷款的房屋，要求已经在当地市钱中心有登记备案，并且有正规、合法的住宅开发项目
　　
4、个人办理商业贷款转公积金贷款，需要征得原商业贷款银行的同意。
　　所以，贷款买房时，如果借款人先选择的是商业贷款，在满足一定的条件下，也是可以转公积金贷款的。不过商业贷款转公积金贷款的条件一般比较好，且各地要求的条件会有些不同，在办理商业贷款和公积金贷款前，先咨询清楚后再决定是否要办理。

[律师回复] 个人的商业贷款要转成公积金贷款，需要满足商业贷款转公积金贷款的条件。而商业贷款转公积金贷款的条件主要有：
　　
1、个人商业贷款已经连续还款1年以上
　　
2、个人公积金已经连续缴纳满1年以上
　　
3、转公积金贷款的房屋，要求已经在当地市钱中心有登记备案，并且有正规、合法的住宅开发项目
　　
4、个人办理商业贷款转公积金贷款，需要征得原商业贷款银行的同意。
　　所以，贷款买房时，如果借款人先选择的是商业贷款，在满足一定的条件下，也是可以转公积金贷款的。不过商业贷款转公积金贷款的条件一般比较好，且各地要求的条件会有些不同，在办理商业贷款和公积金贷款前，先咨询清楚后再决定是否要办理。

[律师回复] 商业贷款可以用来买住宅、商住;公积金贷款不能用于购买商住，只能用于买住宅、装修、租房等。公积金贷款和商业贷款对于购房者的主要不同之处在于 (1)额度：商业贷款： 第一套房首付需要至少3成， 第二套房需要首付至少6成， 第三套房停贷。公积金贷款：第一套房首付需要3成，第二套房需要首付至少6成 (2)贷款利率：目前商业贷款的基准利率是：6.55，商业贷款分为等额本金和等额本息两种还款方式，简单来说，等额本息就是每月还款数额是一样的，等额本金就是每个月约还越少，但最开始压力很大。公积金贷款的基准利率是：4.5 (3)贷款流程：商业贷款的流程是：双方签订买卖合同-评估-银行面签-批贷-过户-抵押登记-放款，公积金贷款的流程是：双方签订买卖合同-评估-公积金管理中心初审-面签-过户-放款-抵押登记办理

[律师回复] 买房时，通常采用公积金贷款、商业贷款或者组合贷款等3种方式。不少购房者在初次买房时，由于资金相对不足，支付了一小部分首付，其余的采用贷款的方式，按揭买房。后期有一定积蓄了，就希望能提前还款，以减轻贷款的压力和需要支付的多余的利息。那么，怎么提前还款呢公积金贷款和商业贷款如何提前还贷提前还贷要哪些流程
一、住房公积金贷款提前还款办理流程：
1、提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。
2、提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。原贷款担保方式为低押＋保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
3、原贷款担保方式选择抵押＋保险且抵押登记已完成的和选择非抵押＋保险的借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
4、原贷款担保方式选择抵押＋保险仍在保险期内的，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。
二、商品房按揭如何提前还款目前，各大银行主要有以下两种提前归还贷款方式：
1、全部提前还款借款人向银行办理单项个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款的，借款人经贷款银行同意可以一次性提前归还全部积欠本金，利随本清。贷款人不计收提前期的利息，也不退还或减免按原合同利率已收取的贷款利息。借款人向银行办理个人住房组合贷款的，借款人提前全部归还个人住房公积金贷款，保持个人住房商业性贷款的，可向原办理组合贷款银行提出申请，由贷款银行代办公积金贷款还款手续；个人住房商业性贷款由原办理组合贷款银行办理。
2、部分提前还款个人住房公积金贷款只能办理全部提前还款，部分商业银行可办理个人住房商业性贷款的部分提前还款，且办理部分提前还款的方式不尽相同。办理部分提前还款有两种方法：
第一种方法为贷款期限和贷款利率按原贷款合同不变，部分提前还款后，月还款额相应减少；
第二种方法为贷款期限缩短，按原贷款合同利率不变，部分提前还款后，月还款额不变。
三、提前还款注意事项
1、询问银行各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，所以消费者在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等。
2、别忘退保在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。一般要求客户提前1-10个工作日通知银行；银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项，支付当月利息；银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记;律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师，只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。
3、别忘退税另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理"购房者已缴个人所得税税基抵扣"申请，取得本人的"税收通用缴款书"。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。
4、把握还款时机对于采取等额本息还款法的消费者来说，月供的组成包括本金和利息，对于贷款者来说，在贷款期限的1／3－1／2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷15年，已偿还6年，此时就没太大必要提前还款。消费者可以把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中来升值。
5、提前先和银行沟通提前还贷方式中，只有缩短贷款期限才是节省利息的关键因素。因此，购房人提前还贷时，要根据自己的情况尽量缩短还款年限。另外，目前，省城多家银行对提前还贷有限制性规定，有的设置了提前还贷的最低额度，有的还收取违约金。为此，银行人士提醒，如果客户想在年底提前还贷，最好与银行沟通，确定是否需要提前预约，以避免出现不必要的利息支出。以上就是关于怎样提前还款以及提前还款需要注意的一些问题。在办理提前还款时，个人需要考虑自己是否适合提前还款，同时选择合适的时机，使自己的利益最大化。

[律师回复] 公积金贷款和商业贷款的区别：
1.贷款性质不同： 公积金贷款是不以盈利为目的政策性贷款； 商业贷款却是以盈利为目的的。
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2.利率不同（10年期2013年）： 公积金贷款利率较低，仅为
4.25%； 商业贷款利率则要高些，约为
6.15%。
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3、贷款额度不同： 商贷一般不限，公积金一般有限制，各地规定一般不一样，最高额度一般在40万元－80万元不等。
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4.贷款年限不同： 总贷款年限不超过30年；贷款人年龄加贷款年限不超过70年。 不同城市和不同城市公积金管理中心规定不同，我们就以北京为例，根据借款人年龄.房龄和砖混结构或者是钢混结构决定（贷款年限加房龄，砖混结构不超过47年，钢混结构不超过57年） 一般来说，商业贷款可以选择还贷期更长更灵活。（等额本金和等额本息两种还款方式）
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5.审核时间不同： 公积金贷款大约需要40天； 商业贷款大约要20天，所以商业贷款快于公积金贷款。
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6.针对人群不同： 公积金要求严格只对公积金缴纳者开放； 商业贷款针对所有符合要求的社会大众（合法稳定收入.本人有效身份证）
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7.贷款来源不同： 公积金贷款是公积金缉费者缴纳的资金共享； 商业贷款来源主要是商业银行等放贷机构筹集的社会公众资金。
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8.贷款流程不同： 公积金贷款：双方签订买卖合同－评估－公积金管理中心初审－签字－过户－放款－抵押登记办理 商业贷款：双方签订买卖合同－评估－银行面签－批贷－过户－抵押登记－放款
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9.贷款权限不同： 公积金贷款局限于缴纳所在地贷款或者政府允许条件下的异地贷款； 商业贷款则不限。
特别提示

[律师回复]
一、资金来源不同
住房公积金个人贷款是以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的用于购买自住住房的住房保障型贷款，是一种不以盈利为目的的政策性贷款。商业贷款是以房产作为抵押物，向银行等金融机构获得一次搜索性借款的交易，是以赢利为目的，由商业银行审核发放的一种贷款方式。
二、贷款对象不同
住房公积金的贷款对象要具有完全民事行为能力，按月足额缴存了6个月以上的公积金，职业和收入稳定，有偿还贷款本息的能力，具有良好的个人信用状况，并且同意提供核心认可的贷款担保，并认可贷款合同条款的约定。而商业性住房贷款的对象是经资信考察合格，具有还款能力的自然人。一般来说，信用良好，有还款能力的人都可以办理商业贷款。
三、贷款手续不同
公积金贷款的手续较为复杂，申请人需要提供相应资料交公积金核心柜台审核、受理，由核心柜台人员将申请信息录入公积金核心贷款系统，并对申请情况进行调查核实，然后根据借款人提供的资料及调查情况确定贷款额度、年限和担保方式，签定合同和办理抵押或质押手续，较后发放贷款。商业贷款是在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。
四、还款方式不同
公积金贷款的还款方式较为单一，以等额本息和等额本金两种方式为主，此外，公积金贷款只有一次提前还款的机会。商业贷款可以选择的还款方式非常多，在提前还款的问题上也更为自由、灵活，一般商业贷款在满一年后，每年都可以提前还款。
五、所需要费用不同
住房公积金住房贷款一般只需要担保费和评估费。商业银行住房贷款一般需要律师费用、保险费用。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取4‰的律师费，公积金贷款则不需个人交纳律师费。
六、贷款利率不同
五年以上公积金贷款年利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率为年利率2.75%；商业贷款年利率五年以上4.90%。以上为商贷公积金贷款区别的解答

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商场公摊的计算是非常复杂的，一般主要复依据国家的《房产测量规范》等规范进行测量，公摊面积部分包含公共楼梯，电梯，地下室人防等等，但是有些电梯比如说只有一两家使用，就遵从谁使用谁承担的方式进行分摊。总体来说公摊面积是按照总的套内面积按照比例进行分配的。制这个具体测量牵扯很多规范和地方政府要求，自己是很难测量的。
一般的商场公摊很难说，多数集中在50%左右，有的甚至可以达到百分之六七十，总之你需要明确几点就是：
1、公摊面积不是开发商计算的,是由专业的房地产测绘部门zhidao计算的。(PS:这些部门一般都是房管局的三产)开发商是无权确定最终的产权证面积的。
2、所有的建筑面积包括公摊面积都是根据国家的测绘规定来测绘的
3、如果你对公摊面积有异议的话,可以向有资质的房地产测绘机构要求重新测绘。

[律师回复] 地方政府有权确定容积率标准，只要该标准符合国家有关土地规划的法律法规及政策，就是合法有效的，在本地区内具有法律约束力，当然可以成为法院裁判的依据。本案中，《宁波市城市规划管理技术规定》作为地方行政法规，在宁波市城市规划区内具有法律适用效力，因此，本案适用该规定计算容积率是正确的。各地方政府有权根据本地区规划确定容积率地方标准，房地产开发商应严格按照各地方标准确定容积率，并经规划主管部门许可。经建设工程规划许可证确定的容积率指标，对开发商具有法律约束力，开发商擅自改变容积率，不仅要受到规划部门的行政处罚，而且还要对购房人承担损害赔偿责任。