合同效力该怎么认定?

最新修订 | 2024-07-15
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沈杰律师
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专家导读 1、如果后一份合同是前一份合同内容的补充的话,往往我们将后一份合同认为是前一份合同的补充协议,此时,只要内容不冲突,那么两份合同都是有效的。如果有冲突的话,则一般是以后一份合同为准。2、原则上,在存在前后合同的情况下,我们都是要根据协议内容确定,一般以在后合同约定为准。
合同效力该怎么认定?

合同纠纷案件中,关于合同关系的效力,既是当事人争执的焦点,也是法官判定案件实体的难点。律图小编结合审判实际及合同法理论,对相关问题作进一步探讨。

一、不影响合同效力的因素

合同法总则第五十二条规定了构成合同无效的法定情形,合同具有规定的任一情形时为无效。但下列情形,不能作为认定合同无效的事由:

1.合同条款不完备。关于合同成立的条件,合同法并没有规定,实践中,一般仍沿用经济合同法第九条的规定(当事人就合同的主要条款达成意思一致,经济合同就成立)为参考依据。合同主要条款(指根据合同的性质和当事人的约定所必须具备的条款)是否具备,只涉及合同是否成立,合同是否成立只涉及合同当事人利益,而不关涉国家及社会公共利益,故不能因为合同主要条款不具备而认定合同无效。根据合同法的相关规定,主要条款不具备的合同,可以采取合同解释规则来填补漏洞,对合同条款进行补充,使之有效。

2.合同的形式。合同的形式仅是合同内容的载体,是合同存在的证据,并不影响合同的效力,不能作为判断合同效力的依据。法律、行政法规规定应当采用书面形式的,当事人未采用书面形式的,如有其他证据证明合同存在的,合同也成立。法律对于合同形式所设置的法律规范属于倡导性规范,该规范仅是当事人行为规范,不是法官裁判规范,当事人是否采取书面形式,仅会关涉合同当事人私人利益,国家没有必要进行干预,违反倡导性规定并不导致合同无效。法律行政法规对于特定合同关系所作出的书面形式的要求,既非合同的成立要件,又非合同的生效要件,它主要有证据功能和督促当事人谨慎交易的功能。合同法中强制性规范条款均为关涉国家、社会公共利益和不特定第三人利益而设置,不容当事人变更,违反此合同当然无效,法官裁判案件可以直接加以适用。

3.超越经营范围。我国针对特定行业设置市场准入的强制性规范,如采矿许可、网络文化经营许可等,就特定行业市场准入的强制性规范与合同效力之间的关系,根据合同法司法解释(一)第十条的规定,合同主体超越经营范围订立合同,一般不影响合同的效力,但违反国家限制经营、特许经营以及法律行政法规禁止经营规定(如毒品、枪支)等严重超越经营范围所订立的合同无效。笔者认为,对违反限制经营和特许经营的合同,不能一概认定无效,需要区分不同情形具体认定。

二、合同的成立、生效与有效

1.合同的成立、有效与生效。合同生效,首先要当事人对合同主要条款达成一致意见(合同成立),其次,合同的内容不违反合同法第五十二条的规定(合同有效),另外所附条件、期限成就(合同生效)。合同的生效以合同成立为前提,两者也存在原则区别:一是构成要件不同,合同成立的标志是当事人之间的意思表示一致,有的合同生效需要审批或约定的条件成就等;二是法律效力不同,合同成立没有法律约束力,生效的合同对当事人产生法律上的约束力。合同有效和合同生效也是有区别的,“合同生效”与“合同未生效”相对应,“合同有效”与“合同无效”相对应。合同未生效不等于合同无效,未生效合同可以是有效的;合同有效也不等于合同生效,有效的合同可能附条件尚未生效。生效与有效侧重点不一样:有效与否侧重于对合同定性,是对处于某一状态合同的法律性质进行评价;而合同生效与否,则侧重于合同开始发生效力的时间,亦即合同约定的权利义务对订约各方产生约束力的时间。在审判实践中,要注意区分合同无效与合同不成立、合同未生效问题,因这直接影响到对民事行为性质的认定及实体责任的确定。不能将未生效的、未成立的合同等同于无效,因为法律后果不一样。实际上一些未生效的合同却是有效的,对一些未成立的合同,当事人完全可以通过协商补救使之成立生效,达到交易目的。

2.批准、登记对合同的效力影响。合同法司法解释(一)第九条的规定,实际上是把合同法第四十四条规定的批准与登记进行了区分。如果法律、行政法规规定合同须办理批准登记后生效的,当事人在一审法庭辩论结束前仍未完成批准登记的,法院应当认定合同未生效,而不是无效。此时须注意,虽然因未办理批准或登记手续等导致合同未生效,但诸如违约责任、解决争议的方式等条款,则应当按照合同法的相关规定处理,即应认为是生效的。如果法律、行政法规规定合同应当办理批准登记,但未规定批准登记后生效的,当事人未办理批准登记不影响合同的效力,合同还是生效的,只是合同标的物的所有权不能转移。此时,当事人可以依据该合同,请求对方履行转移所有权或物权的义务。

三、合同法中强制性条款的识别

强制性规定包括管理性规范和效力性规范。管理性规范,是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为,但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规范,是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范,或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效,但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。此类规范不仅旨在处罚违反之行为,而且意在否定其在民商法上的效力。强制性规范通常使用“必须、应当、不得、禁止”等字样和措辞,但规范中含有的上述字样条款,有的是倡导性规范,有的是行业行政管理性规范,如果不加区分地仅以条文含有上述字样和措辞,就认为属于强制性规定,显然不符合合同的立法本意,要综合以下几个因素识别强制性条款:

1.判断某一法律条款是否为强制性规定,应从该部法律的立法目的,违反该条款对国家、集体、第三人利益和社会公共利益的损害程度等方面进行考量。合同法上的强制性规定一般都涉及重大社会利益和公共道德,或者事关国家重要宏观调控措施、市场经济基本秩序、市场经济主体的基本权利

2.合同法上的强制性规定一般都涉及对双方交易行为的禁止,而不是出于行业管理的考虑,对行业内一方行为进行禁止的行政管理规范。管理性的规范维护特定的管理秩序,不直接涉及公共利益;管理性的规范,法律并不禁止此类交易行为,而是禁止该交易的某个要素。例如,商业银行法第三十九条规定,商业银行不得超过一定的存款比例对外发放贷款;第四十条规定,商业银行不得向关系人发放贷款。这其中的“不得”就是行业管理性质的,体现了人民银行更有效的强化对商业银行贷款业务的审慎监管。因商业银行法是商业银行的组织和管理法,约束商业银行的行为,而不能直接约束商业银行的客户。商业银行违反此规定,应当受到行政处罚,但不应影响合同的效力。

3.合同法的强制规定一般都有相应的对双方的制裁内容。有时对双方的制裁内容可能不规定在同一法条,甚至同一法律中。因强制性的禁止性规范系禁止任何人在任何时间、任何地点、以任何形式从事该行为,不同于管理性规范仅限制交易一方或交易的某个要素,所以对交易双方都有制裁。如果仅制裁或处罚一方,则可能就是管理性规定。

四、适用强制性规定认定合同效力须注意的问题

一是只有合同约定的权利义务内容本身违反强制性规定的才能认定合同无效,如果当事人以违反强制性规定的行为履行合同的,不能认定合同无效。如果交易行为本身不违反禁止性规范,仅是履行行为违反禁止性规范,则合同应是有效的。须注意履行合同行为不导致合同无效,一定要区分合同行为和履行行为。例如,双方签订了买卖原油的合同,以走私油进行交付,该履行行为肯定违反了法律的禁止性的规定,履行行为是无效的,但合同应是有效。二是不能以合同履行的效果是否实现来判定合同的效力。三是对于合同权利义务或合同标的为可分的合同,只有违反强制性规定的条款才无效,不能判整个合同无效,产生阻碍交易的情形。例如,根据合同法的规定,格式合同中的工伤概不负责的免责条款无效,其他内容仍有效。

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如何认定效力待定合同,如何追认效力待定合同?
[律师回复]
一、如何认定效力待定合同效力待定合同不同于其他合同的最大特点在于:此类合同须经权利人的承认才能生效。所谓承认,是指权利人表示同意无缔约能力人、无代理权人、无处分权人与他人订立有关合同。同意是一种单方意思表示,无须相对人的认可即可发生法律效力。权利人的承认与否决定着效力待定合同的效力。在权利人尚未承认以前,效力待定合同虽然已经订立,但并没有实际生效。所以,当事人双方都不应作出履行,尤其是相对人如果知道对方不具有代订合同的能力和处分权,则不应当作出履行,否则构成恶意,将导致其不能依善意取得制度而取得财产。由于效力待定合同因权利人的承认而生效,因而与可撤销合同具有明显区别。可撤销合同在未被撤销以前,应被认为有效,只是因撤销权人的撤销而使合同变为无效,不像效力待定合同那样因权利人的承认而使合同有效。
二、如何追认效力待定合同
1、行为人必须以本人的名义实施了民事行为效力待定行为的本质就是行为人代表本人(以本人的名义)实施法律行为,若行为人以自己的名义与第三人进行民事活动,则不存在追认问题。
2、本人必须具备行为能力对效力待定行为进行追认时,本人必须具备行为能力。这不仅指本人在追认时必须具备行为能力,而且本人在实施民事行为时,也必须具备行为能力。
3、被追认的行为必须具备合法性被追认的效力待定行为必须是合法行为,如果承认对非法行为可以追认的话,无异于允许行为人可以实施非法的行为,而后由本人承担相应的责任,这有违于追认制度的基本原则,并且与我国的现行法律相抵触。但是,对于完全无效的民事行为、可变更或可撤销的民事行为以及部分无效的民事行为,应当加以区别对待。
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认购书法律效力怎样认定
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 认购书的法律效力
对于商品房买卖过程中认购书的法律问题,在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》分别有相应规定:
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》
第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
实践中,相关争议的重点,一般都围绕着上述司法解释的
第四条来认定。如果是购房者反悔,拒不签订正式买卖合同,则不退还定金。如果是开发商违约,无法在约定的时间内签订正式的买卖合同,则承担双倍返还定金的责任。当然,如果有其它损失,还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看,如果稍微懂得一点技巧,很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说,买方在签订认购书后,虽然内心反悔,但是并不表现出来,仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》,一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定,毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容,正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致,导致双方无法签订《商品房买卖合同》,那法律上看,就不归责于任何一方,那样就不适用定金条款了,《认购书》解除或失效,定金原数退还。
同样是反悔,如果直接说就是违约,定金不退;如果以合同条款无法达成一致为由拒签,就不归责于任何一方,定金原数退还。当然,换到开发商的角度也是如此,如果开发商想反悔,往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置,让购房者无法接受。
所以,这种《认购书》真正的法律约束力,并不强。当然,从保护购房者的角度讲,如果非要走这个程序,还是要提示两点:

一,《认购书》一般只是预约签约的作用,建议认购书中约定的准备签约日期不要太长,以免夜长梦多误事,一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时,往往在《认购书》中约定较长签约周期,用这个方法套取购房者的资金。

二,在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强,但不要忘记,一旦签订《认购书》,首先履行义务的是购房者,因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款,就算开发商违约,购房者还要追着开发商主张违约责任,不行还要,很麻烦的。而如果购房者违约,人家开发商只要一个通知,直接就扣掉定金了。所以,在这个博弈中,购房者还是处于弱势,既然如此,定金或预付款的数额相对低一些,应该是对购房者更有利的,因为风险会相应降低。
最后,再简单总结一下,在商品房买卖合同无法订立的情况下,如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则:
(1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约,开发商有权不予返还定金。
(2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同,开发商应双倍返还定金。
(3)双方对不能签订预售合同均无过错的,不适用定金条款,所交纳的定金应当原数退还。
比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款,双方经协商无法达成一致,这对于买卖双方都不视为违约,此时导致购房合同无法签订,就属于双方均无过错。
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效力待定合同追认的时间,效力待定合同追认的特点
[律师回复] 一.效力待定合同追认的时间《合同法》第四十七条第二款规定:相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。《合同法》第四十八条第二款规定:相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。确定追认的期限不论对行为人还是相对人来说都是十分必要的,因为该效力待定行为是否有效决定于本人是否予以追认,如果不给本人的追认权以一定期限的约束,就可能发生本人无限期拖延追认,影响尽快确定无权代理行为的法律效力,而有可能使相对人长期处于不稳定的法律关系之中而蒙受损害。然而《合同法》第五十一条仅规定了,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。并没有规定权利人追认的时限,这使得民事法律中的效力待定行为缺乏一个统一的时限,不得不说是一个遗憾。二.效力待定合同追认的特点我国《合同法》第四十七条第二款规定:相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。其法律特征主要有两点:从性质上说,追认权是一种形成权,追认行为是一种单方法律行为,对效力待定行为的承认或拒绝均取决于本人单方意志,无需征得行为人或第三人的同意;从法律后果上说,追认权的行使结果是使效力待定的民事法律行为变成有效的民事法律行为,本人的追认具有溯及力,一经追认,其效力待定的行为自始有效,使未经授权的效力待定行为与效力确定行为具有相同的法律后果。从而使本人承担民事责任。
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2、就内容来说,借款合同的效力在于双方所确定的权利义务的合法性。这一问题在借款合同的订立实际中往往又是复杂的。具体表现为两种情况:一种是双方当事人货币借贷关系本身的合法性问题。例如超过国家规定利率的高息贷款,其高出部分就是无效的。另一种情况是,借款合同附加内容和条件的合法性问题。
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合同的效力,有狭义概念与广义概念之分。
狭义的合同的效力,是指有效成立的合同,依法产生了当事人预期的法律效果。依合同法的建构逻辑,合同的订立是规范缔约当事人之间如何达成合意,合同的效力则是进一步规范当事人的合意应具有怎样的法律效力。合同自由是合同法的基本原则和灵魂,只要当事人间的合意不违反国家法律的规定,当事人的意志即发生法律效力。一般而言,我们所讲的合同的效力,通常指的是狭义的效力概念。
广义的合同的效力,则是泛指合同所产生的所有私法效果。在合同法上,不仅有效成立的合同能产生一定的法律效果,无效的合同、效力待定的合同、可撤销的合同,也会产生一定的法律效果,附条件或附期限的合同在条件或期限成就前也具有一定的法律效力。广义的合同的效力,还可以包括有效的合同违反时所产生的法律效果。依法成立的合同对当事人具有法律拘束力,当事人应当履行其所承担的义务,合同的效力规则如果当事人不履行其义务,应依法承担民事责任。此一责任的产生虽然不是当事人所预期的效果,但也是基于合同所产生的,应属于广义的合同的效力的范畴。 [1]
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认购书的法律效力如何认定
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 认购书的法律效力 对于商品房买卖过程中认购书的法律问题,在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》分别有相应规定: 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。 实践中,相关争议的重点,一般都围绕着上述司法解释的 第四条来认定。如果是购房者反悔,拒不签订正式买卖合同,则不退还定金。如果是开发商违约,无法在约定的时间内签订正式的买卖合同,则承担双倍返还定金的责任。当然,如果有其它损失,还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看,如果稍微懂得一点技巧,很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说,买方在签订认购书后,虽然内心反悔,但是并不表现出来,仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》,一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定,毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容,正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致,导致双方无法签订《商品房买卖合同》,那法律上看,就不归责于任何一方,那样就不适用定金条款了,《认购书》解除或失效,定金原数退还。 同样是反悔,如果直接说就是违约,定金不退;如果以合同条款无法达成一致为由拒签,就不归责于任何一方,定金原数退还。当然,换到开发商的角度也是如此,如果开发商想反悔,往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置,让购房者无法接受。 所以,这种《认购书》真正的法律约束力,并不强。当然,从保护购房者的角度讲,如果非要走这个程序,还是要提示两点: 第一,《认购书》一般只是预约签约的作用,建议认购书中约定的准备签约日期不要太长,以免夜长梦多误事,一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时,往往在《认购书》中约定较长签约周期,用这个方法套取购房者的资金。 第二,在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强,但不要忘记,一旦签订《认购书》,首先履行义务的是购房者,因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款,就算开发商违约,购房者还要追着开发商主张违约责任,不行还要,很麻烦的。而如果购房者违约,人家开发商只要一个通知,直接就扣掉定金了。所以,在这个博弈中,购房者还是处于弱势,既然如此,定金或预付款的数额相对低一些,应该是对购房者更有利的,因为风险会相应降低。 最后,再简单总结一下,在商品房买卖合同无法订立的情况下,如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则: (1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约,开发商有权不予返还定金。 (2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同,开发商应双倍返还定金。 (3)双方对不能签订预售合同均无过错的,不适用定金条款,所交纳的定金应当原数退还。 比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款,双方经协商无法达成一致,这对于买卖双方都不视为违约,此时导致购房合同无法签订,就属于双方均无过错。
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认购书的法律效力怎样认定?
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 认购书的法律效力 对于商品房买卖过程中认购书的法律问题,在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》分别有相应规定: 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。 实践中,相关争议的重点,一般都围绕着上述司法解释的 第四条来认定。如果是购房者反悔,拒不签订正式买卖合同,则不退还定金。如果是开发商违约,无法在约定的时间内签订正式的买卖合同,则承担双倍返还定金的责任。当然,如果有其它损失,还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看,如果稍微懂得一点技巧,很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说,买方在签订认购书后,虽然内心反悔,但是并不表现出来,仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》,一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定,毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容,正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致,导致双方无法签订《商品房买卖合同》,那法律上看,就不归责于任何一方,那样就不适用定金条款了,《认购书》解除或失效,定金原数退还。 同样是反悔,如果直接说就是违约,定金不退;如果以合同条款无法达成一致为由拒签,就不归责于任何一方,定金原数退还。当然,换到开发商的角度也是如此,如果开发商想反悔,往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置,让购房者无法接受。 所以,这种《认购书》真正的法律约束力,并不强。当然,从保护购房者的角度讲,如果非要走这个程序,还是要提示两点: 第一,《认购书》一般只是预约签约的作用,建议认购书中约定的准备签约日期不要太长,以免夜长梦多误事,一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时,往往在《认购书》中约定较长签约周期,用这个方法套取购房者的资金。 第二,在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强,但不要忘记,一旦签订《认购书》,首先履行义务的是购房者,因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款,就算开发商违约,购房者还要追着开发商主张违约责任,不行还要,很麻烦的。而如果购房者违约,人家开发商只要一个通知,直接就扣掉定金了。所以,在这个博弈中,购房者还是处于弱势,既然如此,定金或预付款的数额相对低一些,应该是对购房者更有利的,因为风险会相应降低。 最后,再简单总结一下,在商品房买卖合同无法订立的情况下,如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则: (1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约,开发商有权不予返还定金。 (2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同,开发商应双倍返还定金。 (3)双方对不能签订预售合同均无过错的,不适用定金条款,所交纳的定金应当原数退还。 比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款,双方经协商无法达成一致,这对于买卖双方都不视为违约,此时导致购房合同无法签订,就属于双方均无过错。
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如何认定认购书的法律效力
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 认购书的法律效力 对于商品房买卖过程中认购书的法律问题,在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》分别有相应规定: 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。 实践中,相关争议的重点,一般都围绕着上述司法解释的 第四条来认定。如果是购房者反悔,拒不签订正式买卖合同,则不退还定金。如果是开发商违约,无法在约定的时间内签订正式的买卖合同,则承担双倍返还定金的责任。当然,如果有其它损失,还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看,如果稍微懂得一点技巧,很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说,买方在签订认购书后,虽然内心反悔,但是并不表现出来,仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》,一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定,毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容,正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致,导致双方无法签订《商品房买卖合同》,那法律上看,就不归责于任何一方,那样就不适用定金条款了,《认购书》解除或失效,定金原数退还。 同样是反悔,如果直接说就是违约,定金不退;如果以合同条款无法达成一致为由拒签,就不归责于任何一方,定金原数退还。当然,换到开发商的角度也是如此,如果开发商想反悔,往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置,让购房者无法接受。 所以,这种《认购书》真正的法律约束力,并不强。当然,从保护购房者的角度讲,如果非要走这个程序,还是要提示两点: 第一,《认购书》一般只是预约签约的作用,建议认购书中约定的准备签约日期不要太长,以免夜长梦多误事,一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时,往往在《认购书》中约定较长签约周期,用这个方法套取购房者的资金。 第二,在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强,但不要忘记,一旦签订《认购书》,首先履行义务的是购房者,因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款,就算开发商违约,购房者还要追着开发商主张违约责任,不行还要,很麻烦的。而如果购房者违约,人家开发商只要一个通知,直接就扣掉定金了。所以,在这个博弈中,购房者还是处于弱势,既然如此,定金或预付款的数额相对低一些,应该是对购房者更有利的,因为风险会相应降低。 最后,再简单总结一下,在商品房买卖合同无法订立的情况下,如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则: (1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约,开发商有权不予返还定金。 (2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同,开发商应双倍返还定金。 (3)双方对不能签订预售合同均无过错的,不适用定金条款,所交纳的定金应当原数退还。 比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款,双方经协商无法达成一致,这对于买卖双方都不视为违约,此时导致购房合同无法签订,就属于双方均无过错。
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