小产权房买卖合同的效力和风险?

最新修订 | 2024-07-18
浏览10w+
沈杰律师
沈杰律师
执业认证 平台保障
咨询我
评分5.0分服务:436人
专家导读 小产权房合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,例外的情况是:如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。小产权房屋买卖合同的风险:1、无法取得房屋使用权。2、不能办理房产证。3、不能上市交易。4、没有质量保证。5、可能被强制拆除或没收。

{ArticleTitle}

城市房价的飞涨带动了小产权房的出现,但是小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的购房合同在国土房管局不会给予备案,是属于无效合同。本文就小产权房买卖合同效力问题为大家分析,仅作参考。

{ArticleTitle}

一、小产权房买卖合同的效力和风险

(一)小产权房屋买卖合同的效力

小产权房合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,例外的情况是:如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。

{ArticleTitle}

(二)小产权房屋买卖合同的风险

1、无法取得房屋使用权:《民法典》规定:

  第一百五十七条  民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。

违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格,没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况,导致大量购房者无法取得房屋占有使用权,在合同无效情况下也无法获得法律支持。

2、不能办理房产证:《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》第十条规定,对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。

3、不能上市交易:小产权房不是商品房,即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转,不能上市交易,无法办理抵押贷款,无法对抗国家的征地拆迁,购房者很难得到补偿。

4、没有质量保证:目前,绝大多数的违法小产权房在建造时,无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可,也没有施工监理、竣工验收,是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题,更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷,甚至变成危房或房屋倒塌,购房者想维权都找不到对象,只能自行承担损失。

5、可能被强制拆除或没收:《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定,“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”一旦违法小产权房被依法强制拆除或者没收,购房者将无法获得任何补偿,面临血本无归的巨大风险。

阅读了上面的案例及专业律师分析,相信大家对小产权房买卖合同效力的问题都有了一个大致了解,如果您还有小产权房买卖相关的法律疑问,欢迎免费咨询我们律图的律师,他们将会为您提供解答。

立即免费测试 仅需1分钟
投诉/举报
免责声明:以上内容由律图网结合政策法规及互联网相关知识整合,不代表平台的观点和立场。若内容有误或侵权,请通过右侧【投诉/举报】联系我们更正或删除。
展开
本文4.6k字,预估阅读时间15分钟
浏览全文
文章速读
问题没解决? 125200人选择咨询律师
6860位律师在线平均3分钟响应99%好评
小产权房买卖合同的效力和风险?
一键咨询
  • 174****6752用户4分钟前提交了咨询
    淮安用户2分钟前提交了咨询
    常州用户2分钟前提交了咨询
    泰州用户4分钟前提交了咨询
    131****3416用户3分钟前提交了咨询
    172****0855用户3分钟前提交了咨询
    140****8825用户2分钟前提交了咨询
    无锡用户3分钟前提交了咨询
    150****7328用户4分钟前提交了咨询
    常州用户2分钟前提交了咨询
    147****6711用户3分钟前提交了咨询
    157****0032用户2分钟前提交了咨询
    常州用户2分钟前提交了咨询
    盐城用户3分钟前提交了咨询
    150****0751用户1分钟前提交了咨询
  • 152****2443用户1分钟前提交了咨询
    淮安用户2分钟前提交了咨询
    南通用户4分钟前提交了咨询
    155****2304用户1分钟前提交了咨询
    132****4724用户3分钟前提交了咨询
    130****0775用户4分钟前提交了咨询
    徐州用户4分钟前提交了咨询
    连云港用户2分钟前提交了咨询
    158****5535用户4分钟前提交了咨询
    淮安用户2分钟前提交了咨询
    淮安用户1分钟前提交了咨询
    171****1840用户2分钟前提交了咨询
    连云港用户3分钟前提交了咨询
    175****3364用户3分钟前提交了咨询
    泰州用户2分钟前提交了咨询

合同效力·推荐文章

为你推荐
苏州134****7689用户4分钟前已获取解答
泰州134****8974用户3分钟前已获取解答
常州180****1617用户3分钟前已获取解答
小产权房买卖有什么风险和风险
10w+浏览2024-10-09
吸毒嫖娼卖淫通风报信有效吗
[律师回复] 治安管理处罚法第七十四条规定,旅馆业、饮食服务业、文化娱乐业、出租汽车业等单位的人员,在公安机关查处吸毒、赌博、卖淫、嫖娼活动时,为违法犯罪行为人通风报信的,处十日以上十五日以下拘留。这里规定的“公安机关查处吸毒、赌博、卖淫、嫖娼活动时”,包括公安机关依法查处有关违法犯罪活动的全过程,既包括查处的部署阶段,也包括实施阶段。“为违法犯罪行为人通风报信”,是指将公安机关行动的时间、方式等情况告知吸毒、赌博、卖淫、嫖娼的违法犯罪分子。通风报信的手段包括各种传递消息的途径,如打电话、发信息、事先约定的各种联系暗号等。 旅馆业、饮食服务业、文化娱乐业、出租汽车业都属于营利性的服务行业,以来,我国这类服务行业发展迅速。由于一些人抵御不健康生活方式的能力不强,利欲熏心的不法分子为获取暴利,便在这些营业场所提供,提供赌博、吸毒条件等非法经营活动,并与这些行业的经营者相勾结,共同谋取非法利益。公安机关查处时,这些行业的经营者或者其他工作人员为违法犯罪行为人通风报信,使这些违法犯罪活动逃避法律追究。对这类通风报信的行为,根据刑法第三百六十二条的规定,旅馆业、饮食服务业、文化娱乐业、出租汽车业等单位的人员,在公安机关查处卖淫、嫖娼活动时,为违法犯罪分子通风报信,情节严重的,依照刑法第三百一十条窝藏、包庇罪的规定定罪处罚。为与刑法的规定相衔接,对上述行为尚不构成犯罪的,治安管理处罚法第七十四条规定给予治安管理处罚。同时,针对实践中公安机关在查处吸毒、赌博活动中遇到的类似影响执法的情况,增加规定了公安机关在查处“吸毒、赌博”活动时,上述单位的人员向违法犯罪人员通风报信的行为。 实践中应当注意以下几点:一是,区分罪与非罪的界限,刑法第三百六十二条规定的构成犯罪的条件是通风报信的行为“情节严重”,情节是否严重是区分罪与非罪的界限。二是,如果公安机关查处行动的消息是从公安机关有关人员那里得知的,即公安机关的人民警察通风报信的,根据治安管理处罚法第一百一十六条第一款的规定,对有关人民警察依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
383浏览
合同的法律效力和法律风险有哪些
[律师回复] 根据你的问题解答如下, <br/>一、合同效力的法律规定<br/>1、有效合同第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。<br/>2、无效合同第五十二条有下列情形之一的,合同无效:<br/>(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;<br/>(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;<br/>(三)以合法形式掩盖非法目的;<br/>(四)损害社会公共利益;<br/>(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效:<br/>(一)造成对方人身伤害的;<br/>(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。<br/>3、效力待定合同《合同法》四十七条限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。《合同法》四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。《合同法》五十一条无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。<br/>4、可变更、可撤销合同第五十四条下列合同,当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销:<br/>(一)因重大误解订立的;<br/>(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民或者仲裁机构不得撤销<br/>二、法律后果《合同法》第58第规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”第59条规定:“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”《民事通则》第61条规定:“民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,对方都有过错的,应当各自承担相应的责任。双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人。当事人应当承担的责任类型主要有:<br/>1、返还财产;<br/>2、赔偿损失;<br/>3、收归国有或返还集体、第三人
477浏览
律图 > 法律知识 > 合同事务 > 合同效力 > 小产权房买卖合同的效力和风险?
仅需1分钟,快速了解自身风险
立即试试 限时免费
顶部
温馨提示
浏览更多,不如直接问律师
律图法律咨询 24h在线
18万+

认证律师

15亿+

普法人次

9

最快响应

常州181****8840用户3分钟前已提交咨询
徐州177****6219用户1分钟前已获取解答
盐城156****4908用户3分钟前已提交咨询
立即咨询(问题解决率99%) 推荐使用

继续换一换