内部认购商品房的风险有哪些?

[律师回复] 您好，关于选择“内部认购”的房子会有风险吗这个问题，我的解答如下, 　　“内部认购”主要是指开发项目在未取得预售许可证情况下的一种前期认购活动。在实际操作中，它的“销售”对象并不仅限于内部，而是向社会开放。在此期间的认购者，一般能享受一些特殊优惠政策，如开盘后的优先认购权、赠予数月的物业费以及房价折扣等。双方一旦达成协议，待项目销售手续齐备，正式开盘以后，认购人就可以按照内部认购期间达成的协议，与开发商签订正式的认购书或购买合同了。另外，也有少数楼盘已取得预售许可证，推出“内部认购”期只是为了试探市场反应的销售策略。　　据业内人士分析，开发商热衷“内部认购”，是想借此吸引一批潜在的购房者，还可以给人造成该楼盘已被抢购一空的假象。商品房预售须取得预售许可证，若开发商隐瞒真实情况，擅自预售，将要受到处罚。　　“内部认购”的诱惑　　消费者追捧“内部认购”，是因为在这时候买房，每平方米通常要比开盘后的价格低一两百元，也容易买到理想的楼层、户型。有人称，这类商品房提前预售，没有得到相关部门核准，消费者购买后，有可能将无法取得房产证。　　虽然有些开发商推出的“内部认购”完全只是试探市场反应的销售策略，他的预售证等房屋上市手续已经齐备。但据了解，还有很多打着“内部认购”和“排号登记”旗号的新楼盘，都是未获得商品房预售许可证的。这是企业在项目进行到一定阶段时，为提前回收资金、加速资金周转，或检验楼盘投放市场的反应，所以，他们通常拿这种没取得预售证的楼盘以“内部认购”的方式来对外进行销售。　　这种没预售证的“内部认购”，准确讲应该叫“提前订购”，往往价格相对低廉，对买房者来说诱惑力不小，但相应风险也大，消费者下定时一定要权衡利弊。　　预售许可证作用大　　由于商品房的价值量大，建设过程复杂，涉及面广，决定了它不同于一般的商品，建设部88号令《商品房销售管理办法》明确规定：“不符合商品房销售的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。”　　像这种“排号登记”、“内部认购”等行为会扰乱房地产市场秩序，不利于房地产市场的健康稳定发展，不利于营造公平竞争的市场环境。今后这种现象将要得到有效遏制，以进一步规范商品房销售行为，维护购房者合法权益。　　“内部认购”的风险　　“预定”本身的风险。因为这种“预定”、“预购”违反国家有关法律法规，本身就不受法律的保护，一旦发生纠纷，很难维护自身权益。　　预期开发风险。因为不具备销售的商品房项目，如投资、计划、规划、施工等诸多可能尚未最终落实，各种开发手续可能尚未办结，致使建设和合法开盘日期都不能确定。　　价格风险。因为先期预订，开发企业一般在认购卡上并未对商品房价格进行约定。这种价格上的不确定性往往容易造成纠纷，购房者的权益也难以受到保护。　　设计变更风险。由于开发手续不完备，致使项目的环境、楼层、房型、设施、质量都存在很大的不确定性，到项目正式开盘时，消费者可能会发现，待售房屋并不是自己想买的。　　定金风险。由于一些开发企业经营不善或者恶意欺诈，消费者可能面临定金被侵吞的风险。

[律师回复] 对于内部众筹的法律风险这个问题，解答如下,
1、信息披露不全面
2、风险控制机制不完善，如果企业融资额度不足，如何处理?并没有明确表示
3、关联企业的调查，融资性担保公司虽然受到金融局的监管，但是背后是否有关联交易，如何证明没有关联交易。
从本质上说，P2C平台只是信息披露方，真正的风险承担方是担保公司，所以相对P2P平台，P2C显然风险要低一些。未来的P2C之战，一定是在优质项目的争夺上，而非投资人。
众筹作为互联网金融的一种类型，与其他互联网金融模式相比，其法律风险最为突出和明显，因此从某种程度讲，众筹的最大风险就是法律风险。

[律师回复]
一、购房认购书的内容是什么《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。认购书内容一般包括：
（一）买卖双方当事人的基本情况；
（二）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；
（三）房屋价款计算；
（四）定金；
（五）签署正式买卖合同的期限。认购书常见于商品房交易中，由其引起的法律纠纷也不少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第四条、第五条第一次以规范的形式对认购书进行规定。以下就认购书相关法律问题进行简要分析。
二、购房认购书包括哪些内容认购书的主要内容包括：
（一）发展商、销售方及认购书的基本情况；
（二）所认购房产的基本情况（户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价）；
（三）订金数额、付款方式（一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款）；
（四）付款时间（主要针对分期付款方式）、付款地点、帐户等；
（五）签订正式条约的时间（一般为认购后的一周以内）。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 购买商品房流程是怎样的呢?
第一步：和发展商签订认购书
当购房者决定买房，并挑选好自己中意的住宅后，他将进行的
第一步就是与发展商签订认购书，以表明购房意向并交纳一定数额的认购金(即订金)，订金是由发展商根据房价自定的，一般几百元到几千元不等，也有上万元的。
认购书的主要内容包括：
1.发展商、销售方及认购书的基本情况;
2.所认购房产的基本情况(户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价);
3.订金数额、付款方式(一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款);
4.付款时间(主要针对分期付款方式)、付款地点、帐户等;
5.签订正式条约的时间(一般为认购后的一周以内)。
签完了认购书，销售方应该给买房人发放《签约须知》，以便买房人了解以后的细节，为正式签约作准备。《签约须知》的内容有：A购房者若委托他人签约，委托书的有关证明;B关于贷款所需凭证的说明;C需要交纳的相关税费、手续费等说明;D购房人在签订条约时需携带的证件;E签约地点。
注意：签认购书时，可能有的“认购书”上写的是“定金”，您要特别注意这个“定金”，它只有在合同里才具备法律效力。签“认购书”后若是发展商违约，您是不能得到双倍返还“定金”的。如果发展商还没有拿到销售许可证，您与发展商签订的就是内部“认购书”，请留意：尽管内部认购的房价会便宜一些，但内部认购书在法律上是无效的!
第二步：与发展商签订购房合同
签订购房合同时一定要慎重对待啦，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);如果是现房，根据规定，发展商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子?一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。
在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。
您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。
注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。
第三步：办理预售登记
签完购房合同后，买卖双方应到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理科办理预售(预购)登记手续(如是外销房，则应到市国土资源和房屋管理局市场处办理)。预售登记对保护房屋交易双方的权益非常重要，只有在办理完预售(预购)登记后，购房合同生效。
注意：如果您买的是期房，您还是需要看发展商的商品房预售许可证。除此之外，由于买期房距离入住还有一段较长的时间，在这段时间里，您应该经常与卖房者联系，或经常到施工现场去看看，了解该房产项目的工程进度，发展商是否能顺利交房?如果不能按时交房，您应当按合同规定索赔。
第四步：办理立契过户手续
契约有预售契约和买卖契约两种，预售契约是相对于期房而论的;买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。
立契过户在市或各区县房地产交易所办理，办理过户手续时，买房人应携带购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等，这些手续都应该是买房人亲自办理的，如果不能亲自办理而需他人代办的，买房人一定要出具委托书，委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书);如果购房者正在外地，那么则必须在当地的公证处作公证，把公证书带回来;如果购房者正在国外，还应加盖我国驻当地大使馆的公章。
办理立契过户手续时，买房人要缴纳契税、买卖手续费和印花税。
注意：在办理立契过户之前，购房者必须先到相应的市小区办或各区县小区办缴纳公共维修基金。
第五步：办理入住
在办理入住之前，您需要交清合同款，办理结算;发展商要统一审核您的付款情况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在最后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签订物业管理公约。在签约前，您要对公约仔细研究，充分了解自己应享受的权利和承担的义务，并交付相关的管理费。
注意：如果是期房，那么在其竣工后，实际测量面积与合同上的销售面积会有一定的差异，购房者在与发展商办理结算时，应根据预售合同条款，维护自己的权益。若实际面积减少时，可要求发展商给予补偿，或解除合同并要求卖方赔偿相应的经济损失。
够买商品房注意事项
购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权利能够得到保障，在签订购房合同之前，要注意审查开发商是否“五证俱全”。五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。
国有土地使用权证。根据我国法律规定，只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地，国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用者的名称与开发商是否一致，是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限，土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论)，使用年限应是70年。
建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》,开发商只有在取得建设用地规划许可证后,才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致。
建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明，如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑。
施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房，如果发现问题，则可以早日采取应对措施。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 由于内部承包经营缺乏相应的法律制度，增加了发包与承包股东之间的经营风险，加之实践过程中操作不当，很容易使双方陷入长期的纠纷之中，抑制的长期发展。因此，我们首先要对内部承包经营中风险存在的原因有一个清楚的认识。　
1.营业权不能转让是内部承包经营风险存在的直接原因。承包股东向发包交付一定数额的承包费后，发包将的经营权承包给承包股东，使承包股东在承包期间享有的经营权利。但并不是将发包的经营在一定期限内转让给了承包股东，而是承包股东在一定范围内有行使经营、管理行为的权利，所以，承包股东并非真正享有经营、管理权。由于企业经营上活动包括企业构成部分、组织与顾客、商品、劳务，及与资金供应者的关系等，经常变动，其客体难以量化，欠缺权利所应具的社会典型公开性，尤其是归属及排他的功能。因此，在内部承包经营过程中，经营权中哪一部分完全由承包股东行使哪一部分完全由发包行使并不能做出明确的划分。那么，必然导致在经营权在行使过程中，“你中有我，我中有你”。由于权利的行使人不明确，自然地，产生的相责任人也变得模糊不清，为此，大大增加了发包与承包股东之间利益风险。而且，一旦经营权在双方“犬牙交错”的行使过程中发生“交战”，利益风险将随时发生。
2.利益之争是内部承包经营风险存在的根本原因。作为各方参与人利益博弈的平台，追逐利益的最大化是各方参与人参与活动的本质愿望。然而，分配的利益是有限的，甚至还会“赔了夫人又折兵”。因此，为防止参与人不当转嫁自己应承担的风险，法律设立了多种法律制度，使参与人公平分享利益，平等承担风险。但这些法律制度毕竟是一种制度上的安排，是人们的一种美好愿望，并非的实然状态，其间还不可能杜绝道德风险。内部承包在不改变法人性的情况下，不但要面临股东之间、与代理人之间、内部人与外部人之间的利益冲突，还要面临承包股东与发包之间、承包股东与其他股东之间的利益冲突。诚然，在发包给股东承包前，双方对各种风险和利旦怠测干爻妨诧施超渐益都作了一定的评估。但是，若实际承包经营中所产生的风险或利益远远地超过先前的评估，完全突破了各方“心理底线”时，由于此种经营模式缺乏制度上的保障，那么，利益之争的战斗随时都可能爆发。这就是为什么在经营效益超出寻常丰厚和业绩一败涂地的内部承包中，发包与承包股东之间最容易“交火”的根本原因。
3.潜在风险是内部承包经营风险中最为复杂的原因。承包股东在按约定的发包交付一定的承包费后，承包经营管理期间发生的风险将由承包股东一人承担。在承包股东承包经营前，发包已进行了大量的生产经营活动和其他行为，因此，不可避免遗留下一些隐患。当这些隐患与承包股东承包经营行为相结合而暴发时，责任将如何划分承包股东在承包经营期间，掌握着的经营管理权，必然要利用一切可利用的权利，利用一切可利用的资源。如，人事变动；资产处置；技术资料的掌握等，虽然这些活动在表面上不会给承包造成直接的经济损失，但是，若承包股东在承包经营期间采用“竭泽而渔”、“杀鸡取卵”的经营方式，自己牟取暴利后，将一个“皮囊”交还给发包。然后用“脚投票”的方式悄然离去，将因此而产生的风险全部留给发包。因此，由于对各种“潜在危险因素”缺乏“自我免疫力”，而承包经营又具有一定期限，使得在经营中的各种潜在的风险在发包与承包人之间“流动”，极大地增加了内部承包的风险。
4.内部承包经营合同的效力认定是引起法律风险的原因。对内部承包合同的效力，目前主要存在三种不同的观点：一是无效说。该观点认为，将以承包合同发包给股东承包经营，实质上是以承包经营的方式代替董事会亲自经营管理，该行为违反了《法》和章程关于董事会职责的具体规定，违反了《法》关于治理机构设置及其职权的规定。因此，对承包合同应认定无效。二是有效说。该观点认为，承包经营合同符合《法》鼓励自治的立法理念。尊重商人和的首创精神是培育竞争力的关键。根据法自治的思想，在法律没有明文禁止的情况下，任何均可选择适合自身情况的经营模式。只要发包与承包人达成了意思表示真实的承包经营合同，而且内容不违反法律和行政法规中的强制性规定，均属有效的契约行为。作为或者营业的一种经营方式，承包经营既适用于传统企业(如全民所有制企业、集体所有制企业)，也适用于现代。三是区别说。原则上承包合同是有效的，因为承包属于企业承包的一种，法律允许企业实行承包经营，自然亦应允许承包经营，至少目前尚无任何法律法规明确禁止。尽管承包经营不可避免地要将原本应由股东会、董事会行使的部分权利交给承包人行使，但在法律上可以视为股东会、董事会对承包人的概括性授权。因此，承包经营原则上不应认定无效。尽管内部承包合同有效说已成为一种共识，但是，由于缺乏明确的法律依据，加上裁判水平的不一，为裁判人员提供了广阔的自由空间，使承包合同极易产生法律风险。

[律师回复] 去售楼部买房的时候，销售人员可能会让你签一份认购书，认购书是不是合同呢 他的效力怎么样
商品房认购书是为了保障将来能够与开发商签署正式商品房买卖合同而进行认购的协议书，性质上属于商品房买卖合同的预约合同。由于认购书具备买卖双方的基本信息、房屋的面积、坐落、款项、金额等，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，所以认购书是具备法律效力的
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
同时第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
由上面两条规定可以看出，认购书在一定的情况下是具有法律效力的。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 由于内部承包经营缺乏相应的法律制度，增加了发包与承包股东之间的经营风险，加之实践过程中操作不当，很容易使双方陷入长期的纠纷之中，抑制的长期发展。因此，我们首先要对内部承包经营中风险存在的原因有一个清楚的认识。　
1.营业权不能转让是内部承包经营风险存在的直接原因。承包股东向发包交付一定数额的承包费后，发包将的经营权承包给承包股东，使承包股东在承包期间享有的经营权利。但并不是将发包的经营在一定期限内转让给了承包股东，而是承包股东在一定范围内有行使经营、管理行为的权利，所以，承包股东并非真正享有经营、管理权。由于企业经营上活动包括企业构成部分、组织与顾客、商品、劳务，及与资金供应者的关系等，经常变动，其客体难以量化，欠缺权利所应具的社会典型公开性，尤其是归属及排他的功能。因此，在内部承包经营过程中，经营权中哪一部分完全由承包股东行使哪一部分完全由发包行使并不能做出明确的划分。那么，必然导致在经营权在行使过程中，“你中有我，我中有你”。由于权利的行使人不明确，自然地，产生的相责任人也变得模糊不清，为此，大大增加了发包与承包股东之间利益风险。而且，一旦经营权在双方“犬牙交错”的行使过程中发生“交战”，利益风险将随时发生。
2.利益之争是内部承包经营风险存在的根本原因。作为各方参与人利益博弈的平台，追逐利益的最大化是各方参与人参与活动的本质愿望。然而，分配的利益是有限的，甚至还会“赔了夫人又折兵”。因此，为防止参与人不当转嫁自己应承担的风险，法律设立了多种法律制度，使参与人公平分享利益，平等承担风险。但这些法律制度毕竟是一种制度上的安排，是人们的一种美好愿望，并非的实然状态，其间还不可能杜绝道德风险。内部承包在不改变法人性的情况下，不但要面临股东之间、与代理人之间、内部人与外部人之间的利益冲突，还要面临承包股东与发包之间、承包股东与其他股东之间的利益冲突。诚然，在发包给股东承包前，双方对各种风险和利旦怠测干爻妨诧施超渐益都作了一定的评估。但是，若实际承包经营中所产生的风险或利益远远地超过先前的评估，完全突破了各方“心理底线”时，由于此种经营模式缺乏制度上的保障，那么，利益之争的战斗随时都可能爆发。这就是为什么在经营效益超出寻常丰厚和业绩一败涂地的内部承包中，发包与承包股东之间最容易“交火”的根本原因。
3.潜在风险是内部承包经营风险中最为复杂的原因。承包股东在按约定的发包交付一定的承包费后，承包经营管理期间发生的风险将由承包股东一人承担。在承包股东承包经营前，发包已进行了大量的生产经营活动和其他行为，因此，不可避免遗留下一些隐患。当这些隐患与承包股东承包经营行为相结合而暴发时，责任将如何划分承包股东在承包经营期间，掌握着的经营管理权，必然要利用一切可利用的权利，利用一切可利用的资源。如，人事变动；资产处置；技术资料的掌握等，虽然这些活动在表面上不会给承包造成直接的经济损失，但是，若承包股东在承包经营期间采用“竭泽而渔”、“杀鸡取卵”的经营方式，自己牟取暴利后，将一个“皮囊”交还给发包。然后用“脚投票”的方式悄然离去，将因此而产生的风险全部留给发包。因此，由于对各种“潜在危险因素”缺乏“自我免疫力”，而承包经营又具有一定期限，使得在经营中的各种潜在的风险在发包与承包人之间“流动”，极大地增加了内部承包的风险。
4.内部承包经营合同的效力认定是引起法律风险的原因。对内部承包合同的效力，目前主要存在三种不同的观点：一是无效说。该观点认为，将以承包合同发包给股东承包经营，实质上是以承包经营的方式代替董事会亲自经营管理，该行为违反了《法》和章程关于董事会职责的具体规定，违反了《法》关于治理机构设置及其职权的规定。因此，对承包合同应认定无效。二是有效说。该观点认为，承包经营合同符合《法》鼓励自治的立法理念。尊重商人和的首创精神是培育竞争力的关键。根据法自治的思想，在法律没有明文禁止的情况下，任何均可选择适合自身情况的经营模式。只要发包与承包人达成了意思表示真实的承包经营合同，而且内容不违反法律和行政法规中的强制性规定，均属有效的契约行为。作为或者营业的一种经营方式，承包经营既适用于传统企业(如全民所有制企业、集体所有制企业)，也适用于现代。三是区别说。原则上承包合同是有效的，因为承包属于企业承包的一种，法律允许企业实行承包经营，自然亦应允许承包经营，至少目前尚无任何法律法规明确禁止。尽管承包经营不可避免地要将原本应由股东会、董事会行使的部分权利交给承包人行使，但在法律上可以视为股东会、董事会对承包人的概括性授权。因此，承包经营原则上不应认定无效。尽管内部承包合同有效说已成为一种共识，但是，由于缺乏明确的法律依据，加上裁判水平的不一，为裁判人员提供了广阔的自由空间，使承包合同极易产生法律风险。

[律师回复] （一）商品房认购书的基本定义商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且于正式房屋买卖合同。根据《中华人民共和国民法通则》有关规定，“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为。因此，“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。
（二）商品房认购书的目的商品房认购书是确定商品房认购书当事人合同权利义务以及该商品房认购书是否合法、有效的根据。一个合同的主要条款有时是依照法律、行政法规的规定直接确定，也可以根据合同的性质或者当事人的约定确定。在我国，房地产合同的主要条款多数是法律、行政法规直接规定，这是由房地产合同的性质所决定的，然而，由于对商品房认购书没有具体确定的相关法律规定，所以商品房认购书的主要条款是由当事人约定和实践操作习惯所决定的。
（一）认购书在购买商品房买卖合同的作用商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
（二）认购书认定为商品房买卖合同的条件
1、认购书具备商品房买卖合同的主要内容。认购书只要具备了商品房买卖合同的最低成立标准，买卖合同即可成立和履行，未约定内容可以通过合同漏洞的补充方法确定，故认购书具备了当事人、标的物与计价方法（按套计价能够确定总价款；按面积计价能够确定单价与面积），就具备房屋买卖合同的主要条件。
2、出卖人已经收受购房款。其中购房款可以是全部付款，也可以是部分房款。

[律师回复] 签订购房人认购书最大的风险就是定金问题。与开发商签订了认购书时，要警惕开发商在收据上注有“定金”两字。定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。定金有双重性质。
首先，可作为合同的担保，以保证合同履行。
其次，可以起到合同成立的证明作用。此外，定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。因此提醒购房者谨慎交纳定金。另外，有些开发商约定的是订金，订金不是一个规范的概念，在法律上仅具有预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款，不履行也只能如数返还。如果是订金，就要小心开发商违约一房二卖的情况了。二、怎样签订购房认购合同，注意什么在与开发商签订认购合同时，专家提请购房者注意：
（一）使用《商品房认购书》示范文本。目前售楼方和开发商方面处于强势地位，在认购书中常设置一些有利于售楼方的条款，消费者稍不留神，就会吃亏。因此，购房者最好提前准备，使用规范的文本。
（二）最好把销售人员的承诺书面化，以防日后没有证据证明自己的主张。
（三）认购合同中的内容一定要看清楚，特别是价格、户型、面积、地理位置、违约责任，有不同意见应当即提出并修改。
（四）.约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订商品房认购书时，楼盘的一些细节尚未明确，商品房买卖合同的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订商品房买卖合同，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在消费者没有过错的时候能够随时“退出”。综合上面所提到的风险和注意事项，要提醒购房者在签订认购书时应当慎重行事。最好请个陪同看房，以便及时对认购书及其他相关法律问题进行把关。如果真的看中了房子，可以直接签订购房合同的尽量就不要签订认购合同了，避免出现不必要的纠纷。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房认购协议书
出卖方(简称甲方)：________________
买受方(简称乙方)：________________
甲、乙双方本着平等、自愿的原则，同意就下列事项订立本《商品房认购协议书》，以资甲、乙双方共同遵守：
一、乙方认购甲方开发的位于________________________住宅小区的下列物业：
1.商品住宅：______号楼______座______号，建筑面积______平方米。
2.商铺：______号楼______号，建筑面积______平方米。
3.车位(库)：______号，建筑面积______平方米。
二、上述房屋的价格
1.商品住宅：人民币每平方米 ______元，合计人民币：____________ 元。优惠价为____________，实际成交价格为人民币：____________元。(买受人如选择公积金按揭贷款方式，商品住宅的优惠价为 ____________元，成交价格为____________元)
2.商铺：人民币每平方米____________元，合计人民币：____________元。优惠价为____________ ，实际成交价格为人民币：______元。
3.车位：人民币每间(位)______元，合计人民币：______元。
以上______项合计人民币：______元(大写)：______ 佰______拾______万______仟______佰______拾______元整。
三、乙方应于签订本协议书的同时向甲方交付签约定金人民币______万元整(其中住宅定金______万元，商铺定金______万元，车位定金 ______万元)。甲方另开《收款收据》。
四、乙方选择的付款方式
1.一次性付款：乙方须在签订《商品房买卖合同》的同时，一次性付清购房款(已付的定金抵作价款)。
2.分期付款：
(1)首期付款：乙方须在签订《商品房买卖合同》时交付总房价款的______%，计人民币______元。(已付的定金抵作首期付款)。
(2)第二期付款：乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内，交付总房价款______%，计人民币______元。
(3)第三期付款：乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内，交付总房价款______%，计人民币______元。
(4)第四期付款：乙方必须在《商品房买卖合同》约定的交房时间之前十天付清余款，即人民币：____________元，乙方付清余款后，方可办理房屋交接手续，甲方通知延期交房的，交款时间顺延。
3.银行按揭(商品房个人按揭贷款)：
(1)乙方在签订本协议书时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。
(2)乙方须在签订《商品房买卖合同》时，交付不低于总房价款的______%作为首期付款(已付的定金抵作首期付款)，计人民币______元，余额计人民币______元，由乙方向银行办理个人银行住房贷款。(买受人的按揭申请由银行审批确定，如银行认为需要买受人增加首付款或不同意放贷，买受人须增加首付款或更换付款方式。)
(3)按揭的具体手续按贷款银行有关规定办理。
五、乙方在签订本协议书时已仔细阅读了甲方提供的《商品房买卖合同》、《商品买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，完全清楚合同内容并予以接受。
六、乙方应在签订本协议书之次日起______日内主动到____________售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》。甲方可以另行指定签约地点。
七、乙方前来签订上述合同等法律文件时，应当携带下述证照及文件：
(1)个人购房的，须持本人身份证及本协议书;
(2)委托他人代购房产的，代理人须另持购房人签署的授权委托书和本人身份证;
(3)单位购房的，须持单位证明、法定代表人证书及本协议书，经办人不是该单位法定代表人的，须持该单位授权委托书及经办人的身份证。
八、非因甲方原因，乙方在本协议书第六条约定的期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》并交纳相应的购房款的，视为乙方不履行本协议并自动放弃该套物业的认购权，甲方有权将乙方原认购的物业转售他人，乙方无权收回所交定金。
九、如甲方在本协议书第六条约定的期限内，未经乙方同意而将乙方认出购的上述物业另售他人的，双方的认购关系即行解除，甲方应双倍返还乙方所交定金，不承担其他赔偿责任。
十、双方签订商品房买卖合同等法律文书后，签约定金即转为履约定金。
十
一、本协议书所有手书之数据、文字内容均已经乙方核对无误。
十
二、本协议书自双方签字(盖章)后生效。
十
三、本协议书一式叁份，甲方贰份，乙方一份。
(盖章)(盖章)
经办人：__________ 通讯地址：________
____年____月____日 ____年____月____日

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 审判实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示;另一种观点认为认购书非的合同，因为认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。
其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。
最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。 认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任;二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

[律师回复]
一、如何避免购买商品房风险
1、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。
2、城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
3、审慎签订商品房买卖合同。一是，签订合同时，应使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本，应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。二是，对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属，应在商品房买卖合同中进行约定，避免发生纠纷。三是，签订的商品房买卖合同要到房地产管理部门进行合同登记备案。
二、交付的房屋不符合约定怎么办交付的房屋不符合，合同规定通常有面积数量不符合，质量不符合房型不符合等，对于面积不符的合同有约定的，从约定，合同没有约定的，按有关法律法规规定：因勘察误差，公用面积分摊计算失误的，应按原合同价不变，因开发商变更设计发生面积误差的，双方按实际面积协商价格。协商不成允许退房开发商应承担违约责任，上述两项原因之外，发生面积误差的，原则上以有利于购房一方的原则处理即实际面积超过合同面积的，按合同价不变，实际面积不足合同面积的，不足部分应当退款。对于质量不符合的，应由卖方采取补救措施，对房屋进行修理并赔偿买方的经济损失，如果房屋存在缺陷，不符合安全标准，在合理期限内无法修复的应当允许买方解除合同，赔偿损失。交房同时开发商应交付住宅质量保证书和住宅使用说明书，按规定履行保修义务。商品房开发商为了实现利润最大化，在开发建设上偷工减料、使用劣质建筑材料；在销售上开发商“一房多卖”、无资格销售、隐瞒抵押甚是常见；在交付上违反合同迟延履行、不当交付比比皆是。购房者不是专业人士，对行情不了解，很容易导致上当受骗。建议购房者在购房时，尤其是在签订房屋买卖合同时，向专业律师寻求帮助。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 由于内部承包经营缺乏相应的法律制度，增加了发包与承包股东之间的经营风险，加之实践过程中操作不当，很容易使双方陷入长期的纠纷之中，抑制的长期发展。因此，我们首先要对内部承包经营中风险存在的原因有一个清楚的认识。　
1.营业权不能转让是内部承包经营风险存在的直接原因。承包股东向发包交付一定数额的承包费后，发包将的经营权承包给承包股东，使承包股东在承包期间享有的经营权利。但并不是将发包的经营在一定期限内转让给了承包股东，而是承包股东在一定范围内有行使经营、管理行为的权利，所以，承包股东并非真正享有经营、管理权。由于企业经营上活动包括企业构成部分、组织与顾客、商品、劳务，及与资金供应者的关系等，经常变动，其客体难以量化，欠缺权利所应具的社会典型公开性，尤其是归属及排他的功能。因此，在内部承包经营过程中，经营权中哪一部分完全由承包股东行使哪一部分完全由发包行使并不能做出明确的划分。那么，必然导致在经营权在行使过程中，“你中有我，我中有你”。由于权利的行使人不明确，自然地，产生的相责任人也变得模糊不清，为此，大大增加了发包与承包股东之间利益风险。而且，一旦经营权在双方“犬牙交错”的行使过程中发生“交战”，利益风险将随时发生。
2.利益之争是内部承包经营风险存在的根本原因。作为各方参与人利益博弈的平台，追逐利益的最大化是各方参与人参与活动的本质愿望。然而，分配的利益是有限的，甚至还会“赔了夫人又折兵”。因此，为防止参与人不当转嫁自己应承担的风险，法律设立了多种法律制度，使参与人公平分享利益，平等承担风险。但这些法律制度毕竟是一种制度上的安排，是人们的一种美好愿望，并非的实然状态，其间还不可能杜绝道德风险。内部承包在不改变法人性的情况下，不但要面临股东之间、与代理人之间、内部人与外部人之间的利益冲突，还要面临承包股东与发包之间、承包股东与其他股东之间的利益冲突。诚然，在发包给股东承包前，双方对各种风险和利旦怠测干爻妨诧施超渐益都作了一定的评估。但是，若实际承包经营中所产生的风险或利益远远地超过先前的评估，完全突破了各方“心理底线”时，由于此种经营模式缺乏制度上的保障，那么，利益之争的战斗随时都可能爆发。这就是为什么在经营效益超出寻常丰厚和业绩一败涂地的内部承包中，发包与承包股东之间最容易“交火”的根本原因。
3.潜在风险是内部承包经营风险中最为复杂的原因。承包股东在按约定的发包交付一定的承包费后，承包经营管理期间发生的风险将由承包股东一人承担。在承包股东承包经营前，发包已进行了大量的生产经营活动和其他行为，因此，不可避免遗留下一些隐患。当这些隐患与承包股东承包经营行为相结合而暴发时，责任将如何划分承包股东在承包经营期间，掌握着的经营管理权，必然要利用一切可利用的权利，利用一切可利用的资源。如，人事变动；资产处置；技术资料的掌握等，虽然这些活动在表面上不会给承包造成直接的经济损失，但是，若承包股东在承包经营期间采用“竭泽而渔”、“杀鸡取卵”的经营方式，自己牟取暴利后，将一个“皮囊”交还给发包。然后用“脚投票”的方式悄然离去，将因此而产生的风险全部留给发包。因此，由于对各种“潜在危险因素”缺乏“自我免疫力”，而承包经营又具有一定期限，使得在经营中的各种潜在的风险在发包与承包人之间“流动”，极大地增加了内部承包的风险。
4.内部承包经营合同的效力认定是引起法律风险的原因。对内部承包合同的效力，目前主要存在三种不同的观点：一是无效说。该观点认为，将以承包合同发包给股东承包经营，实质上是以承包经营的方式代替董事会亲自经营管理，该行为违反了《法》和章程关于董事会职责的具体规定，违反了《法》关于治理机构设置及其职权的规定。因此，对承包合同应认定无效。二是有效说。该观点认为，承包经营合同符合《法》鼓励自治的立法理念。尊重商人和的首创精神是培育竞争力的关键。根据法自治的思想，在法律没有明文禁止的情况下，任何均可选择适合自身情况的经营模式。只要发包与承包人达成了意思表示真实的承包经营合同，而且内容不违反法律和行政法规中的强制性规定，均属有效的契约行为。作为或者营业的一种经营方式，承包经营既适用于传统企业(如全民所有制企业、集体所有制企业)，也适用于现代。三是区别说。原则上承包合同是有效的，因为承包属于企业承包的一种，法律允许企业实行承包经营，自然亦应允许承包经营，至少目前尚无任何法律法规明确禁止。尽管承包经营不可避免地要将原本应由股东会、董事会行使的部分权利交给承包人行使，但在法律上可以视为股东会、董事会对承包人的概括性授权。因此，承包经营原则上不应认定无效。尽管内部承包合同有效说已成为一种共识，但是，由于缺乏明确的法律依据，加上裁判水平的不一，为裁判人员提供了广阔的自由空间，使承包合同极易产生法律风险。

[律师回复] 有下列情形之一的，认证机构应当在7日内撤销认证证书，并对外公布：
(一)获证产品质量不符合国家相关法规、标准强制要求或者被检出有机产品国家标准禁用物质的;
(二)获证产品生产、加工活动中使用了有机产品国家标准禁用物质或者受到禁用物质污染的;
(三)获证产品的认证委托人虚报、瞒报获证所需信息的;
(四)获证产品的认证委托人超范围使用认证标志的;
(五)获证产品的产地(基地)环境质量不符合认证要求的;
(六)获证产品的生产、加工、销售等活动或者管理体系不符合认证要求，且在认证证书暂停期间，未采取有效纠正或者纠正措施的;
(七)获证产品在认证证书标明的生产、加工场所外进行了再次加工、分装、分割的;
(八)获证产品的认证委托人对相关方重大投诉且确有问题未能采取有效处理措施的;
(九)获证产品的认证委托人从事有机产品认证活动因违反国家农产品、食品安全管理相关法律法规，受到相关行政处罚的;
(十)获证产品的认证委托人拒不接受认证监管部门或者认证机构对其实施监督的;
(十
一)其他需要撤销认证证书的情形。

[律师回复] 您好，关于商品房认购合同书模板这个问题，我的解答如下, 商品房认购合同书范本
编号：_____________________
甲方(发展商)：___________
地址：_____________________
电话_______________________
乙方(认购方)：___________
姓名：_____________________
性别：_____________________
出生年月： ________________
国籍：_____________________
现住址 ： _________________
身份证号码：_______________
电话： ____________________
乙方拟预订_____________________商品房一套，经甲乙双方协商一致，达成以下协议：
一、认购楼宇位置
______________位于______________.乙方现认购_________________单元_______号房，建筑面积 ____________ 平方米(所有单位建筑面积均以_______市土地房屋管理部门查丈面积为准)。
二、楼价
乙方可选择(A.一次性;B.分期;C.按揭)付款方式，房屋单价为人民币_______元/平方米，总楼价共计人民币_______佰_______拾_______万_______ 佰_______拾_______元整 (小写：______________)乙方在签订本认购书之日即支付甲方定金人民币____________元整(小写： )。
三、乙方在签订本《认购合同书》后，应在甲方通知的规定期限内到甲方售房部签订《重庆市商品房买卖合同》并支付楼款，逾期则视为自动放弃认购，定金不再退还给乙方，甲方有权将该房号另行对外销售。
四、乙方预订商品房后，甲方不能向乙方提供预订商品房，应视为甲方违约，按所交定金双倍赔偿给乙方。
五、 补充条款
1. _________________________________________________
2. _________________________________________________
3. _________________________________________________
六、 本《认购合同书》一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。在双方正式签订《重庆市商品房买卖合同书》并生效后，本《认购合同书》自行作废，并由甲方收回。
七、甲方开户银行及帐户
收款单位名称：__________
开户银行：______________ 开户银行帐号：_____________________
乙方签名：___________ 甲方签名：_________
签约时间：___________

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 认购协议书
甲方：(出卖人)______
法定代表人：______
地址：______
邮编：______
电话：______
传真：____________
乙方：(买受人)______
地址：______
邮编：______
电话：______
身份证号码：______为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议：
一、房屋基本情况：乙方预定甲方开发建设的位于______市______区县______路______号______楼盘：______号楼______单元______号房屋，建筑面积______平方米，其中套内建筑面积______平方米，公用建筑分摊面积为______平方米。房屋单价______元(美元)/平方米，______总房款为(小写)______元(美元)，(大写)______元(美元)。户型为______.______
二、认购期间：甲方承诺为乙方所预定房屋保留______天(自______年______月______日至______年______月______日)。______
三、定金：本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币(小写)______元(美元)，(大写)______元(美元)。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖(预售)合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖(预售)合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。______
四、付款方式：乙方同意选择下列______种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》后向甲方支付购房价款。______
1、一次性付款______
2、分期付款：于签约当日付______%，剩余房款在______日内分______次付清;______
3、个人住房抵押贷款：于签约当日付清房屋总价______%的首付款。______
五、证明文件：甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料，甲方保证以下资格认证文件真实无瑕疵。______
1、企业法人营业执照______证号：______
2、政府立项证明______证

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 认购协议书
甲方：(出卖人)______
法定代表人：______
地址：______
邮编：______
电话：______
传真：____________
乙方：(买受人)______
地址：______
邮编：______
电话：______
身份证号码：______为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议：
一、房屋基本情况：乙方预定甲方开发建设的位于______市______区县______路______号______楼盘：______号楼______单元______号房屋，建筑面积______平方米，其中套内建筑面积______平方米，公用建筑分摊面积为______平方米。房屋单价______元(美元)/平方米，______总房款为(小写)______元(美元)，(大写)______元(美元)。户型为______.______
二、认购期间：甲方承诺为乙方所预定房屋保留______天(自______年______月______日至______年______月______日)。______
三、定金：本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币(小写)______元(美元)，(大写)______元(美元)。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖(预售)合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖(预售)合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。______
四、付款方式：乙方同意选择下列______种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》后向甲方支付购房价款。______
1、一次性付款______
2、分期付款：于签约当日付______%，剩余房款在______日内分______次付清;______
3、个人住房抵押贷款：于签约当日付清房屋总价______%的首付款。______
五、证明文件：甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料，甲方保证以下资格认证文件真实无瑕疵。______
1、企业法人营业执照______证号：______
2、政府立项证明______证

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房认购书中的定金性质
商品房认购书通常包含如下内容：买卖双方当事人信息、房屋基本情况、房屋价款、签订商品房买卖合同的时间、双方违反认购书的违约责任等。同时，为督促双方当事人及时签订商品房买卖合同，认购书中一般还会设置定金条款。
一、商品房认购书中定金的认定
定金是为实现债权所作的担保。定金合同是要式合同，应以书面形式订立，且自定金实际交付之日起生效。在商品房认购的司法实践中，定金的存在形式有两种：
一种是在认购书中明确约定定金条款，且购房者实际支付了定金，此定金具备定金成立的形式要件，定金合同成立;
一种是在认购书中未约定定金，但购房者支付了“定金”，且开发商出具了带有“定金”字样的收据。此种“定金”缺乏定金合同成立的形式要件 ，是否属于定金呢?
笔者认为，依据我国合同法三十六条规定，法律规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。购房者交付了“定金”款项，履行了交付的义务;开发商在收据中标有“定金”款项的字样，足以认定开发商在收受该笔款项时，其意思表示就是将这笔款项认定为是定金。因此，即便此时的“定金”没有书面约定，也应认定该款项为定金，适用定金罚则的有关规定。
二、定金性质的认定
根据定金交付的时间不同，笔者将定金分为两种：一是签订认购书之前交付的定金(以下简称“先付定金”);一是签订认购书之后交付的定金(以下简称“后付定金”)。
1、先付定金性质的认定
司法实践中，对于先付定金究竟是为担保签订认购书而设立，还是为担保签订商品房买卖合同而设立，庭审中，双方当事人之间经常存在争议。如何认定先付定金的性质，笔者认为，应该分情况讨论：
(1)认购书中没有约定定金条款
若认购书中没有约定定金条款，且定金是在签订认购书之前给付的，此时应首先探究当事人的真实意思表示。如果双方当事人对先付定金的性质没有争议，就应当按照当事人的合意来确定先付定金的性质。
如果当事人对先付定金的性质有所争议，那么此时的先付定金更宜被定性为：为实现将来签订认购书而所做的担保。理由在于：交付先付定金时，因认购书尚不存在，故而商品房买卖合同的签订时间、地点等事项并不明确。若认定此先付定金是为担保签订商品房买卖合同而设立，未免过于“超前”。因此，笔者认为，此种先付定金是为担保签订认购书而设立。如果开发商未与购房者签订认购书，应适用定金罚则之规定，要求开发商双倍返还。如果开发商与购房者签订了认购书，即使开发商未与购房者签订商品房买卖合同，也不应支持购房者的双倍返还定金的诉求。
(2)认购书中约定了定金条款
笔者认为，如果认购书中明确写明定金的用途，那么不论定金是在何时给付的，依照合同法关于意思自治的约定，都应按照认购书中设立定金条款的目的来认定定金究竟是为实现签订认购书所做的担保，还是为实现签订商品房买卖合同所做的担保。定金在认购书签订之前给付，可以视为双方当事人通过行为变更了合同履行的方式。
2、后付定金
如果认购书中没有约定定金条款，但定金是在认购书签订之后给付的。笔者认为，此种后付定金应被认定为：为实现签订商品房买卖合同的所做的担保，而非签订认购书的担保。理由在于，从定金给付的时间上来说，此时认购书已经签订，不存在为了保障签订认购书而交付定金的必要;从认购书的内容来看，认购书中几乎所有的条款都是为了在将来某一时间内签订商品房买卖合同而设立的，那么可以推断出后付定金也不例外。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房认购书中的定金性质
商品房认购书通常包含如下内容：买卖双方当事人信息、房屋基本情况、房屋价款、签订商品房买卖合同的时间、双方违反认购书的违约责任等。同时，为督促双方当事人及时签订商品房买卖合同，认购书中一般还会设置定金条款。
一、商品房认购书中定金的认定
定金是为实现债权所作的担保。定金合同是要式合同，应以书面形式订立，且自定金实际交付之日起生效。在商品房认购的司法实践中，定金的存在形式有两种：
一种是在认购书中明确约定定金条款，且购房者实际支付了定金，此定金具备定金成立的形式要件，定金合同成立;
一种是在认购书中未约定定金，但购房者支付了“定金”，且开发商出具了带有“定金”字样的收据。此种“定金”缺乏定金合同成立的形式要件 ，是否属于定金呢?
笔者认为，依据我国合同法三十六条规定，法律规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。购房者交付了“定金”款项，履行了交付的义务;开发商在收据中标有“定金”款项的字样，足以认定开发商在收受该笔款项时，其意思表示就是将这笔款项认定为是定金。因此，即便此时的“定金”没有书面约定，也应认定该款项为定金，适用定金罚则的有关规定。
二、定金性质的认定
根据定金交付的时间不同，笔者将定金分为两种：一是签订认购书之前交付的定金(以下简称“先付定金”);一是签订认购书之后交付的定金(以下简称“后付定金”)。
1、先付定金性质的认定
司法实践中，对于先付定金究竟是为担保签订认购书而设立，还是为担保签订商品房买卖合同而设立，庭审中，双方当事人之间经常存在争议。如何认定先付定金的性质，笔者认为，应该分情况讨论：
(1)认购书中没有约定定金条款
若认购书中没有约定定金条款，且定金是在签订认购书之前给付的，此时应首先探究当事人的真实意思表示。如果双方当事人对先付定金的性质没有争议，就应当按照当事人的合意来确定先付定金的性质。
如果当事人对先付定金的性质有所争议，那么此时的先付定金更宜被定性为：为实现将来签订认购书而所做的担保。理由在于：交付先付定金时，因认购书尚不存在，故而商品房买卖合同的签订时间、地点等事项并不明确。若认定此先付定金是为担保签订商品房买卖合同而设立，未免过于“超前”。因此，笔者认为，此种先付定金是为担保签订认购书而设立。如果开发商未与购房者签订认购书，应适用定金罚则之规定，要求开发商双倍返还。如果开发商与购房者签订了认购书，即使开发商未与购房者签订商品房买卖合同，也不应支持购房者的双倍返还定金的诉求。
(2)认购书中约定了定金条款
笔者认为，如果认购书中明确写明定金的用途，那么不论定金是在何时给付的，依照合同法关于意思自治的约定，都应按照认购书中设立定金条款的目的来认定定金究竟是为实现签订认购书所做的担保，还是为实现签订商品房买卖合同所做的担保。定金在认购书签订之前给付，可以视为双方当事人通过行为变更了合同履行的方式。
2、后付定金
如果认购书中没有约定定金条款，但定金是在认购书签订之后给付的。笔者认为，此种后付定金应被认定为：为实现签订商品房买卖合同的所做的担保，而非签订认购书的担保。理由在于，从定金给付的时间上来说，此时认购书已经签订，不存在为了保障签订认购书而交付定金的必要;从认购书的内容来看，认购书中几乎所有的条款都是为了在将来某一时间内签订商品房买卖合同而设立的，那么可以推断出后付定金也不例外。