浅析《商品房买卖合同》标准文本第十五条的法律涵义

最新修订 | 2024-07-06
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专家导读 只要出卖人在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案了就完成了自己的义务。颁发产权证是行政机关的行为,与开发商无关。申领产权证的主体也是买受人不是出卖人。”根据这一权威解释,可以明确开发商提交备案的资料不包括购房人购买的房屋的建筑物总权属证明文件。
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浅析《商品房买卖合同》标准文本第十五条的法律涵义

所谓的“浅析《商品房买卖合同》标准文本第十五条的法律涵义”,出自以下案例:

案情简介

这个案件基本情况是这样的:2004年刘先生购买了某开发公司开发的房屋,签订了《商品房买卖合同》并支付了全部房款60余万元。合同约定在2005年9月30日交房。同时在合同第15条中约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属(包括契税证、房屋所有权证土地使用权证)登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,由开发商支付购房人已付房款5%的违约金。”实际履行情况是:开发商于2005年9月28日交房,于2005年12月28日就将办理产权证书的资料(具体为①业主的身份证明;②委托书;③法人(组织)资格证书;④建设项目立项文件;⑤土地使用证;⑥建设用地规划许可证;⑦建设工程规划许可证;⑧房屋竣工验收备案表;⑨商品房预售证;⑩房地产综合验收合格证等10份材料)报送给了某市房屋管理局,于2006年1月18日刘先生购买的房屋的建筑物总权属证明才缮证完毕。由于刘先生委托开发商代办产权三证,开发商于2006年3月10日将刘先生的产权三证办理完毕。当开发商通知刘先生领证时,刘先生以开发商办证逾期为由要求开发商承担违约责任,即支付已付房款5%的违约金。开发商不同意,刘先生遂诉至法院。

办案思路及心得

在法庭上双方争议的焦点在于:《商品房买卖合同》第15条中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属(包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证)登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”这一内容中开发商的义务是什么?原告刘先生认为开发商应该在交房后90天内为自己办好产权三证(俗称“房产小证”)。依据是《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。”而2006年1月18日刘先生购买的房屋的建筑物总权属证明才缮证完毕,超过了交房后的90天,所以构成违约。而被告开发商则认为根据《商品房买卖合同》第15条的约定,开发商只要在交房后90天内将应该由自己提供的办证资料提交房管部门备案就完成了义务,何时办理出产权三证不是开发商的义务。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定出卖人承担违约责任的前提条件有二:一是由于出卖人的原因未能按期取得产权证,一是当事人没有特殊约定。由于开发商与刘先生在《商品房买卖合同》第15条中约定的内容不是在交房后90天内办理完毕刘先生的产权三证而是在交房后90天内将办理权属(包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证)登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,所以开发商不因该司法解释的规定而承担违约责任。

裁判结果

一审法院的判决书中确认因当事人之间有特殊约定,所以不受《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的限制。但是认为《商品房买卖合同》第15条中约定的内容中开发商提交备案的资料应该包括刘先生购买的房屋的建筑物总权属证明。也就是说,开发商备案资料中应该包括“产权大证”。由于该建筑物总权属证明在交房后90天内没有办理出来,所以开发商违约,应承担违约责任。开发商不服一审判决,提起上诉。二审法院的审判员开庭听取了双方的陈述后,总结了双方的争议焦点就是:《商品房买卖合同》第15条中约定的内容中开发商提交备案的资料是否应该包括购房人购买的房屋的建筑物总权属证明文件。审判员提出了一个令双方当事人心服口服的意见,他认为既然双方对于《商品房买卖合同》第15条中约定的内容发生了歧义,而该条款又是由浙江省建设厅和浙江省工商局在2000年联合监制的标准文本,则该文本的最终解释权归浙江省建设厅和浙江省工商局。所以只要走访一下浙江省建设厅和浙江省工商局就可以明确《商品房买卖合同》第15条中约定的内容的真正涵义了。双方当事人均表示认可这一做法,认为由制订文本的单位解释文本的涵义是正确和公平的。 经法院向浙江省建设厅法规处负责该合同样本制订的处长咨询,处长对该条款做如下解释:“《商品房买卖合同》中第十五条的规定是指出卖人必须在合同约定的期限内将办理权属(包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证)登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人是否提交了全部资料的证据就是产权登记机关在收到出卖人资料后出具的受理单;如果产权登记机关向出卖人出具了受理单就证明出卖人已经提交了全部资料,如果产权登记机关没有向出卖人出具受理单就说明出卖人提交的资料还不全。浙江省建设厅其实没有规定出卖人必须办理产权大证,这是下面的产权登记机关自行设置的程序。总之,只要出卖人在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案了就完成了自己的义务。颁发产权证是行政机关的行为,与开发商无关。申领产权证的主体也是买受人不是出卖人。”根据这一权威解释,可以明确开发商提交备案的资料不包括购房人购买的房屋的建筑物总权属证明文件。至此该案件的纠纷告一段落,同时通过这个案件我们更深刻地理解了《商品房买卖合同》第15条中约定的内容的真正涵义。

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  根据《中华人民共和国婚姻法》的规定,夫妻共同财产是指在夫妻关系期间夫妻双方共同拥有的财产。其中的财产是一个十分宽泛的概念,其中包括金钱、物品和其他各种形式可支配可利用的有形和无形财产。夫妻共同财产除了拥有一般财产的一些特征之外,还具有一些特征。
首先,夫妻共同财产的拥有人是特定的,即夫妻双方。未婚同居、婚外同居双方的共同财产是不在这一法律的范畴内的。此外,除了夫妻双方外,其他家庭成员的财产也不归属于这一法律的保护范围。
其次,夫妻共同财产同时具备人身性和财产性。人身性是夫妻共同财产的主要特点之一,强调了财产的共同性。夫妻共同财产是在夫妻关系成立后才具有法律的效益,因此从某种程度上来说,夫妻共同财产是随着夫妻关系的达成而形成的。并在婚姻过程中为双方共同拥有,双方都具有同等的支配和处置权。第三是范围的广泛性和类型的多样化。根据我国婚姻法中的规定,夫妻共同财产的内容包括双方的工资、奖金、经营生产的收益、知识产权、继承权等、从范围上来看,一切婚姻关系内产生的无形和有形财产都属于夫妻双方的共同财产。
最后是社会性。我国具有悠久的历史,在不同的社会发展时期,夫妻共同财产都有不同的内涵和表现。例如新中国成立初期,夫妻的共同财产就是人们常说的“三大件”,即自行车、手表、缝纫机。到了上个世纪八十年代,最常见的夫妻共同财产是冰箱、电视机、洗衣机。到了九十年代,这些电器又被空调、电脑、录像机所替代。到了二十一世纪,随着社会经济水平的不断提高,各种各样的电器开始在人们的生活中得到了广泛的应用,因此没有公认的“三大件”,但男女双方在步入婚姻时会对房子、车子等有一定的要求。
二、夫妻共同财产分割及其种类
  夫妻共同财产的分割通常是在婚姻关系解除的时候进行的。这时,在婚姻关系中的共同财产就要分别划入双方的名下。但在一些情况下,在婚姻关系中,也可以进行共同财产的分割。
首先来看婚姻关系解除状态下的共同财产划分。婚姻关系的解除有两种方式,一种是协议离婚,第二种是裁判离婚。这两种情况下,共同财产的划分方式是有所不同的。前者的共同财产划分是以双方进行离婚登记的时间为分割点;后者是以相关的法律文件生效时作为分割的时间点。
  婚内的共同财产分割在原本的婚姻法中没有明确的规定,新的婚姻法正式将婚内共同财产的分割纳入了法律的范畴,这使得婚内的共同财产分割更加的规范化,也使更多的家庭能够采取正确的态度来看待财产分割这一问题。
  
三、夫妻共同财产的范围认定
  
(一)工资和奖金
  工资是指单位根据劳动者的工作表现和工作数量,按照一定的法律依据,以货币的方式发放给劳动者的报酬。但对于奖金是否属于工资的范畴,在学术界一直都有较大的争议。本文倾向于将奖金认为是工资的一种形式。
  
(二)生产或经营收益
  生产经营所得的收益是指夫妻双方或其中一方进行个体劳动所得到的收入。但无论生产者是双方还是其中的一方,所得的收入是归双方共同所有的。
  
(三)知识产权
  知识产权是人类在劳动生产过程中所产生的智力成果。根据婚姻法中的条文,在婚姻关系中产生的知识产权必定是离不开另一方的支持和帮助的,因此知识产权应当归属于夫妻双方的共同财产。
  
(四)继承或赠与所得财产
  这里指的继承或赠与所得财产是婚姻关系中,其中一方作为继承人或受赠人而获得的财产。根据婚姻法中的规定,除了遗嘱或赠与合同中有明确指出财产只归一人所有,则继承或受赠所获得的财产应当属于夫妻双方共同所有。
  
四、夫妻共同财产分割的原则
  
(一)约定优先原则
  为了充分的尊重夫妻双方的个人意愿,我国的《婚姻法》实行夫妻双方约定优先的制度。在不违背《婚姻法》宗旨的基础上,夫妻双方可以从最大的限度上实现自身对财产的分配意愿。在传统的《婚姻法》下,一旦婚姻登记完成,双方的婚姻关系就达成了,夫妻共同财产也就开始生效。但又专家认为,这时双方的夫妻关系尚未正式形成,因此夫妻共同财产约定也无法实行。要对财产进行合理的管理,双方应当在婚姻关系成立后制定财产的约定。
  
(二)夫妻权利与义务平等原则
  在婚姻关系中,夫妻双方是处于平等的地位的,因此,无论双方对共同财产的贡献大小,都对共同财产享有平等的使用和支配权,只有这样才能确保家庭关系的和睦。
  
(三)照顾无过错方原则
  绝大多数情况下,夫妻共同财产的分割都是在离婚时进行的,而导致离婚通常会有一方为主要的过错方。在夫妻共同财产分割的过程中照顾无过错方是一种补偿的原则。若有一方在婚姻关系存在期间出现了重婚、姘居、出轨等行为,或对另一方存在虐待、抛弃等行为,或存在赌博、家庭暴力等恶习,那么在财产分割时就应当少分。
  
(四)适当照顾女方和子女利益原则
  我国《婚姻法》中提到,由于夫妻双方的离婚会对子女造成较大的精神和心理上的打击,在进行共同财产分割时应当对子女进行一定的补偿,因此对于抚养子女较多的一方应当多分配共同财产。此外,与男方相比,女方在劳动和生活能力上处于劣势,因此在共同财产的分割上应当给予女性一定的照顾。
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主债的涵义是什么
[律师回复] 一、主债是指在两个并存的债中,居于主要地位,能够决定债的命运的债。能够引起两个债相并存的情形,或者是基于法律的规定,或者是基于当事人的约定。例如,买卖、金钱借贷合同为主债,而为其担保主债履行的保证合同、抵押合同、质押合同则为从债;储户在银行存款,储蓄本金为主债,而取得法定利息为从债。
二、主债也是公民民事权利的一项重要内容。法律意义上所讲的债和主债,含义广泛,不能简单地把它理解为欠钱。债是指按照合同的约定或者依照法律规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系,享有权利的人是主债人,负有义务的人是债务人。主债由此可以简单地表述为请求特定人实施特定行为的民事权利。主债与所有权不同,它不是绝对的,主债人不能直接实现权利,而需要通过相关义务人履行债务才能实现。此外,所有权只能因合法行为才能取得,而主债可由合法行为引起,也可由非法行为引起。主债与所有权共同组成民法中最基本的财产权形式。所有权确认财产的归属,而主债体现财产的流转过程,流转的结果往往导致所有权的转移。可见,民法关于所有权和主债的规定构成了市场经济运行的基本规则。债的分类方法很多。从产生的原因来分,除了人们传统认识中因借贷、买卖、出租等因合同行为产生的债之外,还有无因管理之债、不当得利之债、侵权行为之债等。
三、合法的主债是受法律保护的。债务人应当及时、全面地履行债务,否则,主债人可以依法请求人民法院行使职权,强制债务人履行债务并承担不履行或拖延履行的责任。法律依据主债作为中国一项重要的民事法律主体,是为了确保债权人权利得以圆满实现,而以保证人的信誉和资产为基础,设立的一种债的担保形式。保证的设立,是为了强化债务人履行义务、保障债权人实现权利,其中保障债权人利益是其根本目的。但是任何法律制度都必须建立在社会每一成员的利益均能够得到公平实现的价值判断基础之上,保障债权人利益这一制度设立的根本目的绝对不能以损害保证法律关系其他主体的权利为代价,否则制度的设立将缺乏社会主体的主动遵守。保证关系作为一种法律关系,其核心在于对这一法律关系的内容即当事人的权利义务的衡平保护,主债权人的请求权、债务人的抗辩权、保证人的抗辩权及追偿权,都应该得到法律的保护。对于保证担保,保证人追偿权的实现是保证担保制度持续、健康、稳定发展的前提。
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