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商品房五证两书指什么
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2024-06-28
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王淳律师
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专家导读
房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房一定要审查五证两书一表。五证是哪五证呢？房地产五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售（销售）许可证》。二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
在商品房买卖中，很重要的证件就是五证和两书。只有具备五证两书的商品房才能够取得出售的资格。很多人不了解五证两书究竟包括哪些？五证两书究竟是什么凭证？
五证两书
一、《建设用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和"四至"范围。
四、《建筑工程施工许可证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件
六、"两书"
《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。
我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是:地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅质量保证书》应当包括以下内容:
1.工程质量监督部门核验的质量等级;
2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;
3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;地面空鼓开裂、大面积起沙1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
住宅使用说明书
《住宅使用说明书》:应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
简介
《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相
关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图(注明承重结构的位置)和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。 根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅(每套)转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。
《住宅使用说明书》相关内容
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容:
1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;
2.结构类型;
3.装修、装饰注意事项;
4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;
5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;
6.门、窗类型，使用注意事项;
7.配电负荷;
8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;
9.其他需要说明的问题。
购房人应该仔细检查《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是否列明了以上项目，这些都是与今后生活息息相关的大问题，切不可粗心大意。
在商品房交易中经常出现买卖纠纷，有些情形可能就是开发商出售的商品房不具备五证和两书。希望本文为您介绍了商品房的五证和两书后，以后你在遇到购买商品房时，一定要注意审查开发商时候具备这些凭证，避免自己的合法权益受到侵害。如有问题，欢迎上律图网站咨询资深律师，谢谢阅读！
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商品房五证两书指什么
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商品房的"五证"和"两书"是什么?
房地产五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售（销售）许可证》。二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
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房产纠纷
什么是指商品房的五证二书
[律师回复] 对于什么是指商品房的五证二书这个问题，解答如下, “五证”是指“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房销售预售许可证”。
“二书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(四)已通过竣工验收；
(五)拆迁安置已经落实；
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
(七)物业管理方案已经落实。
“二书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(四)已通过竣工验收；
(五)拆迁安置已经落实；
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
(七)物业管理方案已经落实。
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快速解决“房产纠纷”问题
你好律师，请问商品房五证指哪五证，我朋友最近在想这个，但是从网上找不到这个东西的答案
[律师回复] 五证是指：营业执照、组织机构代码证、税务登记证、社会保险登记证、统计登记证，希望您对这个问题满意
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购房中的五证两书是指什么，五证不全的商品房能不能买
[律师回复]
一、购房中的五证两书是指什么购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
二、五证不全的商品房能不能买很多时候，由于房产位置的惟一性，使得购房者一旦看上了某处房产，就很难轻言放弃再加上很多人觉得别人买了没有销售许可证的房子也没什么问题，等开发商证件齐全了就买不着合适的了的心理，造成无证售房的现象一直存在。那么，五证不全的房子能不能买其实对于五证不全的房子其价格必然比较优惠，购买后只是有一定的风险和限制，比如不能办理按揭和抵押。而且也有可能会遭遇开发商再次出售的情形，但是如果开发商是值得信赖的公司，这样的房子也是可以购买的。销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商最终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。五证与两书都是需要开发商提供给购房者的，可是对于五证只是在购房时由购房者查看下即可，对于购房中的五证两书是指什么并不是所有人都清楚，即使是查看也不知道该查看哪些内容，也不知道五证不全的商品房能不能买，买了这样的房子会有什么风险。其实这样的问题最好问问专业的房产律师，更可以让律图网您查看所购房屋是否具备相关证件。
一、购房中的五证两书是指什么购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
二、五证不全的商品房能不能买很多时候，由于房产位置的惟一性，使得购房者一旦看上了某处房产，就很难轻言放弃再加上很多人觉得别人买了没有销售许可证的房子也没什么问题，等开发商证件齐全了就买不着合适的了的心理，造成无证售房的现象一直存在。那么，五证不全的房子能不能买其实对于五证不全的房子其价格必然比较优惠，购买后只是有一定的风险和限制，比如不能办理按揭和抵押。而且也有可能会遭遇开发商再次出售的情形，但是如果开发商是值得信赖的公司，这样的房子也是可以购买的。销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商最终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。五证与两书都是需要开发商提供给购房者的，可是对于五证只是在购房时由购房者查看下即可，对于购房中的五证两书是指什么并不是所有人都清楚，即使是查看也不知道该查看哪些内容，也不知道五证不全的商品房能不能买，买了这样的房子会有什么风险。其实这样的问题最好问问专业的房产律师，更可以让律图网您查看所购房屋是否具备相关证件。
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商品房认购书指的是什么
[律师回复] 您好，针对您的商品房认购书指的是什么问题解答如下, 商品房认购书
指购房者与开发商签订的一份合同，而且于正式房屋买卖合同。认购书并不是法律规定的必要环节，只是习惯做法。认购书在《合同法》上视为要约合同，只要其中约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容，并经买卖双方签订，也同样具备法律效力。一般来说，认购书的内容包括：开发商、购房人或者代理人的相关情况，所购商品房的基本情况，房屋的价款，付款方式，房屋的交付，定金条款，违约责任等内容。
但是在实践中，很多购房者却没有对商品房认购书给予充分的重视，对其中约定的“几日后定金不退”的条款也并未放在心上，签完了认购书很快就后悔的情况相当普遍，由此也引发了很多纠纷。所以建议各位购房者，如果要签订商品房认购书，一定要给予重视，在对其中约定的条款认真阅读后再签字盖章。
房屋认购书内容一般包括：
(1)买卖双方当事人的基本情况;
(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);
(3)房屋价款计算;
(4)定金;
(5)签署正式买卖合同的期限。
认购书性质
对房屋认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：
一种观点认为房屋认购书就是正式预售合同，因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示;
另一种观点认为房屋认购书非的合同，因为房屋认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。
最新的法律观点认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。
其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。
最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。
指购房者与开发商签订的一份合同，而且于正式房屋买卖合同。认购书并不是法律规定的必要环节，只是习惯做法。认购书在《合同法》上视为要约合同，只要其中约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容，并经买卖双方签订，也同样具备法律效力。一般来说，认购书的内容包括：开发商、购房人或者代理人的相关情况，所购商品房的基本情况，房屋的价款，付款方式，房屋的交付，定金条款，违约责任等内容。
但是在实践中，很多购房者却没有对商品房认购书给予充分的重视，对其中约定的“几日后定金不退”的条款也并未放在心上，签完了认购书很快就后悔的情况相当普遍，由此也引发了很多纠纷。所以建议各位购房者，如果要签订商品房认购书，一定要给予重视，在对其中约定的条款认真阅读后再签字盖章。
房屋认购书内容一般包括：
(1)买卖双方当事人的基本情况;
(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);
(3)房屋价款计算;
(4)定金;
(5)签署正式买卖合同的期限。
认购书性质
对房屋认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：
一种观点认为房屋认购书就是正式预售合同，因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示;
另一种观点认为房屋认购书非的合同，因为房屋认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。
最新的法律观点认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。
其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。
最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。
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什么是五证 商品房五证指哪五证
房产五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
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房产纠纷
什么是商品房认购书，商品房认购书的效力如何？
[律师回复] 去售楼部买房的时候，销售人员可能会让你签一份认购书，认购书是不是合同呢 他的效力怎么样
商品房认购书是为了保障将来能够与开发商签署正式商品房买卖合同而进行认购的协议书，性质上属于商品房买卖合同的预约合同。由于认购书具备买卖双方的基本信息、房屋的面积、坐落、款项、金额等，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，所以认购书是具备法律效力的
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
同时第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
由上面两条规定可以看出，认购书在一定的情况下是具有法律效力的。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
商品房认购书是为了保障将来能够与开发商签署正式商品房买卖合同而进行认购的协议书，性质上属于商品房买卖合同的预约合同。由于认购书具备买卖双方的基本信息、房屋的面积、坐落、款项、金额等，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，所以认购书是具备法律效力的
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
同时第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
由上面两条规定可以看出，认购书在一定的情况下是具有法律效力的。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
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商品商品住宅质量保证书和使用说明书的区别？
[律师回复] 【颁布部门】建设部(已撤销)【颁布时间】【实施时间】【效力属性】有效【正文】
第一条为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，制定本规定。
第二条本规定适用于房地产开发企业出售的商品住宅。
第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
第四条《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1、工程质量监督部门核验的质量等级；
2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；
4、用户报修的单位，答复和处理的时限。
第六条住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定
第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
第七条房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。
第八条《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
2、结构类型；
3、装修、装饰注意事项；
4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6、门、窗类型，使用注意事项；
7、配电负荷；
8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9、其他需说明的问题。
第九条住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。
第十条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。
第十一条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套（幢）发放。每套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十二条房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。第十三条其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。第十四条本规定由建设部负责解释。第十五条本规定从1998年9月1日起实施。
第一条为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，制定本规定。
第二条本规定适用于房地产开发企业出售的商品住宅。
第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
第四条《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1、工程质量监督部门核验的质量等级；
2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；
4、用户报修的单位，答复和处理的时限。
第六条住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定
第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
第七条房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。
第八条《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
2、结构类型；
3、装修、装饰注意事项；
4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6、门、窗类型，使用注意事项；
7、配电负荷；
8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9、其他需说明的问题。
第九条住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。
第十条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。
第十一条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套（幢）发放。每套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十二条房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。第十三条其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。第十四条本规定由建设部负责解释。第十五条本规定从1998年9月1日起实施。
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五证两书指的是什么内容？
五证两书中的五证包括了建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、国有土地证、建筑工程施工许可证以及商品房预售(销售)许可证;两书包括了住宅质量住宅质量保证书和住宅使用说明书。在开发商进行交房时必须具备五证两书的，交房时也是需要业主先验房、开发商修房、业主满意后收房时才费用。
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损害赔偿
什么是商品房认购书，商品房认购书有什么作用？
[律师回复] 编号：_________
甲方(出售人)：____________________________________
地址：_______________________电话：____________
乙方(认购人)：____________________________________
身份证件号码公司注册号：_________________________
地址：_______________________电话：____________
丙方(经纪机构)：__________________________________
地址：_______________________电话：____________
乙方经过了解，有意向购买甲方开发建设的____________
_________________________________________________物业(以下简称“该物业”)。其建筑面积___________平方米，套内建筑面积____________平方米，认购价____________(大写：______________________)。《商品房预售许可证》号：________________。经与甲方协商，达成以下协议：
1、甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付__________(大写：____________________)给甲方作为认购该物业的定金。
2、乙方应于本认购书签订后______日内(即____年____月____日起，至____年____月____日止)到_______________________________签订《商品房买卖合同》。并带上如下证件和资料：
(1)本认购书
(2)身份证明原件和复印件
(3)____________________________________________
(4)____________________________________________。
3、定金退还与不退还的约定。如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方已将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方已付定金如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方可将该物业另售他人如甲乙双方在约定的时间内，对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的，甲方应将定金退还乙方，甲方可将该物业另售他人。
4、甲乙双方如需变更本协议内容，应协商一致，并签订书面补充协议。
5、乙方如对所购物业了解清楚，有购买意向，甲方或乙方均可要求与对方直接签订《商品房买卖合同》。
6、甲方如委托房地产经纪机构销售的，经纪机构应作为丙方在本认购书上签章。
本认购书一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。
甲方(签章)：乙方(签章)：
丙方(签章)：
销售代表(签名)：
签订日期：________年____月____日。
甲方(出售人)：____________________________________
地址：_______________________电话：____________
乙方(认购人)：____________________________________
身份证件号码公司注册号：_________________________
地址：_______________________电话：____________
丙方(经纪机构)：__________________________________
地址：_______________________电话：____________
乙方经过了解，有意向购买甲方开发建设的____________
_________________________________________________物业(以下简称“该物业”)。其建筑面积___________平方米，套内建筑面积____________平方米，认购价____________(大写：______________________)。《商品房预售许可证》号：________________。经与甲方协商，达成以下协议：
1、甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付__________(大写：____________________)给甲方作为认购该物业的定金。
2、乙方应于本认购书签订后______日内(即____年____月____日起，至____年____月____日止)到_______________________________签订《商品房买卖合同》。并带上如下证件和资料：
(1)本认购书
(2)身份证明原件和复印件
(3)____________________________________________
(4)____________________________________________。
3、定金退还与不退还的约定。如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方已将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方已付定金如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方可将该物业另售他人如甲乙双方在约定的时间内，对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的，甲方应将定金退还乙方，甲方可将该物业另售他人。
4、甲乙双方如需变更本协议内容，应协商一致，并签订书面补充协议。
5、乙方如对所购物业了解清楚，有购买意向，甲方或乙方均可要求与对方直接签订《商品房买卖合同》。
6、甲方如委托房地产经纪机构销售的，经纪机构应作为丙方在本认购书上签章。
本认购书一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。
甲方(签章)：乙方(签章)：
丙方(签章)：
销售代表(签名)：
签订日期：________年____月____日。
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快速解决“房产纠纷”问题
你好，我们公司新注册的商标，有朋友说商标中指定使用商品就是商品商标的指定方式，请问商品商品的指定方式有哪些，谢谢
[律师回复] 认定商标的使用方式：
一、注册商标的使用
1、注册标志使用
商标法第9条第2款：商标注册人有权标明“注册商标”或者注册标记。实施条例第37条：使用注册商标，可以在商品、商品包装、说明书或者其他附着物上标明“注册商标”或者注册标记。
2、注册商标的规范使用
商标法第五十一条规定：注册商标的专用权，以核准注册的商标和核定使用的商品为限。由此，受法律保护的商标必须要与注册证的相符，商标要素里的文字、图形、字母、数字等要素需要按照颜色、比例及其固定的组合使用，不允许自行对商标自行调整后再当作注册商标使用。
3、注册商标失效的规避：
商标法第44条规定，使用注册商标，有下列行为之的一，由商标局责令限期改正或者撤销其注册商标：
（一）、自行改变注册商标的；
（二）、自行改变注册商标的注册人名义、地址或者其他注册事项的；
（三）、自行转让注册商标的；
（四）连续三年停止使用的。由此注册的商标一定要注册管理，如在三年内都可能不用到的商标，可以考虑许可使用、转让，以盘活商标，并能从中获取一定的收益。
二、未注册商标的使用
依据我国商标注册程序的规定，未注册商标可以分为没有申请注册的商标和已提出申请但尚未获得核准的商标两大类。我国绝大多数的商品不强制要注册才能使用，故未注册的商标只要在不侵犯他人权利的前提下，使用是没有问题的，但其是拥有“使用权”，而无法像注册商标一样拥有“专用权、排他权”，即在未注册的情况下，你可以使用，任意的第三方也是可以使用的，除非该商标构成了“知名商品特有的名称、包装、装璜”可以依反不正当竞争法的第五第第二款予以保护，否则很难在市场上获得有效的保护，因为中国不像美国之类的国家是商标使用在先原则的国家。
很多企业在商标提交申请后就希望获得法律有效的保护，在目前看来不容易现实。提交注册的商标，是否能获得授权是不确定的，它需要经过商标局漫长的审核过程，且在公告阶段也存在着被异议的风险，故现在的商标法除未注册的驰名商标外，没有规定对未注册商标的具体保护。
在未注册的商标中，有一部分不是因为权利人主观上不提交注册，而是因为它违反了商标法第十一条的规定，
（一）仅有本商品的通用名称、图形、型号的；
（二）仅仅直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点的；
（三）缺乏显著特征的。
一、注册商标的使用
1、注册标志使用
商标法第9条第2款：商标注册人有权标明“注册商标”或者注册标记。实施条例第37条：使用注册商标，可以在商品、商品包装、说明书或者其他附着物上标明“注册商标”或者注册标记。
2、注册商标的规范使用
商标法第五十一条规定：注册商标的专用权，以核准注册的商标和核定使用的商品为限。由此，受法律保护的商标必须要与注册证的相符，商标要素里的文字、图形、字母、数字等要素需要按照颜色、比例及其固定的组合使用，不允许自行对商标自行调整后再当作注册商标使用。
3、注册商标失效的规避：
商标法第44条规定，使用注册商标，有下列行为之的一，由商标局责令限期改正或者撤销其注册商标：
（一）、自行改变注册商标的；
（二）、自行改变注册商标的注册人名义、地址或者其他注册事项的；
（三）、自行转让注册商标的；
（四）连续三年停止使用的。由此注册的商标一定要注册管理，如在三年内都可能不用到的商标，可以考虑许可使用、转让，以盘活商标，并能从中获取一定的收益。
二、未注册商标的使用
依据我国商标注册程序的规定，未注册商标可以分为没有申请注册的商标和已提出申请但尚未获得核准的商标两大类。我国绝大多数的商品不强制要注册才能使用，故未注册的商标只要在不侵犯他人权利的前提下，使用是没有问题的，但其是拥有“使用权”，而无法像注册商标一样拥有“专用权、排他权”，即在未注册的情况下，你可以使用，任意的第三方也是可以使用的，除非该商标构成了“知名商品特有的名称、包装、装璜”可以依反不正当竞争法的第五第第二款予以保护，否则很难在市场上获得有效的保护，因为中国不像美国之类的国家是商标使用在先原则的国家。
很多企业在商标提交申请后就希望获得法律有效的保护，在目前看来不容易现实。提交注册的商标，是否能获得授权是不确定的，它需要经过商标局漫长的审核过程，且在公告阶段也存在着被异议的风险，故现在的商标法除未注册的驰名商标外，没有规定对未注册商标的具体保护。
在未注册的商标中，有一部分不是因为权利人主观上不提交注册，而是因为它违反了商标法第十一条的规定，
（一）仅有本商品的通用名称、图形、型号的；
（二）仅仅直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点的；
（三）缺乏显著特征的。
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预售商品房是指期房吗？
[律师回复]
一、商品房预售是什么意思商品房预售以尚未竣工的房产为标的物，买受人在预售法律关系中对预售标的物享有的是一种债权。由于债权是一种请求权、相对权，不具有排他性，为保障买受人对预售标的物所享有的权利而设置了预售合同登记制度，这种登记实际是一种预告登记。所谓预告登记，是指债权人为了限制债务人处分不动产，保障其将来取得物权而向登记机构申请的不动产登记。预告登记的目的是为了保全不动产的请求权，具有警示作用。办理预售合同登记手续后，买受人在预售法律关系中享有的债权将具有一定的公示效果，具有一定的排他效力。未办理预售合同的登记手续，而将预售房屋抵押并办理了抵押登记，则买受人就只享有合同上的债权。依照物权优先于债权行使的法律规则，买受人对预售房屋的权利不能对抗抵押权。即使买受人取得预售房屋的所有权，一旦商品房开发公司无力偿还贷款，成立在先的物权优先于成立在后的物权，已为买受人所有房屋也将作为抵押物，由抵押权人使优先受偿权。
二、买的期房抵押了怎么办为避免这种局面的出现，在预售人未告知买受人将预售房屋抵押给他人时，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》赋予了买受人可以解除合同的权利，第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第在人；
2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
一、商品房预售是什么意思商品房预售以尚未竣工的房产为标的物，买受人在预售法律关系中对预售标的物享有的是一种债权。由于债权是一种请求权、相对权，不具有排他性，为保障买受人对预售标的物所享有的权利而设置了预售合同登记制度，这种登记实际是一种预告登记。所谓预告登记，是指债权人为了限制债务人处分不动产，保障其将来取得物权而向登记机构申请的不动产登记。预告登记的目的是为了保全不动产的请求权，具有警示作用。办理预售合同登记手续后，买受人在预售法律关系中享有的债权将具有一定的公示效果，具有一定的排他效力。未办理预售合同的登记手续，而将预售房屋抵押并办理了抵押登记，则买受人就只享有合同上的债权。依照物权优先于债权行使的法律规则，买受人对预售房屋的权利不能对抗抵押权。即使买受人取得预售房屋的所有权，一旦商品房开发公司无力偿还贷款，成立在先的物权优先于成立在后的物权，已为买受人所有房屋也将作为抵押物，由抵押权人使优先受偿权。
二、买的期房抵押了怎么办为避免这种局面的出现，在预售人未告知买受人将预售房屋抵押给他人时，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》赋予了买受人可以解除合同的权利，第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第在人；
2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
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五证两书一表指的是什么
五证两书一表指的是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售(销售)许可证》。二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在建筑行业具有法律上的强制性。
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损害赔偿
叔叔现在在处理商标的问题，咨询大家关于商标指定使用商品主要是什么的呢？大家知道吗？
[律师回复] “比如同一公司生产了不同类别的商品，可不可以使用同一个商标名称？”
完全有这种可能性啦。注册商标是一标一类。但是，可以在不同类别的商品上再注册这个标识呀 ：）
如果注册商标超过注册商品的范围而在其他商品上使用，那就不能加注“R”或“注”等表明注册商标的字样。同时，还应注意到，超指定商品范围使用该商标时，是否可能侵犯他人的注册商标权益。
完全有这种可能性啦。注册商标是一标一类。但是，可以在不同类别的商品上再注册这个标识呀 ：）
如果注册商标超过注册商品的范围而在其他商品上使用，那就不能加注“R”或“注”等表明注册商标的字样。同时，还应注意到，超指定商品范围使用该商标时，是否可能侵犯他人的注册商标权益。
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商品房五证都有哪些
[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房五证都包括什么
购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权利能够得到保障，在签订购房合同之前，要注意审查开发商是否“五证俱全”。“五证俱全”指开发商新建商品房必须具有五个证件，五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。
购房时如何审查商品房的五证
1、国有土地使用权证。根据我国法律规定，只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地，国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用者的名称与开发商是否一致，是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限，土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论)，使用年限应是70年;
2、建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，开发商只有在取得建设用地规划许可证后，才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致;
3、建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明，如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑;
4、施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房，如果发现问题，则可以早日采取应对措施;
5、预售许可证。最后就是审查预售许可证，审查预售许可证时，一定要留心。国家为了保护购房者利益，规定开发商在前面所说四证都已经办好的情况下，且建筑工程满足一定的施工进度，在建工程在形象进度上要完成一层施工，并确定施工进度和竣工交付日期，房管部门才会给开发商核发预售许可证。在审查预售许可证时，要注意查看原件，防止有的开发商用复印件作假。要注意开发商提供的预售许可证，就是你要购买的商品房所在楼的预售许可证，最后，记住到房管部门网站上核对一下，防止开发商伪造预售许可证。
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商品房库存是指什么意思
[律师回复] 对于商品房库存是指什么意思这个问题，解答如下, 商品房是指作为商品出售的房屋。
商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司，包括外商投资企业通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司，包括外商投资企业通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
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销售商品房的五证指的是哪五证
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。购房者为了买到安全放心的房子，审核五证是至关重要的一个步骤。
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房产纠纷
商品房五证都包括哪些
[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房五证都包括什么
购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权利能够得到保障，在签订购房合同之前，要注意审查开发商是否“五证俱全”。“五证俱全”指开发商新建商品房必须具有五个证件，五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。
购房时如何审查商品房的五证
1、国有土地使用权证。根据我国法律规定，只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地，国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用者的名称与开发商是否一致，是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限，土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论)，使用年限应是70年;
2、建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，开发商只有在取得建设用地规划许可证后，才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致;
3、建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明，如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑;
4、施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房，如果发现问题，则可以早日采取应对措施;
5、预售许可证。最后就是审查预售许可证，审查预售许可证时，一定要留心。国家为了保护购房者利益，规定开发商在前面所说四证都已经办好的情况下，且建筑工程满足一定的施工进度，在建工程在形象进度上要完成一层施工，并确定施工进度和竣工交付日期，房管部门才会给开发商核发预售许可证。在审查预售许可证时，要注意查看原件，防止有的开发商用复印件作假。要注意开发商提供的预售许可证，就是你要购买的商品房所在楼的预售许可证，最后，记住到房管部门网站上核对一下，防止开发商伪造预售许可证。
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商品房的五证都是什么
[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房五证都包括什么
购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权利能够得到保障，在签订购房合同之前，要注意审查开发商是否“五证俱全”。“五证俱全”指开发商新建商品房必须具有五个证件，五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。
购房时如何审查商品房的五证
1、国有土地使用权证。根据我国法律规定，只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地，国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用者的名称与开发商是否一致，是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限，土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论)，使用年限应是70年;
2、建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，开发商只有在取得建设用地规划许可证后，才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致;
3、建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明，如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑;
4、施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房，如果发现问题，则可以早日采取应对措施;
5、预售许可证。最后就是审查预售许可证，审查预售许可证时，一定要留心。国家为了保护购房者利益，规定开发商在前面所说四证都已经办好的情况下，且建筑工程满足一定的施工进度，在建工程在形象进度上要完成一层施工，并确定施工进度和竣工交付日期，房管部门才会给开发商核发预售许可证。在审查预售许可证时，要注意查看原件，防止有的开发商用复印件作假。要注意开发商提供的预售许可证，就是你要购买的商品房所在楼的预售许可证，最后，记住到房管部门网站上核对一下，防止开发商伪造预售许可证。
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商品房五证都包括什么？
[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房五证都包括什么
购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权利能够得到保障，在签订购房合同之前，要注意审查开发商是否“五证俱全”。“五证俱全”指开发商新建商品房必须具有五个证件，五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。
购房时如何审查商品房的五证
1、国有土地使用权证。根据我国法律规定，只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地，国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用者的名称与开发商是否一致，是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限，土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论)，使用年限应是70年;
2、建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，开发商只有在取得建设用地规划许可证后，才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致;
3、建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明，如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑;
4、施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房，如果发现问题，则可以早日采取应对措施;
5、预售许可证。最后就是审查预售许可证，审查预售许可证时，一定要留心。国家为了保护购房者利益，规定开发商在前面所说四证都已经办好的情况下，且建筑工程满足一定的施工进度，在建工程在形象进度上要完成一层施工，并确定施工进度和竣工交付日期，房管部门才会给开发商核发预售许可证。在审查预售许可证时，要注意查看原件，防止有的开发商用复印件作假。要注意开发商提供的预售许可证，就是你要购买的商品房所在楼的预售许可证，最后，记住到房管部门网站上核对一下，防止开发商伪造预售许可证。
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什么是商品房认购书，商品房认购书与买卖合同有何关系
[律师回复] （一）商品房认购书的基本定义商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且于正式房屋买卖合同。根据《中华人民共和国民法通则》有关规定，“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为。因此，“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。
（二）商品房认购书的目的商品房认购书是确定商品房认购书当事人合同权利义务以及该商品房认购书是否合法、有效的根据。一个合同的主要条款有时是依照法律、行政法规的规定直接确定，也可以根据合同的性质或者当事人的约定确定。在我国，房地产合同的主要条款多数是法律、行政法规直接规定，这是由房地产合同的性质所决定的，然而，由于对商品房认购书没有具体确定的相关法律规定，所以商品房认购书的主要条款是由当事人约定和实践操作习惯所决定的。
（一）认购书在购买商品房买卖合同的作用商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
（二）认购书认定为商品房买卖合同的条件
1、认购书具备商品房买卖合同的主要内容。认购书只要具备了商品房买卖合同的最低成立标准，买卖合同即可成立和履行，未约定内容可以通过合同漏洞的补充方法确定，故认购书具备了当事人、标的物与计价方法（按套计价能够确定总价款；按面积计价能够确定单价与面积），就具备房屋买卖合同的主要条件。
2、出卖人已经收受购房款。其中购房款可以是全部付款，也可以是部分房款。
（二）商品房认购书的目的商品房认购书是确定商品房认购书当事人合同权利义务以及该商品房认购书是否合法、有效的根据。一个合同的主要条款有时是依照法律、行政法规的规定直接确定，也可以根据合同的性质或者当事人的约定确定。在我国，房地产合同的主要条款多数是法律、行政法规直接规定，这是由房地产合同的性质所决定的，然而，由于对商品房认购书没有具体确定的相关法律规定，所以商品房认购书的主要条款是由当事人约定和实践操作习惯所决定的。
（一）认购书在购买商品房买卖合同的作用商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
（二）认购书认定为商品房买卖合同的条件
1、认购书具备商品房买卖合同的主要内容。认购书只要具备了商品房买卖合同的最低成立标准，买卖合同即可成立和履行，未约定内容可以通过合同漏洞的补充方法确定，故认购书具备了当事人、标的物与计价方法（按套计价能够确定总价款；按面积计价能够确定单价与面积），就具备房屋买卖合同的主要条件。
2、出卖人已经收受购房款。其中购房款可以是全部付款，也可以是部分房款。
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