房屋买卖违约怎么办,怎么处理

最新修订 | 2024-07-11
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田拥军律师
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专家导读 二手房买卖中,买方违约的情况下,如果已经支付了定金,则定金不能退回;如果没有支付定金,合同中约定了违约责任的,也需要根据合同中约定的违约责任,或赔偿给卖方造成的损失。

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在进行房屋买卖的时候,可能出现各种各样的原因而导致一方在履行的过程中违约,此时对另一方的利益是造成了损害的。那么他该怎么办,才能比较好的维护自己的利益呢?请跟随律图小编将在下文中为您解答。

出现上述违约行为时,购房者应首先看购房合同中是否有对上述违约责任的处理约定,如有约定,按合同约定处理,如未约定违约责任的处理办法,按法律规定可对开发商的违约行为要求赔偿,赔偿的标准以直接损失为限,具体处理办法如下:

一、房屋买卖合同违约——逾期交房

合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的,如开发商逾期交付房屋,按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

二、房屋买卖合同违约——面积出现误差

合同未约定房屋面积误差处理办法的,如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差,根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,面积误差按下列办法处理:

1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

2、面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

三、房屋买卖合同违约——变更规划、设计

按照《商品房销售管理办法》第24条规定,房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

四、房屋买卖合同违约——房屋质量不合格

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定,开发商交付的房屋主体结构质量不合格和房屋质量严重影响房屋正常使用的,购房者可要求解除购房合同,并要求开发商承担赔偿责任(具体参阅本节第四项退房纠纷的处理),其它房屋质量问题,购房者可要求开发商限期修复,出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的,购房者可以自行或委托他人修复,修复费用由出卖人承担,因修复造成交房延误的,可要求开发商承担逾期交房的违约责任。房屋的质量应以工程质量检测机构的检测结果为依据,购房者对房屋质量存有疑虑的,可委托工程质量检测机构对房屋质量进行检测。

五、房屋买卖合同违约——未按期办理产权过户手续

按《商品房销售管理办法》第34条规定,开发商应在商品房交付使用后60日内,将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料,致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的,开发商应承担相应的违约责任。

前述“规定期日”按下述方法计算:合同未约定的房屋权属证书取得日期,商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,按房屋交付使用后90日计算;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,按合同订立之日起90日计算。出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的,商品房买卖合同约定了违约金处理办法的,按合同约定处理;商品房买卖合同未约定违约金处理办法的,按已付购房款,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料,致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的,购房者可要求解除合同,并可要求损失赔偿,损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。

由于房屋买卖违约的情况比较多,各种情况又比较复杂,因此需要各位在处理的过程中能够具体问题具体分析,这样才能比较好的处理相应的问题。要是你需要帮助的话,可以通过律图网站委托你所在地区的专业律师来帮助你。

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房屋买卖违约怎么办,怎么处理
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房屋买卖违约怎么赔偿,房屋买卖违约情形有哪些
房屋买卖合同中买方违约,卖方可以要求其支付违约金,违约金的数额首先是以双方协商为准。1、恶意拖延交付房屋。2、恶意拖延协助办理房屋所有权变更也就是过户手续。3、拒绝受领买房人交付的购房款。4、无理由故意退还购房款。
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买卖房屋违约怎么办
无论我们是在工作、学习还是生活中,我们都可能会遇到各种法律方面的问题,所以我们平常就需要多了解一些法律知识,这样在遇到了法律问题时,就能够很好的去处理去维护自己的合法权益了。本篇内容中整理了一些与买卖房屋违约怎么办相关的法律知识,希望能对您有帮助。
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房屋买卖违约之后,违约金怎么算?
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 人们在购房签订购房合同时,一般都会约定违约金,在一方出现违约的情况时,守约方可要求违约方支付违约金。那具体来说,房屋买卖合同违约是如何赔偿的呢
由于违约金是购房者和开发商在订立合同时预先约定的,因此,它与实际损失额往往不能完全吻合。一般情况下,即使有差异,也应按约定承担违约责任。除非约定的违约金过高或过低而显失公平,才可请求减少或增加。
至于违约金的约定,购房者可根据违约情况就违约数额进行约定,也可约定违约损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于或过分高于实际损失的,购房者可请求或仲裁机构予以增加或适当减少。由此,约定的违约金在性质上就视为违约时的损失赔偿。
既然购房者在合同中已约定了违约金,那么,开发商要求按合同约定的违约金赔偿是符合法律规定的。
此外,如果合同没有约定违约金或者实际损失难以计算确定,可依据房款的总额参照银行等金融机构逾期贷款利息的标准计算出金额,或按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的、或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准约定违约金,以要求房地产公司赔偿。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
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买卖合同违约,房屋买卖合同违约后怎么办
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, (一)居间合同解除后是否应对中介承担违约责任 居间合同中一般约定如由于一方违约或双方协议解除居间合同,则应赔偿中介受到的损失即佣金的损失,一般以房屋总价2%来计算。实务中有不少案例是由此引起。但在判决时会考虑到以下因素: 1、解除《居间合同》的原因是什么。 2、中介是否存在过错。 3、中介是否完成了全部的合同义务。 一般而言,如中介不存在明显过错,会考虑到中介确已提供相应服务,但又并未完成全部义务,因此会酌情判决支持部分佣金,而不致于按居间合同所约定的房屋总价2%来判决。 (二)签订居间合同后在什么情况下双方互不承担违约责任 一方如果有正当理由造成买卖合同不能签订,则应当解除居间合同,退还定金,双方互不承担违约责任。所谓“正当理由”因具体案件而有所不同,通常情况下,以下这些应当被认为是正当理由: 1、居间合同中记载的重要信息与实际情况不一致,如产权人、面积等房屋信息。 2、卖方隐瞒了重要信息,如存在违章搭建、破坏承重及房屋结构、严重质量问题等。 3、双方就主要交易条件在居间合同中未约定,在签订买卖合同时仍未达成一致。 另外,我们在签订居间合同时一定要警惕居间合同违约金的陷阱,法律上讲,违约金条款的作用是用来约束合同双方的,以促使双方积极履行合同。然而,在目前二手房市场上,笔者发现有极少数不规范的中介公司利用其居间地位,设置“违约金陷阱”,非法获取委托人的违约金。其常用的操作手法如下: 1、中介公司在居间合同中事先拟定好格式性的违约金条款,明确委托人应于某月某日之前到中介公司与另一方签订房屋买卖合同,如因委托人的原因未能签约,委托人应向中介公司承担一定数额的违约金。该违约金的数额通常是中介费的一到两倍。 2、在委托人签署居间合同后,中介公司再口头告知委托人,等候中介公司通知具体签约时间。但此后,中介公司并不履行其通知义务。在委托人电话询问签约日期时,中介公司往往以未联系上交易的另一方为由,要委托人继续等候通知。 3、当居间合同约定的签约时间期满后,中介公司以委托人未按居间合同的约定前去签约为由诉至,要求委托人承担违约责任。
朋友前不久将自己的房屋卖给了一个外地人,已经过户了,结果现在对方违约了,一直没有支付相关的价款,导致朋友要打官司了,所以请问一下有关于房屋买卖卖方违约怎么判?
[律师回复] 房屋买卖预约合同是合同当事人就房屋买卖事宜签订的约定在约定时间内签订关于所指定房屋买卖合同的合同。该类合同一般约定买方应当交付一定数额的定金或订金,在签订房屋买卖合同时,上述金额自动转入购房款。如果一方违约按照合同法规定及合同约定处理。房屋买卖预约合同纠纷发生后,法院首先要审核合同是否符合房屋买卖合同的要件。对于一些条款简单,对于房屋交付时间、购房款支付时间、违约责任等条款均缺失的房屋买卖预约合同,一般认定为预约合同。双方由此产生的法律责任按照缔约过失责任处理。法律实务中,法院一般会首先结合合同约定,如果合同约定了定金的,将结合合同法之规定按照定金罚则处理。对于约定了定金之外的款项支付条款的,如果属于买方违约的,合同约定不退还合同款项的,法院一般会按照违约金条款规则处理。即,此种情况下买方可以主张调低违约金数额。如果属于卖方违约的房屋买卖预约合同,买方不仅可以主张退还合同款项,同时要求对方承担一定数额的损失赔偿责任。注意此时的赔偿责任范围,法院一般不支持因拟购房屋涨价产生的差额损失。买方可以通过举证,要求对方承担错过某项购买其他房屋机会的损失。但该类损失的举证一般不易操作。当遭遇此种情况,法院有时会考虑酌情裁定部分数额作为对买方损失的弥补
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房屋买卖卖方违约怎样赔偿
我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着房屋买卖卖方违约怎样赔偿的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
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房屋买卖合同一方违约怎么办,房屋买卖违约金如何计算
[律师回复]
一、房屋买卖合同一方违约怎么办按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:
1、双方协商确定的,从其约定;
2、双方不能协商确定的:

1)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(
首先是同幢相同楼层及房型;
其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;

2)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。
最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
二、房屋买卖违约金如何计算售房人与受让人在签订房屋买卖合同中应约定违约责任,一方违反合同约定,应向对方支付违约金;由于违约给对方造成的损失应当依法赔偿。违约金的数额,双方应当在合同中约定,没有约定,并具有下列情形之一的,按照规定的标准确定违约金:
1、因房地产转让人的过错,未在定的时间内交付房地产的,转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
2、因房地产受让人的过错,未在约定的时间内支付转让价款的,受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。由于违约给对方造成的损失应按实际发生的情形分项计算损失数额。
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买卖房屋违约怎么赔偿?
买卖房屋违约的情况下,应当按照房屋买卖合同中约定的违约金标准赔偿,我国法律上并没有明确规定违约金的支付标准,但双方约定的违约金不得超出实际损失的30%,具体情况结合实际而定。
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房产纠纷
买卖房屋违约怎么办
[律师回复] 一、继续履行
如果当事人一方不履行合同,首先另一方可要求违约方继续履行合同。例如,在房屋买卖中,如果买方已支付价款,但卖方迟迟不交付房屋,买方就可以要求卖方继续履行交房的义务;或者卖方已经交付房屋但买家不支付价款,卖方就有权要求买方继续支付价款。同时,继续履行不影响违约方仍然要向守约方赔偿损失或支付违约金等。
但有下列情况的则不适用继续履行:
(
1)法律上或者事实上不能履行;
(
2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(
3)债权人在合理期限内未要求履行。
二、解除合同
当事人一方迟延主要债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的,当事人可以单方解除合同。此外,在房屋买卖交易中,如果当事人一方明确表示自己将不履行债务,或者以自己的行为表明不履行主要债务,经催告后在合同期限内仍未履行的,当事人也可以依法解除合同。
解除合同可以适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
三、定金罚则
如果合同当事人在合同中约定了定金条款则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是:支付定金一方违约时,不得要求对方退回定金;收受定金一方违约时,应双倍返还定金。其中需要注意的是,定金数额不得超过合同总价款的20%,超过部分将不被视为定金。
四、违约金
违约金可以由买卖双方协商确定,双方可以在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法,只要约定不违法,也无明显不合理的,就可以适用合同约定的违约金。但万一发生纠纷,并不一定完全按照约定的数额执行。因为如果合同约定的违约金数额低于实际造成的损失,守约方可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于实际造成的损失,违约方也可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。
需要注意的是,在一方稍有违约情形时,另一方就马上要求高额的违约金,其实是很难得到法律支持的。因为《民法典》鼓励交易,因此只有在一方严重违约,导致合同解除时,才承担此部分违约金。如果合同继续履行,一般参照“滞纳金”追究违约责任。
五、赔偿损失
在另外一些情况下,违约一方应当承担赔偿损失的责任:
(
1)合同当事人没有约定违约金和定金,也没有法定违约金可以适用的,如果违约行为给对方造成了损失,则违约方应承担赔偿损失的责任,数额可由双方商定,或由仲裁机构裁决和法院判决。
(
2)虽有合同约定的违约金或者法定违约金,但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的,对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失,包括合同履行后本可以获得的利益,但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。
《民法典》第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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