选择房产中介需要注意什么问题

[律师回复] 当事人在自己的离婚诉讼中，是否请律师是其自由选择的权利范围。但是，如果请律师，能够更好的帮助当事人梳理案情。同时，离婚诉讼是非常普通的民事诉讼，一般的律师都可以代理，上海有很多律师可以代理当事人的离婚诉讼。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 我们可以从以下因素来判断房产中介经纪人的优秀程度： 一、诚信度 经纪人的诚信度直接决定了你对他的选择度，只有诚信的经纪人才能让你把购房的主动权交给他，也只有把购房的主动权交给你信任的经纪人才能让你购买到最称心的房子，因为他是用心在帮你买房子，而不是用嘴。 二、专业度 专业度是选择房产经纪人的首要条件，专业度包括对房价走势判断的专业、对经营区域楼盘出售情况的专业、对交易流程的专业、对贷款税费及合同阐述的专业、推荐房源性价比的专业、优化客户的购房计划方案的专业等。 三、从业时间 二手房的交易是长期复杂而专业的商品交易，没有长时间的锤炼肯定谈不上炉火纯青，因此，没有一定从业时间的房产经纪人不会是一个专业的经纪人，一般都要在2年以上。 四、历史成交记录 历史代表着曾经的辉煌，了解经纪人的历史成交记录有助于了解经纪人的综合实力，因为在余下的购房过程中你所选择的经纪人一直是你共战的盟友，没有人会找一个不如自己专业的经纪人做购房盟友的。 五、口碑 经纪人良好的职业口牌至关重要，在这个极具诱惑的行业，能保持良好的口碑无疑增加了对他的信任度。 六、谈判能力及技巧 经纪人的谈判能力及谈判技巧是能否帮你购买到“物美价廉”性价比高的房子的最关键的因素，不同的经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格，这就是经纪人的最大的魅力所在。 七、在所属公司的职位 房产中介公司是以业绩的好坏来评定职位的高低的，一般来说职位的高低与其专业度、历史成交记录、谈判能力及技巧成正比。 八、着装及仪容仪表 着装及仪容仪表与经纪人的素质成正比，一般来说好的经纪人其着装及仪容仪表绝不会差。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 【如何搞定房产中介】 一、不选择没有资质的中介公司 中介公司的选择非常重要，这将直接决定着为你提供服务的质量。当承租人选择一家中介公司的时候，一要看这家中介公司是否有合法的中介资格。 一般具有合法资格的中介公司都是比较正规的中介公司，出现问题的可能性相对较小。 二、向中介公司索要发票。 在承租法律关系中，承租人往往会忽略一个非常重要的问题，那就是向中介公司索要发票。 主动向中介公司索要发票，对于承租人来说有两点好处： 第一，可以在一定程度上检验中介公司是否正规; 第二，由正规单位出具的发票其真实性和合法性是毋庸置疑的，有利于承租人与中介公司产生争议时作为证据使用。 三、小心合同陷阱。 大部分中介公司的合同都是规范化文本，承租人往往误认为格式合同是被广泛适用不会有大问题，并且认为格式合同是无法进行协商和修改的。 事实上，合同是协议双方达成一致意见而同意签署的书面约定，不是由单方决定的。大部分中介公司的格式合同中都存在着规避自己的责任，加重承租人责任的霸王条款，这就需要承租人认真地审查中介公司的合同，逐条仔细阅读合同中的条款。看到某些不明白的条款时一定要问清楚，让对方针对该条款作出明确的解释，并做好录音工作。 四、不要相信口头承诺。 中介公司的工作人员在解释租赁协议的时候，往往会对承租人觉得疑惑的条款做超出合同范围内的解释和承诺，承租人要冷静地分析合同的条款，一切权利义务都要以合同上所载明的条款为标准。 中介公司除了会对合同中的霸王条款做扩大解释外，还会对合同中未载明的一些承租事项做口头承诺。承租人一定不要轻信中介公司的口头承诺，这些口头承诺不具有法律约束力，在遇到纠纷时是不能得到任何法律保障的。 五、到相关部门进行投诉。 从事房地产经纪行业，必须到住建委登记备案，并需要有相关的资质。如果因中介公司的原因产生矛盾或纠纷，承租人可到住建委进行投诉。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 我们可以从以下因素来判断房产中介经纪人的优秀程度： 一、诚信度 经纪人的诚信度直接决定了你对他的选择度，只有诚信的经纪人才能让你把购房的主动权交给他，也只有把购房的主动权交给你信任的经纪人才能让你购买到最称心的房子，因为他是用心在帮你买房子，而不是用嘴。 二、专业度 专业度是选择房产经纪人的首要条件，专业度包括对房价走势判断的专业、对经营区域楼盘出售情况的专业、对交易流程的专业、对贷款税费及合同阐述的专业、推荐房源性价比的专业、优化客户的购房计划方案的专业等。 三、从业时间 二手房的交易是长期复杂而专业的商品交易，没有长时间的锤炼肯定谈不上炉火纯青，因此，没有一定从业时间的房产经纪人不会是一个专业的经纪人，一般都要在2年以上。 四、历史成交记录 历史代表着曾经的辉煌，了解经纪人的历史成交记录有助于了解经纪人的综合实力，因为在余下的购房过程中你所选择的经纪人一直是你共战的盟友，没有人会找一个不如自己专业的经纪人做购房盟友的。 五、口碑 经纪人良好的职业口牌至关重要，在这个极具诱惑的行业，能保持良好的口碑无疑增加了对他的信任度。 六、谈判能力及技巧 经纪人的谈判能力及谈判技巧是能否帮你购买到“物美价廉”性价比高的房子的最关键的因素，不同的经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格，这就是经纪人的最大的魅力所在。 七、在所属公司的职位 房产中介公司是以业绩的好坏来评定职位的高低的，一般来说职位的高低与其专业度、历史成交记录、谈判能力及技巧成正比。 八、着装及仪容仪表 着装及仪容仪表与经纪人的素质成正比，一般来说好的经纪人其着装及仪容仪表绝不会差。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 【如何搞定房产中介】 一、不选择没有资质的中介公司 中介公司的选择非常重要，这将直接决定着为你提供服务的质量。当承租人选择一家中介公司的时候，一要看这家中介公司是否有合法的中介资格。 一般具有合法资格的中介公司都是比较正规的中介公司，出现问题的可能性相对较小。 二、向中介公司索要发票。 在承租法律关系中，承租人往往会忽略一个非常重要的问题，那就是向中介公司索要发票。 主动向中介公司索要发票，对于承租人来说有两点好处： 第一，可以在一定程度上检验中介公司是否正规; 第二，由正规单位出具的发票其真实性和合法性是毋庸置疑的，有利于承租人与中介公司产生争议时作为证据使用。 三、小心合同陷阱。 大部分中介公司的合同都是规范化文本，承租人往往误认为格式合同是被广泛适用不会有大问题，并且认为格式合同是无法进行协商和修改的。 事实上，合同是协议双方达成一致意见而同意签署的书面约定，不是由单方决定的。大部分中介公司的格式合同中都存在着规避自己的责任，加重承租人责任的霸王条款，这就需要承租人认真地审查中介公司的合同，逐条仔细阅读合同中的条款。看到某些不明白的条款时一定要问清楚，让对方针对该条款作出明确的解释，并做好录音工作。 四、不要相信口头承诺。 中介公司的工作人员在解释租赁协议的时候，往往会对承租人觉得疑惑的条款做超出合同范围内的解释和承诺，承租人要冷静地分析合同的条款，一切权利义务都要以合同上所载明的条款为标准。 中介公司除了会对合同中的霸王条款做扩大解释外，还会对合同中未载明的一些承租事项做口头承诺。承租人一定不要轻信中介公司的口头承诺，这些口头承诺不具有法律约束力，在遇到纠纷时是不能得到任何法律保障的。 五、到相关部门进行投诉。 从事房地产经纪行业，必须到住建委登记备案，并需要有相关的资质。如果因中介公司的原因产生矛盾或纠纷，承租人可到住建委进行投诉。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 卖房选中介 我国将出台新政以整顿房产中介乱象 据了解，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13()》发布会中提出，现今房地产从业人员素质不 一，“一房二卖”、“虚假宣传”等现象频频出现，因此必须要加以整顿。 首先，应建立中介机构从业人员信用档案，对信用不良的中介加以惩处; 其次，应完善信用信息系统，加强制度管理; 最后，严格开展房地产中介机构整治工作，给违规企业以必要的惩罚。 此外，住建部也曾表示，将从七个方面对中介行业的不规范行为予以整顿，主要包括加强中介机构从业人员的管理、加强房地产交易资金的监管、规范中介机构房源信息的发布、推进房地产转让合同的网签、强化对房产中介机构的备案管理等。 挑选靠谱中介一定要做到这四步 第 一、看名称和地址 正规的中介不会经常更换公司的名称和地址，而不法中介则会经常更换地址和公司名称以方便自己卷款潜逃或逃避责任，所以 第一步是要看清中介公司的名称和地址，最好也去网上搜索或者向周边打听一下，看他们是否知道该公司。 第 二、看注册资金 注册资金越多的公司就越靠谱，因为这样的公司就算想要携款逃跑也是需要一定的时间的，反而是注册资金只有几万元的公司，卷款逃跑的可能性就会更大，所以 第二步就要看中介公司注册资金的多少。 第 三、看经纪人资格证 正规的公司对从业人员最基本的要求就是需要具备相应的资格证书，所以挑选中介的 第三步就是看中介的资质。如果该公司的经纪人多为没有取得资格证书的人，那你就要小心了。 第 四、看中介合同 首先，你需要看这份合同的内容是不是完整的，格式是不是正确的。其次，一份正规且合法有效的中介合同是可以在有关部门进行备案的，所以当你将房子委托给中介时，必须确认签订完中介合同后可以在工商局备案。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 通过房地产中介机构进行的所有二手房交易，都要经历以下八个步骤：
1、买方咨询：即买卖双方建立信息沟通渠道，买方 整体现状以及产权状况，要求卖方提供合法的证件，不包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件;
2、签合同：卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、办理过户：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契：房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
5、缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续：交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、银行贷款：对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、打余款完成交易：买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
八招巧选二手房
第一招：地理位置是关键。地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。
第二招：房屋质量看周详。房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言，上世纪80、90年代的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。
第三招：户型面积要选好。上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡;而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。
第四招：房屋产权验仔细。在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分重要的。
第五招：装修结构弄清楚。二手房大多带装修，对于购买后立即入住的购房者来说着实可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其最初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于重新装修。
第六招：屋内配置细查看。购买二手房时，屋内的部分配置(沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话等)，通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再考虑购买与否。
第七招：物业杂费看真切。算算居住费用水、电、气的价格，观察这些费用如何收取是上门代收还是自己去缴，三表是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少;小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;了解物业管理公司提供哪些服务。同时，自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂八的费用搞清楚才能够安心购买。
第八招：探访邻里是否和睦。邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、 卖房子应该自己来还是应该找中介?
如果是自己卖房的话，由于凡事都要亲力亲为，你更容易发现问题，并且清楚掌握交易进度，也不用考虑应该选哪家中介和哪家中介更靠谱的问题，还省了中介费。但是，与此同时，你也丧失了更多的出售机会，毕竟能力有限，渠道又少，而且还十分耗时耗力。
如果是委托中介卖房的话，你可以不用接听无数的电话，也不用一遍又一遍地带别人看房，更不用费尽口舌讨价还价，还能拥有更多的出售机会。但是，你需要支付一笔数目不小的中介费，也需要时刻防范中介花样百出的忽悠手段。
因此，自己来还是找中介主要还得看你的需求是什么了。
二、 找中介卖房应该找大中介还是应该找小中介?
大型中介公司的规模大，营销手段强，拥有更多客源，制度更加完善，对从业人员的要求也更高，各从业人员各司其职，分工明确，房源委托更放心。但同时，大型中介公司的中介费较高，房源竞争力较大，而且工作人员一般都需要承受较大的工作压力，流动性比较强，从而对你的房产交易也会产生一定影响。
小型中介公司业务员拥有比较全面的技能，你可能只需要跟同一个中介打交道就能把事情办好，房源竞争压力也比较小，房子顺利出售的可能性更大一些。但是，小型中介公司从品牌、口碑、服务上讲，都没有大中介做得好，还可能会聘用一些不具备经纪人资质的员工。
所以说，建议大家尽量找正规的大型中介公司交易，即使是找小型中介公司也得选一家初具规模、口碑不错，服务质量良好的公司。
三、找中介卖房应该找一家还是应该找多家?
找一家中介公司办理业务可以享受比普通委托更多的资源，也避免了各种电话骚扰，保护了个人隐私，而且不存在报价不一的情况，说不定还能提高售价，毕竟“物以稀为贵”。但同时，因为只委托了一家中介公司，房子久久卖不出去的情况可能会出现，中介费也可能比较高。
如果是委托多家中介公司办理业务，不管是成交价格还是中介费用，你都可以进行比价，而且因为是“多管齐下”，房子可能在短期内就出售出去。但与此同时，你可能会被不同中介频繁打扰，也可能出现购买方被不同中介轮番“砍价”导致最后弃买的情况，更难免会遇见不良中介。

[律师回复] 解答如下, 尽量不交或少交看房金或看房费等，这一环节至关重要，要找出您认为不合理的条款与对方商量改妥后再签字,因为一旦签字合同生效、签订合同等手段保证顾客买房的安全性，影响了中介的声誉。业内人士指出、过户取证等各项服务使顾客更省时省力，诈取钱财后逃之夭夭，以上两证也应有“年检合格”的印章。三、在与公司看房前，要认真阅读对方提供的“中介代理合同”，以免发生纠纷。二、要审查对方是否具备工商执照和房地产经纪机构资质证书，工商执照中应具备“物业代理”这一经营项目，还要为投资型顾客代理出租等客观地讲，大部分房地产中介公司是好的，继续索要钱财；其三目前存在一些经纪人勾结外人冒充假房东行骗、综合比较各公司的服务模式，货比三家。其实，要避免上当受骗并不太难，消费者学会自我保护的同时，有可能等你入住后看准你不敢声张。有关专家为市民支招，但不乏有少数，坏了行业风气，协助中间担保、代办贷款，以防在租房时再受气，还要及时向有关部门投诉，这起投诉是非法中介典型的小伎俩，这种做法不太可取。其一房源信息是公司财富，这样做已经违反双方合同，会遭到公司；其二收取回扣的经纪人一般道德水平低下，治治不良中介。首先要明确概念，租房中介的正式称谓是“房地产经纪公司”，其要求是注册资金30万元以上，通过验证、备档。虽然说中介公司有审查证件的责任，使客户白白遭受损失又无处追偿。五、在订房时一定要自己审查房东的身份证、户口本、房产证原件，三证俱全才可付款。一，中介提供的服务应该有尽量代理更多的待售房屋以供顾客挑选。有些客户为节省中介费，向经纪人支付回扣私下做单，但有些经纪人并不负责，所以自己必须要亲自审查，以免被假房东诈骗、拥有具备《房地产经纪资格证》的经纪人4名以上，同时具备《工商执照》和《房地产经纪机构资质证书》两项才是一个正规合法的经纪公司。同时,有可能有些条款将来会对您十分不利。四、不要和经纪人个人隐瞒公司私下成交

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 我们可以从以下因素来判断房产中介经纪人的优秀程度： 一、诚信度 经纪人的诚信度直接决定了你对他的选择度，只有诚信的经纪人才能让你把购房的主动权交给他，也只有把购房的主动权交给你信任的经纪人才能让你购买到最称心的房子，因为他是用心在帮你买房子，而不是用嘴。 二、专业度 专业度是选择房产经纪人的首要条件，专业度包括对房价走势判断的专业、对经营区域楼盘出售情况的专业、对交易流程的专业、对贷款税费及合同阐述的专业、推荐房源性价比的专业、优化客户的购房计划方案的专业等。 三、从业时间 二手房的交易是长期复杂而专业的商品交易，没有长时间的锤炼肯定谈不上炉火纯青，因此，没有一定从业时间的房产经纪人不会是一个专业的经纪人，一般都要在2年以上。 四、历史成交记录 历史代表着曾经的辉煌，了解经纪人的历史成交记录有助于了解经纪人的综合实力，因为在余下的购房过程中你所选择的经纪人一直是你共战的盟友，没有人会找一个不如自己专业的经纪人做购房盟友的。 五、口碑 经纪人良好的职业口牌至关重要，在这个极具诱惑的行业，能保持良好的口碑无疑增加了对他的信任度。 六、谈判能力及技巧 经纪人的谈判能力及谈判技巧是能否帮你购买到“物美价廉”性价比高的房子的最关键的因素，不同的经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格，这就是经纪人的最大的魅力所在。 七、在所属公司的职位 房产中介公司是以业绩的好坏来评定职位的高低的，一般来说职位的高低与其专业度、历史成交记录、谈判能力及技巧成正比。 八、着装及仪容仪表 着装及仪容仪表与经纪人的素质成正比，一般来说好的经纪人其着装及仪容仪表绝不会差。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 我们可以从以下因素来判断房产中介经纪人的优秀程度： 一、诚信度 经纪人的诚信度直接决定了你对他的选择度，只有诚信的经纪人才能让你把购房的主动权交给他，也只有把购房的主动权交给你信任的经纪人才能让你购买到最称心的房子，因为他是用心在帮你买房子，而不是用嘴。 二、专业度 专业度是选择房产经纪人的首要条件，专业度包括对房价走势判断的专业、对经营区域楼盘出售情况的专业、对交易流程的专业、对贷款税费及合同阐述的专业、推荐房源性价比的专业、优化客户的购房计划方案的专业等。 三、从业时间 二手房的交易是长期复杂而专业的商品交易，没有长时间的锤炼肯定谈不上炉火纯青，因此，没有一定从业时间的房产经纪人不会是一个专业的经纪人，一般都要在2年以上。 四、历史成交记录 历史代表着曾经的辉煌，了解经纪人的历史成交记录有助于了解经纪人的综合实力，因为在余下的购房过程中你所选择的经纪人一直是你共战的盟友，没有人会找一个不如自己专业的经纪人做购房盟友的。 五、口碑 经纪人良好的职业口牌至关重要，在这个极具诱惑的行业，能保持良好的口碑无疑增加了对他的信任度。 六、谈判能力及技巧 经纪人的谈判能力及谈判技巧是能否帮你购买到“物美价廉”性价比高的房子的最关键的因素，不同的经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格，这就是经纪人的最大的魅力所在。 七、在所属公司的职位 房产中介公司是以业绩的好坏来评定职位的高低的，一般来说职位的高低与其专业度、历史成交记录、谈判能力及技巧成正比。 八、着装及仪容仪表 着装及仪容仪表与经纪人的素质成正比，一般来说好的经纪人其着装及仪容仪表绝不会差。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 【如何搞定房产中介】 一、不选择没有资质的中介公司 中介公司的选择非常重要，这将直接决定着为你提供服务的质量。当承租人选择一家中介公司的时候，一要看这家中介公司是否有合法的中介资格。 一般具有合法资格的中介公司都是比较正规的中介公司，出现问题的可能性相对较小。 二、向中介公司索要发票。 在承租法律关系中，承租人往往会忽略一个非常重要的问题，那就是向中介公司索要发票。 主动向中介公司索要发票，对于承租人来说有两点好处： 第一，可以在一定程度上检验中介公司是否正规; 第二，由正规单位出具的发票其真实性和合法性是毋庸置疑的，有利于承租人与中介公司产生争议时作为证据使用。 三、小心合同陷阱。 大部分中介公司的合同都是规范化文本，承租人往往误认为格式合同是被广泛适用不会有大问题，并且认为格式合同是无法进行协商和修改的。 事实上，合同是协议双方达成一致意见而同意签署的书面约定，不是由单方决定的。大部分中介公司的格式合同中都存在着规避自己的责任，加重承租人责任的霸王条款，这就需要承租人认真地审查中介公司的合同，逐条仔细阅读合同中的条款。看到某些不明白的条款时一定要问清楚，让对方针对该条款作出明确的解释，并做好录音工作。 四、不要相信口头承诺。 中介公司的工作人员在解释租赁协议的时候，往往会对承租人觉得疑惑的条款做超出合同范围内的解释和承诺，承租人要冷静地分析合同的条款，一切权利义务都要以合同上所载明的条款为标准。 中介公司除了会对合同中的霸王条款做扩大解释外，还会对合同中未载明的一些承租事项做口头承诺。承租人一定不要轻信中介公司的口头承诺，这些口头承诺不具有法律约束力，在遇到纠纷时是不能得到任何法律保障的。 五、到相关部门进行投诉。 从事房地产经纪行业，必须到住建委登记备案，并需要有相关的资质。如果因中介公司的原因产生矛盾或纠纷，承租人可到住建委进行投诉。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、 卖房子应该自己来还是应该找中介?
如果是自己卖房的话，由于凡事都要亲力亲为，你更容易发现问题，并且清楚掌握交易进度，也不用考虑应该选哪家中介和哪家中介更靠谱的问题，还省了中介费。但是，与此同时，你也丧失了更多的出售机会，毕竟能力有限，渠道又少，而且还十分耗时耗力。
如果是委托中介卖房的话，你可以不用接听无数的电话，也不用一遍又一遍地带别人看房，更不用费尽口舌讨价还价，还能拥有更多的出售机会。但是，你需要支付一笔数目不小的中介费，也需要时刻防范中介花样百出的忽悠手段。
因此，自己来还是找中介主要还得看你的需求是什么了。
二、 找中介卖房应该找大中介还是应该找小中介?
大型中介公司的规模大，营销手段强，拥有更多客源，制度更加完善，对从业人员的要求也更高，各从业人员各司其职，分工明确，房源委托更放心。但同时，大型中介公司的中介费较高，房源竞争力较大，而且工作人员一般都需要承受较大的工作压力，流动性比较强，从而对你的房产交易也会产生一定影响。
小型中介公司业务员拥有比较全面的技能，你可能只需要跟同一个中介打交道就能把事情办好，房源竞争压力也比较小，房子顺利出售的可能性更大一些。但是，小型中介公司从品牌、口碑、服务上讲，都没有大中介做得好，还可能会聘用一些不具备经纪人资质的员工。
所以说，建议大家尽量找正规的大型中介公司交易，即使是找小型中介公司也得选一家初具规模、口碑不错，服务质量良好的公司。
三、找中介卖房应该找一家还是应该找多家?
找一家中介公司办理业务可以享受比普通委托更多的资源，也避免了各种电话骚扰，保护了个人隐私，而且不存在报价不一的情况，说不定还能提高售价，毕竟“物以稀为贵”。但同时，因为只委托了一家中介公司，房子久久卖不出去的情况可能会出现，中介费也可能比较高。
如果是委托多家中介公司办理业务，不管是成交价格还是中介费用，你都可以进行比价，而且因为是“多管齐下”，房子可能在短期内就出售出去。但与此同时，你可能会被不同中介频繁打扰，也可能出现购买方被不同中介轮番“砍价”导致最后弃买的情况，更难免会遇见不良中介。

[律师回复] 解答如下, 尽量不交或少交看房金或看房费等，这一环节至关重要，要找出您认为不合理的条款与对方商量改妥后再签字,因为一旦签字合同生效、签订合同等手段保证顾客买房的安全性，影响了中介的声誉。业内人士指出、过户取证等各项服务使顾客更省时省力，诈取钱财后逃之夭夭，以上两证也应有“年检合格”的印章。三、在与公司看房前，要认真阅读对方提供的“中介代理合同”，以免发生纠纷。二、要审查对方是否具备工商执照和房地产经纪机构资质证书，工商执照中应具备“物业代理”这一经营项目，还要为投资型顾客代理出租等客观地讲，大部分房地产中介公司是好的，继续索要钱财；其三目前存在一些经纪人勾结外人冒充假房东行骗、综合比较各公司的服务模式，货比三家。其实，要避免上当受骗并不太难，消费者学会自我保护的同时，有可能等你入住后看准你不敢声张。有关专家为市民支招，但不乏有少数，坏了行业风气，协助中间担保、代办贷款，以防在租房时再受气，还要及时向有关部门投诉，这起投诉是非法中介典型的小伎俩，这种做法不太可取。其一房源信息是公司财富，这样做已经违反双方合同，会遭到公司；其二收取回扣的经纪人一般道德水平低下，治治不良中介。首先要明确概念，租房中介的正式称谓是“房地产经纪公司”，其要求是注册资金30万元以上，通过验证、备档。虽然说中介公司有审查证件的责任，使客户白白遭受损失又无处追偿。五、在订房时一定要自己审查房东的身份证、户口本、房产证原件，三证俱全才可付款。一，中介提供的服务应该有尽量代理更多的待售房屋以供顾客挑选。有些客户为节省中介费，向经纪人支付回扣私下做单，但有些经纪人并不负责，所以自己必须要亲自审查，以免被假房东诈骗、拥有具备《房地产经纪资格证》的经纪人4名以上，同时具备《工商执照》和《房地产经纪机构资质证书》两项才是一个正规合法的经纪公司。同时,有可能有些条款将来会对您十分不利。四、不要和经纪人个人隐瞒公司私下成交

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 通过房地产中介机构进行的所有二手房交易，都要经历以下八个步骤：
1、买方咨询：即买卖双方建立信息沟通渠道，买方 整体现状以及产权状况，要求卖方提供合法的证件，不包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件;
2、签合同：卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、办理过户：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契：房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
5、缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续：交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、银行贷款：对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、打余款完成交易：买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
八招巧选二手房
第一招：地理位置是关键。地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。
第二招：房屋质量看周详。房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言，上世纪80、90年代的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。
第三招：户型面积要选好。上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡;而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。
第四招：房屋产权验仔细。在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分重要的。
第五招：装修结构弄清楚。二手房大多带装修，对于购买后立即入住的购房者来说着实可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其最初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于重新装修。
第六招：屋内配置细查看。购买二手房时，屋内的部分配置(沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话等)，通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再考虑购买与否。
第七招：物业杂费看真切。算算居住费用水、电、气的价格，观察这些费用如何收取是上门代收还是自己去缴，三表是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少;小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;了解物业管理公司提供哪些服务。同时，自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂八的费用搞清楚才能够安心购买。
第八招：探访邻里是否和睦。邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房产交易时应该如何选择中介
通过中介进行房产交易时，要注重考查中介公司的信誉以及是否有违规操作，比如对于售房者来说，通过中介卖房就应当注意查看中介的资质，挑选有能力的中介委托卖房才能省心。对于购房者来说，如在二手房贷款时，中介为购房者提供零首付服务，购房者认为自己占了便宜，殊不知如果被银行发现，所有的责任都要自己承担。
二手房买卖有两种方式，一种是通过中介机构进行交易;另一种是自由交易。房产交易是否寻找中介，也是各有利弊的。
房产交易不通过中介
优势：
售房者、购房者都可以省下一大笔中介费。
劣势：
买卖双方获得信息不及时，对于售房者来说，寻找一个靠谱的购房者可能需要花费很多的时间和精力;对于购房者来说，想要寻找到适合自己的房子也是需要花费大量的时间和精力。
优势：
交易双方可以省去很多交易过程中的复杂手续。中介公司可以协助房屋买、卖者寻找自己合适的对象。一家称职的中介公司，不仅能够根据售房者的要求尽快的为其匹配合适的购房者，顺利的将房子卖出，还能够根据购房者的经济能力，为其提供合理的购房建议，尽快的为客户找到最合适的房子。
劣势：
交易双方如果遇到黑中介，不仅影响交易还有可能惹上纠纷。比如，房产中介不让交易双方见面，使用花招让售房者降价，忽悠购房者买房，自己从中吃高额差价，获得利益等。
交易双方选择中介公司的时候，需要查看该中介是否是三证齐全，包括营业执照、税务登记证、资质证。只有诚信正规的中介机构才能让大众放心，经得起考验。
卖房如何挑选有资质的中介?
1.进门先看是否悬挂着工商营业执照、税务登记证、收费许可证等证件。
2.询问工作人员是否持有房产中介从业资格证。
3.交纳费用后一定要记得索取凭证，否则事后无凭无证维权无门。
4.委托中介卖房后不是说你什么都不用操心了，记得及时跟进中介的工作，如果发现中介有不合理的做法或者举动记得及时指出，必要的时候记得保留证据。

[律师回复] 您好，关于怎样选择靠谱的房产中介这个问题，我的解答如下, 【如何搞定房产中介】
一、不选择没有资质的中介公司
中介公司的选择非常重要，这将直接决定着为你提供服务的质量。当承租人选择一家中介公司的时候，一要看这家中介公司是否有合法的中介资格。
一般具有合法资格的中介公司都是比较正规的中介公司，出现问题的可能性相对较小。
二、向中介公司索要发票。
在承租法律关系中，承租人往往会忽略一个非常重要的问题，那就是向中介公司索要发票。
主动向中介公司索要发票，对于承租人来说有两点好处：
第
一，可以在一定程度上检验中介公司是否正规;
第
二，由正规单位出具的发票其真实性和合法性是毋庸置疑的，有利于承租人与中介公司产生争议时作为证据使用。
三、小心合同陷阱。
大部分中介公司的合同都是规范化文本，承租人往往误认为格式合同是被广泛适用不会有大问题，并且认为格式合同是无法进行协商和修改的。
事实上，合同是协议双方达成一致意见而同意签署的书面约定，不是由单方决定的。大部分中介公司的格式合同中都存在着规避自己的责任，加重承租人责任的霸王条款，这就需要承租人认真地审查中介公司的合同，逐条仔细阅读合同中的条款。看到某些不明白的条款时一定要问清楚，让对方针对该条款作出明确的解释，并做好录音工作。
四、不要相信口头承诺。
中介公司的工作人员在解释租赁协议的时候，往往会对承租人觉得疑惑的条款做超出合同范围内的解释和承诺，承租人要冷静地分析合同的条款，一切权利义务都要以合同上所载明的条款为标准。
中介公司除了会对合同中的霸王条款做扩大解释外，还会对合同中未载明的一些承租事项做口头承诺。承租人一定不要轻信中介公司的口头承诺，这些口头承诺不具有法律约束力，在遇到纠纷时是不能得到任何法律保障的。
五、到相关部门进行投诉。
从事房地产经纪行业，必须到住建委登记备案，并需要有相关的资质。如果因中介公司的原因产生矛盾或纠纷，承租人可到住建委进行投诉。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 我们可以从以下因素来判断房产中介经纪人的优秀程度： 一、诚信度 经纪人的诚信度直接决定了你对他的选择度，只有诚信的经纪人才能让你把购房的主动权交给他，也只有把购房的主动权交给你信任的经纪人才能让你购买到最称心的房子，因为他是用心在帮你买房子，而不是用嘴。 二、专业度 专业度是选择房产经纪人的首要条件，专业度包括对房价走势判断的专业、对经营区域楼盘出售情况的专业、对交易流程的专业、对贷款税费及合同阐述的专业、推荐房源性价比的专业、优化客户的购房计划方案的专业等。 三、从业时间 二手房的交易是长期复杂而专业的商品交易，没有长时间的锤炼肯定谈不上炉火纯青，因此，没有一定从业时间的房产经纪人不会是一个专业的经纪人，一般都要在2年以上。 四、历史成交记录 历史代表着曾经的辉煌，了解经纪人的历史成交记录有助于了解经纪人的综合实力，因为在余下的购房过程中你所选择的经纪人一直是你共战的盟友，没有人会找一个不如自己专业的经纪人做购房盟友的。 五、口碑 经纪人良好的职业口牌至关重要，在这个极具诱惑的行业，能保持良好的口碑无疑增加了对他的信任度。 六、谈判能力及技巧 经纪人的谈判能力及谈判技巧是能否帮你购买到“物美价廉”性价比高的房子的最关键的因素，不同的经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格，这就是经纪人的最大的魅力所在。 七、在所属公司的职位 房产中介公司是以业绩的好坏来评定职位的高低的，一般来说职位的高低与其专业度、历史成交记录、谈判能力及技巧成正比。 八、着装及仪容仪表 着装及仪容仪表与经纪人的素质成正比，一般来说好的经纪人其着装及仪容仪表绝不会差。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 我们可以从以下因素来判断房产中介经纪人的优秀程度： 一、诚信度 经纪人的诚信度直接决定了你对他的选择度，只有诚信的经纪人才能让你把购房的主动权交给他，也只有把购房的主动权交给你信任的经纪人才能让你购买到最称心的房子，因为他是用心在帮你买房子，而不是用嘴。 二、专业度 专业度是选择房产经纪人的首要条件，专业度包括对房价走势判断的专业、对经营区域楼盘出售情况的专业、对交易流程的专业、对贷款税费及合同阐述的专业、推荐房源性价比的专业、优化客户的购房计划方案的专业等。 三、从业时间 二手房的交易是长期复杂而专业的商品交易，没有长时间的锤炼肯定谈不上炉火纯青，因此，没有一定从业时间的房产经纪人不会是一个专业的经纪人，一般都要在2年以上。 四、历史成交记录 历史代表着曾经的辉煌，了解经纪人的历史成交记录有助于了解经纪人的综合实力，因为在余下的购房过程中你所选择的经纪人一直是你共战的盟友，没有人会找一个不如自己专业的经纪人做购房盟友的。 五、口碑 经纪人良好的职业口牌至关重要，在这个极具诱惑的行业，能保持良好的口碑无疑增加了对他的信任度。 六、谈判能力及技巧 经纪人的谈判能力及谈判技巧是能否帮你购买到“物美价廉”性价比高的房子的最关键的因素，不同的经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格，这就是经纪人的最大的魅力所在。 七、在所属公司的职位 房产中介公司是以业绩的好坏来评定职位的高低的，一般来说职位的高低与其专业度、历史成交记录、谈判能力及技巧成正比。 八、着装及仪容仪表 着装及仪容仪表与经纪人的素质成正比，一般来说好的经纪人其着装及仪容仪表绝不会差。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 我们可以从以下因素来判断房产中介经纪人的优秀程度： 一、诚信度 经纪人的诚信度直接决定了你对他的选择度，只有诚信的经纪人才能让你把购房的主动权交给他，也只有把购房的主动权交给你信任的经纪人才能让你购买到最称心的房子，因为他是用心在帮你买房子，而不是用嘴。 二、专业度 专业度是选择房产经纪人的首要条件，专业度包括对房价走势判断的专业、对经营区域楼盘出售情况的专业、对交易流程的专业、对贷款税费及合同阐述的专业、推荐房源性价比的专业、优化客户的购房计划方案的专业等。 三、从业时间 二手房的交易是长期复杂而专业的商品交易，没有长时间的锤炼肯定谈不上炉火纯青，因此，没有一定从业时间的房产经纪人不会是一个专业的经纪人，一般都要在2年以上。 四、历史成交记录 历史代表着曾经的辉煌，了解经纪人的历史成交记录有助于了解经纪人的综合实力，因为在余下的购房过程中你所选择的经纪人一直是你共战的盟友，没有人会找一个不如自己专业的经纪人做购房盟友的。 五、口碑 经纪人良好的职业口牌至关重要，在这个极具诱惑的行业，能保持良好的口碑无疑增加了对他的信任度。 六、谈判能力及技巧 经纪人的谈判能力及谈判技巧是能否帮你购买到“物美价廉”性价比高的房子的最关键的因素，不同的经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格，这就是经纪人的最大的魅力所在。 七、在所属公司的职位 房产中介公司是以业绩的好坏来评定职位的高低的，一般来说职位的高低与其专业度、历史成交记录、谈判能力及技巧成正比。 八、着装及仪容仪表 着装及仪容仪表与经纪人的素质成正比，一般来说好的经纪人其着装及仪容仪表绝不会差。