办理国有土地使用证注意事项有哪些?

最新修订 | 2024-07-15
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专家导读 土地登记申请。地籍调查,对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图,无争议,确认后签字盖章。土地权属审核。颁发国有土地使用权证书。根据行政许可收费标准收取以宗地评估报告评估基准地价的总额计算各项费用。
办理国有土地使用证注意事项有哪些?

在我国我们对土地只有使用权,因为土地是国有资产,那么我们在对土地进行使用之前一定要进行一个步骤,那就是办理土地使用证,这样我们才能合法的对土地进行使用,接下来就来了解一下办理国有土地使用证注意事项有哪些。

一、商品房房改房拆迁返还房、经济适用房申请分割变更登记应提交的材料;

(一)转让方应提供的材料:

1、大土地证原件及复印件1份(2004年10月1日以后颁发的土地证应提供由成都市国土 资源局地籍事务部出具的(土地用途面积分摊计算表1份);

2、土地出让合同复印件1份;

3、工商营业执照或行政、事业代码复印件1份;

4、总产权复印件1份;

5、土籍调查表复印件1份,《界址点坐标成果表》(到成都市国土资源局提取);

6、《土地登记卡》(到成都市国土资源局提取);

7、产权测量报告;

8、申请书1份;

9、法人身份证明、委托书各1份,法人、受托人身份证复印件各1份;

10、分割情况说明;

11、共用宗土地使用权分摊面积总表1份(第1次分割)

12、本次分摊情况表:老方法用土地分割变更登记明细表及共用宗使用权登记表;新 方法用共用宗土地使用权分摊面积汇总表。(以上表格先报1份,审核无误后再出3份并加盖单位公章。按栋号、单元、楼层、序号顺序填写;共有人占格分别填写,并注明为共有人;共有人土地面积按产权证上比列分摊,并分别填写;序号或分宗号按户数编号;房屋产权证号填丘地号;表格用电脑制作并打印)。

(上述材料中心的复印件上须加盖申报单位的公章证明原件与复印件一致)。

(二)受让方应提供的材料:

1、受让方为个人的应提交:申请书1份(转让方、受让方共同申请并盖章、身份证复印件1份、房屋产权证复印件1份、委托书1份;)

2、受让方为单位的应提交:申请书1份(转让、受让方共同申请并盖章;法人身份证明、委托书各1份及法人受托人的身份证复印件各1份,产权证复印件1份,工商营业执照或行政、事业代码复印件1份。)

(上述材料中的复印件须加盖申报单位的公章证明原件与复印件一致。)

二、办理《国有土地使用证》变更登记应提供以下资料:

土地登记申请书、《国有土地使用证》原件、《成都市房屋所有权证》、《房屋共有权证》复印件(验原件)、身份证双面复印件(第二代双面复印)验原件,特殊情况附书面说明。

(一)因房屋买卖发生的个人《国有土地使用权》变更登记还应提供“关于办理土地登记的函”(成都市土地矿权交易中心出具);

(二)因房屋买卖发生的单位《国有土地使用权》变更登记还应提供“国有土地使用 权交易审查表”(成都市国土资源局出具),同时提供法人身份证明,土地登记委托书 、法人身份证复印件,受托人身份证复印件(验原件)、企业工商营业执照、组织机 构代码复印件。(上述材料中的复印件须加盖申报单位的公章证明原件与复印件一 致;)

(三)因继承、赠与发生的《国有土地使用权》变更登记还应提供:《公证书》(原 件)。

(四)因离婚发生的《国有土地使用权》变更登记还应提供:离婚证明或法院裁决书 复印件(验原件); (五)因地址变更发生的《国有土地使用权》变更登记还应提供:变更地派出所出具 的地址变更证明原件。

三、《国有土地使用证》的注销登记

(一)出具书面申请和土地登记申请书;

(二)申请人为个人的应提供身份证复印件(验原件);

(三)申请人为单位应提供法人身份证明、土地登记委托书、法人身份证复印件,受 托人身份证复印件(验原件)、企业工商营业执照、组织机构代码复印件。(上述材 料中的复印件须加盖申报单位的公章证明原件与复印件一致”。

(四)原土地证书;

(五)政府批文或土地权利终止的有效文件;

四、土地证书遗失补办申请材料:

(一)出具书面申请和土地登记申请书;

(二)申请人为个人的应提供身份证复印件(验原件);

(三)申请人为单位的法人身份证明、土地登记委托书、法人身份证复印件,受托人 身份证复印件(验原件)、企业工商营业执照、组织机构代码复印件。(上述材料中 的复印件须加盖申报单位的公章证明原件与复印件一致”。

这样我们在办理土地使用证的时候只需要按照规定来准备材料,按照流程来办理,这样才能顺利而且快速的获得土地使用证。拥有了土地使用证,我们才可以按照自己的想法在这片土地上开始自己的事业。

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国有土地使用权转让注意事项有哪些?
国有土地使用权转让中,双方应该注意一些事项,比如转让合同形式应当书面,双方要核实对方资信能力,委托机构对土地价值进行评估。在办过户手续的时候,要明确税费由谁承担。国有土地转让,是发生在土地二级市场上的行为。
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国有土地使用权出让有哪些注意事项
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 所谓国有土地使用权出让其实是指国家将土地的使用权在规定的年限内出让给土地的使用者,而土地使用者需向国家交付约定的土地使用权出让费用的行为。由于国有土地使用权出让的专业性比较强,所以在进行出让时一定要小心谨慎。下面我们一起来看看国有土地使用权出让的注意事项有哪些。国有土地使用权出让的注意事项:
一、国有土地的权属调查出让合同签订之前,要对出让方的出让主体资格进行核实,确认出让方有资产处分权。
二、土地出让须符合政府规划国有土地使用权出让的,必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划,否则会出现出让行为因违反政策无效等情形。
三、土地使用权的出让方式对于商业、旅游、娱乐、住宅及工业用地依法应当采用招标、拍卖、挂牌的方式出让,其他性质用地的可以采用协议方式出让。
四、土地使用权出让的签订形式
1、土地使用权出让,应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面的土地使用权出让合同,同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
2、出让合同应该包括地块位置、面积、用途、容积率、土地开发程度、出让年限、投资强度(工业用地)、动工及竣工时间、支付出让金的时间、违约责任等内容,条款内容须清晰、具体。同时,土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
五、出让价格
1、注意无论是通过招拍挂取得的土地还是协议出让的土地,签订土地使用权出让合同时,出让价格不得低于同类用地的最低价标准,否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。
2、如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的最低价标准,出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金,如果受让方不同意按照市场评估价格补足出让金,受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担责任。
六、合同公证土地使用权出让合同专业性较强,为了确保签订合同的双方履行合同条款,避免产生纠纷和诉讼,对合同内容是否符合有关法律法规及签订合同的双方代表是否具备合法资格等进行公证。
七、注意收回土地条件和时限
1、土地使用权出让合同应明确规定收回土地的条件,即使土地使用权出让合同没有明确规定收回土地的条件,政府仍然可以依据法定条件收回闲置土地。
2、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
①超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
②满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。
③因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。因此,受让方应注意土地使用权出让合同约定的开发时间,避免因自身原因延期开工造成土地闲置,达到收回土地的法定条件,导致政府无偿收回土地行为的发生。
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土地使用权贷款注意事项有哪些
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 土地使用权抵押贷款注意事项有哪些 (一)土地使用权抵押过程中出现的问题 某些外国银行在办理土地使用权抵押贷款的业务时,会发现国内的一些企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行,因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此时,外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知,便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务,及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动,并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同,最终拿到了有偿使用的土地使用证,才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成,并使该公司及时地得到了外国银行的贷款,从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。 此外,部分台商竟从某些乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权,并准备将此种土地使用权直接抵押给其他大陆企业,以便获得资助。根据我国的法律规定,土地使用权的出让,由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。这些台商在不了解国内有关法律的情况下,与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同,从一开始就没有法律效力,所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。 (二)上述问题出现的原因及遇见此类问题的注意事项 导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因,在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚,对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。 涉及到国有土地使用权抵押,应该注意以下事项: 1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。 国营企业和集体企业由于历史原因,占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权,没有处置权,更不能用划拨土地作为抵押物。 2.土地使用权抵押的前提: 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同,交足了地价款,获得了土地使用证,才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押,以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件,土地使用权的抵押便无效。 3.抵押须有书面文件。 土地使用权抵押,抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额,任何口头约定都是草率的和不严肃的,所以任何土地使用权抵押都要形成文字,制订出法律文件。 4.土地使用权与地上建筑物一致的原则。 在土地使用权抵押时,其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时,应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。 5.保险问题。 土地使用权抵押,如其地上有建筑物或其他附着物,抵押人应当对地上建筑物办理保险手续,并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人,保险合同的期限应长于抵押协议的期限。 6.土地使用权抵押时,应办理登记手续。 如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押,首先应到土地管理机构进行登记,然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押,则只需到房地产管理局登记备案,并办理他项权利证书。 7.土地使用权抵押之前,应聘请评估机构评估。一般情况下,抵押人抵押自己的土地使用权,期望得到银行或金融机构的贷款,而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值,所以在抵押之前,应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估,根据评估报告,抵押权人再作出是否接受抵押的决策。 8.董事会的决议。 抵押人若是三资企业,在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定,股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。 9.应请律师出具法律意见书。 为了证实抵押人的主体资格,土地使用权的合法性、有效性和真实性,以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性,为了保障抵押权人的权益,抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。 10.土地使用权抵押时应办理公证手续。 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押,标的重大,所以在签署土地使用权抵押协议时,抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。 1 1.处置抵押物时,应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务,或者抵押人在协议有效期间解散或破产时,抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时,抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权,并办理土地使用权过户手续。 1 2.抵押权的终结。 土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的,应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。
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土地使用权抵押贷款有哪些注意事项
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 土地使用权抵押贷款注意事项有哪些 (一)土地使用权抵押过程中出现的问题 某些外国银行在办理土地使用权抵押贷款的业务时,会发现国内的一些企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行,因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此时,外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知,便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务,及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动,并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同,最终拿到了有偿使用的土地使用证,才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成,并使该公司及时地得到了外国银行的贷款,从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。 此外,部分台商竟从某些乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权,并准备将此种土地使用权直接抵押给其他大陆企业,以便获得资助。根据我国的法律规定,土地使用权的出让,由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。这些台商在不了解国内有关法律的情况下,与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同,从一开始就没有法律效力,所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。 (二)上述问题出现的原因及遇见此类问题的注意事项 导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因,在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚,对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。 涉及到国有土地使用权抵押,应该注意以下事项: 1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。 国营企业和集体企业由于历史原因,占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权,没有处置权,更不能用划拨土地作为抵押物。 2.土地使用权抵押的前提: 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同,交足了地价款,获得了土地使用证,才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押,以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件,土地使用权的抵押便无效。 3.抵押须有书面文件。 土地使用权抵押,抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额,任何口头约定都是草率的和不严肃的,所以任何土地使用权抵押都要形成文字,制订出法律文件。 4.土地使用权与地上建筑物一致的原则。 在土地使用权抵押时,其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时,应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。 5.保险问题。 土地使用权抵押,如其地上有建筑物或其他附着物,抵押人应当对地上建筑物办理保险手续,并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人,保险合同的期限应长于抵押协议的期限。 6.土地使用权抵押时,应办理登记手续。 如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押,首先应到土地管理机构进行登记,然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押,则只需到房地产管理局登记备案,并办理他项权利证书。 7.土地使用权抵押之前,应聘请评估机构评估。一般情况下,抵押人抵押自己的土地使用权,期望得到银行或金融机构的贷款,而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值,所以在抵押之前,应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估,根据评估报告,抵押权人再作出是否接受抵押的决策。 8.董事会的决议。 抵押人若是三资企业,在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定,股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。 9.应请律师出具法律意见书。 为了证实抵押人的主体资格,土地使用权的合法性、有效性和真实性,以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性,为了保障抵押权人的权益,抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。 10.土地使用权抵押时应办理公证手续。 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押,标的重大,所以在签署土地使用权抵押协议时,抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。 1 1.处置抵押物时,应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务,或者抵押人在协议有效期间解散或破产时,抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时,抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权,并办理土地使用权过户手续。 1 2.抵押权的终结。 土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的,应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。
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我一朋友想要咨询一下律师关于国有土地使用权注销土地登记有哪些方面的内容,因为不怎么清楚
[律师回复] 2007年11月28日国土资源部第5次部务会议审议通过《土地登记办法》,自2008年2月1日起施行,第六章为对注销登记的规定。
第四十九条 本办法所称注销登记,是指因土地权利的消灭等而进行的登记。
  第五十条 有下列情形之一的,可直接办理注销登记:
  
(一)依法收回的国有土地;
  
(二)依法征收的农民集体土地;
  
(三)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭,当事人未办理注销登记的。
  第五十一条 因自然灾害等原因造成土地权利消灭的,原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料,申请注销登记。
  第五十二条 非住宅国有建设用地使用权期限届满,国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的,当事人应当在期限届满前十五日内,持原土地权利证书,申请注销登记。
  第五十三条 已经登记的土地抵押权、地役权终止的,当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内,持相关证明文件,申请土地抵押权、地役权注销登记。
  第五十四条 当事人未按照本办法第五十一条、第五十二条和第五十三条的规定申请注销登记的,国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理;逾期不办理的,进行注销公告,公告期满后可直接办理注销登记。
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(一)土地使用权抵押过程中出现的问题
某些外国银行在办理土地使用权抵押贷款的业务时,会发现国内的一些企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行,因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此时,外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知,便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务,及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动,并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同,最终拿到了有偿使用的土地使用证,才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成,并使该公司及时地得到了外国银行的贷款,从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。
此外,部分台商竟从某些乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权,并准备将此种土地使用权直接抵押给其他大陆企业,以便获得资助。根据我国的法律规定,土地使用权的出让,由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。这些台商在不了解国内有关法律的情况下,与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同,从一开始就没有法律效力,所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。
(二)上述问题出现的原因及遇见此类问题的注意事项
导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因,在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚,对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。
涉及到国有土地使用权抵押,应该注意以下事项:
1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。 国营企业和集体企业由于历史原因,占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权,没有处置权,更不能用划拨土地作为抵押物。
2.土地使用权抵押的前提: 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同,交足了地价款,获得了土地使用证,才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押,以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件,土地使用权的抵押便无效。
3.抵押须有书面文件。 土地使用权抵押,抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额,任何口头约定都是草率的和不严肃的,所以任何土地使用权抵押都要形成文字,制订出法律文件。
4.土地使用权与地上建筑物一致的原则。 在土地使用权抵押时,其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时,应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。
5.保险问题。 土地使用权抵押,如其地上有建筑物或其他附着物,抵押人应当对地上建筑物办理保险手续,并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人,保险合同的期限应长于抵押协议的期限。
6.土地使用权抵押时,应办理登记手续。 如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押,首先应到土地管理机构进行登记,然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押,则只需到房地产管理局登记备案,并办理他项权利证书。
7.土地使用权抵押之前,应聘请评估机构评估。一般情况下,抵押人抵押自己的土地使用权,期望得到银行或金融机构的贷款,而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值,所以在抵押之前,应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估,根据评估报告,抵押权人再作出是否接受抵押的决策。
8.董事会的决议。 抵押人若是三资企业,在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定,股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。
9.应请律师出具法律意见书。 为了证实抵押人的主体资格,土地使用权的合法性、有效性和真实性,以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性,为了保障抵押权人的权益,抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。
10.土地使用权抵押时应办理公证手续。 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押,标的重大,所以在签署土地使用权抵押协议时,抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。
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1.处置抵押物时,应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务,或者抵押人在协议有效期间解散或破产时,抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时,抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权,并办理土地使用权过户手续。
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(一)土地使用权抵押过程中出现的问题
某些外国银行在办理土地使用权抵押贷款的业务时,会发现国内的一些企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行,因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此时,外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知,便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务,及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动,并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同,最终拿到了有偿使用的土地使用证,才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成,并使该公司及时地得到了外国银行的贷款,从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。
此外,部分台商竟从某些乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权,并准备将此种土地使用权直接抵押给其他大陆企业,以便获得资助。根据我国的法律规定,土地使用权的出让,由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。这些台商在不了解国内有关法律的情况下,与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同,从一开始就没有法律效力,所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。
(二)上述问题出现的原因及遇见此类问题的注意事项
导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因,在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚,对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。
涉及到国有土地使用权抵押,应该注意以下事项:
1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。 国营企业和集体企业由于历史原因,占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权,没有处置权,更不能用划拨土地作为抵押物。
2.土地使用权抵押的前提: 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同,交足了地价款,获得了土地使用证,才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押,以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件,土地使用权的抵押便无效。
3.抵押须有书面文件。 土地使用权抵押,抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额,任何口头约定都是草率的和不严肃的,所以任何土地使用权抵押都要形成文字,制订出法律文件。
4.土地使用权与地上建筑物一致的原则。 在土地使用权抵押时,其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时,应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。
5.保险问题。 土地使用权抵押,如其地上有建筑物或其他附着物,抵押人应当对地上建筑物办理保险手续,并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人,保险合同的期限应长于抵押协议的期限。
6.土地使用权抵押时,应办理登记手续。 如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押,首先应到土地管理机构进行登记,然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押,则只需到房地产管理局登记备案,并办理他项权利证书。
7.土地使用权抵押之前,应聘请评估机构评估。一般情况下,抵押人抵押自己的土地使用权,期望得到银行或金融机构的贷款,而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值,所以在抵押之前,应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估,根据评估报告,抵押权人再作出是否接受抵押的决策。
8.董事会的决议。 抵押人若是三资企业,在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定,股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。
9.应请律师出具法律意见书。 为了证实抵押人的主体资格,土地使用权的合法性、有效性和真实性,以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性,为了保障抵押权人的权益,抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。
10.土地使用权抵押时应办理公证手续。 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押,标的重大,所以在签署土地使用权抵押协议时,抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。
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1.处置抵押物时,应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务,或者抵押人在协议有效期间解散或破产时,抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时,抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权,并办理土地使用权过户手续。
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2.抵押权的终结。 土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的,应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。
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在我国法院拍卖土地使用证的注意事项有哪些?
根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第41条第2款、第3款的规定,对不动产的查封,“应当向有关管理机关发出协助执行通知书,要求其不得办理查封财产的转移过户手续”,否则,“不得对抗其他人民法院的查封”,而且容易给债务人以可乘之机,造成恶意串通转移资产规避执行的后果。
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房产纠纷
土地使用权抵押贷款注意事项包括什么
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 土地使用权抵押贷款注意事项有哪些
(一)土地使用权抵押过程中出现的问题
某些外国银行在办理土地使用权抵押贷款的业务时,会发现国内的一些企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行,因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此时,外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知,便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务,及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动,并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同,最终拿到了有偿使用的土地使用证,才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成,并使该公司及时地得到了外国银行的贷款,从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。
此外,部分台商竟从某些乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权,并准备将此种土地使用权直接抵押给其他大陆企业,以便获得资助。根据我国的法律规定,土地使用权的出让,由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。这些台商在不了解国内有关法律的情况下,与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同,从一开始就没有法律效力,所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。
(二)上述问题出现的原因及遇见此类问题的注意事项
导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因,在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚,对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。
涉及到国有土地使用权抵押,应该注意以下事项:
1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。 国营企业和集体企业由于历史原因,占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权,没有处置权,更不能用划拨土地作为抵押物。
2.土地使用权抵押的前提: 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同,交足了地价款,获得了土地使用证,才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押,以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件,土地使用权的抵押便无效。
3.抵押须有书面文件。 土地使用权抵押,抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额,任何口头约定都是草率的和不严肃的,所以任何土地使用权抵押都要形成文字,制订出法律文件。
4.土地使用权与地上建筑物一致的原则。 在土地使用权抵押时,其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时,应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。
5.保险问题。 土地使用权抵押,如其地上有建筑物或其他附着物,抵押人应当对地上建筑物办理保险手续,并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人,保险合同的期限应长于抵押协议的期限。
6.土地使用权抵押时,应办理登记手续。 如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押,首先应到土地管理机构进行登记,然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押,则只需到房地产管理局登记备案,并办理他项权利证书。
7.土地使用权抵押之前,应聘请评估机构评估。一般情况下,抵押人抵押自己的土地使用权,期望得到银行或金融机构的贷款,而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值,所以在抵押之前,应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估,根据评估报告,抵押权人再作出是否接受抵押的决策。
8.董事会的决议。 抵押人若是三资企业,在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定,股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。
9.应请律师出具法律意见书。 为了证实抵押人的主体资格,土地使用权的合法性、有效性和真实性,以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性,为了保障抵押权人的权益,抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。
10.土地使用权抵押时应办理公证手续。 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押,标的重大,所以在签署土地使用权抵押协议时,抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。
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1.处置抵押物时,应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务,或者抵押人在协议有效期间解散或破产时,抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时,抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权,并办理土地使用权过户手续。
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2.抵押权的终结。 土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的,应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。
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土地使用权共有的注意事项有哪些?
1土地使用权共有的拥有者对共同使用的土地都依法有使用权利,都是该宗地的使用者。2土地共有人占据的平面和空间位置、距离地表的远近、最初使用土地、不同用途等,一般不属于影响面积分摊份额的主要因素。3在共有土地范围内,每个共用人拥有的建筑面积占该宗地总建筑面积的份额,也就是应分摊的土地共有使用权面积份额。
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征地拆迁
土地使用权证抵押贷款有什么注意事项?
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 土地使用权抵押贷款注意事项有哪些 (一)土地使用权抵押过程中出现的问题 某些外国银行在办理土地使用权抵押贷款的业务时,会发现国内的一些企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行,因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此时,外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知,便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务,及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动,并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同,最终拿到了有偿使用的土地使用证,才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成,并使该公司及时地得到了外国银行的贷款,从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。 此外,部分台商竟从某些乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权,并准备将此种土地使用权直接抵押给其他大陆企业,以便获得资助。根据我国的法律规定,土地使用权的出让,由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。这些台商在不了解国内有关法律的情况下,与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同,从一开始就没有法律效力,所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。 (二)上述问题出现的原因及遇见此类问题的注意事项 导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因,在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚,对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。 涉及到国有土地使用权抵押,应该注意以下事项: 1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。 国营企业和集体企业由于历史原因,占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权,没有处置权,更不能用划拨土地作为抵押物。 2.土地使用权抵押的前提: 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同,交足了地价款,获得了土地使用证,才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押,以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件,土地使用权的抵押便无效。 3.抵押须有书面文件。 土地使用权抵押,抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额,任何口头约定都是草率的和不严肃的,所以任何土地使用权抵押都要形成文字,制订出法律文件。 4.土地使用权与地上建筑物一致的原则。 在土地使用权抵押时,其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时,应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。 5.保险问题。 土地使用权抵押,如其地上有建筑物或其他附着物,抵押人应当对地上建筑物办理保险手续,并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人,保险合同的期限应长于抵押协议的期限。 6.土地使用权抵押时,应办理登记手续。 如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押,首先应到土地管理机构进行登记,然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押,则只需到房地产管理局登记备案,并办理他项权利证书。 7.土地使用权抵押之前,应聘请评估机构评估。一般情况下,抵押人抵押自己的土地使用权,期望得到银行或金融机构的贷款,而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值,所以在抵押之前,应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估,根据评估报告,抵押权人再作出是否接受抵押的决策。 8.董事会的决议。 抵押人若是三资企业,在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定,股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。 9.应请律师出具法律意见书。 为了证实抵押人的主体资格,土地使用权的合法性、有效性和真实性,以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性,为了保障抵押权人的权益,抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。 10.土地使用权抵押时应办理公证手续。 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押,标的重大,所以在签署土地使用权抵押协议时,抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。 1 1.处置抵押物时,应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务,或者抵押人在协议有效期间解散或破产时,抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时,抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权,并办理土地使用权过户手续。 1 2.抵押权的终结。 土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的,应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。
快速解决“债权债务”问题
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我有个朋友在国有企业上班,今天上午问了我一个问题,问题是如何办理国有土地使用权抵押注销登记,我也不知道,希望知道的朋友帮帮我。
[律师回复]
1、土地登记申请书。
2、双方组织机构代码证副本/营业执照副本(核原件、留复印件)。
3、双方法定代表人(负责人)身份证明、法定代表人(负责人)身份证复印件,委托他人办理的提交授权委托书、受托人身份证复印件(核原件、留复印件)。
4、土地使用证原件及复印件。
5、债权债务合同、抵押合同。
6、地上房产所有权证(核原件,留复印件),(划拨土地抵押时需同时提交房屋他项权利证书、地上有在建工程的需提交在建工程他项权利证书)。
7、房地产开发建设项目办理土地使用权抵押登记,涉及分摊土地的,申请人应提交房屋预售情况说明。
①、竣工验收合格的,还应提供房产项目竣工验收合格证明材料,房产测绘报告。
②、未竣工的还应提供标注楼座位置的宗地图。
(二)、国有土地使用权抵押注销登记
1、土地登记申请书。
2、双方组织机构代码证副本/营业执照副本(核原件、留复印件)。
3、双方法定代表人(负责人)身份证明、法定代表人(负责人)身份证复印件,委托他人办理的提交授权委托书、受托人身份证复印件(核原件、留复印件)。
4、土地使用证(原件)。
5、他项权利证书(原件)。
6、注销证明文件。
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