回迁房和村证房的区别是什么？

买房对绝大多数人来说都可谓是一件终生大事，通常会花费一个人甚至一家人的大部分存款，还可能在资金不够时要办理贷款，每个月背负不小的还款额而成为房奴，因此，我们在买房时一定要慎之又慎，不能只看价格是不是便宜，关键要认清哪些房能买，哪些不能买，那么，回迁房和村证房的区别是什么呢？

一、村证房的概念和含义

首先肯定的是回迁房不是村证房，那么什么是村证房？它也是小产权房，到底什么是小产权房？由于价格比较低廉，受到一部分购房者的追捧。国家屡次出台政策，而且屡禁不止，村证房在集体土地上建造的房屋叫做村证房，前提就是集体土地。

村证房分为集体建设用地的村证房，也有农用或者耕地建设的村证房，集体建设用地的村证房首先在用地上是合法的，因为是建设用地。另外一个如果再符合规划，那么这个房子本身是合法的，至于谁来买？购买的主体是谁？合法不合法看主体，如果是本村村民买是合法的，如果是本村以外的村民买是不行，也就是说本村以外的村民买房是不受法律保护的。其次，在农用耕地上建设的楼房是违法的，因为这个项目本身就不受法律保护，不管是谁买这个房子也不受法律保护。

二、回迁房的概念和含义

回迁房肯定不属于商品房，因为商品房是开发商通过招拍挂或者其他手段拿来的土地，完全是对外进行销售的，消费者买来以后具有土地的产权。

那么村民回迁房是在城中村改造过程中，为了安置村民建设的，可以是开发商建造，也可以是政府主导，那么政府通过前期的开发以后建造回迁房，也可以是村里面自己融资以后，村委会作为主体进行改造。

村民回迁房主要是拆迁村民现有的旧房子，回迁以后用于安置村民的房子，那么买到回迁房合法不合法？首先说它可以买卖，至于是在谁手里买，则要区分三种情况：

1、在村民手里买。村民本身的房子安置自己以后，又办了证，在村民的手里买房子肯定是合法的，根据相关规定，村民回迁房办证以后可以直接上市交易，但需要补交2%的出让金，这样可以进入市场流动，变成商品房。

2、在村委会买。村委会有时候安置村民以后，可能剩了一部分回迁房，这种房子也是可以对外销售的，也是补交出让金以后可以直接上市。

3、在开发商手里买。根据村里面一共有多少户，开发商在安置的时候，回迁房会从规划里面体现出来，这一部分房屋是用于安置村民的，而且这些房屋对应安置村民的房号需要固定下来，而开发商安置村民以后剩下的房屋，开发商卖的时候，根据规定是不可以对外销售的。这个房屋在办理产权之前是不能对外销售的，否则你买了以后可能导致消费者权益不能保护了，主要不能办理房产证。

《民法典》第二百零八条 【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

综上所述，回迁房和村证房的区别有同有异，这两种都不是商品房，其中村证房是小产权房，集体建设用地上的村证房只能在本村村民之间买卖，而农用或者耕地上的村证房就是违建;回迁房则要区分三种情况，如果是在村民或者村委会处，补交出让金后就可以上市交易了，而在开发商处的房屋则必须等到产权办理完成后才能买卖交易。律图有在线律师，如果您有任何的疑惑，欢迎您随时咨询。