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购买期房存在的问题都有哪些
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2024-06-04
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王淳律师
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专家导读
存在定金问题、不可抗力问题，面积纠纷问题：房屋产权证的发放期限问题：开发商在解释产权证的发放进度为何一再拖延时，一个常用借口是有关部门不给办。
由于期房在很多时候都比现房要便宜得多，因此很多经济不宽裕的人想要购房，多半都会优先考虑购买期房。但从风险方面来看的话，购买期房的风险是要远远高于现房的风险，而其中也会存在多种问题，这些都是有可能给购房者利益造成损害的。至于购买期房存在的问题，请跟随律图小编一起在下文中进行了解吧。
一、购买期房存在的问题都有哪些
购买期房必须签订房屋预售合同，商品房预售制度的推行导致了一系列问题，首先就是对购房人权益的损害。由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，这不仅导致了房屋质量问题连连，也导致推迟交房，甚至携款潜逃现象发生。中消协发布的“2007年上半年全国受理投诉情况”显示，虽然上半年投诉总量较去年同期呈下降趋势，但商品房投诉比去年同期上升了15%，增幅第一。
只要房屋预售制度存在一天，消费者必然处于受掠夺与打压的被动地位。预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本，他们就没有了后顾之忧，通过囤积居奇等方式步步推动房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们对未来房价增值的预期会变得更为强烈，这种循环推动力促使房价屡创新高。当初设立商品房预售制度的条件如今都已经不复存在。从融资渠道来看，房地产开发企业有银行贷款、发行股票融资、债券融资、信托融资等等。
由于普遍对房地产业的发展前景看好，开发商获取银行贷款的难度已经大为降低，不少银行甚至找上门来，降低门槛为开发商提供贷款。而且，经过十几年的快速发展，房地产开发企业的自有资金比例在逐渐提升，对预售房制度的依赖性逐渐减弱。更重要的是，当初建立商品房预售制度，是因为当时房地产业发展不景气，房价低迷，需要鼓励房地产的发展，而现在的情况已经与之完全相反，房地产投资过热，房价大幅度攀升，接连两次房市调控政策都未能阻挡住房价快速上涨的势头。从某种程度上来看，商品房预售制度正在成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的帮凶。把目前的期房销售制度，改为现房销售制度，于国于民都是大为有益的。
二、购买期房的优势
1、先期预购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房屋，销售工作刚刚开始，开发项目的所有房型都有，朝向好的户型也在其中，购房者有了比较大的选择余地。
2、价格能给予较大的优惠，一般为5%～10%，甚至更多。开发商开发一个楼盘一般需要1年～2年的时间，甚至更长。为了及时收回现金，对购买期房持极大的欢迎态度。
3、付款轻松，随施工进度付款，一般分为三次。首次付款时间为取得预售证时，一般仅付1万元～2万元的定金和总房款10%左右的首期房款;第二次付款时间是工程进行到一半时，付款额约为总房款的60%;第三次付款时间为房屋已经交工或即将投入使用时，购房者将余下的款项付完，同时开发商将房屋交付给购房者，也可选择按揭付款。如果是一次性交付全款，可获得更大的优惠。
4、工程质量随时可见，便于监督和提出意见。从付完定金的那一刻起，购房者就可随时去观看工程进度，对于房屋结构、墙体构造、水暖电等设备管路、管线、接口这些建好以后不易观察的部分，这时都可一览无余。
受到期房价格低廉的吸引，也有大批购房者选择购买，而其中要先对开发商预售期房的资格作出审查，这样可以减少自身利益遭受损害的可能性。当然，就算是在购买现房的时候，也是有一些或多或少存在的问题，不过因为情况不同，所以实际需要购房者注意的问题也就不同。
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一、找房看房：买方看房，与卖家初步交涉商定价格、付款方式、交房日期等事项。
二、查房档案：针对有意向购买的房子，买卖双方持房产证原件或按揭合同原件及相关证件前往房产局或房产档案馆查房档案。
三、签订存量房交易合同：针对房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、过户申请时间、税费支付方式、交房日期等问题，买卖双方商议确认后，直接签订存量房交易合同，把商议内容写入合同，并支付定金。
四、银行贷款：买方向银行申请贷款预批（商业贷款、公积金贷款或组合贷款），审批通过后，与银行签订贷款合同。
五、契税及房产税缴纳：签订购房合同后，卖方进行纳税申报、缴纳税费、申请代开《不动产统一销售发票》；买方缴纳契税并取得契税完税单。针对征收住房房产税的城市，买卖双方还需一同前往房地产交易中心，根据买方房屋所有状况，按照国家规定申请房产税征免认定或缴纳房产税和交易手续费。
六、房屋过户：买卖双方前往房地产交易中心受理交易过户(自受理登记之日起20天内办出房地产权证)。
七、房屋交接：买卖双方对照合同，验收房屋设施，结清水、电、煤、宽带、有线电视、物业费等费用并办理过户，买方支付房屋尾款交接，领钥匙收房。
一、找房看房：买方看房，与卖家初步交涉商定价格、付款方式、交房日期等事项。
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一、房屋主体结构质量问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确bai主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
二、非房屋主体结构的质量问题。如遇房屋防水等非主体结构问题，如果双方当事人在购房合同中有特别约定，则依约定执行;如果双方当事人在购房合同中无特别约定，购房者应与开发商协商予以解决，但一般开发商不会同意退房。遇到此类问题，如在法定保修期限和范围内，开发商应依法承担质量保修责任，如超过法定保修范围和期限的，实行有偿维修。法律依据：《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确du主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
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二、非房屋主体结构的质量问题。如遇房屋防水等非主体结构问题，如果双方当事人在购房合同中有特别约定，则依约定执行;如果双方当事人在购房合同中无特别约定，购房者应与开发商协商予以解决，但一般开发商不会同意退房。遇到此类问题，如在法定保修期限和范围内，开发商应依法承担质量保修责任，如超过法定保修范围和期限的，实行有偿维修。法律依据：《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确du主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
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经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。
《中华人民共和国消费者权益保护法（2020年修正）》第四十四条规定，消费者通过网络交易平台购买商品或者接受服务，其合法权益受到损害的，可以向销售者或者服务者要求赔偿。网络交易平台提供者不能提供销售者或者服务者的真实名称、地址和有效联系方式的，消费者也可以向网络交易平台提供者要求赔偿；网络交易平台提供者作出更有利于消费者的承诺的，应当履行承诺。网络交易平台提供者赔偿后，有权向销售者或者服务者追偿。
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一，关于债务问题，根据《婚姻法》第四十一条 规定，离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿协议不成时，由人民法院判决。 同时，根据，最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定，即夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿的情形的除外。 第
二，关于抚养权问题，是有法律依据的。根据《婚姻法》第三十六条规定， 父母与子女间的关系，不因父母离婚而消除。离婚后，子女无论由父或母直接抚养，仍是父母双方的子女。离婚后，父母对于子女仍有抚养和教育的权利和义务。 也就是说，双方虽然离婚，但是作为孩子的合法监护人，都具有抚养孩子的权力和义务，如果双方就孩子抚养权的问题，不能协商解决的，那么可以通过诉讼的方式解决，抚养会本着对孩子有利的原则，依照《最高法关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》的相关规定进行判决。
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网购产品存在质量问题时该怎么要求赔偿
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经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。
《中华人民共和国消费者权益保护法（2020年修正）》第四十四条规定，消费者通过网络交易平台购买商品或者接受服务，其合法权益受到损害的，可以向销售者或者服务者要求赔偿。网络交易平台提供者不能提供销售者或者服务者的真实名称、地址和有效联系方式的，消费者也可以向网络交易平台提供者要求赔偿；网络交易平台提供者作出更有利于消费者的承诺的，应当履行承诺。网络交易平台提供者赔偿后，有权向销售者或者服务者追偿。
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我在实体店购买了一款新手机，2天以后发现手机本身存在问题，我要退货改有什么法律依据支撑？？？
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2.屋顶水箱水位控制装置不可靠，经常溢流或水箱见底无水，供水很被动，住户意见大。rn
3.水池、水箱的二次污染问题，没有得到很好的解决。rn
二、水泵及水泵房rn
1.水泵采用盘根密封，经常漏水。水泵房遍地是水，很不干净。rn
2.水泵几乎24小时运转。水泵不转，则高层无水。不但不节能，而且水泵因长时间运转，磨损严重，经常出问题，加大了检修成本。rn
3.水泵房靠人工控制，专人看管，做不到完全自动，费力费钱。rn
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5.水泵在室内噪音很大，影响办公环境。rn 针对以上高层住宅二次供水的问题，博海供水技术研发了节能环保的无负压供水设备，占地面积小，同时杜绝了二次污染。文章来源：四川博海供水设备有限公司
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实体店购物存在质量问题可以随时退换吗
[律师回复] 对于实体店购物存在质量问题可以随时退换吗这个问题，解答如下, 不是的。有时间限制。
《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条规定经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。没有国家规定和当事人约定的，消费者可以自收到商品之日起七日内退货;七日后符合法定解除合同条件的，消费者可以及时退货，不符合法定解除合同条件的，可以要求经营者履行更换、修理等义务。依照前款规定进行退货、更换、修理的，经营者应当承担运输等必要费用。
2、其中：没有国家规定和当事人约定的，消费者可以自收到商品之日起七日内退货;
顾客退换货管理规定
二、退换货标准
1、属于正价货品，特价货品不能退换，特殊情况须请示店长或店铺负责人方可执行;
2、所需退换货商品有保留原始销售小票的;
3、退换货商品属于供应商质量问题的，如果是顾客自已损坏的不能退换;
4、服装类商品如是不能试穿的，或是顾客送人没办法试的，在码数不确定的情况下，可以承诺换同款商品的码数，但只能换一次;
5、退换货商品的外包装完好无损，商品无脏损不影响第二次销售的;
6、发现有问题需在买单后一周之内退换，超过时间不予退换。特殊情况须请示店长或店铺负责人方可执行;
三、退换货流程
1、热情接待顾客，不管是否能退换货，我们都应该热心为顾客解释，毕竟顾客都不是一次性消费，不能因为退换货而影响到顾客对我们店的看法;
2、鉴定商品是否属于退换货范围之内，详情请参照上述“退换货标准”。如果是可以退换货的，应立即表示歉意，并为顾客解决问题，如果不能马上解决的，要向顾客表示歉意，告之大概的处理时间并及时跟进;
3、如是不属于退换货范围之内的，也应该向顾客表示歉意，耐心解释不能退换货的原因。碰到非常难缠的顾客也不能与其发生争执，可交由店长处理;
4、在退换货之前一定要看好是否属于本店商品?是否有原始销售小票?是否属于质量问题还是人为因素损坏的?是否有无脏损不影响第二次销售?
5、耐心帮顾客挑选要更换的商品，并详细问清楚顾客的要求，以免发生第二次挑的商品又不合适的情况;
6、挑好要更换的商品，检查并跟顾客确认是没有问题之后，领顾客到收银台跟收银员交待清楚打单。并再三声明同一张销售单只能退换一次，以避免发生顾客再三退换的情况。
《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条规定经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。没有国家规定和当事人约定的，消费者可以自收到商品之日起七日内退货;七日后符合法定解除合同条件的，消费者可以及时退货，不符合法定解除合同条件的，可以要求经营者履行更换、修理等义务。依照前款规定进行退货、更换、修理的，经营者应当承担运输等必要费用。
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二、退换货标准
1、属于正价货品，特价货品不能退换，特殊情况须请示店长或店铺负责人方可执行;
2、所需退换货商品有保留原始销售小票的;
3、退换货商品属于供应商质量问题的，如果是顾客自已损坏的不能退换;
4、服装类商品如是不能试穿的，或是顾客送人没办法试的，在码数不确定的情况下，可以承诺换同款商品的码数，但只能换一次;
5、退换货商品的外包装完好无损，商品无脏损不影响第二次销售的;
6、发现有问题需在买单后一周之内退换，超过时间不予退换。特殊情况须请示店长或店铺负责人方可执行;
三、退换货流程
1、热情接待顾客，不管是否能退换货，我们都应该热心为顾客解释，毕竟顾客都不是一次性消费，不能因为退换货而影响到顾客对我们店的看法;
2、鉴定商品是否属于退换货范围之内，详情请参照上述“退换货标准”。如果是可以退换货的，应立即表示歉意，并为顾客解决问题，如果不能马上解决的，要向顾客表示歉意，告之大概的处理时间并及时跟进;
3、如是不属于退换货范围之内的，也应该向顾客表示歉意，耐心解释不能退换货的原因。碰到非常难缠的顾客也不能与其发生争执，可交由店长处理;
4、在退换货之前一定要看好是否属于本店商品?是否有原始销售小票?是否属于质量问题还是人为因素损坏的?是否有无脏损不影响第二次销售?
5、耐心帮顾客挑选要更换的商品，并详细问清楚顾客的要求，以免发生第二次挑的商品又不合适的情况;
6、挑好要更换的商品，检查并跟顾客确认是没有问题之后，领顾客到收银台跟收银员交待清楚打单。并再三声明同一张销售单只能退换一次，以避免发生顾客再三退换的情况。
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购买的楼盘存在消防问题，还没到交楼时间-可以退呜？还有，公摊面积三十平米合理吗？
[律师回复]
1，在购房者购房交纳首付款之前能够要求开发商的信贷员，先将你的网签资料输入电脑网签合同里，在输进去之前如果该套房屋已经被在建工程典质了，是录不进个人购房信息的，说说明开发商已经干了再建典质了。能够要求开发商先将该房屋解押，然后再交纳首付款签网签合同。
2，土地典质不影响网签合同和购房合同备案的，只是在后期开发商如不还完土地典质的借贷的话，是不能解决房屋证的。
3，土地典质指债务人以土地使用权保证债务履行的法律做法。土地典质是不动产典质的最基本形式，通常通过土地契约进行。典质权本质是一种从隶属债权的保证物权，即债权人在他人之物上得到偿偿还务保证的一种保证物权。
4，在建工程典质指典质人为获到工程继续建造资本的借贷，以其合法方式获到的土地使用权连同在建工程的投入资产，典质给银行作为偿还借贷履行保证的做法。
1，在购房者购房交纳首付款之前能够要求开发商的信贷员，先将你的网签资料输入电脑网签合同里，在输进去之前如果该套房屋已经被在建工程典质了，是录不进个人购房信息的，说说明开发商已经干了再建典质了。能够要求开发商先将该房屋解押，然后再交纳首付款签网签合同。
2，土地典质不影响网签合同和购房合同备案的，只是在后期开发商如不还完土地典质的借贷的话，是不能解决房屋证的。
3，土地典质指债务人以土地使用权保证债务履行的法律做法。土地典质是不动产典质的最基本形式，通常通过土地契约进行。典质权本质是一种从隶属债权的保证物权，即债权人在他人之物上得到偿偿还务保证的一种保证物权。
4，在建工程典质指典质人为获到工程继续建造资本的借贷，以其合法方式获到的土地使用权连同在建工程的投入资产，典质给银行作为偿还借贷履行保证的做法。
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实体店购物存在质量问题可以随时退换吗
[律师回复] 1、不是的。有时间限制。
2、经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。没有国家规定和当事人约定的，消费者可以自收到商品之日起七日内退货;七日后符合法定解除合同条件的，消费者可以及时退货，不符合法定解除合同条件的，可以要求经营者履行更换、修理等义务。依照前款规定进行退货、更换、修理的，经营者应当承担运输等必要费用。
3、其中：没有国家规定和当事人约定的，消费者可以自收到商品之日起七日内退货.
2、经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。没有国家规定和当事人约定的，消费者可以自收到商品之日起七日内退货;七日后符合法定解除合同条件的，消费者可以及时退货，不符合法定解除合同条件的，可以要求经营者履行更换、修理等义务。依照前款规定进行退货、更换、修理的，经营者应当承担运输等必要费用。
3、其中：没有国家规定和当事人约定的，消费者可以自收到商品之日起七日内退货.
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跨国公司海外并购存在的问题
企业首先要明确自己到底想要什么，是为了品 牌技术，还是为了市场资源。并购行为的成败在很大程度上取决于并购对象之间的匹配程度，一定要选择与企业并购目的相符合的目标企业。
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公司经营
你好，我购买了一套商铺，门廊面积存在问题
[律师回复] 可以，农村户口，在城市购买了商品房，并不必然导致失去农村户口。只要还是所在农村集体经济组织成员，没有把户口迁移到城市，则按照相关法律法规，可以在农村拥有一处宅基地。 申请宅基地的条件： 农民集体成员申请建设宅基地的步骤如下：申请人必须具备以下条件：一是申请人必须具有本村户口；二是农村村民一户只能拥有一处不超规定标准的宅基地；三是申请用于建设的土地必须符合土地利用总体规划、村镇和集镇规划。在具备以上建房条件的前提下，由申请人本人向所在村民委员会提出建房用地申请，经村民大会讨论通过、公示无异议，报乡人民政府审核后，报县人民政府批准建设。房屋建成后，土地登记申请人持相关权属材料向当地土地管理部门提出登记申请，土地管理部门根据相关规定进行调查核实，经审查合格，颁发集体建设用地使用权证。
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快速解决“损害赔偿”问题
网购产品存在质量问题时应该如何要求赔偿
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 这样的情况可以和对方协商，不成功的可以到工商部门举报了，对于产品问题的一般都是赔偿3倍的损失，个别的可能达到10倍。
经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。
《中华人民共和国消费者权益保护法（2020年修正）》第四十四条规定，消费者通过网络交易平台购买商品或者接受服务，其合法权益受到损害的，可以向销售者或者服务者要求赔偿。网络交易平台提供者不能提供销售者或者服务者的真实名称、地址和有效联系方式的，消费者也可以向网络交易平台提供者要求赔偿；网络交易平台提供者作出更有利于消费者的承诺的，应当履行承诺。网络交易平台提供者赔偿后，有权向销售者或者服务者追偿。
经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。
《中华人民共和国消费者权益保护法（2020年修正）》第四十四条规定，消费者通过网络交易平台购买商品或者接受服务，其合法权益受到损害的，可以向销售者或者服务者要求赔偿。网络交易平台提供者不能提供销售者或者服务者的真实名称、地址和有效联系方式的，消费者也可以向网络交易平台提供者要求赔偿；网络交易平台提供者作出更有利于消费者的承诺的，应当履行承诺。网络交易平台提供者赔偿后，有权向销售者或者服务者追偿。
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网购产品存在质量问题时应该怎么要求赔偿
[律师回复] 您好，针对您的网购产品存在质量问题时应该怎么要求赔偿问题解答如下, 这样的情况可以和对方协商，不成功的可以到工商部门举报了，对于产品问题的一般都是赔偿3倍的损失，个别的可能达到10倍。
经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。
《中华人民共和国消费者权益保护法（2020年修正）》第四十四条规定，消费者通过网络交易平台购买商品或者接受服务，其合法权益受到损害的，可以向销售者或者服务者要求赔偿。网络交易平台提供者不能提供销售者或者服务者的真实名称、地址和有效联系方式的，消费者也可以向网络交易平台提供者要求赔偿；网络交易平台提供者作出更有利于消费者的承诺的，应当履行承诺。网络交易平台提供者赔偿后，有权向销售者或者服务者追偿。
经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。
《中华人民共和国消费者权益保护法（2020年修正）》第四十四条规定，消费者通过网络交易平台购买商品或者接受服务，其合法权益受到损害的，可以向销售者或者服务者要求赔偿。网络交易平台提供者不能提供销售者或者服务者的真实名称、地址和有效联系方式的，消费者也可以向网络交易平台提供者要求赔偿；网络交易平台提供者作出更有利于消费者的承诺的，应当履行承诺。网络交易平台提供者赔偿后，有权向销售者或者服务者追偿。
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