土地出让合同性质是什么?

[律师回复] 出让和划拨是拿到土地使用权的两种方式：从取得方式来看，出让以拍卖、招标等有偿方式获得土地使用权，而划拨需要县及以上政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。从取得对象上来看，《中华人民共和国土地管理法》第54条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。从使用时间上来看，出让土地有时间限制，比如住宅是70年，商服用地40年，而划拨一般没有期限。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　首先，根据《土地管理法》，我国的土地有“三大类”：农用地、建设用地和未利用地。土地性质主要是指这其中的建设用地分类，一般在进行土地登记时，《国有土地使用证》用途一栏中都会登记商业、住宅、工业、办公等分类，这就是土地性质；土地出让金指的是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款，这一部分价款并不是土地的全部价格，不同地区土地出让金收取的比例并不一样。　　　　其次，土地性质和土地出让金有着密切的联系。不同性质的用地有不同的土地使用年限和土地收益。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让的最高年限按下类用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”土地使用年限直接影响着土地收益年期的长短；另一方面，不同性质的用地土地收益也不一样。一般情况下，商业用途的土地收益最大，住宅其次，工业最低，所以同样面积、相似条件、不同性质的土地，收益的不同使得所缴纳的土地出让金也不一样。　　　　由此可以看出，改变土地用途直接改变了土地的原有收益，使得国有土地收益发生改变，为了维护国家利益，就需要补交由于改变土地性质，所增加土地收益的土地出让金。　　　　读者问题中提出两种补交土地出让金的计算方法：　　　　一种计算方法是按评估价格×门市建筑面积×22％－原用途价格×门市分摊土地面积×22％，其中评估价格把同一时点的出让土地原用途价格扣除；　　　　另一种计算方法是按评估价格×门市建筑面积×22％－出让土地原用途价格×分摊土地面积。　　　　在回答此问题前，笔者要先提出几个问题。　　　　基于以上问题，笔者也很难判断到底哪一种方法更有利于保障国家收益、说服土地使用者，但是从土地估价上来说，对于改变用地性质所要补交的土地出让金，一般应该在当前情况下重新评估土地性质变更前后的价值，补交额应当是当前不同用途土地出让金的差额，具体计算如下：　　　　所需补交出让金＝当前商业用途土地价格×土地面积×出让金缴纳比例－当前住宅用途土地价格×土地面积×出让金缴纳比例　　　　在实际操作中，住宅类用地转为底商的土地性质变更，笔者认为土地面积应是首层总的分摊土地面积，具体到每个门市分摊的土地面积应该按照其门市建筑面积所占首层总建筑面积的比例进行分担，具体公式如下：　　　　每个门市分摊土地面积＝门市建筑面积／首层总建筑面积×首层总的分摊土地面积　　　　因为出让金指的是土地产生的收益，所以笔者认为应该按照每个门市分摊的土地面积进行补交土地出让金，由此得出每个门市所需补交的土地出让金，计算公式如下：　　　　每个门市补交的土地出让金＝当前商业用途土地价格×分摊土地面积×出让金缴纳比例－当前住宅用途土地价格×分摊土地面积×出让金缴纳比例　　　　需要说明的是，改变土地性质所需要补交的土地出让金数额，并不是当前商业用途土地出让金直接减去以前住宅用途的土地出让金，因为货币存在增值或贬值的情况，所以必须对当前土地的商业和住宅用途重新进行评估，然后才能正确、合理的确定需要补交的土地出让金。也就是说，无论土地的性质怎样改变，都必须是当前时点的土地评估价格，所需补交的土地出让金应是当前不同用途土地出让金的差额。　　　　对于文中所提到的“无论楼层高低都不应该改变因变更用途收取政府收益的数额”，由于该建筑楼层已经确定，容积率也不会发生变化，所以首层分摊的土地面积也是已经确定的固定面积，不应该存在由于扣除方法的不同所引起政府收益的不同，除非政府收益按建筑面积或者土地分摊面积分别计算，才会引起政府收益的不同。在这里笔者认为，不应把建筑面积和土地分摊面积混合计算。

[律师回复] 如何认定无偿收回闲置出让国有土地使用权的性质呢 根据《闲置土地处置办法》第二条本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二 十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。 第三条闲置土地处置应当符合土地利用总体规划和城乡规划，遵循依法依规、促进利用、保障权益、信息公开的原则。 被抵押的闲置土地如何收回? 按照《闲置土地处置办法》第十四条规定，未动工开发满2年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。按照上述规定，有批准权的人民政府可以依照法律收回闲置土地使用权，并同时抄送相关抵押权人。这里有个顺序，即人民政府依法收回土地使用权优先于抵押权人行使抵押权。由于处置闲置土地是《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律赋予的，人民在执行公务时同样应遵守。