小区前期物业服务合同到期了怎么办

最新修订 | 2024-02-22
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卞晓飞律师
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专家导读 双方协商按照规定即可。国务院《物业管理条例》中规定,业主通过业主大会共同决定选聘和解聘物业服务企业;业主委员会执行业主大会的决定事项代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
小区前期物业服务合同到期了怎么办

现在因为会和物业签订前期的服务合同,主要是因为整个小区如果绿化、公园等这些全部都修建完成了以后才成规模的,但是现在大家也知道,小区基本上在竣工以后就有人搬进去了,在此期间当然也需要有物业公司来负责具体的服务工作的。那么,小区前期物业服务合同到期了怎么办?

一、小区前期物业服务合同到期了怎么办?

双方协商按照规定即可。

1、国务院《物业管理条例》中规定,业主通过业主大会共同决定选聘和解聘物业服务企业;业主委员会执行业主大会的决定事项代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

2、业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

3、前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止

二、物业合同期满续签合同有什么要求?

1、按照《业主大会规程》成立业主大会

2、由业主大会按照《物业管理条例》解聘、选聘物业服务企业。

3、按照《物业管理条例》第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

4、《物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则

(二)制定和修改管理规约

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员

(四)选聘和解聘物业服务企业

(五)筹集和使用专项维修资金

(六)改建、重建建筑物及其附属设施

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。情况是顺延,直到业主委员会新签订物业服务合同止。

不一定前期的物业服务合同到期了以后就必须要解除的,如果物业公司和业主这方面双方都在这段时间磨合得比较好的话,那等到前期的物业合同到期了,业主和物业公司经过业主大会过协商以后,重新续签一份新的服务合同即可。

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小区物业服务不到位怎么办?
[律师回复] 根据你的问题解答如下,   
1、物业服务不到位,业主可以拒交物业费吗  
(1)一般情况下,单个业主无权以物业服务不到位为由,拒交物业费。  认为物业服务不到位,业主可以向业委会反应情况与物业服务企业协商并要求业主委员会加强对物业服务的监督,要求物业企业限期整改。  下面情况业主不交物业费,物业应该加强内部管理。  
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①物业管理企业在物业管理服务合同约定之外,自行提供服务,未经业主委员会或业主认可的,业主或使用人可以不支付费用。  
②实行政府指导价的物业服务收费项目,业主对超过指导从的部分可以拒交。  
③物业管理企业不发行物业服务合同中约定的义务,业主可以不交或少交相应的物业服务费用。  
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2、物业服务不到位可以更换吗  根据我国《物业管理条例》相关规定:业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。所以,如果物业服务不到位,不用担心,可以换掉。  需要注意的是,在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同应予终止。  
3、物业服务不到位可以吗  可以。根据最新司法解释,只要物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务,业主就有权要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
小区物业服务管理合同范本
[律师回复]   甲方:_________计划财务部  乙方:_________物业服务中心  为进一步做好学院的物业管理,物业服务工作,需明确甲,乙双方的责任、权利、义务,立此合同,以供双方共同遵守。  
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(一)全院的供电供水服务管理。  
(二)绿化,美化,保洁服务管理。  
(三)高职中心楼住宿学生的服务管理。  
(四)向学院交纳管理费用。  
(五)医务室,收发室,接送教工子女入托上学服务管理。  
(六)水电,校产维修服务管理。  
(七)文印部,储蓄所,招待所,学院快餐厅等原物业下属实体的服务管理。  
二、服务管理项目应达到的要求及服务管理费用。  
(一)服务区内应经常保持卫生,清洁,院内垃圾及时清运,下水管道及时疏通,达到师生满意。此项总费用为_________万元(包括劳务费及卫生工具费_________万元,_________万元垃圾清运费,_________万元管道疏通费及化粪池窨井清污)。  甲方进行经常检查,用户经常性监督。满意率为_________%不奖不罚;_________以下,给予_________元以内罚款;_________%以上,给予_________元以内奖励。如乙方达不到要求或工作完成突出,视具体情况,每次在_________元以内予以奖惩。  
(二)院内现有绿地,草坪,树木等的日常维护,花木的调整移栽,节日及要求时,院内集中摆放盆景等,现有绿化面积约_________万平方米,种植树木约_________株,管护费用_________万元(包括全部劳务费,工具费等)。院内花草树木成活率达_________%以上,及时浇水灭虫修剪、整治,因管理不善,出现死亡,按面积大小、树木棵数,除重新载植外,另给予成本费用_________倍以内罚款。满意率为_________%不奖不罚;_________%以下,给予_________元以内罚款;_________%以上,给予_________元以内奖励。  
(三)收发室服务全院师生,保证发送及时无差错,假期中,每周不少于_________次发送报纸信件等,总费用_________万元。满意率为_________%不奖不罚;_________%以下,给予_________元以内罚款;_________%以上,给予_________元以内奖励。  
(四)医务室,保证为师生24小时值班服务,做好学生的体检工作,重病号的转送工作,办理公疗人员的有关手续,全院的卫生宣传,防疫工作等。服务费为_________万元/年,学生体检另付费用。要求医务室建立正规财务帐。  
(五)宇通车接送教工子女上学,每天必须按时,不丢不掉学生。接送保证每天不少于_________次,服务费共_________万元(包括司机工资,汽油费,养路费,保险费,车辆维修费等全部费用。如遇国家政策作重大调整,则其费用作相应增减。现里程为_________公里)。每学期向学生家长征求一次综合意见,测评,满意率低于_________%者,给予_________元以内罚款;满意率高于_________%者,给予_________元以内奖励。其它方面按《南阳理工学院车辆管理办法》执行。  
(六)学院仓库保管。应按学院关于《仓库管理办法》执行,按照学院下达购置计划,做到物美价廉。损耗乙方负担,劳务等相关费用_________万元。  
(七)供电服务管理,供水服务管理,应做到供电供水及时,保证师生员工的正常学习、工作、生活用水用电。  具体要求:事先未接到通知条件下,外电停半小时后,应立即启动自备电源,院内早上_________点半至晚_________点之间,一般情况连续停电不得超过_________小时,原则上全天24小时供水。有特殊情况,需提前通知。若达不到上述要求,每次扣减费用_________元以内。满意率为_________%不奖不罚;_________%以下,给予_________元以内罚款;_________%以上,给予_________元以内奖励。学院内:电价为_________元/度,水价为_________元/吨(承包单位除外)。电费:_________万元(如遇国家政策作重大变化,由甲乙双方作相应调整;对于实验室,微机房,多媒体教室等本年度新增的用户,由乙方装表计量,由甲方核定用电计划,计划内部分由学院另行拨付,超计划部分由乙方向用电单位收取电费;对于在承担正常教学,科研任务之外,开展的,由学院下达用电计划,超计划部分由乙方向使用单位收取)。水费:_________万元(含绿化用水)。高压检修及水电运行,劳务及小件工具等费用:_________万元。  
(八)做好高职中心楼住宿学生管理服务工作(住宿人数由甲乙双方共同核定),每生每年拨付_________元,实习不住校而留有床位的学生,每生每年拨付_________元。  
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1)严格按照《南阳理工学院学生操行成绩评定细则》修订稿的要求,抓好学生操行评定工作。  

2)采取有效措施,使学生不文明率年均控制在_________%以内。  2.加强学生纪律教育,严肃处理学生。  (
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3)严禁对事件隐瞒真情,弄虚作假,不及时处理或不上报。  

4)每幢宿舍楼每晚要有专人值班,保证新生报到,每学期开学和系一起安排学生住宿,定期检查学生晚归和外宿,将晚归和外宿学生名单一式两份报学生工作部及学生所在系,并协助查处和处理。  

5)谨防重大恶性事件发生,若发生重大恶性事故,除承担相应的责任外,每次处以_________元以下的罚款,并予以通报批评。  3.狠抓学生干部队伍的教育和管理,每学期对所有学生干部进行一次集中培训和一次考评,及时清除不合格,的学生干部。  4.服务热情,态度和蔼。若服务人员与学生谩骂,打架,视情节轻重一次罚款_________元。  5.保持学生公寓内务整洁,环境干净,培养学生讲卫生的良好习惯,保持学生公寓的卫生状况良好。检查不合格,每次每栋处以_________元以下罚款。学生测评满意率在_________%,不奖不罚;每低于一个百点罚款_________元,每高一个百分点奖励_________元。  
(十)及时足额向学院交纳管理费_________万元(酒楼以后的改造,装修等费用由乙方负担)。  (十一)关于校产,水电等维修工作:全年水电及校产维修费_________万元按月拨付(含液化气站维护,运行费,_________元以下现有设施的维修,单项_________元以下的新建和改造)。若不能及时维修或维修质量较差,视检查情况,每次给予_________元以内处罚。(维修范围另行界定)满意率为_________%不奖不罚,否则给予_________元以内奖罚。  (十二)乙方有权对辖区内学生损坏公物等行为进行处罚,有责任阻止学生践踏草坪,损坏公物等不文明行为,若甲方发现上述不文明行为发生而乙方无人制止,一次扣罚乙方_________元-_________元。  (十三)若乙方出现重大责任,安全事故,除给予经济处罚外,还要追究相应责任。  上述第九项由学生工作部监控,其余项目由计划财务部监控。  
三、甲方的责任、权利、义务:  
(一)为乙方开展服务管理提供必要的设施,条件。  
(二)固定性的劳务费,每月按时拨付。  
(三)对于大宗购置,甲方应监督乙方的招标工作。  
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(五)甲方有权从拨付的劳务费中扣缴应缴的费用。  
四、乙方的责任、权利、义务  (一)对于双方认定的目标要求,乙方应全力组织实施。  (二)乙方有责任更新学生食堂的餐厨具,以改善卫生状况。  (三)经甲方同意,乙方有权利用学院的名义,在院内外依法进行经营活动,但一切责任由乙方负责。乙方自筹资金所建房屋,自购设备,乙方具有其所有权和处置权。  (四)乙方在力所能及的条件下,参加院内维修等项目的竞标。  (五)上级有关部门到乙方检查工作等事宜,乙方应承担相应的责任和义务。  
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专用固定停车泊位 1个 /3户;/br
具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施;/br
固定体育活动场馆不少于二项设施。/br
公共秩序维护/br

1、门岗室美观整洁,人员统一着装,设专人 24小时值勤,其中主出入口不少于 12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。/br

2、按照规定路线和时间进行 24小时不间断巡逻,不少于 12次,对小区重点部位每小时巡查一次,并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。/br

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。/br

4、对出入小区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。/br

5、设有监控室的实施 24小时安全监控并记录及时。/br

6、看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。/br

7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。/br

8、定期对服务人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用。/br
保洁服务/br

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 2次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 2次。/br

2、公共区域日常设专人保洁,保持公共区域干净整洁无杂物。/br

3、公共楼道每天清扫 2次;扶手每天擦洗 2次,保持干净整洁。/br

4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装。/br

5、按楼栋口、楼层收集垃圾,每天 2次。/br

6、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。/br

7、垃圾设施每天清洁 2次,无异味。/br

8、公共区域玻璃每周擦洗 1次。/br

9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。/br

10、进行保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。/br
1
1、建立消杀工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。/br
1
2、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。/br
二级收费标准 0.75元 /月 .平方米 (已包含税、费 )/br
基础条件/br
小区封闭;/br
有不少于小区住宅总建筑面积 3‰的物业管理服务用房;/br
绿化率 30%以上(包括水面); 绿化、休闲活动中心、场地 1000平方米以上;/br
固定活动馆所 200平方米以上;/br
具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施;/br
体育活动场地不少于一项设施。/br
公共秩序维护 /br

1、门岗室整洁,人员统一着装。设专人 24小时值勤,其中主出入口不少于 10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。/br

2、按照规定路线和时间进行 24小时不间断巡逻,不少于 8次,对小区重点部位每 2小时巡查一次,并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。/br

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。/br

4、对出入小区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、设有监控室的实施 24小时安全监控并记录及时。/br

6、看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。/br

7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。/br

8、定期对服务人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用。/br
保洁服务/br

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 1次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭 1次。/br

2、公共区域日常设专人保洁,保持公共区域干净整洁无杂物。/br

3、公共楼道每天清扫 1次;扶手每天擦洗 1次,保持干净整洁。/br

4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装。/br

5、按楼栋口收集垃圾,每天 2次。/br

6、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。/br

7、垃圾设施每天清洁 1次,无异味。/br

8、公共区域玻璃每月擦洗 2次。/br

9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。/br

10、进行保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。/br
1
1、建立消杀工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。/br
1
2、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。/br
收费标准 0.50元 /月 .平方米 (已包含税、费 )/br
基础条件/br
小区封闭;/br
有固定管理服务用房;/br
绿化率 25%以上;/br
绿化、休闲活动中心、场地 500平方米以上;/br
固定活动馆所 100平方米以上;有简单的体育活动器械、设施。/br
公共秩序维护/br

1、门岗室整洁,人员统一着装。设专人 24小时值勤,其中主出入口不少于 8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。/br

2、按照规定路线和时间巡逻,其中夜间巡逻不少于 5次,每次巡逻不少于 1小时,并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。/br

4、对出入小区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。/br

5、看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。/br

6、消防通道畅通,消防器材可随时启用。/br
保洁服务/br

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 1次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭 1次。/br

2、公共楼道每天清扫 1次;扶手每周擦洗 2次,保持干净整洁。/br

3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装。/br

4、按楼栋口收集垃圾,每天 1次。/br

5、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。/br

6、垃圾设施每周清洁 2次,无异味。/br

7、公共区域玻璃每月擦洗 1次。/br

8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。/br

9、根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

10、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。/br
四级收费标准 0.35元 /月 .平方米 (已包含税、费 )/br
基础条件 /br
小区基本封闭;/br
有固定管理服务用房;/br
有简单的绿地、树木、植物。/br
公共秩序维护/br

1、配备门岗室,设专人 24小时值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。

2、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。/br

3、消防通道畅通,消防器材可随时启用。/br
保洁服务/br

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 1次,干净整洁。/br

2、公共楼道每天清扫 1次;扶手每周擦洗 1次,保持干净整洁。/br

3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。/br

4、按楼栋口收集垃圾,每天 1次。/br

5、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。/br

6、垃圾设施每周清洁 1次,无异味。/br

7、公共区域玻璃每 2个月擦洗 1次。/br

8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。/br

9、根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。/br

10、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。/br
在四级收费标准中,除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外,《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定,物业部门需符合所有条件,方能收取相应的费用。/br
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