买二手房要注意什么陷阱？

[律师回复] 对于转让车位注意事项,常见陷阱有什么这个问题，解答如下, 转让车位的注意事项有：转让车位时，需要确定转让人的身份，看他是否有签订转让合同的意愿，车位产权是否完整。转让车位时，需要确定转让的是车位使用权还是所有权。如果是使用权的，只有20年，如果是所有权的，最长不得超过70年。在签订车位转让合同后，需要办理车们转让过户手续，实现产权变更。
陷阱有：共用场地变地上车位；霸占无约定的地下车位；地下车位(库)重复卖；人防工程偷着卖；改造车位(库)黑着卖；租赁期限超过20年。
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

[律师回复] 您好，针对您的转让车位注意事项,常见陷阱有哪些问题解答如下, 转让车位的注意事项有：转让车位时，需要确定转让人的身份，看他是否有签订转让合同的意愿，车位产权是否完整。转让车位时，需要确定转让的是车位使用权还是所有权。如果是使用权的，只有20年，如果是所有权的，最长不得超过70年。在签订车位转让合同后，需要办理车们转让过户手续，实现产权变更。
陷阱有：共用场地变地上车位；霸占无约定的地下车位；地下车位(库)重复卖；人防工程偷着卖；改造车位(库)黑着卖；租赁期限超过20年。
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 由于保险合同涉及较多的专业术语，保险条款又密密麻麻，投保人在购买保险时往往仅凭保险销售人员的宣讲就做出投保决定。保险合同中的陷阱往往设置在保险销售环节。所谓保险陷阱就是指在买保险前，业务员对保险产品做出扩大功能的宣传、或诱导消费者做出错误的认识、或隐瞒一些责任免除情形，或对一些专业的词语做错误解释，消费者购买保险后，直至发生保险事故后才发现保险理赔并非保险销售所宣称那样，从而被欺骗。常见的陷阱有把保险说成存款或者理财产品，如投保人急用钱要退保的时候保费损失惨重；对一些实际收益做虚假承诺，将不确定的收益说成确定高收益；宣传保障疾病范围远大于保险合同约定的种类等等，消费者一定不能仅凭销售人员的宣传和承诺而盲目下单。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商铺租赁合同在日常生活中较为常见，商铺租赁合同签订过程中需要注意以下事项：
1、出租方是否为产权人，或者具有转租权并能提供相应的产权证明或转租权授权文件的出租方。
2、合同签订的期限不得超过20年。
3、承租商铺是否经过了竣工验收、消防验收等内容，是否具备使用的基本条件，特别需要注意承租商铺运营餐饮业的情况，对于消防、排污、卫生均有较为严格的要求。
4、承租商铺是否可以办理商事登记或该地址是否存在重复商事登记办理的情况。
5、承租商铺的装修问题，不仅需要业主方的同意，实践中物业管理方也需要出具相应的装修许可文件才可以正式入场装修。
6、承租商铺涉及到装修物的补偿或处置条款，装修投入巨大，合同期限届满或中途解除，对于该部分损失的分配较为重要。

[律师回复] 还是得看交警定责，你想免责好像不太容量

[律师回复]
1、依照相关规定，用人单位应当向劳动者支付经济补偿的，在办结工作交接时支付；
2、您可以与用人单位协商，要求用人单位及时支付经济补偿；
3、协商不成的，您也可以请工会或者第三方共同与用人单位协商，达成和解协议；
4、对方不愿协商、协商不成或者达成和解协议后不履行的，您可以向调解组织申请调解；不愿调解、调解不成或者达成调解协议后不履行的，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁；对仲裁裁决不服的，可以向人民提讼。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 诬告陷害罪与报复陷害罪的区别
诬告陷害罪与报复陷害罪都表现为陷害他人，主要区别是：
1、客体要件不同：前者侵犯的是公民的人身权利;后者侵犯的是公民的民主权利。
2、对象不同：前者的对象是一切公民;后者的对象是控告人、申诉人、批评人与举报人。
3、主体不同：前者是一般主体;后者是国家机关工作人员。
4、行为表现不同：前者表现为捏造犯罪事实，作虚假告发;后者表现为、假公济私，进行报复陷害。
5、目的不同：前者是意图使他人受刑事追究;后者是一般报复的目的。国家机关工作人员为了报复陷害控告人、申诉人、批评人，利用职权、捏造犯罪事实，并向有关机关告发的，完全符合诬告陷害罪的特征，应定诬告陷害罪，不定报复陷害罪。
需要注意的是，如果行为人不是有意诬陷，而是错告，或者检举失实的，则不构成诬告陷害罪。
什么是诬告陷害罪
1、诬告陷害罪，是指捏造事实诬告陷害他人，意图使他人受刑事追究，情节严重的行为。本罪在客观上表现为：
首先，必须捏造犯罪事实，即无中生有、栽赃陷害、借题发挥把杜撰的或他人的犯罪事实强加于被害人。所捏造的犯罪事实，只要足以引起司法机关追究被害人的刑事责任即可，并不要求捏造详细情节与证据。
其次，必须向国家机关或有关单位告发，或者采取其他方法足以引起司法机关的追究活动，告发方式多种多样，如口头的、书面的、署名的、匿名的、直接的、间接的等等。如果只捏造犯罪事实，既不告发，也不采取其他方法引起司法机关追究的，则不构成本罪。
再次，必须有特定的对象。如果没有特定对象，就不可能导致司法机关追究某人的刑事责任，因而不会侵犯他人的人身权利。当然，特定对象并不要求行为人点名道姓，只要告发的内容足以使司法机关确认对象是谁就构成诬告陷害罪。至于被诬陷的对象是遵纪守法的公民，还是正在服刑的犯人，以及是否因被诬告而受到刑事处分，均不影响本罪的成立。诬陷没有达到法定年龄或者没有辨认或控制能力的人犯罪，属于对象不能犯，仍构成诬告陷害罪。
2、诬告陷害罪的主体
本罪的主体是一般主体，只要达到法定刑事责任年龄，并且具有刑事责任能力的人即可构成，但是，如果主体是国家机关工作人员，还要从重处罚。本罪的行为人只要实施了诬告陷害他人的行为，导致被害人成为刑事侦查的对象或卷入刑事调查或刑事诉讼就构成犯罪既遂。被诬告人是否因此受到刑事处罚，则不影响本罪的成立。
4、诬告陷害罪的主观方面
本罪在主观方面必须出于直接故意，即明知自己在捏造事实，一向有关机关或单位告发就会产生被告发人遭受刑事追究的危害后果，但仍决意为之，并且希望这一危害结果发生。其动机可多种多样，但不管其动机如何，其目的都是为了使他人受到刑事追究。如果不具有这一目的，而仅仅是为了诸如败坏他人名誉，阻止他人升迁而捏造事实诬告其有不道德甚或一般的违法行为，就不能构成本罪。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 购买二手房时注意的事项
第一步、核查房源信息，分为产权人信息和房源信息两方面。
1、产权人信息
交定金前一定要核查房主信息，重点查看房主信息是否真实，比对身份证和产权证是一定要的。如果不一致，也一定要求提供经公证的委托书和产权人的身份证原件;
共有产权人状况：产权证上如果有多名共有产权人，签字交定金和签合同时所有产权人必须到现场，如果不能到现场，也必须提供经公证的委托书。
配偶是否同意出售：如果产权人已婚，还应要求产权人配偶提供同意出售的有效证明文件，以防万一。
房源现在状况：如果房源处于出租状态，还得要求承租人签字同意出售和放弃购买证明。
房屋是否被抵押：去房管局查房源是否被抵押、被查封等情况。如果处于被抵押状态，应要求房主说明解押条件和解押时间，以确保交易按时完成。如被查封，不建议购买。
2、房源信息
商品房必须拿到房产证才能交易，然后再确定该房产证和契税发票距离现在的时间，年限的区别决定了税费的区别。对于一些老公房，需要业主拿到单位放弃回购的证明才能交易。大多数特殊房产都得征得单位同意，才可出售。
第二步、确定时间
现在很多买二手房的人，是因为换房需求。时间在这里就很关键了，一定要给自己留足换房时间，免得毁约要承担违约金。
第三步、所有承诺都要写入合同
所有和房主谈好的事情，都必须写入合同，特别是一些重要信息，比如定金数额，首付时间、交房时间、过户时间、是否需要迁户口、迁户口时间、是否占用学位等。合同里写清楚了，即使走诉讼程序也不怕。

[律师回复] 诬告陷害罪是指捏造犯罪事实，作虚假告发，意图使他人受到刑事追究，情节严重的行为。本罪在主观方面，必须出于主观故意在客观要件方面，必须向国家机关或有关单位告发，或者采取其他方法足以引起司法机关的追究活动，告发方式多种多样，如口头的、书面的、署名的、匿名的、直接的、间接的等等。诬告陷害罪的取证应该由公安机关、进行，主要是对诬告的犯罪事实进行调查，调查犯罪事实是否真实存在。
一般的证据有以下几种。
首先是书证，合同协议、信件等
其次是物证，物证和书证有时会让人混淆，并不是所有的文字材料都是书证，也有可能是狭义的物证视听资料，即一些视频、语音等证人证言当事人的陈述，证人证言和当事人的称述其实具有一定的主观性，而且对于他们提供的信息，一定要严格审查，是否真实鉴定结论勘验笔录。当然，并不是提供了证据就是可信的，不管何种证据都必须查证属实，才能作为认定事实的根据。
《中华人民共和国刑法》第二百四十三条
捏造事实诬告陷害他人，意图使他人受刑事追究，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制造成严重后果的，处三年以上十年以下有期徒刑。
国家机关工作人员犯前款罪的，从重处罚。
不是有意诬陷，而是错告，或者检举失实的，不适用前两款的规定。

[律师回复] 诬告陷害罪是指捏造犯罪事实，作虚假告发，意图使他人受到刑事追究，情节严重的行为。本罪在主观方面，必须出于主观故意在客观要件方面，必须向国家机关或有关单位告发，或者采取其他方法足以引起司法机关的追究活动，告发方式多种多样，如口头的、书面的、署名的、匿名的、直接的、间接的等等。诬告陷害罪的取证应该由公安机关、进行，主要是对诬告的犯罪事实进行调查，调查犯罪事实是否真实存在。
一般的证据有以下几种。
首先是书证，合同协议、信件等
其次是物证，物证和书证有时会让人混淆，并不是所有的文字材料都是书证，也有可能是狭义的物证视听资料，即一些视频、语音等证人证言当事人的陈述，证人证言和当事人的称述其实具有一定的主观性，而且对于他们提供的信息，一定要严格审查，是否真实鉴定结论勘验笔录。当然，并不是提供了证据就是可信的，不管何种证据都必须查证属实，才能作为认定事实的根据。
《中华人民共和国刑法》第二百四十三条
捏造事实诬告陷害他人，意图使他人受刑事追究，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制造成严重后果的，处三年以上十年以下有期徒刑。
国家机关工作人员犯前款罪的，从重处罚。
不是有意诬陷，而是错告，或者检举失实的，不适用前两款的规定。

[律师回复] 对于涉嫌假冒注册商标罪二十二万判多久这个问题，解答如下, 依据《刑法》第二百一十三条未经注册商标所有人许可;情节特别严重的[资政知识产权]，并处罚金，非法经营额20万：假冒注册商标罪如果假冒一种商标，情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，属于情节严重，处3年以上7年以下有期徒刑，非法经营额20万，并处或者单处罚金，但违法所得小于15万，处三年以下有期徒刑。如果假冒2种以上商标，则属于情节特别严重，在同一种商品上使用与其注册商标相同的商标，处三年以下有期徒刑或者拘役

[律师回复] 对于涉嫌假冒注册商标罪二十二万判多久这个问题，解答如下, 依据《刑法》第二百一十三条未经注册商标所有人许可;情节特别严重的[资政知识产权]，并处罚金，非法经营额20万：假冒注册商标罪如果假冒一种商标，情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，属于情节严重，处3年以上7年以下有期徒刑，非法经营额20万，并处或者单处罚金，但违法所得小于15万，处三年以下有期徒刑。如果假冒2种以上商标，则属于情节特别严重，在同一种商品上使用与其注册商标相同的商标，处三年以下有期徒刑或者拘役

[律师回复] 对于涉嫌假冒注册商标罪二十二万判多久这个问题，解答如下, 依据《刑法》第二百一十三条未经注册商标所有人许可;情节特别严重的[资政知识产权]，并处罚金，非法经营额20万：假冒注册商标罪如果假冒一种商标，情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，属于情节严重，处3年以上7年以下有期徒刑，非法经营额20万，并处或者单处罚金，但违法所得小于15万，处三年以下有期徒刑。如果假冒2种以上商标，则属于情节特别严重，在同一种商品上使用与其注册商标相同的商标，处三年以下有期徒刑或者拘役

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
2、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可买卖不破租赁，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
4、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
5、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
6、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
7、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
8、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
9、中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
10、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 签订二手房买卖合同要注意哪些
在签订二手房买卖的时候，首先一定要注意合同里是否有《城市房地产转让管理规定》第六条规定的不可以转让房产；
(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;
(二)司法机关和依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
(一)注意房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
(二)注意房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
(三)注意土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
(四)注意交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
(五)注意物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
(六)注意中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、仔细查看中介公司证件 随着楼市升温，某些小中介或黑中介利用客户法律知识的欠缺和交易安全的淡薄欺骗客户。因此，对于广大购房者来说，找中介时应该找正规的房地产中介公司，并查看其营业执照、备案证书、税务登记证、机构代码证以及房地产经纪人执业证。 这些证件如果存在，那么在与中介公司产生纠纷时，购房者就可以到工商部门或房管部门投诉。还有一个必须提醒注意的是，在看三证时，要看原件，不要看复印件，还要注意营业执照、备案证书的有效期及地址与现实是否相符，房地产经纪人的执业单位与执业证是否一致。
二、实地查看房源是否合意 很多人在购买二手房时，为省时省力，通过中介机构查找房源，付款之后才发现中介为促成交易，故意隐瞒了房屋质量方面存在的瑕疵。因此，这提醒广大购房者在看房屋消息的同时，应进行详细实地考察，核实中介公司、广告媒体以及互联网提供的房源信息的真实性。
三、搞清楚售房者的卖方身份 很多售房者打着产权所有人的旗号，其实并不是真正的房主。这提醒广大购房者在选定房产后要同转让人协商转让价格，并核对卖房人的身份证和房产证上的“房屋所有权人”是否一致。买房改房时，应注意卖方必须夫妻两人同时到场，共同签订房屋买卖合同。买经济适用房时应注意房产是否达到上市条件，约定补缴出让价的责任方。如果房屋有多个共有人，需要全体共有人共同签订房屋买卖合同。 此外，在看房屋产权证时，最好到房地产管理部门查验房产权有没有瑕疵，即产权是否完整、有没有抵押、房改房是否符合上市条件以及产权单位是否存在限制出售约定等。
四、查清待购二手房的房龄面积 很多中介公司会美化所购买的房屋，房龄和面积就是其中一部分，因此，对房龄和面积有要求的购房者不能片面听信中介的介绍，而应该看清房产证上的房屋建成时间和建筑面积与中介方或卖方的描述是否一致，以防上当受骗。
五、明确户口迁移的时间和条件 签订合同时要把户口迁移的问题书面说清楚，不能模糊了事。此外在正式过户前，查询户籍状况，否则后续纠纷不断。房屋交易一旦户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出均归公安机关管理，不属于的受案范围，因此对于此类案件是不予受理。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。现实中这样的例子比比皆是，即卖给买房的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应的，买方的户口也就无法迁入。
六、弄清楚该二手房是否处于出租状态 有些二手房在转让时，还在租赁中。如果买房人不注意审查房屋是否在租，就极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产，也极有可能因卖方得到长期大额租金和大部分售房款(物业交割金除外)后不再露面而使买房人既住不上房又拿不到租金。
七、签订合同时只能签订明确的书面合同，不能定口头合同 买方、卖方和中介公司通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理、中介费用等事项达成一致意见后，签三方合同，注意，这里的合同必须是书面合同。所有的承诺和好处只有落实在书面合同上才能算数。 合同在签订过程中要慎之又慎：要对所签条款逐条推敲，不能模棱两可;要弄清楚所有条款的内容，不要勉强签订。别忽视买卖合同的附件，如户口迁移，水、电、煤气、物管、维修基金等费用的结清与过户以及解除抵押的费用等。
八、保留所有过程中的费用清单 购买人买二手房承担的费用包括房款、中介费以及相关税款。在缴交费用过程中要保留费用清单和发票，以便以后查对，同时还可以作为证据使用。
九、避免全权委托中介 很多购房者怕麻烦，往往全权委托中介帮助购买二手房，这是一种非常危险的做法。因为不良中介利益熏心可能吃差价，这个差价有时候是惊人的。因此，在委托中介时不可全部放权，关键的权力应该掌握在购房者自己的手中。

[律师回复] 您好，针对您的二手房买卖应该注意哪些问题解答如下, 签订二手房买卖合同要注意哪些
在签订二手房买卖的时候，首先一定要注意合同里是否有《城市房地产转让管理规定》第六条规定的不可以转让房产；
(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;
(二)司法机关和依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
(一)注意房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
(二)注意房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
(三)注意土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
(四)注意交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
(五)注意物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
(六)注意中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

[律师回复] 您好，针对您的二手房交易要注意的风险问题解答如下,
(一)来自交易主体方面的风险
即买卖双方没有从事房屋交易的资格、具体表现为出卖人非房屋所有权人也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人,支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。
(二)来自交易房屋的风险
主要有:
1、用于交易的房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围;
2、房屋权属存有争议;
3、房屋为共有出卖人未经共有权人同意
4、房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;
5、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;
6、已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;
7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;
8、交易房屋存有质量瑕疵。
(三)来自交易手续方面的风险
房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权极相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。因此，若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。
(四)来自房屋评估方面的风险
二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估。在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。
(五)来自二手房交易合同方面的风险
主要为交易合同双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗。
针对以上可能出现的风险，可从以下儿方面人手加以防范:
1、交易双方应对对方的资格进行必要的审查和判断。作为买受人，可要求出卖人提供房屋的权属证明文件、身份证明以及其他证件，并到登记机关查验房屋的权属登记情况，判定拟购买房屋的可买性和安全性;作为出卖人，可要求买受入提供身份证明、工作证明、收人证明等材料，以便对其资信能力作出评判。
2、作为出卖人，应对买受人的支付能力等相关情况有一个基本的了解和判断。作为买受人，则应对一拟购买的房屋进行实地考察，详细了解房屋的基本情况(如地点、户型、结构、价位、朝向、装修情况、共有情况、出租情况、抵押情况、房屋用途等)、房屋的市政配套情况、物业管理情况、房屋所在地区周边环境，从而对拟购买的房屋有一个全面的了解。
3、在交易过程中，交易双方应首先委托信誉良好的、具有房地产评估资质证书的机构对房屋价格进行评估，以避免评估价偏高或偏低;
4、双方签订书面房屋买卖合同时，应尽可能地在合同中详尽地约定双方的权利义务，针对可能出现的情况约定相应的处理对策，尤其是要明确违约的法律责任。一份完善的合同将有助一于减少许多不必要的纷争，从而有利于保证交易目的顺利实现。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。
2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的两证，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民或依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

[律师回复] 对于二手房网签有何注意事项这个问题，解答如下, 二手房网签的注意事项
1、网签前一定要审查中介公司资质，有些中介公司是没有网签资质或者网签资质被查封都是无法进行网签的。
2、根据相关规定，房源要公示满24小时后才可买卖。公示的信息包括房屋所有权证号、产权证上注记的抵押信息、房屋所在层/总层数、户型、建筑面积等内容，而这些内容基本都在房产证上都有详细记录。所以，卖方委托中介时，一定要带上房产证原件。这样不仅可以方便中介审核房源信息，也能确保上传房源信息的正确性。
3、网签时一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。
4、网签时一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。
5、面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。
6、网签时一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订什么是网签合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。