商品房认购书有什么法律效力

在购买商品房的时候，一般购房者看中了某套商品房，此时销售人员往往会按照公司规定先与购房者签订一份认购书，同时也会要求购房者支付一定的购房定金。当然，这仅仅是商品房买卖行业中的交易惯例，并非是法律强制要求的。那此时的商品房认购书有怎样的效力呢?我们一起在下文中进行了解吧。

一、商品房认购书有什么法律效力

很多购房者认为，在整个交易过程当中，只有最终要签署的《商品房买卖合同》是有效合同，而商品房认购书并不是正式合同，充其量也就是意向书而已，并不具备合同的约束力，因此，商品房认购书中所列有关定金罚则自然也就没有约束力。商品房认购书究竟是意向书还是正式合同，它的效力如何呢?

首先，意向书这一形式是特殊时期的产物，它产生于整个社会缺乏法律意识、合同观念之时。意向书一般都会明确注明为“意向书”而非正式“合同”，签署意向书的双方也仅向对方传达一个最初步、最基本的合同意向，一旦这一意向有所改变，也无需向对方承担任何责任。如果需要进一步确定该意向，则双方再签署正式合同。在今天看来，把签署意向书作为签署正式合同的前置程序毫无必要，因为任何一方均可违反意向书而无须承担任何责任，任何一方都不会仅凭意向书就着手准备履行有关义务，因此意向书也就毫无实际意义，反而增加了交易成本和交易环节。在我国现行的基本法律当中，如《民法典》、《民法典》等，均未对意向书作出规定，而仅仅规定了合同。

我国现行法律对于有效合同的构成要件作了如下规定：

1、合格的主体;

2、真实的意思表示;

3、内容合法;

4、形式合法。对于合同的订立程序规定为：一方向另一特定方发出要约，要约内容要包括特定标的物的较为详细、具体的情况，如规格、数量、价格等。

如果把商品房认购书和正式合同作一比较，即可发现商品房认购书具备合同的构成要件：

1、签署合同或商品房认购书的双方当事人都具备相应主体资格;

2、合同或商品房认购书的内容是双方真实的意思表示(有证据证明确有欺诈、胁迫等情形的除外);

3、有关内容不违反法律及公序良俗;

4、采取合法的形式。因此，商品房认购书也可以归人合同范畴，具有合同的法律效力，一旦签署，即对双方当事人产生相应约束力。购房者在签署商品房认购书时千万不能因其内容简单而掉以轻心，尤其是不能认为商品房认购书不是正式合同，从而置商品房认购书中的有关违约责任于不顾。

在实践中，确实有不少房屋的认购人对于商品房认购书所具有的合同性质认识不清，因此在商品房认购书的履行当中出现了不少纠纷。其实，无论是基于什么样的角度来否认商品房认购书的法律效力，这种态度都是不严肃的。

一方面认购人在商品房认购书上签署名字，承诺会遵守有关约定，另一方面却又在准备着到某一时候来否认该商品房认购书以及自己签字的效力，这样势必给整个交易增加困难，同时也会对交易双方之间最初的信任造成严重的损害。

二、违反商品房认购书怎么办

商品房买卖认购书对当事人产生的拘束力，表现在创设了当事人的缔约义务，即约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。但是，何种情况当事人可以不签合同，并无明文规定。实务中法官可结合当事人不愿履行签约义务的具体情形，并结合考察当事人合同的目的综合认定。

因当事人一方原因，违反商品房买卖认购书确定的签约义务而未能订立商品房买卖合同，该当事人应当赔偿履行利益还是信赖利益?出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。定金在此处的作用是作为当事人对信赖利益赔偿额的约定。

商品房认购书通常不能直接构成商品房买卖合同，其在本质上为将行谈判的预约。但很多购房者对商品房认购书的效力并不了解，如果开发商或者是其自己违反了认购书的规定后，也不知如何处理。鉴于此种情况，最好咨询专业律师，并请其帮忙解决由此发生的纠纷。

其中往往就会对交首付、签订商品房买卖合同的时间作出明确的约定，如果约定的时间比较短，那么购房者筹集资金可能就比较恼火，因而一定要看清楚这个时间，以免出现违约的情况，损害到了自身的合法权益。