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房屋产权过户该如何办理
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2024-09-23
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王淳律师
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专家导读
在生活中，有很多人买房，但他们不知道什么是房屋产权，更不知道房屋产权过户如何办理。房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。至于办理房屋产权过户有哪些流程，下面将为您做一个较为详细的阐述。
在生活中，有很多人买房，但他们不知道什么是房屋产权，更不知道房屋产权过户如何办理。房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。至于办理房屋产权过户有哪些流程，下面将为您做一个较为详细的阐述。
一、房屋产权过户如何办理
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
二、办理房屋产权过户有哪些流程
办理房屋产权过户要注意以下事项：
1、应注意核实房屋的所有权是否有瑕疵，房屋的共有权人是否同意转让房屋，房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形;
2、需要尽量将房屋价款的给付放在产权过户之后再进行，或可以提存方式办理房屋价款的给付，以尽量降低风险;
3、了解核实其他诸如公共维修基金、物业费、供暖费等费用的缴纳和结清情况，以及落实过户和转接的手续。
希望能对您有一定的帮助。在我国，按着法律的规定，房屋产权是一个人拥有房屋所有权的合法证明。因此，购房者在在房屋买卖过程中，在房屋出卖人交付房屋之后，要及时催促房屋出卖人为自己办理房屋产权过户。如果您对办理房屋产权过户要注意的问题不是很清楚，建议您咨询我们专业的律师。
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房屋产权过户该如何办理
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房屋产权过户怎么办 如何办理房屋产权过户
我们知道，在法律上，谁有房产证谁就是房屋的主人，这也意味着没有房产证的房屋是存在风险的。那么，应该如何办理房屋产权过户呢?购房者只有将所购买的二手房办理了过户才能真正放心居住。那在实践中，对于房屋产权过户怎么办理呢?下面将为您做一个较为详细的阐述。
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房产纠纷
房屋屋顶破坏怎么办，破坏房屋屋顶怎么办
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《立案追诉标准的规定
（一）》规定如下：
第三十三条 ［故意毁坏财物案（刑法第二百七十五条）］故意毁坏公私财物，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：
（一）造成公私财物损失五千元以上的；
（二）毁坏公私财物三次以上的；
（三）纠集三人以上公然毁坏公私财物的；
（四）其他情节严重的情形。
《刑法》对故意毁坏财物罪的刑罚标准如下：
第二百七十五条 【故意毁坏财物罪】故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑。
（一）》规定如下：
第三十三条 ［故意毁坏财物案（刑法第二百七十五条）］故意毁坏公私财物，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：
（一）造成公私财物损失五千元以上的；
（二）毁坏公私财物三次以上的；
（三）纠集三人以上公然毁坏公私财物的；
（四）其他情节严重的情形。
《刑法》对故意毁坏财物罪的刑罚标准如下：
第二百七十五条 【故意毁坏财物罪】故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑。
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快速解决“其他”问题
在哪里办理房屋房屋确权证，房屋房屋确权证怎么办
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 在房产纠纷中，有的时候会遇到没有确权的房屋或者对房屋的所有权有争议，为了能取得房屋所有权，就需要向有关部门申请房屋确权，房屋确权手续在哪里办理呢 下面由我为您解答。
有了房子以后，按照法律的规定需要在规定期限内到房管部门，办理房屋权属证书房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。
房屋确权是保障房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益、和处分的权利，它是唯一完全的物权。同时，也是房地产权属登记、权属变更、转让、评估、抵押、中介服务等的产权、产籍的管理的法定依据。
主要有房管局和不动产局两个部门管理，其中交易监管在房管局，发证确权在不动产局。对于有不对产权证的房屋，当对房屋真正的所有权有争议时，还可能到来确认房屋所有权。
有了房子以后，按照法律的规定需要在规定期限内到房管部门，办理房屋权属证书房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。
房屋确权是保障房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益、和处分的权利，它是唯一完全的物权。同时，也是房地产权属登记、权属变更、转让、评估、抵押、中介服务等的产权、产籍的管理的法定依据。
主要有房管局和不动产局两个部门管理，其中交易监管在房管局，发证确权在不动产局。对于有不对产权证的房屋，当对房屋真正的所有权有争议时，还可能到来确认房屋所有权。
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你好，我老家有老宅基地，有西屋南屋，北屋，因南屋年久失修塌了，我想重新修建南屋，还需要办手续吗？
[律师回复] 首先要确认对该处宅基地是否拥有使用权，再落实建设手续问题。
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婚后拆旧屋建新屋，离婚时房屋怎麼樣分配
[律师回复] 您好，共同财产和个人财产的界限
《民法典》第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
《民法典》第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：
（一）婚前财产；
（二）一方因受到人一方的婚前财产身损害获得的赔偿或者补偿；
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
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（五）其他应当归一方的财产。
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应该如何进行房屋产权过户
随着信息社会的发展，大多数人都具备了一定的买房常识，知道买房后需要及时办理产权过户，但对具体的办理环节可能并不是那么的清楚。那么，应该怎么办理房屋产权过户呢?其实这个问题也就是在问，应该如何进行房屋产权过户?下面将为您做一个较为详细的陈述。
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房屋有预查封，房屋可以申请房屋预查封吗
[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 1、什么是预查封
预查封，是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。
2、为什么要设立预查封制度?
之所以创立预查封这样一项制度，是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。另外，登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以，参照房地产买售过程中的预告登记制度，经与国土资源、房地产管理部门协商，创立了该项制度。
3、哪些房屋可以进行预查封?
依据《通知》第十五条规定，主要包括：
(1)已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。此时，作为被执行人的房地产开发企业虽然已对所建房屋享有物权，但由于该物权尚未登记公示，不能进行移转处分，人民只能预查封。如果房屋已经出售，则此时为保护购房人的物权期待权，不能进行预查封。
(2)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。此时，建筑物已由房地产开发企业办理了大产权证，但?没有区分所有。作为被执行人的购房人虽并不对该房屋享有真正意义上的物权，但已经享有期待权，具有排他性，可视为其财产而预查封。
(3)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动，但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。
4、预查封有什么法律效力?
预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在人民预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别;一是人民不能对预查封的房地产进行处理;二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封。
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快速解决“行政类”问题
房屋纠纷房屋赔偿标准
[律师回复] 您好，针对您的房屋纠纷房屋赔偿标准问题解答如下, 补偿标准如下：
（1）房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
（2）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
（3）奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
（1）房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
（2）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
（3）奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
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房屋拆迁，房屋赔偿标准
[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 房屋拆迁如何赔偿,补偿标准是什么
拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
(一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
(二)房屋拆迁安置费计算标准
(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费
注：
1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;
2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;
3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
(三)农村房屋拆迁补偿标准
(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;
(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。
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房屋屋顶漏雨怎么维权
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1.继续履行合同情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条
第二款：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。故，若房屋仅是轻微漏水未严重影响正常居住的情况下，在保修期内业主可以选择继续履行合同要求出卖人承担修复责任。
2.解除合同情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条
第一款：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故，若房屋漏水已经严重影响正常居住的情况下，或者房屋主体结构质量不合格，业主可以主张解除合同并要求赔偿损失。
哪些房屋质量问题可以退房赔偿
1、若业主经工程质量监督单位核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。
2、若业主所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。则开发商应当承担违约责任，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。
3、若业主所购房屋虽存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。在这种情况下，开发商轻微违约，没有达到根本违约的程度，所以业主不能要求解除合同进行退房。只能要求开发商在保修期内承担修复责任。如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
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受赠的房屋该如何办理过户
1、申请人身份证明2、房屋所有权证原件3、赠与协议公证书原件，或赠与公证书和接受赠与的书面文件原件4、契税完税或减免税凭证原件5、房屋登记表、房产平面图二份。
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房产纠纷
房屋买卖合同中房屋规定
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 甲方：________________________
乙方：________________________
甲乙双方为购销度假村商品房事宜，经洽商签订合同条款如下，以便共同遵守。
一、乙方向甲方购买坐落在度假村组团内楼房___栋。建筑面积为______平方米。其面积以《建筑面积计算规则》为准。
二、商品房售价为人民币_____元。其中包括配套的配电室、临时锅炉房、道路、绿化等工程设施的费用，但不包括建筑税和公证费。
三、付款办法
预购房屋按房屋暂定价先付购房款40，计人民币_____元(其中10为定金)。待房屋建筑工作量完成一半时再预付30。房屋竣工交付乙方时按实际售价结清尾款。房屋建筑税款由甲方代收代缴。
四、交房时间
甲方应于____年____月将验收合格的房屋交付乙方。
五、乙方在接到甲方交接房通知后的十天内将购房款结清。届时乙方若不能验收接管时，须委托甲方代管，并付甲方代管费________(按房价的万分之一日计取)。
六、乙方从接管所购房屋之日起，甲方按照国家规定，对房屋质量问题实行保修(土建工程保修一年，水电保修半年，暖气保修一个采暖期)。
七、违约责任
1.本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴定金不退如甲方违约，则应双倍退还定金。
2.甲方如不能按期交付乙方所购房屋时(除人力不可抗拒原因外)，每逾期一天，甲方向乙方偿付承担应交房屋售价万分之一的罚金。甲方通过努力交付房屋，乙方又同意提前接管时，以同等条件由乙方付给甲方作为奖励。
八、乙方需要安装电话，由甲方解决，费用由乙方承担。
九、乙方对所购房屋享有所有权，但必须遵守国家有关房屋管理规定及度假村管理办法。
十、甲乙双方如在执行本合同过程中发生争执，应首先通过友好协商解决如双方不能达成一致意见时，应提交仲裁委员会进行仲裁。
十
一、本合同一式九份，正本两份，双方各执一份副本六份，双方各执三份。正副两本具有同等法律约束力。
十
二、本合同经双方签字盖章并公证后生效。本合同未尽事宜由双方另行协商。
十
三、本合同附件
1.房屋平面位置及占用土地范围图
2.度假村别墅暂行管理方法
甲方：(盖章)____________乙方：(盖章)____________
法定代表人：______________ 法定代表人：______________
地址：____________________ 地址：____________________
电话：____________________ 电话：____________________
开户银行：________________ 开户银行：________________
账号：____________________ 账号：____________________
第三十二条 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第三十三条 当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。
第三十四条 承诺生效的地点为合同成立的地点。
采用数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立的地点没有主营业地的，其经常居住地为合同成立的地点。当事人另有约定的，按照其约定。
第三十五条 当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。
第三十六条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第三十七条 采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第三十八条 国家根据需要下达指令性任务或者国家订货任务的，有关法人、其他组织之间应当依照有关法律、行政法规规定的权利和义务订立合同。
第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
乙方：________________________
甲乙双方为购销度假村商品房事宜，经洽商签订合同条款如下，以便共同遵守。
一、乙方向甲方购买坐落在度假村组团内楼房___栋。建筑面积为______平方米。其面积以《建筑面积计算规则》为准。
二、商品房售价为人民币_____元。其中包括配套的配电室、临时锅炉房、道路、绿化等工程设施的费用，但不包括建筑税和公证费。
三、付款办法
预购房屋按房屋暂定价先付购房款40，计人民币_____元(其中10为定金)。待房屋建筑工作量完成一半时再预付30。房屋竣工交付乙方时按实际售价结清尾款。房屋建筑税款由甲方代收代缴。
四、交房时间
甲方应于____年____月将验收合格的房屋交付乙方。
五、乙方在接到甲方交接房通知后的十天内将购房款结清。届时乙方若不能验收接管时，须委托甲方代管，并付甲方代管费________(按房价的万分之一日计取)。
六、乙方从接管所购房屋之日起，甲方按照国家规定，对房屋质量问题实行保修(土建工程保修一年，水电保修半年，暖气保修一个采暖期)。
七、违约责任
1.本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴定金不退如甲方违约，则应双倍退还定金。
2.甲方如不能按期交付乙方所购房屋时(除人力不可抗拒原因外)，每逾期一天，甲方向乙方偿付承担应交房屋售价万分之一的罚金。甲方通过努力交付房屋，乙方又同意提前接管时，以同等条件由乙方付给甲方作为奖励。
八、乙方需要安装电话，由甲方解决，费用由乙方承担。
九、乙方对所购房屋享有所有权，但必须遵守国家有关房屋管理规定及度假村管理办法。
十、甲乙双方如在执行本合同过程中发生争执，应首先通过友好协商解决如双方不能达成一致意见时，应提交仲裁委员会进行仲裁。
十
一、本合同一式九份，正本两份，双方各执一份副本六份，双方各执三份。正副两本具有同等法律约束力。
十
二、本合同经双方签字盖章并公证后生效。本合同未尽事宜由双方另行协商。
十
三、本合同附件
1.房屋平面位置及占用土地范围图
2.度假村别墅暂行管理方法
甲方：(盖章)____________乙方：(盖章)____________
法定代表人：______________ 法定代表人：______________
地址：____________________ 地址：____________________
电话：____________________ 电话：____________________
开户银行：________________ 开户银行：________________
账号：____________________ 账号：____________________
第三十二条 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第三十三条 当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。
第三十四条 承诺生效的地点为合同成立的地点。
采用数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立的地点没有主营业地的，其经常居住地为合同成立的地点。当事人另有约定的，按照其约定。
第三十五条 当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。
第三十六条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
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第三十八条 国家根据需要下达指令性任务或者国家订货任务的，有关法人、其他组织之间应当依照有关法律、行政法规规定的权利和义务订立合同。
第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
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快速解决“房产纠纷”问题
房屋备案的房屋怎么变更？
[律师回复] 解答如下,
一、房子备案的重要性如果备案了说明在政府哪里证明房子是你的了，不管开发商跑了还是开发商把房子卖给别人(一房两卖)政府都会也只会给你一个人发房产证。如尚未办理“不动产登记权证”是可以的。需要买卖双方向不动产(房产)登记机构提出申请，才能予以撤销。
二、在房管局备案的房子合同变更的条件商品房备案合同，是可以更改的，但要满足相应的条件。根据《商品房买卖合同登记备案注销和变更的工作程序》第二条具体要求：
1、更改买受人(含减少或增加买受人)和更改房号需注销合同登记备案，更改合同其它内容需申请变更合同登记备案。
2、凡需注销或变更商品房买卖合同登记备案者，应填写申请表。申请表的注销和变更原因由买受人填写，双方必须签名盖章。
3、申请表必须填写完整，不得空缺。相关单位留存商品房买卖合同，盖章时应写明存档份数。
4、填写变更表应描述清楚合同条款变更后的内容，不必写原内容。合同第22条变更时，必须将要删除的合同带齐，加盖合同作废章。
5、注销和变更登记备案的合同已做抵押登记的必须先撤销抵押登记，注销登记备案的合同必须携带撤销抵押单原件和复印件。
6、注销登记备案必须带齐所有的合同，变更登记备案需带一本合同;合同必须双方签名盖章，否则一律不予办理。
三、房管局备案的房子变更合同要注意哪些。如果该房产受让者今后打算转让，建议还是买卖过户，赠与过户免交营业税和所得税，契税和工本费还是要交，赠与还需办理公证手续，而且今后再次转让需交20%的所得税。以下是二手房买卖过户的费用，请参考。
1、契税:如果购买者是第二套房产：契税为3-4%;首套房产144平米以上是3-4%;90-144平米为1.5-2%;90平米以下为1%。
2、营业税成交价的5.5%(满5年免交)3.个人所得税成交价的1%4.交易手续费6元/M2;5.转移登记费80元/件综上所述，在房管局备案的房子的合同是可以变更的，并且需要填写相关的手续即可。
一、房子备案的重要性如果备案了说明在政府哪里证明房子是你的了，不管开发商跑了还是开发商把房子卖给别人(一房两卖)政府都会也只会给你一个人发房产证。如尚未办理“不动产登记权证”是可以的。需要买卖双方向不动产(房产)登记机构提出申请，才能予以撤销。
二、在房管局备案的房子合同变更的条件商品房备案合同，是可以更改的，但要满足相应的条件。根据《商品房买卖合同登记备案注销和变更的工作程序》第二条具体要求：
1、更改买受人(含减少或增加买受人)和更改房号需注销合同登记备案，更改合同其它内容需申请变更合同登记备案。
2、凡需注销或变更商品房买卖合同登记备案者，应填写申请表。申请表的注销和变更原因由买受人填写，双方必须签名盖章。
3、申请表必须填写完整，不得空缺。相关单位留存商品房买卖合同，盖章时应写明存档份数。
4、填写变更表应描述清楚合同条款变更后的内容，不必写原内容。合同第22条变更时，必须将要删除的合同带齐，加盖合同作废章。
5、注销和变更登记备案的合同已做抵押登记的必须先撤销抵押登记，注销登记备案的合同必须携带撤销抵押单原件和复印件。
6、注销登记备案必须带齐所有的合同，变更登记备案需带一本合同;合同必须双方签名盖章，否则一律不予办理。
三、房管局备案的房子变更合同要注意哪些。如果该房产受让者今后打算转让，建议还是买卖过户，赠与过户免交营业税和所得税，契税和工本费还是要交，赠与还需办理公证手续，而且今后再次转让需交20%的所得税。以下是二手房买卖过户的费用，请参考。
1、契税:如果购买者是第二套房产：契税为3-4%;首套房产144平米以上是3-4%;90-144平米为1.5-2%;90平米以下为1%。
2、营业税成交价的5.5%(满5年免交)3.个人所得税成交价的1%4.交易手续费6元/M2;5.转移登记费80元/件综上所述，在房管局备案的房子的合同是可以变更的，并且需要填写相关的手续即可。
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房屋屋面维修费用是谁出
[律师回复] 解答如下, 由业主共同承担，如果是有维修基金就可以使用维修基金的。民事权利与义务是一致的，没有无权利的义务，也没有无义务的权利，全楼业主在对楼顶享有共有权利，自然也必须承担相应的义务。全楼业主对楼顶的核心义务无疑是维护。维护的内容自然包括在楼顶出现漏水情形时，共同出资恢复到能够发挥正常作用的状态，而且任何一位业主都不得以自己不需要、不使用等理由加以推托。基于全楼业主对于楼顶所享有的份额均等，所产生的维修费用一般由大家平均承担。
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房屋征收房屋的合法认定
[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 房屋征收合法的依据：根据根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第
二、第
八、第九条确定：征收范围属于国有土地。因公共利益需要。包括，国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。符合四规划一计划，国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第
五、第
十、第十
一、十
二、十
三、十
五、十六条、二十四规定。征收主体是市县人民政府；被征收人是征收范围内房屋所有权人、公房使用权人、未经登记建筑所有权人等；确定征收范围，禁止建设和停办各类手续；拟定征收补偿方案：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府；修改和听证，市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布；社会稳定风险评估，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。补偿资金验收，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；调查登记公示，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布；对未经登记建筑调查认定处理：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。作出征收决定并公告：市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
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怎么办理房屋过户 房屋如何办理过户
购房者买房之后，该怎么办理房屋过户呢?在生活中，也有一小部分购房者在买房后并不及时办理过户，他们认为房屋由自己在居住，那肯定就是自己的，别人没机会侵犯。事实并非如此，没有过户的房屋是存在法律风险的，那没过户的房屋存在哪些法律风险呢?下面将为您做一个较为详细的阐明。
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房产纠纷
房屋房屋强拆起诉有用吗
[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 房屋应如何
若是市政府，复议找省政府，对复议决定不服，可以向人民提起行政诉讼。若是省政府，复议还是找省政府。对复议决定不服，可以向人民提起行政诉讼;也可以向申请裁决，依照《行政复议法》的规定作出最终裁决。
指通过暴力手段强制进行征地拆迁的行为。停水、断电、放、放蛇;在白天强行冲进“钉子户”的家中一通乱砸;或是在夜晚强行入户将酣睡的居民抬出并控制住，瞬间就将人房屋夷为平地，这些行为都被称为“”。
产生原因
我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，和纪委、监察部《关于进一步规范征地拆迁行为的通知》的要求，均明确规定严禁违法违规强制征地拆迁。
的原因很多，如现行规范拆迁行为的立法不到位，拆迁群众缺少及时有效的利益诉求渠道;个别开发商，为完成拆迁而不惜对所谓的“钉子户”停水、断电，甚至威胁、恐吓，强行拆除居民房屋。主要原因是相关赔付不合理，国家规定的款项出现私吞现象，或者开发商不能给予合理的条件，导致居民拆迁后可能失去居所。
一些政府为规避行政违法的责任，将拆迁工作委托给一些组织或企业“实行包干制”，将拆迁任务直接“包干分解”，甚至给一些法律意识淡薄的执行人员。“委托社会力量动手，自己背后撑腰”，这种征迁方式成为滋生各种野蛮拆迁、事件的重要原因。
加强监督
办公厅发出通知，决定立即在全国开展征地拆迁制度规定落实情况专项检查，强化监管，严肃问责，坚决制止违法行为，切实维护群众合法权益。
通知要求各地区、各有关部门要认真贯彻相关法律规定，坚决制止违法强制拆迁、。
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快速解决“征地拆迁”问题
房屋被拆除，那么a的房屋何时丧失房屋所有权
[律师回复] 所有权的丧失又称所有权的消灭是指所有权脱离特定的民事主体。所有权的消灭有绝对消灭和相对消灭两种情况。所有权的绝对消灭是指所有物的灭失，所有权因客体灭失而绝对消灭。A的房屋被依法拆除，那么A从房屋被拆除之日起丧失房屋的所有权。如果你是想问房屋被拆除到何种程度丧失所有权，反推一下，房屋自封顶之日起取得房屋的所有权，那么房屋拆除，自拆除房顶之日起，房屋的所有权丧失。此意见仅供参考。另外根据《物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本条规定的“自事实行为成就时发生效力”，就是指房屋建成之时、衣眼制成之时、书柜完成之时或者衣服被抛弃之时、书柜被烧毁之时，这些物的所有权或为设立或为消灭。这些因事实行为而导致的物权的设立或者消灭，自事实行为成就时发生效力，而不需要遵循一般的物权公示方法(不动产为登记，动产为交付)即生效力。房屋建成之时是指房屋封顶之日起，取得所有权。
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房屋出租人同意扩建房屋，房屋产生的费用谁担
[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 分情况：如果该扩建已经办理了合法手续，那么扩建产生的费用由出租人承担；如果该扩建没有办理合法手续，那么因扩建产生的费用由出租人和承租人按照各自的过错分担。 相关法律可参考：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
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房屋确权纠纷案的起诉状过户该如何处理
小产权房也可退购变卖。双方可先协商解除合同，或待合同终止条件达成后通知对方解约。通知到达对方后，正式解除交易合同，进行退房事宜。确保合法合规，维护双方权益。
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房产纠纷
买卖房屋，房屋小产权，房屋买卖的协议书怎么写？
[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 出卖人(甲方)：身份证号码：
买受人(乙方)：身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号-----平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于2009年月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向------------------------------------区人民。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方： 乙方：
年月 日 年月日
见证人： 年月日
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快速解决“房产纠纷”问题
房屋抵押贷款的房屋拆迁，房屋产权纠纷怎么处理
[律师回复] 抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作：如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选用了产权调换方式，其补偿操作应注意以下两点：
(1)抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。
(2)抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。抵押房屋拆除未达成新的抵押协议，一般情况下是被拆迁人方面的原因居多，主要是原抵押合同持有异议。对此，抵押权人应及时提讼，避免债权落空。当然也有被拆迁人主动，要求确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同，维护自身之合法权益。
(1)抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。
(2)抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。抵押房屋拆除未达成新的抵押协议，一般情况下是被拆迁人方面的原因居多，主要是原抵押合同持有异议。对此，抵押权人应及时提讼，避免债权落空。当然也有被拆迁人主动，要求确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同，维护自身之合法权益。
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房屋质量不合格，房屋质量问题可否拒收，房屋质量
[律师回复]
一、如何认定房屋质量问题应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。
二、房屋质量问题可否拒收房屋房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这里的所谓主体结构质量不合格包括情况：房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。
一、如何认定房屋质量问题应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。
二、房屋质量问题可否拒收房屋房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这里的所谓主体结构质量不合格包括情况：房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。
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房屋租赁合同到期，房屋归属权归谁？房屋物权归谁？
[律师回复] 租赁合同到期腾退房屋属于物权的转移或改变。租赁合同到期腾退房屋，实质上是租赁合同关系（租赁权）的履行或终止，从合同关系上具有债权的特征，这是传统债权理论的惯性思维。但是，随着立法的完善与立法意识的变化，在法律上形成了“买卖不破租赁”的规则，租赁权具有物权化的本质物征，这也成了民法理论界的主流观点。租赁权产生于租赁合同，合同权利应是债权，这是一般的法理关系。但现代社会中，租赁关系得到了长足发展，它的价值与意义已大大拓展，客观上要求突出承租人的利益及其保护，这使得租赁权的物权性质破历史尘土而出，说明租赁权开始有了适宜的发展环境，表明租赁权经历了债权向物权转化的质变过程。租赁权完全能使承租人占有、使用租赁物，而且在租赁期间内可以排除出租人对租赁物的非法干预，这是众所公知的事实。这里早已包含了物权的一切要素，如物权的支配性、排他性等等。
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