房屋买卖合同纠纷：共有人未签字，合同能否继续履行？

胡多兵律师自2017年执业至今，已累计承办案件逾800件，尤其在债权债务领域，特别是合同买卖案件方面经验丰富。在当前的法律实务环境中，合同纠纷案件对于证据审查和法律适用的要求愈发严格，类案裁判趋势也更加注重合同的合法性与可履行性。此次胡多兵律师接手的俞X与顾XX、金XX房屋买卖合同纠纷一案，便充满了挑战。

合同签订与纠纷产生

XXXX年X月X日，原告俞X经中介介绍，与被告顾XX签订《XX县房地产买卖合同》，约定房屋售价490万元，原告预付定金20万元，余款分三次支付，还约定违约方需支付中介费。合同签订当天，原告支付定金，被告顾XX出具收条。然而，之后被告顾XX却因故拒绝继续履行合同，经协商无果，原告多次催促无效后提起诉讼。胡多兵律师在接手案件后，仔细查阅合同文本，发现合同虽有俞X和顾XX的签名，但房屋所有权人一栏记载为“顾XX、金XX、顾XX”，共有人签章一栏空白。这一细节让胡律师意识到，合同的效力和履行可能存在问题。从逻辑上看，房屋为三人共同共有，仅顾XX一人签字，可能会影响合同的有效性和可履行性。这一发现对案件走向产生了重要影响，成为后续分析的关键切入点。

合同效力之争

被告金XX、顾XX辩称合同仅有顾XX一人签名，尚未成立。胡多兵律师深入研究相关法律规定，依据合同法第二十五条“承诺生效时合同成立”，认为该合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。顾XX一人签字出卖房屋构成无权处分，但不影响合同效力。胡律师通过查阅大量类似案例，对比本案合同的签订过程和条款内容，排除了合同不成立的可能性。这一观点为原告争取合同继续履行提供了重要的法律支持，改变了被告认为合同未成立的主张。

合同履行困境

在合同应否继续履行的问题上，胡多兵律师面临着巨大挑战。根据物权法和城市房地产管理法的规定，转让共同共有的房地产需全体共同共有人一致书面同意。本案中，金XX虽在场但未签字，顾XX不在场且事后明确表示反对，属于法律上不能履行的情形。胡律师在研究法律条文的同时，还与法官进行沟通，了解司法实践中的裁判倾向。它发现，尽管合同有效，但由于共有人未书面同意，合同继续履行存在法律障碍。在此之前，胡律师尝试从表见代理和善意取得的角度为原告争取权益，但经过深入分析，发现证据不足。当明确共有人反对且无追认可能后，胡律师调整策略，向原告释明合同履行不能的情况。原告最初坚持要求继续履行，在胡律师详细解释法律规定和案件实际情况后，心态逐渐从焦虑转为接受现实。而被告方在胡律师出示相关法律依据后，态度更加坚定，坚持仅就退还订金事宜进行协商。最终，法院根据相关法律规定，驳回了原告的诉讼请求。