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什么是房屋承租人的优先购买权？
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2024-02-21
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卞晓飞律师
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专家导读
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利，限制条件为：仅限于房屋租赁场合；出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人；出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失；在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者。
什么是房屋承租人的优先购买权
《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。
(1)仅限于房屋租赁场合;
(2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。
(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失;
(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者。
赔偿范围及举证
一、寻租费用损失
寻租费用损失指的是由于承租人优先购买权的丧失，导致承租人不能继续租赁该房屋，承租人因此需要另行租赁其他房屋所花费的寻找合适租赁点的费用损失。但是房屋所有权人的更换本身不能直接导致承租人的无法继续租赁，只有在客观上新房屋所有权人未与其签订新的租赁合同，且未继续签订租赁合同的原因在于法律的禁止性规定或双方就新租赁意向无法达成一致。
对于承租人而言，举证方面需要注意以下几个角度：
1、向新房屋所有权人发出的限期续租意向书(得到确认);
2、寻租新房屋的中介费用发票;
3、其他寻租过程中所花费的费用票据。
二、搬迁费用
搬迁费用主要指因雇请搬家人员所花费的费用。费用证据主要指费用发票及相关的费用票据。
三、涉案房屋相关费用
涉案房屋相关费用主要指的是承租人替代购买房屋过程中所花费的中介费用及其他费用。有人任务承租人另行购买的房屋所花费的相关费用不再赔偿之列，因为即便承租人购买替代性房屋，仍然会产生交易成本。(《试析侵害承租人优先购买权的赔偿问题》，作者陆慧，来源《法制与社会》2012年第33期)
笔者认为提出此观点的人可能不了解房屋交易的业务实践。对于已经明确房屋所有权人且存在一定的业务联系的房屋交易而言，双方在房屋买卖中的交易成本是极低的。例如，承租人不需要另行支付中介费用就可以直接可以和房屋所有权人洽谈并根据公开价格获得交易机会。因此此种情况下的交易成本要远远低于承租人另行购买房屋的交易成本。
另外一层主要指的是合同预期利益的损害赔偿问题，实务中可以承租人所替代购买的房屋本身的现时再转让价值与涉案房屋之间的现时再转让价值之差。
四、其他费用
承租人优先购买权案件，其他费用应当根据案件实务情况而定，例如承租人为调查房屋所有权人的房屋转让行为而花费的调查取证费用，为确定房屋再转让价值而花费的鉴定费用等。
承租人相对于房主来说处于弱势群体，承租人的优先购买权的存在就是为了很好的保护承租人的权利。承租购买权便是一种法律赋予的权利，租客理应享受这项权利，在此过程当中，还应省去租客相应的中介等费用，这无疑对于租客来说是一种很好的保护。
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房屋承租人优先购买权
优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据本条规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。
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承租人有权优先购买房屋
[律师回复] 您好，针对您的承租人有权优先购买房屋问题解答如下, 首先，购买者在买房时一定要注意该房产是否正在被出租，如果房子在卖房没和承租人商议的情况下出售，承租人如果在此时提出购买房屋的话，该房产便无法继续进行交易，因为，承租人有优先购买权。当然，如果卖家和承租人商议好后，承租人不购买该房产，那么买家仍要注意一点!根据“买卖不破租赁”的规定，如果房屋租赁合同未到期，也有可能会面临无法及时入住的尴尬情形。
因此，各位买家在购买正在出租的房产时，一定要注意承租人的意愿以及租赁期限。
因此，各位买家在购买正在出租的房产时，一定要注意承租人的意愿以及租赁期限。
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快速解决“房产纠纷”问题
房屋承租人的优先购买权问题~
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋承租人优先购买权的构成要件
(1)租赁合同为房屋租赁合同。
(2)租赁期间，出租人向第三人出卖租赁的房屋。对此注意三点：
①仅限于出卖。出租人赠与、互易或者房屋被征收、没收后出卖的，承租人无优先购买权。
②房屋被抵押，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，承租人享有优先购买权。需要注意的是：由于只要出租人的购买条件与第三人(或抵押权人)相同，承租人的优先购买权与抵押权就不会发生冲突，因此无论抵押权设立于租赁合同之前或之后，承租人均有优先购买权。
③出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人享有以最高应价购买房屋的优先购买权。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
(3)承租人能够满足出租人与第三人之间约定的买卖条件。即承租人的购买条件(价款、支付方式、担保)不得低于第三人。
(4)承租人需要在合理期限内行使优先购买权。
(a)一般情形下，承租人应自接到通知之日起15日内行使期满未行使的，视为放弃优先购买权。
()拍卖出租房屋的，承租人应自接到通知之日起5日内行使。
《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民则不予支持。”
(1)租赁合同为房屋租赁合同。
(2)租赁期间，出租人向第三人出卖租赁的房屋。对此注意三点：
①仅限于出卖。出租人赠与、互易或者房屋被征收、没收后出卖的，承租人无优先购买权。
②房屋被抵押，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，承租人享有优先购买权。需要注意的是：由于只要出租人的购买条件与第三人(或抵押权人)相同，承租人的优先购买权与抵押权就不会发生冲突，因此无论抵押权设立于租赁合同之前或之后，承租人均有优先购买权。
③出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人享有以最高应价购买房屋的优先购买权。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
(3)承租人能够满足出租人与第三人之间约定的买卖条件。即承租人的购买条件(价款、支付方式、担保)不得低于第三人。
(4)承租人需要在合理期限内行使优先购买权。
(a)一般情形下，承租人应自接到通知之日起15日内行使期满未行使的，视为放弃优先购买权。
()拍卖出租房屋的，承租人应自接到通知之日起5日内行使。
《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民则不予支持。”
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房屋的承租人是否有优先购买权？
[律师回复] 优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。
余姚认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。
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承租人对房屋的优先买卖权是否享有优先购买权利
[律师回复] 优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。
余姚认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。
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房屋承租人享有优先购买权吗？
房屋承租人不一定享有优先购买权，若是房屋的所有权，是将房屋售卖给自己的近亲属，那么此时承租人是没有优先购买权的。当然，如果承租人也向购买租赁房，可以适当的抬高购买价款。
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房产纠纷
如何解释房屋承租人的优先购买权
[律师回复] 您好，针对您的如何解释房屋承租人的优先购买权问题解答如下, 承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国也于1999年正式确立了这项法律制度。《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。承租人优先购买权被侵害所丧失的是以同等条件购买租赁房屋的机会，所以实际损失通常是指房屋的差价承租人主张以时的租赁房屋的市场价与出租人与第三人签订房屋买卖合同的合同价之间的差价作为赔偿的依据，显然是将扩大的损失也要求出卖人进行赔偿，这是缺乏法律依据的，因为在承租人得知出租人已将租赁房屋出卖给第三人的时候，为防止损失的扩大完全可以立即购买条件相当的房屋，如未采取购买行为，那么就无权就扩大损失部分向出租人主张赔偿。
法律依据：
《合同法》第二百三十条
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
法律依据：
《合同法》第二百三十条
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
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快速解决“土地房产”问题
承租人可以拒绝购买房屋的优先购买权吗
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 第一种情况是互易，互易是指特定物与特定物之间的交换。因特定物所具有的特性不是所有人都能够提供的，所以在互易的情况下，承租人往往是不能提供互易的对价物的，也就是不能行使优先购买权。但实际上，如果交换的标的物为可替换物，或者承租人也能够提供的，则承租人这个时候仍然可以行使其优先购买权。
第二种情况是拍卖，通说认为拍卖时无优先购买权的适用，原因是，
第一，拍卖方式具有较强的公示性。
第二呢，拍卖以“价高者得”为原则，无“同等条件”可言。
第三，拍卖中虽排除优先购买权，但只要出卖人通知承租人参加竞买，承租人仍可与他人共同竞买，其购买的机会等同于优先购买权的行使，自身并未受损害。
第三种情况是招标，通常情况下，出卖人进行招标时，所考虑的不仅是价格因素，其中的招标条件较为复杂，不免夹杂其他特定化要求，甚至是社会利益的考虑，而优先购买权人未必能满足这些要求。
第四种特殊情况是强制执行，优先购买权的行使对象是出卖人，但在依强制执行方式出卖的场合，出卖已非出卖人的意愿，而受执行机关控制，因此，在强制执行情况下，无优先购买权的适用。
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承租人有优先购买权和优先购买权的区别
[律师回复] 一、承租人有哪些权利和义务承租人享有的权利和承担的义务主要有以下几项：
（一）在合同约定租期内占有、使用房屋，并取得合法收益。
（二）优先购买权，即租期未满时，出租人出卖房屋，承租人在同等条件下有权优先购买。
（三）优先承租权，即租期届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有权优先承租。
（四）按照合同规定使用承租房屋，支付租金。
（五）承租人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定，爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添，发现承租房屋有安全隐患的，及时告知出租人予以消除。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
（六）承租的住宅房屋不得用于生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品；
（七）不得利用出租房屋从事违法犯罪活动；
（八）提供真实有效证件，如实填报有关表格，配合相关管理部门的管理；非本市户籍的承租人，应当向房屋所在地的街、镇出租屋管理服务中心办理暂住登记手续。
（九）非经房屋产权人许可不得转租；
（十）租赁终止后返还所承租的房屋。
二、承租人行使优先购买权应注意什么
1、承租人的优先购买权是在同等条件下的优先购买权。所谓“同等条件”，既指出卖房屋的价格条件，又包括价金交付的期限、方式等。是综合各个因素的同等条件，而不是针对每项而言。所谓“优先”是指在条件等同时，只有享有优先权的承租人放弃购买之后，房屋所有权人才可以将房屋出卖给他人。
2、在房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权同时存在的情况下，根据“物权优于债权”的原理，房屋共有人基于其所有权人的地位应当享有第一顺序的优先购买权，若共有人放弃该权利，则承租人方可主张自己的优先购买权。
3、若房屋所有人以其他方式侵犯承租人的优先购买权，将房屋出卖给第三人，承租人主张优先购买的，人民应当确认房屋所有人与第三人的房屋买卖关系无效。
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租赁房屋拍卖时承租人是否有优先购买权
[律师回复] 1、租赁房屋拍卖时，承租人可就该房屋行使优先购买权。优先购买权是指特定人依法律规定或合同约定而享有的、在出卖人将标的物出卖于第三人时，得以同等条件优先于他人购买的权利。法院拍卖程序中保护优先购买权，承租人在同等条件下拥有优先购买权。
2、法律依据：《民法典》
第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
2、法律依据：《民法典》
第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
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房屋转租次承租人有优先购买权吗？
承租人在出租人出卖租赁的房屋时，在同等条件下享有优先购买的权利。承租人优先购买的实现需要具备以下条件：1、承租人在租赁合同的存续期间享有优先权，租赁期间届满，承租人不享有优先购买权。2、须在同等条件下优先，同等条件包括买卖的价格、付款的期限和方式等。
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房屋被拍卖，承租人是否有优先购买权？
[律师回复] 对于房屋被拍卖，承租人是否有优先购买权？这个问题，解答如下, 优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。
余姚认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。
余姚认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。
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房屋被拍卖，承租人是否有优先购买权？
[律师回复] 您好，针对您的房屋被拍卖，承租人是否有优先购买权？问题解答如下, 我于去年十月租用农业银行收贷款的房屋一处（租赁期为一年）。银行于今年三月将楼房交于辽宁省长城公司（负责管理陈年收贷款管理的部门），今年六月中旬长城公司在辽宁日报上刊登拍卖公告，并于六月二十五日拍卖成交。以上事情我并不知道，也没有收到任何单位和个人的通知，只是在昨天新房主告诉我才知道。请问我现在还可以购买这房屋么他们这样做合法么各方有什么法律依据，报纸公告是否视为通知到我答复：你好，首先，应该明确的是你所签订的房屋租赁合同是否有效，若是有效合同，因租期尚未满，你还是该房屋的承租人，因此，根据《中华人民共和国合同法》
第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，出租人有通知的义务，你也有在同等条件下优先购买的权利。现出租人只是在出卖前刊登拍卖公告，该公告并非是针对告知你而言的，而是针对不特定的人进行的，所以，该公告不能认为是出租人履行了其在合理期限内的通知义务。因此，出租人的行为有过错。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
第一百一十八条：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民宣告该房屋买卖无效”的规定，你可以请求人民宣告该房屋买卖无效。从保护承租人的优先购买权的角度，在同等条件下，你有优先购买的权利。（以上意见由本栏目编辑人员提供
第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，出租人有通知的义务，你也有在同等条件下优先购买的权利。现出租人只是在出卖前刊登拍卖公告，该公告并非是针对告知你而言的，而是针对不特定的人进行的，所以，该公告不能认为是出租人履行了其在合理期限内的通知义务。因此，出租人的行为有过错。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
第一百一十八条：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民宣告该房屋买卖无效”的规定，你可以请求人民宣告该房屋买卖无效。从保护承租人的优先购买权的角度，在同等条件下，你有优先购买的权利。（以上意见由本栏目编辑人员提供
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余姚认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。
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余姚认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。
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房屋被拍卖，承租人是否有优先购买权？
[律师回复] 您好，针对您的房屋被拍卖，承租人是否有优先购买权？问题解答如下, 我于去年十月租用农业银行收贷款的房屋一处（租赁期为一年）。银行于今年三月将楼房交于辽宁省长城公司（负责管理陈年收贷款管理的部门），今年六月中旬长城公司在辽宁日报上刊登拍卖公告，并于六月二十五日拍卖成交。以上事情我并不知道，也没有收到任何单位和个人的通知，只是在昨天新房主告诉我才知道。请问我现在还可以购买这房屋么他们这样做合法么各方有什么法律依据，报纸公告是否视为通知到我答复：你好，首先，应该明确的是你所签订的房屋租赁合同是否有效，若是有效合同，因租期尚未满，你还是该房屋的承租人，因此，根据《中华人民共和国合同法》
第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，出租人有通知的义务，你也有在同等条件下优先购买的权利。现出租人只是在出卖前刊登拍卖公告，该公告并非是针对告知你而言的，而是针对不特定的人进行的，所以，该公告不能认为是出租人履行了其在合理期限内的通知义务。因此，出租人的行为有过错。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
第一百一十八条：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民宣告该房屋买卖无效”的规定，你可以请求人民宣告该房屋买卖无效。从保护承租人的优先购买权的角度，在同等条件下，你有优先购买的权利。（以上意见由本栏目编辑人员提供
第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，出租人有通知的义务，你也有在同等条件下优先购买的权利。现出租人只是在出卖前刊登拍卖公告，该公告并非是针对告知你而言的，而是针对不特定的人进行的，所以，该公告不能认为是出租人履行了其在合理期限内的通知义务。因此，出租人的行为有过错。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
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房屋转租次承租人有优先购买权吗
要看具体的情况。若是经过出租人同意的转租，那么次承租人是享有优先购买权的。但若是承租人擅自转租给他人的，此时出租人并不认可转租行为，那么次承租人就不享有优先购买权。
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房产纠纷
房屋转让承租人是否具有优先购买权
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, [案情简介]
7月，余姚的张某与周某签订了一份《房屋租赁协议》，协议约定张某为经营需要，在周某所有的店面房内开设服装店，租赁期限3年，3年后租金另定，在市场价同等条件下，张某享有优先购买权。
9月，周某与刘某签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定周某将其所有的4间店面房出让给刘某，其中包括张某承租的2间，出让价为52万元。
张某得知自己承租的房屋被周某转让，认为周某在未与自己协商的情况下，擅自将自己承租的部分转让给了刘某，严重侵害了自己的合法权益。遂将周某与刘某告上，请求判令该《房屋买卖合同》无效。
房屋转让承租人是否具有优先购买权
优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。
余姚认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。
7月，余姚的张某与周某签订了一份《房屋租赁协议》，协议约定张某为经营需要，在周某所有的店面房内开设服装店，租赁期限3年，3年后租金另定，在市场价同等条件下，张某享有优先购买权。
9月，周某与刘某签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定周某将其所有的4间店面房出让给刘某，其中包括张某承租的2间，出让价为52万元。
张某得知自己承租的房屋被周某转让，认为周某在未与自己协商的情况下，擅自将自己承租的部分转让给了刘某，严重侵害了自己的合法权益。遂将周某与刘某告上，请求判令该《房屋买卖合同》无效。
房屋转让承租人是否具有优先购买权
优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。
余姚认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。
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快速解决“土地房产”问题
房屋被拍卖，承租人是否有优先购买权？
[律师回复] 对于房屋被拍卖，承租人是否有优先购买权？这个问题，解答如下, 优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。
余姚认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。
余姚认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。
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房屋被拍卖，承租人是否有优先购买权？
[律师回复] 您好，针对您的房屋被拍卖，承租人是否有优先购买权？问题解答如下, 我于去年十月租用农业银行收贷款的房屋一处（租赁期为一年）。银行于今年三月将楼房交于辽宁省长城公司（负责管理陈年收贷款管理的部门），今年六月中旬长城公司在辽宁日报上刊登拍卖公告，并于六月二十五日拍卖成交。以上事情我并不知道，也没有收到任何单位和个人的通知，只是在昨天新房主告诉我才知道。请问我现在还可以购买这房屋么他们这样做合法么各方有什么法律依据，报纸公告是否视为通知到我答复：你好，首先，应该明确的是你所签订的房屋租赁合同是否有效，若是有效合同，因租期尚未满，你还是该房屋的承租人，因此，根据《中华人民共和国合同法》
第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，出租人有通知的义务，你也有在同等条件下优先购买的权利。现出租人只是在出卖前刊登拍卖公告，该公告并非是针对告知你而言的，而是针对不特定的人进行的，所以，该公告不能认为是出租人履行了其在合理期限内的通知义务。因此，出租人的行为有过错。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
第一百一十八条：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民宣告该房屋买卖无效”的规定，你可以请求人民宣告该房屋买卖无效。从保护承租人的优先购买权的角度，在同等条件下，你有优先购买的权利。（以上意见由本栏目编辑人员提供
第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，出租人有通知的义务，你也有在同等条件下优先购买的权利。现出租人只是在出卖前刊登拍卖公告，该公告并非是针对告知你而言的，而是针对不特定的人进行的，所以，该公告不能认为是出租人履行了其在合理期限内的通知义务。因此，出租人的行为有过错。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
第一百一十八条：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民宣告该房屋买卖无效”的规定，你可以请求人民宣告该房屋买卖无效。从保护承租人的优先购买权的角度，在同等条件下，你有优先购买的权利。（以上意见由本栏目编辑人员提供
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承租人对租房的房屋是否有优先购买的权利
[律师回复] 优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。
余姚认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。
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次承租人是否享有房屋优先购买权
要看具体的情况。若是经过出租人同意的转租，那么次承租人是享有优先购买权的。但若是承租人擅自转租给他人的，此时出租人并不认可转租行为，那么次承租人就不享有优先购买权。
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房产纠纷
问一下房屋承租人优先购买权是指什么
[律师回复] 根据2021年生效的《民法典》第七百二十六条的规定，房屋承租人优先购买权指的是：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。《民法典》第七百二十八条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
法律依据
《民法典》第七百二十六条第一款出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。《民法典》第七百二十八条出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
法律依据
《民法典》第七百二十六条第一款出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。《民法典》第七百二十八条出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
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承租人对租赁的房屋是否享有优先购买的权利？
[律师回复] 优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。
余姚认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。
余姚认为，张某与周某签订的《房屋租赁协议》约定，如果周某出售该房屋，作为承租人的张某在市场价同等条件下，享有优先购买权。后周某与刘某签订了《房屋买卖合同》，在未通知张某是否行使优先购买权的情况下，即将该房屋擅自出卖给刘某，周某的行为已构成对张某的违约。原告如果认为被告的行为侵犯了他的优先购买权，可以依据该《房屋租赁协议》向被告周某主张相应的赔偿，但请求确认刘某与周某签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，不予支持。
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房屋租赁合同未经登记承租方有优先购买权吗
[律师回复] 租赁合同中的承租方依照法律规定依法享有优先购买权，不因登记与否而影响该项权利。但是，未经登记的租赁合同，其承租人的优先购买权不得对抗第三人。这里所说的不能对抗第三人，是指一旦房屋所有权已经变更，除非能够证明第三人是恶意的，否则，未经登记的租赁合同的承租人不得以优先购买权为由要求优先取得房屋所有权。当然，优先购买权是租赁合同中承租人的一项法定权利，由于出租人向第三人出卖房屋的行为导致承租人不能实现优先购买权的，应当视为出租人违约，承租人可以要求出租人承担违约责任。
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承租人房屋的房租优先购买权受侵害怎么处理
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
房屋的优先购买权，一般因房屋租赁合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。
优先购买权被侵害，不予支持的情形：
承租人在诉讼中仅要求确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。
行使优先购买权的条件：
也就是说，具有优先购买权的人，提起侵害其优先购买权诉讼的，在诉讼中，必须立即或担保行使优先购买权，而不能只主张侵犯优先权，而不行使优先购买权。即不能自己不买，也不让他人购买。
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