房产纠纷 法律问答
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过户二手房时发现楼顶渗水该怎么办[律师回复] 在二手房过户的时候，要是发现楼顶渗水了，可以按下面这些办法来处理。 1、先看看合同是怎么写的。要是合同里提到了房屋质量问题，也说了楼顶渗水这种情况该怎么处理，例如规定卖方要负责修理，那么就按照合同来办就行。 2、要是合同没写这些，按照《民法典》的说法，卖方得保证房子的质量能正常使用。楼顶渗水影响到房子正常用了，这就算是质量有问题。这种情况下，买方可以要求卖方来修理。要是卖方不愿意修，买方可以自己找人修，把修房子花的钱的凭证留好，之后再找卖方要这笔钱。 3、要是楼顶渗水特别严重，都影响到房子的安全或者正常使用功能了，买方能和卖方商量着把购房合同取消，要求卖方把之前付的购房款和产生的利息退回来，并且让卖方承担没履行合同的责任。 在处理这个事情的过程中，建议买方赶紧把渗水的证据保留好，像给渗水的地方拍照、录像，找专业机构出检测报告等。要是买卖双方没办法商量好，那买方可以找人民调解委员会来帮忙调解，也能通过仲裁或者去法院起诉的方式来解决这个矛盾。本地法律顾问...
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想了解，房产查封共有人怎么办[律师回复] 先说结论：房产被查封，共有人可以提出执行异议，主张自己的财产份额，证明查封超出生效法律文书确定范围的，可以申请解除对共有份额的查封；唯一住房和共有人的基本居住权益，法律也有相应保护。处理路径：第一，弄清查封原因和依据，向执行法院了解是哪个案件的执行、申请执行人是谁；第二，共有人向执行法院提出书面异议，提交共有权证明、出资证明等，主张停止对个人份额的执行；第三，对执行异议裁定不服的，可以提起执行异议之诉，通过诉讼确权析产；第四，如果房屋是家庭唯一住房，执行时会保留必需的生活费用和居住安排，可以依法主张；第五，积极与债权人协商，达成还款计划或者以房产抵债方案，化解执行。提醒，查封期间房产不能过户、抵押，擅自处置可能构成犯罪；对查封有异议的，走法定异议程序，不要私下撕封条或者强行入住。贾凤强律师
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买方在二手房未过户时违约要怎么办[律师回复] 在二手房交易里，要是买方在房子还没过户的时候就违约了，卖方有不少办法维护自己的权益。 第一步是仔细查看购房合同。合同里一般都会写清楚违约责任，如果买方违约，卖方就能按合同规定让买方承担责任，像支付违约金。违约金给多少通常按合同来，但要是合同定的违约金比卖方实际损失少，卖方可以找法院或者仲裁机构提高违约金数额；要是违约金比损失高太多，买方也能要求适当降低。 要是买方不肯付违约金，卖方可以和买方好好商量。心平气和地跟买方说清楚他的违约行为以及该承担的责任，试着达成赔偿协议。 要是商量没用，卖方可以考虑解除合同。按照法律规定，要是一方严重违约，导致合同目的没法实现，另一方就有权解除合同。卖方解除合同后，能让买方把房子还回来，还能要求赔偿因为违约造成的损失，像房子差价、中介费这些。 另外，卖方也能走法律途径，去法院起诉。打官司的时候，卖方得拿出证据，像购房合同、付款凭证、和买方的沟通记录等，来证明买方违约和自己的损失。法院会根据实际情况判决，让买方承担该负的责任。 建议卖方在遇到买方违约时，及时保留好各种证据，按照合法合理的流程来处理，这样才能更好地维护自己的权益。本地法律顾问...
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去年11月我就知道这套二手房对外出售。之后中介带我看房，签了房屋带看协议。后来我直接联系房主购买，没有通过该中介，房源不是中介独家。 中介现在准备起诉，依据带看协议10%要5万元违约金。之前诉前调解我拒绝了，现在还没有正式立案。 想咨询：我这种情况，法律上是否构成跳单？如果认定跳单，北安这边一般大概赔多少钱？[律师回复] 若你去年11月已知该房出售，房源又非独家，通常不构成跳单，关键看是否利用中介提供的信息促成交易。违约金10%明显偏高，法院一般会按中介实际付出和合理报酬调整，北安这类案子可能只判几千到一两万，甚至不支持。建议保留早已知晓房源的证据，应诉时主张未跳单、违约金过高。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。吴亮律师
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