债权债务 法律问答
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吴中律师
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北京市中闻律师事务所/合伙人
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担保人不履行让与担保义务该怎样处理[律师回复] 遇到让与担保相关纠纷，不要直接主张直接拿担保财产抵债，必须先按法定规则理清性质和效力，再走合规追责路径。 让与担保不属于民法典明确列明的典型担保类型，其效力判定有清晰法定标准。如果双方只签了让与担保相关约定，没完成不动产过户、股权变更登记这类财产转让公示手续，这份让与担保就没有正式有效设立。就算已经完成了财产形式上的转让公示，事前约定债务人到期没还钱担保财产直接归债权人所有的这类条款也会被认定无效，其余约定依然有效，债权人仅能就担保财产处置价款优先受偿，不能直接取得财产所有权。 如果让与担保没完成公示设立，担保人反悔不配合走转让流程，债权人可以要求对方继续履行配合完成公示，或是赔偿由此造成的损失，也可以同时起诉债务人和担保人，要求债务人还本付息，担保人在违约造成的损失范围内承担赔偿责任。 如果让与担保已经完成公示有效设立，担保人私自把担保财产转回自己名下或是转卖给第三方损害债权人优先受偿权，债权人可以起诉要求确认担保人的处分行为无效，或是直接索赔无法优先受偿的损失，也可以直接主张就担保财产拍卖变卖的价款优先受偿，对方拒绝配合的可以申请法院强制执行对应担保财产。 处理这类纠纷首先要备好全部相关证据，包括主债务合同、让与担保约定文件、财产公示记录、担保人违约的相关凭证。起诉时要结合担保是否有效设立的实际情况设计诉讼请求，不要笼统主张直接取得担保财产所有权。起诉同时可以同步申请财产保全，查封担保财产或担保人的其他对应财产，避免判决生效后无财产可供执行。 法院审理这类案件时会严格排查双方是否存在通谋虚伪的情形，也就是明明是借贷担保关系却伪装成财产买卖交易，一旦被认定为通谋虚伪，让与担保整体无效，债权人只能主张普通主债权，无法享有优先受偿的保障。律图北京
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房子抵押后被诉讼保全如何解决[律师回复] 1、很多人遇到房子先办了抵押之后又被法院做了诉讼限制的情况，第一反应会觉得两者是不是撞上矛盾了，实际上完全不会出现规则对冲的问题。抵押本质是当初办手续时就锁定了债权人能优先拿到房子处置款的资格，而诉讼阶段的财产限制，初衷是避免被告偷偷转卖隐匿资产，确保原告赢了官司之后能实打实拿到对应赔偿。现有法律框架下，哪怕财产身上已经挂了抵押约定，法院照样能对这套房子做查封扣押这类限制动作，完全不会动摇之前抵押权人享有的优先拿钱的核心权益。 2、作为房子的产权人，要是想把这套被限制的房子从保全状态里摘出来，不用死磕当前这套房本身，直接向法院提交和被保全的涉案金额价值对等的其他财产做担保，或者直接交一笔和保全数额完全匹配的保证金，就能申请把这套房产的保全措施撤下来，操作路径直接顺畅。 3、作为当初办了抵押的债权人，得知抵押房产被别家案件做了保全，根本不用费心去申请解除这套房的保全，等后续案件走到资产处置流程的时候，直接拿出抵押协议和登记证明主张自己的优先受偿资格就可以。后续房子被拍卖或者变卖换来的钱款，会先把你对应的抵押债务全额结清，剩下的余款才会拿去给申请保全的那一方清偿债务。要是你这边抵押担保的债务已经到了约定的还款时间，也可以提前向负责处置资产的法院提交债权申报材料，直接参与到后续的财产分配环节里，不用等其他案件走完全部流程再主张权益。 4、还有一类容易被忽略的细节，要是这套被保全的房子是你家唯一用来居住的房产，而且保全对应的涉案金额和房子本身的市场价值差得很远，属于明显超出涉案标的额的保全操作，你可以整理好房产估值材料和家庭居住情况证明，向法院提交书面的异议申请，要求解除超出标的价值对应部分的保全限制。 行业层面来看，这类房地抵押权和保全竞合的场景，后续基层执行环节的精细化判定标准会逐步细化，未来针对唯一住房、超标的保全这类特殊情形的处置，会形成更明确的操作指引，既能兼顾保全申请人的权益保障，也能避免产权人的正常居住和抵押权益人的优先顺位受到不必要的扰动。律图法律顾问...
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刚离婚可以房产抵押吗[律师回复] 刚离婚就想拿房产办抵押，最先要捋清楚的核心前提，从来不是你手里有没有房产证，而是这套房有没有完成分割、权属是不是完全清晰，这直接决定了你能不能顺利走完全部流程。 要是这套房已经完成分割，明确归你个人所有，办抵押的流程就很顺畅。你只要提前准备好离婚证、经过备案的离婚协议或是生效的法院离婚判决书，还有对应的房产证，带着这些能直接证明房子完全归你处置的材料，直接去对接正规金融机构提交抵押申请就可以。很多人容易漏带离婚协议或者判决书，到时候还要补材料跑第二趟，这点可以提前留意。 如果房产还没做分割，目前还是夫妻共同财产，你自己一个人是没法单方办抵押的。按照民法典的相关规定，处置双方共同共有的不动产，必须经过所有共有人全部同意。这种情况你得先和前配偶协商，对方同意抵押的话，两个人一起到场才能办手续。要是双方谈不拢，那就得先向法院起诉要求分割房产，等拿到明确权属的文书之后，再走抵押的流程。 还有一种容易被忽略的情况，就是你们当初的离婚协议，或者法院的离婚判决书里，已经对这套房的抵押设置了专门的限制条款。这种时候哪怕房产已经明确归你个人所有，你也没法绕过约定办抵押，得严格按照之前约定或是判决里的要求来执行。 你动手办之前，先把房产的当前权属状态核实清楚，再带着对应的材料提前找意向办理的金融机构问清细节，能少走很多冤枉路。律图法律顾问...
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混合担保先诉抗辩权是什么[律师回复] 很多人在给他人债务做担保时，没理清自身权利边界，稀里糊涂就提前背上全额代偿的债务，混合担保场景下的先诉抗辩权，就是一般保证人能合法用来规避这类不合理负担的法定权利。这种权利仅诞生在同一笔债权同时搭配了抵押质押这类物的担保，以及自然人或机构出具的保证，也就是混合担保的场景里。 平时大家接触最多的就是债务人自己把房产车产抵押给债权人，同时拉上亲友做保证人的组合模式，很多债权人会跳过拍卖处置债务人抵押物的流程，直接找到保证人要求全额还钱，这种要求本身不符合法律默认的责任分担逻辑。 对应的法律规则明明白白写在民法典第三百九十二条里，只要各方事前没有白纸黑字约定过债权人可以跳过债务人的自有担保直接找保证人追责，保证人完全可以直接拒绝债权人的直接清偿要求。大家给他人做保证前，一定要先和债权人书面明确担保的实现顺序，不要随便签那种约定可以直接追索保证人的条款，不然会直接丧失该有的顺位保障。 要是抵押物是债务人之外的第三方提供的，这种场景下一般保证人就没法行使这项抗辩权利，债权人可以自行选择找抵押的第三方或是保证人追责。等债权人走完债务人物保的处置流程后，剩下还没还清的债务部分，保证人才需要按约定接手承担剩余的清偿义务，后续还能向债务人发起全额追偿。律图专业咨询...
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遇到共有产权一方抵押的状况怎样处理[律师回复] 共有产权分按份共有和共同共有两种情况。在按份共有里，如果按份共有人用自己在共有财产中享有的份额来设定抵押，这种抵押是有效的。但要是未经其他共有人同意，就用整个共有物去设定抵押，超出他自己份额的那部分抵押就属于无权处分。 对于共同共有，若共同共有人在未经其他共有人同意的情况下，用共有财产设定抵押，一般抵押是无效的。不过，要是其他共有人知道或者应该知道却没提出反对，那就视为同意，抵押也就有效了。 要是遇到共有产权一方擅自抵押的事，不同情况有不同处理办法。假如其他共有人不同意抵押，可去法院请求确认抵押行为无效，保护自己的权益。要是第三人善意取得了抵押权，受到权益损害的其他共有人能向擅自抵押的人索赔。要是其他共有人事后认可了这次抵押，或是抵押行为符合表见代理等条件，那这个抵押行为就是有效的，其他共有人要配合办理相关手续，同时也有权让擅自抵押的人对造成的不便进行适当补偿。律图专业咨询...
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律师说法·债权债务
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买了别人按揭的房子怎么办购买他人按揭中的房子，有以下处理方式：一是转按揭，若银行允许，可将原房主剩余贷款转到自己名下，但多数银行已很少办理；二是提前还贷解押，可让原房主自筹资金或自己出资帮其还贷，出资时需通过资金监管账户并明确违约责任；三是办理预告登记，防止原房主再售或抵押；四是合同明确权责，详细约定各项条款保障权益。1.4k浏览
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因买房违约，中介费退款要如何办理买房违约时，中介费退款办理需依据合同约定。若合同明确规定违约情况下中介费退还事宜，按约定执行；若未约定，需与中介协商，证明违约非自身主观故意或中介未完全履行服务，协商不成可通过法律途径解决。2k浏览
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一房二卖该如何处理合同效力一房二卖情形下，两份合同效力应分别判断，若无《民法典》规定的无效情形，通常均为有效，判定依据为合同双方民事行为能力、意思表示、是否违法违规违公序良俗。房屋归属方面，已过户的归登记买受人，未过户但一方合法占有的可能归占有人，均未过户和占有的综合付款情况确定。未取得房屋的买受人可追究出卖人违约责任，要求赔偿损失。1.9k浏览
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