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商品房预售合同的效力怎么认定

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最新修订 | 2024-02-22
商品房预售合同的效力认定应当从商品房预售许可证、法律规定的生效条件等方面认定。如果开发商没有获得商品房预售许可证,那么签订的预售合同无效。如果有该许可证,却不满足法律规定的生效条件,那么合同也是无效的。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
商品房预售合同的效力怎么认定
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商品房预售合同的效力怎么认定
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商品房预售合同效力如何认定
1、出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。2、当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
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房产纠纷
购房定金协议转让的法律效力如何
[律师回复] 解析:
在房屋买卖过程中,确立有效的定金合同需符合以下几点特定要求:
(一)当事人应具备相应的民事行为能力。
任何平等主体间所达成的合同,若欲具备法律效力,均必须依赖于当事人具有真实且充分的民事行为能力,能够准确分辨自身行为及其可能产生的后果,并且具备充分的自我意志表达能力。
(二)意思表示真实可靠。
在定金合同中,当事人的意志表达必须是真实、明确的。
(三)定金合同的内容及形式不得违反国家法律以及社会公众的共同利益。
对于合乎法律规范的意思表示,法律将赋予其法律上的约束力;
而对于违法的合同,则无法得到法律的保护,亦无法产生当事人所期望的法律效力。
此外,定金合同的内容与形式还须遵守法律的强制性规定,同时不得违背公序良俗原则。
(四)实际交付定金。
定金合同作为一种实践性合同,自定金支付方实际交付定金之日起即刻生效。
在定金合同成立之后,当事人应当严格按照合同约定履行定金支付义务。
法律依据:
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效:
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
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挑衅警察寻衅滋事罪的认定标准有几种
[律师回复] 解析:
对于寻衅滋事罪名的确立与判断标准主要在于以下几个方面进行考察:
首先,主观方面的犯罪动机是侵犯社会治安管理秩序这一最重要的客体。
而社会治安管理秩序则涵盖了公共场所的正常秩序以及日常生活中所应遵循的基本规则;
其次,从客观角度来看,寻衅滋事罪的行为表现通常表现为无缘无故地制造事端,煽动群众闹事,无理取闹,甚至对无辜者进行殴打伤害,肆意挑衅,横行霸道,从而破坏社会公共秩序的行为;
再次,从犯罪主体的角度来看,寻衅滋事罪的实施者可以是任何年龄段的自然人,只要他们年满十六岁并且具有承担刑事责任的能力即可;
最后,从犯罪心理的角度来看,寻衅滋事罪的犯罪人必须是出于故意的心态来实施上述行为。
寻衅滋事罪的具体表现形式主要有四个方面:
第一,随意殴打他人,情节恶劣的;
第二,追逐、拦截、辱骂、恐吓他人,情节恶劣的;
第三,强行索取或任意毁坏、占有公私财产,情节严重的;
第四,在公共场所起哄闹事,导致公共场所秩序严重混乱的。
法律依据:
《中华人民共和国刑法》第二百九十三条
【寻衅滋事罪】有下列寻衅滋事行为之一,破坏社会秩序的,处五年以下有期徒刑、拘役或者管制:
(一)随意殴打他人,情节恶劣的;
(二)追逐、拦截、辱骂、恐吓他人,情节恶劣的;
(三)强拿硬要或者任意损毁、占用公私财物,情节严重的;
(四)在公共场所起哄闹事,造成公共场所秩序严重混乱的。
纠集他人多次实施前款行为,严重破坏社会秩序的,处五年以上十年以下有期徒刑,可以并处罚金。
高密市商铺纠纷应如何解决
[律师回复] 解析:
一、协商:
在签署合同的各方都本着友好合作的原则,通过互相的协商来解决出现的纷争,无疑是最为理想的处理途径;
二、调解:
当双方未能就争议事项达成一致意见并达成和解方案时,他们可以请求特定的机构进行调解。
其中,如果某一方或双方均为国有企业的情况下,他们有权向上属主管部门提出调解申请。
而该上级部门也应该基于平等公正的立场对争议进行辨析调解,不做任何形式的行政干预。
此外,相关的合同管理机关、仲裁机构甚至法庭亦有权对此类纠纷进行调解;
三、仲裁:
若合同各方在协商无果且不愿接受调解的情况下,他们可以依据合同中所约定的仲裁条款或者在争议发生之后所达成的仲裁协议,向相应的仲裁机构提起仲裁申请;
四、诉讼:
倘若合同中未曾设定仲裁条款,并且事后也未达成仲裁协议,那么合同的各方当事人便可以将相关的合同纠纷提交至法院,寻求司法救济。
除此以外,对于某些特殊类型的合同纠纷,例如涉及到涉外因素的合同纠纷,在处理过程中可能需要引用外国的法律法规,而非我国现行的合同法相关规定。
法律依据:
《民事诉讼法》第一百一十九条
起诉必须符合下列条件:
(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;
(二)有明确的被告;
(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;
(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《人民调解法》第二条
本法所称人民调解,是指人民调解委员会通过说服、疏导等方法,促使当事人在平等协商基础上自愿达成调解协议,解决民间纠纷的活动。
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商品房预售合同效力如何认定
《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定:“出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”该条规定将商品房预售许可证明的取得作为审查合同是否有效的主要依据,并不考虑审查对其他条件的具备与否,有其合理性。
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房产纠纷
供货商送过期商品商家不知情会怎样
[律师回复] 解析:
商家售卖过期产品所受到的法律惩戒具体包括下面几个方面:
首先,相关的监管部门有权没收商家由售卖过期产品所获得的违法收益以及非法生产经营的食品及用来进行非法生产经营的工具、设备、原材料等各类物品;
其次,如商家违反此项法规的违法所得额低于或等于人民币一万元时,将会面临高达二千元至五万元之间的罚款惩罚;
相反地,若商家的违法所得金额高于人民币一万元,应同时承担货值金额五倍至十倍以内的罚款责任。
另外,如果存在情节特别恶劣的情况,监管部门有权吊销该商家的营业执照以示警示与惩罚。
针对食品过期问题,国家也制定了相应的法规与标准:
首先,若商家所售出的过期食品足以引发严重的食物中毒事故或者其它严重的食源性疾病事件发生,将被判处三年以下有期徒刑或者拘役,并且需要缴纳罚金;
其次,如果过期食品对消费者的身体健康产生了严重的危害或者存在其它严重情节,商家将面临更为严厉的惩罚;
最后,如果过期食品的危害程度极其严重,商家可能会被判处七年以上有期徒刑甚至是无期徒刑,同时还需缴纳罚金或者没收全部财产。
对于商店出售过期产品的处理方式,我们建议您按照以下步骤进行:
首先,如果商家对此事并不知情,您可以尝试与商家进行沟通协商,要求更换或退货;
如果协商无法达成共识,您可以向当地的工商行政管理部门进行举报;
其次,如果商家明知故犯,故意销售过期产品,您可以通过拨打电话的方式向工商部门进行投诉、举报或者申诉,除了要求赔偿您的经济损失之外,您还可以向商家索取价款十倍的赔偿金作为补偿。
综上所述,食品生产经营者应该对变质、超过保质期或者回收的食品进行明显的标识或者单独存放于有明确标志的场所内,并及时采取无害化处理、销毁等措施进行处理,同时要做好如实记录工作,确保每个环节都符合国家法规与标准的要求。
法律依据:
《中华人民共和国刑法》第一百四十三条
【生产、销售不符合安全标准的食品罪】生产、销售不符合食品安全标准的食品,足以造成严重食物中毒事故或者其他严重食源性疾病的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;
对人体健康造成严重危害或者有其他严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金;
后果特别严重的,处七年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
安徽省盗窃罪的数额认定是什么
[律师回复] 解析:
1、盗窃犯罪涉案金额之划定如下:
依据相关法规,个体盗窃公有或私有财物达到一定数量即构成犯罪。
具体而言,个人盗窃公私财物的数额达到了较大的程度,以一千元至三千元作为衡量标准;
若该行为涉及数额达到了巨大的地步,则以三万元至十万元为起始点;
倘若盗窃财物价值超过特别巨大的范畴,则必须在三十万元至五十万元以上才可立案。
对于此类犯罪行为,法律规定的惩罚措施包括:
判处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,同时还需处以罚金;
如果涉案数额巨大,则可能面临三年以上十年以下有期徒刑的刑罚,并且同样需要缴纳罚金;
而当盗窃财物价值达到特别巨大的程度时,则可能会被判处十年以上有期徒刑甚至无期徒刑,同时还需缴纳罚金或者没收全部财产。
2、盗窃罪,是指以非法占有为目的,通过秘密手段盗窃他人公私财物且数额较大或者多次实施盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃以及扒窃等行为。
值得注意的是,盗窃罪只能由故意构成,也就是说,行为人必须明确意识到自己所窃取的是他人占有的财物。
如果行为人误将他人视为自己所有的财物而予以取回,那么这种情况并不构成盗窃罪。
然而,我们不能简单地认为,只要行为人误以为是遗忘物,就必然缺乏盗窃的故意。
因为他人“占有”是一个规范的概念,只要行为人认识到了被法官评价为他人占有的前提事实,就应当被认为行为人已经具备了盗窃罪的认识内容。
举例来说,即便行为人误以为高尔夫球场内水池中的高尔夫球是遗忘物而取走,也应该被判定为具有盗窃罪的故意。
法律依据:
《中华人民共和国刑法》第二百六十四条
盗窃公私财物,数额较大的,或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;
数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
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商品房预售合同效力如何认定
商品房预售合同的内容不违反国家法律规定,双方的意思表示真实,在买家也具有民事行为能力的情况下,商品房预售合同就具有法律效力,对于开发商来讲,商品房预售是有严格的条件限制的,最基本的要求就是开发商能够提供商品房预售许可证。
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房产纠纷
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怎么认定商品房预售合同的效力
未取得商品房预售许可证的,预售合同无效。但是起诉或申请仲裁前已取的,有效。商品房预购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,并且出卖人已经按照约定收受房款的,认定该协议为有效的房屋买卖合同。
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房产纠纷
交通肇事罪的主要责任认定证据有什么
[律师回复] 解析:
在涉及交通事故纠纷诉讼中,原告负担的举证责任范围如下所述:
首先,需提交相关的身份证明文件,无论是原告个人的身份证明,还是若原告一方存在严重人身伤害或者死亡情况下,还需要进一步提供与此相关的证明文件,例如伤亡者与原告之间关系的证明,以及证明伤亡者有监护对象(包括但不限于未成年子女或者丧失独立经济能力的亲属等)、需要赡养的近亲以及其他丧失劳动能力人员的身份证明和无劳动能力证明等。
其次,关于工作状况和收入证明也是举证责任的重要组成部分,特别是在涉及到误工费和残疾、死亡赔偿金计算的情况下。
第三,对于交通事故实际发生的事实进行证明,这些证据主要来源于公安交通管理机关的立案记录以及公安机关提供的相关资料(对于此类材料,当事人有权要求公安机关提供复印件或者向人民法院提出调取申请),同时也可以通过证人证言、被告的承认等方式来进行证明。
第四,对于被告在交通事故中所犯错误的证据进行证明,其中最具代表性的就是由公安交通管理机关出具的交通事故责任认定书。
如对该责任认定持有异议,则应当提供更为详尽的资料,例如交警部门制作的现场勘查图和笔录,以及交警部门依法制作的其他询问和讯问笔录等,以供法庭审理参考。
最后,对于交通事故所导致的损失进行证明,这些证据主要包括医疗机构开具的诊断证明书、医药发票、法医鉴定书、评估机构的财产损失评估报告等。
如果被告的行为涉嫌交通肇事罪,原告还可以提供相关证据,通常是向公安机关或检察院提供,必要时也可直接向法院提供。
法律依据:
《中华人民共和国道路交通安全法》第七十六条
机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的,由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿;不足的部分,按照下列规定承担赔偿责任:
(一)机动车之间发生交通事故的,由有过错的一方承担赔偿责任;双方都有过错的,按照各自过错的比例分担责任。
(二)机动车与非机动车驾驶人、行人之间发生交通事故,非机动车驾驶人、行人没有过错的,由机动车一方承担赔偿责任;有证据证明非机动车驾驶人、行人有过错的,根据过错程度适当减轻机动车一方的赔偿责任;机动车一方没有过错的,承担不超过百分之十的赔偿责任。
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强奸罪不认罪不认罚如何判
[律师回复] 解析:
事实上,只凭具说服力的证据便足以定罪。
在处理任何一宗案件时,我们必须重视证据及深入的调查研究,绝不可轻易地依赖口供作为判案依据。
仅凭被告人口供,却缺乏其他有力证据的情况下,我们无法判定被告有罪并施予相应的惩罚;
然而,若无被告人口供,但证据确凿且充分的情形下,则可判定被告有罪并给予相应的惩罚。
证据确凿且充分的标准应该包括如下几点:
(1)对于确定罪行以及量刑的所有事项,都应有证据加以证实;
(2)所有用于定案的证据,均应经过法定程序严格审查核实无误;
(3)综合考虑全部证据,对于所确认的事实,应能排除所有合理怀疑。
值得注意的是,从司法实践角度看,因强奸罪而进行取保候审的案例几乎不存在,但法律并未明文规定涉嫌构成强奸罪者绝对不可进行取保候审。
因此,作为犯罪嫌疑人,应当明白自身境况,即恶性刑事案件获得取保候审的机会极其渺茫。
法律依据:
《中华人民共和国刑法》第三百一十二条
?明知是犯罪所得及其产生的收益而予以窝藏、转移、收购、代为销售或者以其他方法掩饰、隐瞒的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;
情节严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。
单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照前款的规定处罚。
公共场合辱骂他人怎么认定
[律师回复] 解析:
公开谩骂他人乃指在公共场合乃至众多人员在场的情况下,以污蔑、诟病及恶毒诅咒等方式对他人实施言语打击的恶劣行径。
该类行径不仅侵犯了他人所应享有的尊严与名誉,甚至极易给受害者带来心理及感情层面的创伤。
一般而言,判断公开谩骂他人的具体标准主要包括以下三个方面:
首先,观察时间和地点。
公开谩骂往往发生在公众场合或者拥有诸多观众存在的环境之中,如城市街道、商场店铺、餐厅等地。
而若仅仅是在私密环境之内,例如独自在家中言语表述,通常难以认定为公开谩骂他人的范畴。
其次,审视言论内容。
公开谩骂所采用的话语内容通常带有严重的侮辱性、贬损性以及攻击性,例如使用侮辱性词汇、恶意诅咒、人身攻击等等。
倘若仅止于普通争论或批评之上,且并未触犯侮辱或谩骂的边界,便很难视为公开谩骂他人的典型案例。
最后,考虑受害者的内心感受无疑是关键所在。
若受害者真切地感受到自身受到了侮辱、诟病或是攻击,此类行为给其心灵及感情方面造成了实质性损伤,那么此举便可认定为公开谩骂他人。
值得警觉的是,公开谩骂他人乃是一项违背道德准则及法律法规的恶性行为,不仅会对受害者身心健康造成巨大损害,还可能引发全社会公众的强烈指责乃至法律的严惩。
因此,我们呼吁每一位公民都应当尊重他人的尊严与权益,坚决杜绝使用任何形式的侮辱或谩骂言辞,共建文明和谐之美好社会。
法律依据:
《刑法》第二百四十六条
【侮辱罪;诽谤罪】以暴力或者其他方法公然侮辱他人或者捏造事实诽谤他人,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。
前款罪,告诉的才处理,但是严重危害社会秩序和国家利益的除外。
通过信息网络实施第一款规定的行为,被害人向人民法院告诉,但提供证据确有困难的,人民法院可以要求公安机关提供协助。
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房产纠纷
犯罪团伙从犯数额认定标准是什么
[律师回复] 解析:
关于共同犯罪的判断,需结合具体案件情况进行分析。
在我国《中华人民共和国刑法》中,对于共同犯罪,又按照犯罪主体涉及金额的不同,将其划分为‘数额较大’、‘数额巨大’以及‘情节严重’和‘情节特别严重’等四个层次。
其中,主犯所涉及到的犯罪金额,即是他(她)参加的所有共同犯罪行为所涉金额的总和。
例如,根据相关法律法规,以非法占有为目的,采用欺骗手段进行非法集资活动,且涉案金额达到一定标准的,将面临五年以下有期徒刑或拘役的处罚,同时还需要缴纳二万元至二十万元不等的罚金;
若涉案金额巨大或存在其他严重情节的,将被判处五年以上十年以下有期徒刑,并处以五万元至五十万元不等的罚金;
而当涉案金额特别巨大或存在其他特别严重情节时,将面临十年以上有期徒刑甚至是无期徒刑的严厉惩罚,同时还需缴纳五万元至五十万元不等的罚金或没收个人财产。
法律依据:
《中华人民共和国刑法》第一百九十二条
以非法占有为目的,使用诈骗方法非法集资,数额较大的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金;
数额巨大或者有其他严重情节的,处七年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照前款的规定处罚。
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