民间借贷 房屋抵押 注意

[律师回复] 解析：
在进行抵押和租赁操作时，应遵循一定的法律规定。
首先，出租人需要以书面形式明确告知承租人有关租赁物已被抵押的重要事实。
倘若租赁物已经设立了抵押，那么在抵押权得以实现之后，租赁合同对于受让人便不再具备任何约束力，换言之，受让人有权解除原有的租赁合同，而承租人则无权再行使其优先购买权或继续租赁权。
若抵押人未能以书面形式告知承租人关于租赁物已被抵押的事实，那么在抵押权实现导致承租人遭受损失的情况下，抵押人需承担相应的赔偿责任。
反之，若已书面告知承租人租赁物已设定抵押，且在抵押权实现过程中给承租人带来损失，则由承租人自行承担相关后果。
值得注意的是，抵押权的效力仅限于被设定为抵押物的财产本身，而利息、租金等孳息并不属于抵押物范畴。
然而，若债务履行期限届满，债务人未能履行债务以致抵押物被人民法院依法查封，自查封之日起，抵押权人便有权收取该抵押物的孳息。
此外，若抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，则抵押权的效力无法及于该孳息。
在处理孳息的偿还顺序上，应依次支付以下款项：
（1）收取孳息所需的费用；
（2）主债权的利息；
（3）主债权。
针对“先租后抵”的情形，拍卖或变卖抵押物不会对原租赁关系产生任何影响，也就是说，抵押物的承租人仍可向受让人主张租赁权，而受让人所获得的财产则是附带有租赁权的财产。
同时，出租人（即抵押人）负有告知承租人抵押物处置事宜的义务，以确保承租人的优先购买权得到充分保障。
法律依据：
《民法典》第四百零五条
抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

[律师回复] 解析：
原本的借款凭证已经失效，同样地，我们亦可在原借款凭证上标示出延长的期限以及原因。
当借款期满后，若债务人未履行还款义务，那么双方经过深思熟虑且达成分歧性的共识之后，便可重新签订欠款凭证。
在此过程中，请各位注意以下几点要素：
首先，必须列明借贷双方当事人的基本民事身份资料信息；
其次，明确阐述债务发生的根源及其具体日期；
最后，务必确认该份借据为后续补充的借款凭证。
法律依据：
《民法典》第六百六十八条
借款合同
应当采用书面形式，但是自然人之间借款另有约定的除外。

[律师回复] 解析：
拆迁的主要责任人乃房屋征收部门，房屋征收部门有权授权特定的房屋征收实施单位，同时对于他们的行为所产生的深远影响也必须负担起法律上的责任；
其次，在土地方面的征收，其主导者则是我们伟大的祖国；
最后，当国家完成土地征收之后，市、县级人民政府便有义务负责本行政区域内的房屋征收和补偿事宜。
伴随着我国城镇化进程的不断加速，农村地区的征地数量亦日益增多，
因此，如何合理地制定农村土地补偿标准就显得尤为关键。
当我们征收了农村居民赖以为生的土地时，就必须给予他们相应的补偿。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条
实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

[律师回复] 解析：
关于房地产拆迁补偿的准则如下：
首先，由于实施建筑物的征收而引发的生产中断及营业损失的赔偿属于补偿范围内；
其次，经过市、县级人民政府的批准，可以设定基金和激励机制，以提供相应的赠与以及奖励给被征收人；
再次，被征收的房产价值将得到充分的补偿；
最后，由于征收房屋所导致的搬迁以及临时安置的费用也会有相应的补偿。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十八条
征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十九条
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条
房地产价格评估机构由被征收人协商选定；
协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

[律师回复] 解析：
关于以新的贷款偿还原有的贷款，旧有的贷款的担保人无需再承担相应的担保责任。
但若债权方请求新贷款的担保人承担担保责任，则根据以下几种具体情况进行处理：
第一种情况是新贷款以及旧贷款的担保人间存在关联性，即为同一人，在此情况下，人民法院将予以支持；
第二种情况是新贷款与旧贷款的担保人并非同一人，或者旧贷款并无担保而新贷款却设有担保，在此情况下，人民法院将不会予以支持，除非债权方能够提供充分的证据证明新贷款的担保人在提供担保时已经知晓或应当知晓以新贷款偿还旧贷款这一事实。
此外，担保人可以免除部分责任，具体包括：
首先，在担保期间内，若债权方允许债务人转移债务，必须事先获得担保人的书面同意，否则担保人将不对未经其同意的债务转移承担担保责任；
其次，债权方与债务人协商变更主合同内容，也需先征得保证人的书面同意。
如未经保证人书面同意，保证人将不再承担保证责任。
若保证合同另有约定，则依约执行；
再次，对于一般担保人与债权方未约定担保期限的情况，担保期限将从主债务履行期满之日起计算六个月；
最后，对于连带责任担保的担保人和债权方未约定担保期限的情况，债权方有权要求担保人自履行债务期限届满之日起六个月内承担担保责任。
若债权方未在合同约定的保证期和上述条款规定的保证期内要求保证人承担保证责任，则保证人可免除保证责任。
另外，还有以下几种情况，担保人可不承担民事责任：
1.主合同当事人恶意串通，欺骗担保人提供担保的；
2.主合同债权人采用欺诈、胁迫等手段，致使保证人在违背真实意愿的情况下提供保证的。
法律依据：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第十六条
主合同当事人协议以新贷偿还旧贷，债权人请求旧贷的担保人承担担保责任的，人民法院不予支持；
债权人请求新贷的担保人承担担保责任的，按照下列情形处理：
（一）新贷与旧贷的担保人相同的，人民法院应予支持；
（二）新贷与旧贷的担保人不同，或者旧贷无担保新贷有担保的，人民法院不予支持，但是债权人有证据证明新贷的担保人提供担保时对以新贷偿还旧贷的事实知道或者应当知道的除外。
主合同当事人协议以新贷偿还旧贷，旧贷的物的担保人在登记尚未注销的情形下同意继续为新贷提供担保，在订立新的贷款合同前又以该担保财产为其他债权人设立担保物权，其他债权人主张其担保物权顺位优先于新贷债权人的，人民法院不予支持。

[律师回复] 解析：
依据现行的国家法律法规，由国务院药品监督管理部门所颁发的药品批准文号以及《进口药品注册证》和《医药产品注册证》均具有固定的有效期，这三种证书有效期限的设定均为五年。
在证书期满后，如需持续进行生产或进口活动的机构，应当在证书期满前六个月内申请再注册手续，并按照国务院药品监督管理部门所制定的相关规定提交所需的各类档案资料以备审查。
法律依据：
《药品进口管理办法》第五条
进口药品必须取得国家食品药品监督管理局核发的《进口药品注册证》（或者《医药产品注册证》），或者《进口药品批件》后，方可办理进口备案和口岸检验手续。

[律师回复] 解析：
倘若公司并没有按照法律规定在注册地址进行经营活动，那么这一行为有可能会遭到相关行政主管部门的强制纠正措施，其中包括要求企业进行必要的变更工作。
若未能及时完成变更手续，那么还将面临相应的罚款处罚。
而在这个过程中，如果企业想要改变其合法居所在址，就必须按照相关法规进行提交变更申请、核准验证以及发放新的营业执照等一系列的程序性操作，同时也须保证在正式搬迁到新地点之前完成这一系列的程序和手续。
在办理营业执照地址变更时，企业需要向主管政府机构提交的材料包括由公司法定代表人亲自签署的《公司变更登记申请书》、变更之后实际使用场所的确切证明文件（如租赁合同或不动产权证书）等等。
法律依据：
《公司法》第二百一十一条
公司成立后无正当理由超过六个月未开业的，或者开业后自行停业连续六个月以上的，可以由公司登记机关吊销营业执照。
公司登记事项发生变更时，未依照本法规定办理有关变更登记的，由公司登记机关责令限期登记；
逾期不登记的，处以一万元以上十万元以下的罚款。
公司法人变更的后果就是需要领取新的营业执照，并到银行以及税务机关进行变更。
根据相关法律规定，公司经营地址、经营地址等变更，但是公司法人的主体资格并没有变。
《中华人民共和国公司法》第七条
依法设立的公司，由公司登记机关发给公司营业执照。
公司营业执照签发日期为公司成立日期。
公司营业执照应当载明公司的名称、住所、注册资本、经营范围、法定代表人姓名等事项。
公司营业执照记载的事项发生变更的，公司应当依法办理变更登记，由公司登记机关换发营业执照。

[律师回复] 解析：
无需设置时限，注销之后便可随时提交新申请进行办理。
对于个体工商户而言，其唯一责任人并不需要担任法人代表，只需在年满18周岁且具备完全民事行为能力的前提下便可胜任此职务。
然而，根据相关法律法规，若曾担任因违法而被吊销营业执照的企业的法定代表人，并且对该企业的违法行为负有个人责任，那么自该企业被吊销营业执照之日起未超过三年的，将无法担任其他企业的法定代表人。
法律依据：
《公司登记管理条例》第五十二条
除依照本条例第五十三条第一款第（一）项作出准予登记决定的外，公司登记机关决定予以受理的，应当出具《受理通知书》；
决定不予受理的，应当出具《不予受理通知书》，说明不予受理的理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

[律师回复] 解析：
延期交房违约金的具体金额取决于多种因素，故其缺乏固有的固定标准。
一般而言，逾期交房违约金的约定区间通常在1%至1‰之间。
此外，违约金的计算方式应根据房价款的总金额进行衡量。
值得注意的是，消费者并未遭受任何实际损失并不构成开发商免除违约责任的合法依据。
对于已约定的逾期交房违约金，双方均须严格遵守，除非开发商能够证明存在法定的免责事由，例如地震、战争等合同约定的不可抗力事件，且能及时履行告知义务，否则仍需承担逾期交房的违约责任。
若逾期交房违约金的计算方法未能在合同中予以明确规定，则应参照逾期交付使用房屋期间相关主管部门公布或具有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准进行确定。
若开发商逾期交房并非出于免责事由，那么开发商将必须承担商品房逾期交付的法律责任，这其中包括向购房者支付逾期违约金以及在特定情况下、满足一定期限后，购房者有权依法解除合同等。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；
当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

[律师回复] 解析：
在商品房预售登记之前，房价购买者如欲变更房屋购买人姓名或者增设购买人的话，其相应手续并非极为繁琐复杂。
首先，购房者需要先行与开发企业进行沟通协商，按照惯常情形来看，多数开发企业都会支持并同意修改购买人的请求。
若此商业用房尚处于尚未结束竣工验收阶段，购房者需前去相关部门开具未完成竣工检验报告，同时由开发企业提交合同更名申请的理由说明，并支付相关的手续费用便可。
然而，若该商品房已经顺利通过竣工验收，那么将无法进行更名操作，但是可以等待产权证书办理完毕之后再行进行更名事宜。
法律依据：
《民法典》第五百四十三条
当事人协商一致，可以变更合同。

[律师回复] 解析：
在未经明确约定情况下，涉及到合同纠纷的司法管辖应依照我国《中华人民共和国民事诉讼法》中关于管辖权的有关规定予以厘定。
若存在协商解决协议，且该协议中保留了两个及以上具有实际关联性并与争议事项相关联的地方基层人民法院的处置权限，则作为原告的当事人有权选择其中任一一家法院向其提起诉讼。
法律依据：
《民事诉讼法》第三十四条
合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定

[律师回复] 解析：
1.对于被征收的房屋面积进行准确的评估并按照该标准进行相应的补偿；
2.若被征收房屋的面积低于二十五平方米时，将其视为等同于二十五平方米予以计算；
3.在此基础上，额外增设十平方米作为住房改善面积以此来满足居住需求；
4.若被征收房屋的总面积加上新增的住房改善面积仍未达到四十五平方米，则按照四十五平方米的标准进行补偿，超出部分的金额将由被征收人按照征收区域内新建商品住房市场价格的百分之五十支付房款；
5.在计算补偿房屋的面积时，公摊面积将单独计入应补偿面积中。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

[律师回复] 解析：
并不需要进行验资程序。
在现今注册企业的环节中，关于注册资本的验资环节已被淘汰。
随着注册资本认缴登记制度的全面推行，原本的验资制度也被正式撤销。
这是我们商业登记管理部门在遵循国家相关法律、行政法规以及相应的决定基础上进行的一项重大变革性措施，旨在简化企业注册流程，提高效率。
在此制度下，原有的商务登记前主管部门审批机制将不再适用于所有事前需取得许可证方可进行的事项，但国家安全与公民日常生活的基本保障不受此影响。
法律依据：
《中华人民共和国公司法》第三条
公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。
有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。
第二十六条
有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。
法律、行政法规以及国务院决定对有限责任公司注册资本实缴、注册资本最低限额另有规定的，从其规定。

[律师回复] 解析：
在处理民间借贷纠纷时，欠款方未能偿还借款并不等同于将遭受拘留。
此类争端属于民事范畴内的问题，双方当事人皆有权考虑采用协商、和解、仲裁或是诉讼等各种途径进行最终解决。
若涉事一方决定提出诉讼请求，则必须确保具备完整且充分的起诉书以及与其案件相关联的各类证据资料，并按规定向具有管辖权限的相应人民法院进行提交。
在此过程中，债权人如发现被执行人存在其他可供执行的财产，可随时向人民法院提出申请强制执行。
然而，对于那些明明具备履行债务能力却故意拒绝履行的情况，相关部门有权对其采取司法拘留措施；
若情节严重或涉及金额巨大者，甚至可能面临刑事追责的风险。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条
诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的;
(二)以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证的;
(三)隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的;
(四)对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人，进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的;
(五)以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的;
(六)拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

[律师回复] 解析：
一份具备如下特定条件的定金条便达到了具备法律约束力的标准：
首先，款项层面的元素必须合法有效；
其次，在约定时间内，定金务必缴纳到指定账户。
依据相关法律法规，定金合同自实际支付定金的那一刻起正式生效。
任何依法设立的合同，其效力均从合同正式成立之日开始计算。
最后，需要注意的是，定金的数额不得超过合同交易总金额的20%，超出此范围的部分将失去作为定金的法律效力。
法律依据：
《民法典》第五百八十六条
?【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；
但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

[律师回复] 解析：
在遭遇民间借贷无法履行偿债义务时，您应当考虑以下几种方法进行解决：
首先，保证在能力范围内向债权人偿还一部分债务以展示出诚恳且良好的还款意愿，这样的话，债权人有可能会撤销诉讼。
其次，您可以尝试与债权人协商制定分期付款计划，或者适当延长还款期限，甚至可以请求亲戚朋友暂时借款来偿还贷款，然后在未来的日子里再向他们归还这笔款项。
当您面临诉讼时，务必积极参与庭审，努力争取在法庭上达成分期还款或设定明确还款期限的协议。
若法庭未能给予支持，那么您将被要求在规定时间内全额偿还债务，否则债权人有权申请强制执行。
通常情况下，涉及到征信记录的信贷业务，若未按期还款，必定会对个人信用造成负面影响，从而影响到未来的房屋贷款和汽车贷款等相关事宜。
法律依据：
《民法典》第六百七十五条
借款人应当按照约定的期限返还借款。
对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；
贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《民事诉讼法》第一百二十二条
起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

[律师回复] 解析：
若抵押财产为抵押权人自行掌控与维护之对象，则在该抵押期内，除非得到债权人的明确授权或批准，否则抵押权人不能擅自将相同的抵押物移转至第三方手中，亦不得对已经设定抵押的财产部分再次进行抵押。
在此种情形下，未经债权人许可而自行出售抵押物的行为存在欺诈的可能，至于是否构成犯罪，则需根据抵押财产的价值、具体案情及所产生的后果等因素来综合判断。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百零六条
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

[律师回复] 解析：
房产抵押人和抵押权人之间的差异在于：
抵押人即是以其持有的财产作为担保，用以保障自身或者第三方债务得以如期偿还的当事人；
而抵押权人则是指对于债务人负有债权，当债务人未能按照约定履行债务时，有权从抵押物中优先获得清偿的一方。
此外，抵押人还拥有对抵押物所产生的孳息进行收取的权利，而抵押权人则具有对抵押物进行处置的权力。
法律依据：
《城市房地产抵押管理办法》第三条
本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

[律师回复] 解析：
对于实施货币补偿的拆迁房屋，其补偿金额将依据被拆迁房屋所在区域的新建普通商品房市场价格，并兼顾拆迁房屋的成色、构造以及公摊等多种因素进行全面评估后加以确定。
另外，关于搬家补助费标准，居民住宅搬迁的补助费为每户350元，而非住宅则需按照实际产生的相关费用进行计算。
至于经营性补助费的标准，则会因被拆迁房屋的用途与区位的差异而有所区别，具体而言，经营性补助费将以建筑面积作为衡量单位进行补偿。
最后，对于由政府投资或公益性质的拆迁项目，其建筑面积每平方米将收取30元的费用。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

[律师回复] 解析：
在涉及到民间借贷关系的纠纷中，若双方并未就利息作出明确规定，则债权人无权主张利息收益。
依据相关法律法规，这种情况下，应被视作债权人放弃了利息请求权。
然而，当借款方未能按照约定时间履行还款义务时，债权人有权向其索要逾期利息。
在此种情形下，即使双方并未事先约定利息，债权人仍可通过协商或诉讼方式，为自己争取到逾期利息的补偿。
法律依据：
最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条
借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息。