房屋什么情况下不能抵押

[律师回复] 个人情况说明 (一)基本信息 姓名：性别：男民族：汉出生年月：学历：事由： (二)团学服务 我踊跃参与监狱工作，积极为监狱人员服务，自20年月至今参与各项服务不完全统计如下： (三)其他方面 日常改造上我积极主动、不旷课、不逃课与往日相比趋向于更加良性的发展生活中，我坚持自我管理、自我约束从不邋遢我带着“胜不骄、败不馁”的信条积极参与监狱各项大小赛事锻炼自己我也涉足校内外各种兼职平台希望能在其中挖掘自己的潜能。 以上所述是我的个人情况说明，请您审核。 20年月日。

[律师回复] 房地产抵押合同无效，是指房地产抵押合同因法律规定的原因而不发生创设抵押权效果。房地产抵押合同无效的原因是多样的：
(一)主合同(主要是指借款合同)无效导致房地产抵押合同无效;
(二)因房地产抵押合同自身的原因而无效，这些原因包括：
1、当事人无民事行为能力;以欺诈、胁迫或乘人之危订立的合同;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;违反法律或者社会公共利益;以合法原因掩盖非法目的等等;
2、《城市房地产抵押管理办法》中无效原因，如抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 抵押合同应当包括以下内容：
一：抵押人抵押权人的名称或者个人姓名住所。
二：主债权的种类数额。
三：抵押财产的具体状况。
四：抵押财产的价值。
五：债务人履行债务的期限。
六：抵押权灭失的条件。
七：违约责任。
八：争议解决方式。
九：抵押合同订立的时间与地点。
十：双方约定的其他事项。
《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
(一)建筑物和其他土地附着物
(二)建设用地使用权
(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权
(四)生产设备、原材料、半成品、产品
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器
(六)交通运输工具
(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条抵押权基本权利
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第十二条合同内容
合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

[律师回复] 所有权人将抵押给他人的车辆偷偷开走是涉嫌盗窃罪。
《中华人民共和国刑法》第二百六十四条　【盗窃罪】盗窃公私财物，数额较大的，或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

[律师回复] 房子已经做了抵押了，和抵押权百人协商一致，可以办理产权过户手续。法律依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，抵押期间，抵度押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有专，不足部分由债务人清偿。
抵押期间属，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

[律师回复] 已经抵押的房产还可以再借款的
作为房屋再抵押需要满足以下条件：
　　
1、有市场发展潜力;
　　
2、需要是现房;
　　
3、房屋所处位置优越、交通便利，有较大的升值空间;
　　
4、贷款机构要求满足的另外的条件。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 不能设定抵押权的土地主要有以下几种情况：
第
一，土地所有权。土地所有权在我国是禁止买卖的，当然也就不能作为抵押物。
第
二，地上没有房屋等建筑物、构筑物的单独的国有划拨土地使用权。这是因为，以划拨方式取得的土地使用权，土地使用者没有土地的处分权。
第
三，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的使用权，但是已经承包的并经发包方同意抵押的荒地的集体土地使用权除外。
第
四，乡(镇)村企业的集体土地使用权不得单独抵押。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《物权法》第95条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第196条：依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：债务履行期届满，债权未实现；抵押人被宣告破产或者被撤销；(三)当事人约定的实现抵押权的情形；严重影响债权实现的其他情形。第198条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。【相关规定】《担保法》第56条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。《担保法解释》第74条：抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：实现抵押权的费用；主债权的利息；(三)主债权。

[律师回复] 解答如下,
1、凡房产证抵押贷款，在放款前，银行为控制风险（客户利用房产证重复抵押贷款等），须将房产证收押由银行入库保管，待贷款还清后，再凭还清证明取回房产证。
2、房产证押在银行后，客户只能留取一份房产证的复印件，上孩上学时，可凭房产证复印件，与银行出具的收押凭条去报告，确实不行，只能与银行沟通，看看能否暂时把房产证借出，由银行职员陪同下办理孩子的报名等，办理完后马上归档。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 土地抵押房产未抵押怎么处理 土地使用权设定抵押后,当事人还可将土地上新增的房屋设定抵押。建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。即土地使用权设定抵押后，当事人还可将土地上新增的房屋设定抵押。 土地、房产在银行押着，叫抵押。如果要办理土地抵押的话，大部分银行是需要你事先找一家有资格的土地价格评估所对要抵押的土地进行价格评估。然后将土地证与评估报告、连同银行和你签定的抵押合同、抵押申请及贷款合同一同拿去当地国土资源局登记备案。然后持国土资源局给你出具的已经办理好抵押手续一同交给银行，抵押事宜办理完毕。 土地使用权抵押的法律特征 土地使用权抵押除了具有一般财产抵押权的法律特征，如抵押权是一种担保物权，以清偿债务为目的，具有不可分性、附属性以外，还具有其特有的法律特征。 (1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。 (2)土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。 (3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。 (4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。 (5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 最新哈尔滨市房地产抵押合同 抵押人：_________ 抵押权人：_________ 为确保_________年_________月_________日签订的_________(以下称主合同)的履行，抵押人_________(以下简称甲方)愿意以其有权处分的房地产作抵押。抵押权人_________(以下简称乙方)经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房地产抵押。 甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给乙方。 双方本着平等、自愿的原则，同意就下列房地产抵押事项订立本合同，共同遵守。 第一条甲方用作抵押的房地产座落于_________区_________街(路、小区)_________号_________栋_________单元_________层_________户号，其房屋建筑面_________m 2，占地面积_________m2。 第二条根据主合同，甲乙双方确认：债务人为_________;抵押期限自_________年_________月_________至_________年_________月_________。 第三条经房地产评估机构评估，上述房地产价值为人民币_________(大写)，_________(小写)。根据主合同，双方确认：乙方债权标的额(本金)：_________(大写)，_________(小写)，抵押率为百分之_________。 第四条甲方保证上述房地产权属清楚。若发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。 第五条乙方保证按主合同履行其承担的义务，如因乙方延误造成经济损失的，乙方承担赔偿责任。 第六条抵押房地产现由_________使用。 甲方在抵押期间对抵押的房地产承担维修、养护义务并负有保证抵押房地产完好无损的责任，并随时接受乙方的检查监督。 在抵押期间因使用不当造成毁损，乙方有权要求恢复房地产原状或提供给乙方认可的新的抵押房地产，在无法满足上述条件的基础上，乙方有权要求债务人提前偿还本息。 第七条抵押期间，甲方不得擅自转让、买卖、租赁抵押房地产不得重复设定抵押，未经乙方书面同意，发生上述行为均属无效。 第八条抵押期间，甲方如发生分立、合并，由变更后承受抵押房地产方承担或分别承担本合同规定的义务。甲方被宣布解散或破产，乙方有要要求提前处分其抵押房地产。 第九条在本合同有效期内，未经甲方同意，乙方变更主合同条款或延长主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。 第十条本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同，需要变更或解除本合同时，应经双方协商一致，达成书面协议，协议未达成前，本合同各条款仍然有效。 第十一条本合同在执行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决或共同向仲裁机构申请调解或仲裁，不能协商或达不成仲裁意向时可向人民。 第十二条在抵押期间，抵押房地产被拆迁改造时，甲方必须及时告知乙方，且根据具体情况，变更抵押合同或以房地产拆迁受偿价款偿还乙方的本息，并共同到登记机关办理有关登记手续。 第十三条抵押期满，如债务人不能偿还债务本息，又未与乙方达成延期协议的，按法定程序处理抵押房地产，清偿债务本息。处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索;价款偿还债务本息后有剩余的，乙方应退还给甲方。 第十四条本合同未尽事宜，按照房地产抵押管理规定及国家、省、市有关规定办理。 第十五条本合同在双方签字盖章后，并经市房地产市场管理部门登记，方为有效。 第十六条本合同一式三份，甲乙双方各执一份，房地产市场管理部门存档一份。 第十七条双方商定的其它事项：_________。 甲方(签章)：_________乙方(签章)：_________ 法定代表人：_________法定代表人：_________ 委托代理人：_________委托代理人：_________ 地址：_________地址：_________ 联系电话：_________联系电话：_________ _________年月日_________年月日 签订地点：_________签订地点：_________ 附件 一、本合同只作为房地产抵押担保使用。 二、本合同必须用钢笔、炭素笔或毛笔填写，字迹工整，不得涂改。 三、抵押人即是房屋所有权人;抵押权人即是债权人。 四、合同中的空格由双方根据实际情况填写。 五、金额大写样式：壹、贰、叁、肆、伍、陆、柒、捌、玖、拾。 六、如合同签订一方或双方系自然人，则法定代表人处可空缺。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 如何确定抵押贷款时间长短，就抵押贷款方式而言，传统抵押权在设立时，所担保的债权是已经确定的，属时点上的贷款债权。最高额抵押担保是一定期限内连续发生的债权，属时期上的贷款债权。怎样确定最高额抵押中“一定期间内连续发生的债权”的时间长短。目前尚无明确的规定，有的信贷员与客户一约定就是3-4年，似乎一劳永逸，时间的确定根据客户提供的抵押物属性而定。 一般而言抵押物系动产，因其价值变化大而宜约定一年;抵押物是不动产，因其价值变动小宜约定二年;既有动产又有不动产的，按其价值构成比例加权平均测算，同时，在实际操作中，抵押人一般都是借款，且借款人在继续经营的情况下，是不可能把贷款还清的。 因此对一般企业抵押贷款可以使用最高额抵押，就是将抵押人的资产一次性办理抵押，或期限长一点，按抵押人与抵押权人双方确定的抵押资产值签订抵押合同，并以不超过抵押值为尺度，作为借款的最高额抵押贷款限额，在最高额贷款限额内，贷款人向借款人发放的贷款由抵押人担保，不再逐笔办理抵押贷款。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 抵押人： 抵押权人： 为确保______年____月____日签定的____________(以下称主合同)的履行，抵押人(以下简称甲方)愿意以其有权处分的房地产作抵押。抵押权人(以下简称乙方)经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房地产抵押。 甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给乙方。 双方本着平等、自愿的原则，同意就下列房地产抵押事项订立本合同，共同遵守。 第一条 甲方用作抵押的房地产座落于________区________街(路、小区)_____号_____栋_____单元_____层_____户号，其房屋建筑面_______m 2，占地面积_______m2。 第二条 根据主合同，甲乙双方确认：债务人为____________________;抵押期限自______年____月_____至_____年____月____。 第三条 经房地产评估机构评估，上述房地产价值为人民币___________________________(大写)，__________(小写)。根据主合同，双方确认：乙方债权标的额(本金)：_________________(大写)，__________(小写)，抵押率为百分之__________。 第四条 甲方保证上述房地产权属清楚。若发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。 第五条 乙方保证按主合同履行其承担的义务，如因乙方延误造成经济损失的，乙方承担赔偿责任。 第六条 抵押房地产现由___________________________使用。 甲方在抵押期间对抵押的房地产承担维修、养护义务并负有保证抵押房地产完好无损的责任，并随时接受乙方的检查监督。 在抵押期间因使用不当造成毁损，乙方有权要求恢复房地产原状或提供给乙方认可的新的抵押房地产，在无法满足上述条件的基础上，乙方有权要求债务人提前偿还本息。 第七条 抵押期间，甲方不得擅自转让、买卖、租赁抵押房地产不得重复设定抵押，未经乙方书面同意，发生上述行为均属无效。 第八条 抵押期间，甲方如发生分立、合并，由变更后承受抵押房地产方承担或分别承担本合同规定的义务。甲方被宣布解散或破产，乙方有要要求提前处分其抵押房地产。 第九条 在本合同有效期内，未经甲方同意，乙方变更主合同条款或延长主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。 第十条 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同，需要变更或解除本合同时，应经双方协商一致，达成书面协议，协议未达成前，本合同各条款仍然有效。 第十一条 本合同在执行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决或共同向仲裁机构申请调解或仲裁，不能协商或达不成仲裁意向时可向人民。 第十二条 在抵押期间，抵押房地产被拆迁改造时，甲方必须及时告知乙方，且根据具体情况，变更抵押合同或以房地产拆迁受偿价款偿还乙方的本息，并共同到登记机关办理有关登记手续。 第十三条 抵押期满，如债务人不能偿还债务本息，又未与乙方达成延期协议的，按法定程序处理抵押房地产，清偿债务本息。处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索;价款偿还债务本息后有剩余的，乙方应退还给甲方。 第十四条 本合同未尽事宜，按照房地产抵押管理规定及国家、省、市有关规定办理。 第十五条 本合同在双方签字盖章后，并经市房地产市场管理部门登记，方为有效。 第十六条 本合同一式三份，甲乙双方各执一份，房地产市场管理部门存档一份。 第十七条 双方商定的其它事项： 甲方(签章)： 甲方(签章)： 法定代表人： 法定代表人： 委托代理人： 委托代理人： 地 址： 地 址： 联系电话： 联系电话： 合同签定地点： 合同签定时间： 年 月 日

[律师回复] 您好，针对您的房屋先出售后抵押的情况如何处理问题解答如下, 所谓先售后抵，是指出卖人在将商品房预售于买受人后，又在该商品房上设定抵押的行为。先售后抵纠纷具体可分为以下两种类型：
(一)预售后又设定一般抵押权
对于买受人已办理预售登记或产权登记以后，出卖人将商品房抵押给其他债权人的，此时出卖人对抵押房屋的处分权受限制或并不享有所有权，因此应认定抵押行为无效。对于买受人办理预售登记或产权登记前，出卖人将商品房抵押给其他债权人的，抵押权人如属善意，因抵押权属担保物权，故其具有优先于债权的效力，此时应认定抵押行为有效，买受人则可根据《解释》第8条第1项的规定请求解除合同、返还已付购房款及其利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。在买受人已支付购房款尚未办理预售登记或产权登记期间，抵押权人知道或应当知道该商品房已预售于买受人仍在其上设定抵押权的，因出卖人与抵押权人均属恶意，则应认定抵押行为无效。
(二)预售后又成立法定抵押权，即建设工程承包人优先受偿权
根据《合同法》第286条的规定，建设工程承包人于发包人不按期支付工程款时，可就工程折价、拍卖款项享有优先受偿权。该优先受偿权符合抵押权的特征，其从属于承包人的主债权即工程价款取得权，不以承包人占有该建筑物为享有优先受偿权的要件，即使建筑物已竣工交付于发包人，承包人仍享有该优先受偿权，并且不因建筑物的毁损、灭失而消灭，具有不可分性和物上代位性，因此在性质上应为法定抵押权。最高人民于2002年6月20日公布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 (以下《批复》)第4条规定建设工程承包人优先受偿权行使期限为建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起6个月内。在此期间，发包人如未按时支付工程款，承包人则可申请对其建设的商品房行使优先受偿权。如出卖人(发包人)已将商品房预售于买受人，则会产生建设工程承包人优先受偿权与买受人合同债权的冲突。理论界和司法实务部门对此种情形如何处理一直存在较大争议。
《批复》公布施行后，这个问题在一定程度上得到了解决，即其第2条规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。但该规定并不能从根本上解决问题，仍然存在以下不足：一是《批复》只解决了购房者为消费者的情形，对于不是消费者的买受人(如购买办公用房)的权益与建设工程承包人优先受偿权的冲突应如何处理并未作出规定。二是《批复》对于已交付全部或大部分购房款的消费者，并未要求其办理预售登记或产权登记作为对抗建设工程承包人优先受偿权的条件。
这一规定在保护作为消费者的买受人的合法权益的同时，也为出卖人恶意逃避债务提供了便利条件，即其在承包人主张优先受偿权时，能够临时找一些所谓的消费者订立虚假的预售合同、开出假收据，以对抗承包人的优先受偿权。为了解决上述问题，则应规定已交付全部或大部分购房款的买受人(不仅限于消费者)，须已办理预售登记或产权登记方可对抗建设工程承包人优先受偿权，承包人对该商品房的未付款项得行使物上代位权。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 所谓先售后抵，是指出卖人在将商品房预售于买受人后，又在该商品房上设定抵押的行为。先售后抵纠纷具体可分为以下两种类型：
(一)预售后又设定一般抵押权
对于买受人已办理预售登记或产权登记以后，出卖人将商品房抵押给其他债权人的，此时出卖人对抵押房屋的处分权受限制或并不享有所有权，因此应认定抵押行为无效。对于买受人办理预售登记或产权登记前，出卖人将商品房抵押给其他债权人的，抵押权人如属善意，因抵押权属担保物权，故其具有优先于债权的效力，此时应认定抵押行为有效，买受人则可根据《解释》第8条第1项的规定请求解除合同、返还已付购房款及其利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。在买受人已支付购房款尚未办理预售登记或产权登记期间，抵押权人知道或应当知道该商品房已预售于买受人仍在其上设定抵押权的，因出卖人与抵押权人均属恶意，则应认定抵押行为无效。
(二)预售后又成立法定抵押权，即建设工程承包人优先受偿权
根据《合同法》第286条的规定，建设工程承包人于发包人不按期支付工程款时，可就工程折价、拍卖款项享有优先受偿权。该优先受偿权符合抵押权的特征，其从属于承包人的主债权即工程价款取得权，不以承包人占有该建筑物为享有优先受偿权的要件，即使建筑物已竣工交付于发包人，承包人仍享有该优先受偿权，并且不因建筑物的毁损、灭失而消灭，具有不可分性和物上代位性，因此在性质上应为法定抵押权。最高人民于2002年6月20日公布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 (以下《批复》)第4条规定建设工程承包人优先受偿权行使期限为建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起6个月内。在此期间，发包人如未按时支付工程款，承包人则可申请对其建设的商品房行使优先受偿权。如出卖人(发包人)已将商品房预售于买受人，则会产生建设工程承包人优先受偿权与买受人合同债权的冲突。理论界和司法实务部门对此种情形如何处理一直存在较大争议。
《批复》公布施行后，这个问题在一定程度上得到了解决，即其第2条规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。但该规定并不能从根本上解决问题，仍然存在以下不足：一是《批复》只解决了购房者为消费者的情形，对于不是消费者的买受人(如购买办公用房)的权益与建设工程承包人优先受偿权的冲突应如何处理并未作出规定。二是《批复》对于已交付全部或大部分购房款的消费者，并未要求其办理预售登记或产权登记作为对抗建设工程承包人优先受偿权的条件。
这一规定在保护作为消费者的买受人的合法权益的同时，也为出卖人恶意逃避债务提供了便利条件，即其在承包人主张优先受偿权时，能够临时找一些所谓的消费者订立虚假的预售合同、开出假收据，以对抗承包人的优先受偿权。为了解决上述问题，则应规定已交付全部或大部分购房款的买受人(不仅限于消费者)，须已办理预售登记或产权登记方可对抗建设工程承包人优先受偿权，承包人对该商品房的未付款项得行使物上代位权。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 先卖后抵是指开发商与购房者订了商品房买卖合同后，为获取建设资金，在转移房屋所有权于购房者之前，又将该房屋抵押给第三人的行为。开发商只要取得商品预售许可证明，即可认定商品房预售合同有效。买卖合同就买卖房屋的意思表示达成一致即可有效成立。有效成立的合同对买卖双方都具有约束力，合同确定的双方权利义务受法律保护，任何一方未按合同约定履行义务，应承担违约责任。开发商为取得进行下一步房地产开发项目的启动资金，填充投资缺1：
3，往往在商品房买卖合同签订后，房屋所有权转移给购房者之前，又将该房屋作为抵押物抵押给银行而获取贷款。最高人民法院《关于适用(担保法)若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民可以认定抵押有效。”也就是说，开发商以期房或者现房进行抵押的，只要房屋所有权没有转移给购房者，依法办理抵押登记手续的即可认定抵押合同有效成立。这样，在同一房屋之上，就同时设立存在着购房者的债权和银行的抵押权。根据《民法通则》第八十九条、《担保法》第三十三条规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对特定财产的占有，将该财产作为债权担保的行为。在债务人不履行债务时，债权人依照法律规定：可以对债务人或者第三人提供的作为债权担保的物定财产以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，这就是抵押权。抵押权作为一种担保物权，依据物权优先于债权的原则，在房地产开发企业不履行偿还贷款义务时，可对该抵押房屋的折价、变卖的价款优先受偿，而购房者因其通过商品房买卖合同对该房屋享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，也不能请求免除设定于房屋之上的抵押负担。这种情况下，购房者的债权处于一种极为不稳定的地位，只要开发商不履行到期贷款债务，银行就可对该抵押物的房屋行使抵押权，而买受人的债权无法实现，只能依据《合同法》请求违约赔偿或者解除合同。开发商将出卖给购房者的房屋另行抵押给第三人，往往会导致购房者取得房屋的目的不能实现，严重损害了购房者的合法权益。这种行为属于开发商恶意违约，应予制裁。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该问题涉及到的相关文件：《关于适用(担保法)若干问题的解释》《民法通则》《担保法》《合同法》《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

[律师回复] 第
一、买房者在买房时要仔细察看房屋产权证。一般情况下没有抵押的房子在房产证的“他项权”(即在房主的名字、坐落地址、面积等内容的下放)一栏里是空着的如果是抵押房在房产证上都有记载。所以从房产证的“他项权”一栏里看是否有登记就可以知道是不是抵押房了。
第
二、可以到房产部门查询相关档案。房产部门备有房产档案，每处房屋的抵押.买卖等“档案”都可以查询得到，这样市民就可避免买到抵押房等。
第
三、在签订合同时把抵押房情况列入合同条款中在卖家违约时作为索赔的依据，以保证买房者的合法权益。
第
四、要求在签完合同后立即过户。若购买的是2年以上的商品房，可以立即过户，不用缴纳营业税之类的附加税款。经济实用房选择在5年以上的.按照相关规定5年以上经济适用房可以过户。

[律师回复] 第
一、买房者在买房时要仔细察看房屋产权证。一般情况下没有抵押的房子在房产证的“他项权”(即在房主的名字、坐落地址、面积等内容的下放)一栏里是空着的如果是抵押房在房产证上都有记载。所以从房产证的“他项权”一栏里看是否有登记就可以知道是不是抵押房了。
第
二、可以到房产部门查询相关档案。房产部门备有房产档案，每处房屋的抵押.买卖等“档案”都可以查询得到，这样市民就可避免买到抵押房等。
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三、在签订合同时把抵押房情况列入合同条款中在卖家违约时作为索赔的依据，以保证买房者的合法权益。
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四、要求在签完合同后立即过户。若购买的是2年以上的商品房，可以立即过户，不用缴纳营业税之类的附加税款。经济实用房选择在5年以上的.按照相关规定5年以上经济适用房可以过户。

[律师回复] 公证等手续、借款人按借款合同的规定还本付息；9；8、银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；10，未婚的需提供未婚证.房产的产权证;
6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)，通知借款人审批结果：1出租屋是不能做抵押贷款的。申请房贷款的资料：
1.借款人的有效身份证、户口簿;
2.婚姻状况证明；5、银行审批通过后；4、已离婚的需出具民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);
3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;
4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地)；6，不能上市交易，在公证处做不了抵押登记。房产抵押贷款流程，并与借款人签订借款合同、视情况办理保险、到建委做抵押登记；7、建委出它项权利证;5、借款人在银行开立活期存款帐户；2、准备贷款要求的资料；3、面签银行、银行报卷和审批

[律师回复] 你好，
《中华人民共和国物权法》
第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。