二手房交易的应注意哪些事项？

[律师回复] 您好，针对您的二手房交易注意事项包含什么问题解答如下, 二手房交易的注意事项(1)有没有房产证和土地使用权证，房屋产权证是否真实;(2)房产面积多大;(3)该房产用途是什么，是商用还是民用;(4)该房产是否已经对外出租;(5)该房产有没有被抵押;(6)有没有被司法机关或依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等。其次，需要对售房者有较为全面的了解，主要有三点：(1)查看房屋产权证上的产权所有人有几位，是一位还是几位共有;(2)查看房屋产权所有人的身份证件，并进行对照;(3)在签订房产买卖合同时，各位产权人必须全部到场，如有特殊情况不能到场，则需要出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。第三，要对房屋上市交易资格进行审查，具体的讲有如下方面：(1)如果房屋为多人共有，则卖房人必须提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;(2)如果房屋已经出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;(3)如果房屋已被抵押，只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，被抵押的房产才能进行买卖，因此，须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件;(4)如果要购买的房产已经被司法机关或依法裁定或者决定决定查封，该房产不能进行交易;(5)如果要购买的房产是公房，则须了解所购公房是成本价还是标准价，如果是标准价购买的公房，在出让时须按成本价补足费用;由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，还应当要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，不得出售;(6)如果要购买的房产是经济适用房，还须卖房人提供政府机关允许其上市交易的批准文件。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手房交易中的注意事项一、查询户籍状况交易之前查询房屋户籍状况是非常必要的。为什么这么说呢?因为房屋的户籍通常是由该房屋所在地派出所管理，如果迁户出现了问题的话，购房者是可以拒绝购买的。二、核实相关证件购房者买房时，可以要求卖方出示户口本，自己复印后留印户口复印件，以确认房子的户籍状况。三、违约责任要明确双方签订买卖合同的时候，应当在合同上注明相关条款。这个时候购房者要明确两个方面：一方面是付款的时间，购房者一定要确认购买的房屋全部迁出之后，才可以付清全部的购房款;另一方面是违约责任要明确，这样可以免除购房者在损害方面的举证责任，不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。四、房屋权属清晰了解房屋权属，也就是“摸家底”。房屋权属是否清晰，卖方是否具有该房屋的完全产权，直接决定了房屋交易安全性。产权人和卖方必须是同一人，否则虚假售卖，或买了房办不了证，交易安全都将受到影响。五、物业交割清晰物业交割包括水、电、煤气、停车费，以及物管费等，也许这些金额相对房价来说不算大，但是交割不清楚会遗留下很多问题，毕竟原房主拖欠房屋有关债务会给新业主的入住带来困扰。六、付款时间清晰交易双方最好在签订合同的时候就预定好付款的流程，首款、尾款分别于何时支付，约定好绝对的日期，不要用过于模糊的词语约定，比如“过户后付余款”就是一个模棱两可的时间。毕竟“过户”有很多时间点，如递交过户资料、两证均已至买方名下等，为了防止逾期纠纷，双方一定要明确。七、税费承担清晰二手房交易需要交纳的税费由谁支付虽然均已在办证条款里明确，但是卖方如果认为个税、营业税负担过重的话，毁约或者抬高售价等，都将给交易带来诸多麻烦。所以为了防止纠纷，双方应该事先明确好，防止房东为转嫁税费而出现抬高房价的情况。八、违约责任清晰买卖双方无论还自行交易还是通过中介，都应该在合同中约定好双方的责任，明确履约时间和违约责任，这样才能约束双方义务的履行，就算发生纠纷也有据可依。

[律师回复] 您好，针对您的二手房交易包含哪些注意事项问题解答如下, 二手房交易十大注意事项：一、房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。二、土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。三、交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可买卖不破租赁，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。四、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。五、福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。六、物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。七、市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。八、单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。九、中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。十、合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。