集体建设用地流转规定是什么？

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 农村集体建设用地的流转形式主要包括以下几种:
(1)农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权;
(2)农村房屋产权人转让、出租房产时,连带转让、出租土地使用权;
(3)乡村企业的兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租;
(4)农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业;
(5)村集体经济组织以土使用权合作的方式开发项目;
(6)经征用、补办为国有土地并输转让、出租;
(7)由于企业破产清算或债权债务因素,经司法裁定发生流转。推行集体建设用地流转,有利于农村经济改革的深化,有利于农村土地法律制度的完善。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 农村土地承包经营权流转没有最短年限，方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定，流转期限不得超过承包期的剩余期限。
　　农村土地承包经营权流转管理办法
第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。
　　第十条农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 随着我国商品经济的发展和城镇国有土地市场的建立，土地资产价值已逐步为人们所认识并加以利用。土地的交易和流转，是实现土地资产价值和合理配置土地资源的重要途径。农村集体非农建设用地流转是我国商品经济发展的必然要求，是我国城乡土地统一大市场的一个重要组成部分。一、农村集体非农建设用地流转的主要形式除个别地区近几年对农村集体非农建设用地流转有所规范外，农村，特别是城乡结合部的农村集体非农建设用地的流转一直是自发地、无序地进行，它主要有以下几种流转形式：1、转让。集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。转让建设用地使用权占有较大比重，有以下几种：
(1)集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业，这类似国有土地使用权出让，村或乡政府作为土地所有者收取转让金。这在沿海一带较普遍，主要是企业用地。
(2)集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅，开发商分得部分商品房，所占土地的使用权随之转移，这主要发生在城乡结合部。1999年江苏省查出农村集体转让给开发商用于房地产开发土地478宗，面积1594亩。
(3)建设用地原使用者(企业或个人)在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人，所有者收取一定转让金。无限年期的建设用地主要是农民的宅基地转让。建设用地所有权的转让主要有以下情况，一是转让建设用地使用权而引致转让建设用地所有权，如福建省古田县当建设用地转让给本集体以外的企业或个人时，就必须先将建设用地所有权转为(不是征地)国家所有，而后才能实现使用权的转移;二是村委会、乡镇政府以类似征地方式将小组、村股份合作社或村所有的建设用地所有权转为村、村其它经济组织或乡所有，这在各地都有，但以广东省珠江三角洲较为普遍。在珠江三角洲地区，农村股份制较为普遍，集体土地及其它资产一般都已进入村股份合作社，当村或乡企业办要开办新的企业时，则按国家征地方式及补偿标准向村股份合作社“征地”，其土地所有权即转为村委会、村其它经济组织或乡镇政府所有。

[律师回复] 您好，针对您的集体土地建设用地使用证能转让么问题解答如下, 《物权法》规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
　　《土地管理法》规定：
　　第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
　　第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
　　农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
　　农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
　　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
　　《办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
　　《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。
　　《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
　　2008年7月8日《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定：
（一）严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。
（二）严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。
　　建设部《房屋登记管理办法》第八十七条申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 您好，很高兴为您解答。
首先，您虽然有集体土地建设使用证，但是没有建设规划许可证或者建房许可证，都会被认定为违章建筑的。
其次，违章建筑主要包括如下情形：违章建筑主要包括：　　⑴未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；　　⑵擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；　　⑶擅自改变了使用性质建成的建筑物；　　⑷临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；　　⑸通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。再次，如果系违章建筑的，那么会给您下发限期拆除的通知，否则，到期后不予拆除的，他们是可以拆除，且对您进行罚款。希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题可以追问或者加好友联系，为您指导服务。

[律师回复]
一、农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。
规划必须符合原国家局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。
如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。
如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。
二、确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。
其中，农用地转用和批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。
三、用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。
建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。
建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：
1.建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定);
2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;
3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。
如建设项目涉密军事项目或是批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。
国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。
四、用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用;
环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和(86)国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。
某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。
五、用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。
六、国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。
能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《关于投资体制改革的决定》(国发〔〕24号)实施前批准立项的，仍按原规定报批用地;实施后，属、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报批准;除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报批准;建设项目确需占用基本农田的，必须报批准。
其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案;农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。

[律师回复]
一、农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。
规划必须符合原国家局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。
如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。
如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。
二、确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。
其中，农用地转用和批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。
三、用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。
建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。
建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：
1.建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定);
2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;
3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。
如建设项目涉密军事项目或是批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。
国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。
四、用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用;
环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和(86)国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。
某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。
五、用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。
六、国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。
能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《关于投资体制改革的决定》(国发〔〕24号)实施前批准立项的，仍按原规定报批用地;实施后，属、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报批准;除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报批准;建设项目确需占用基本农田的，必须报批准。
其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案;农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。

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一、农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。
规划必须符合原国家局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。
如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。
如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。
二、确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。
其中，农用地转用和批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。
三、用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。
建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。
建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：
1.建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定);
2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;
3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。
如建设项目涉密军事项目或是批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。
国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。
四、用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用;
环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和(86)国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。
某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。
五、用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。
六、国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。
能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《关于投资体制改革的决定》(国发〔〕24号)实施前批准立项的，仍按原规定报批用地;实施后，属、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报批准;除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报批准;建设项目确需占用基本农田的，必须报批准。
其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案;农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。

[律师回复]
一、农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。
规划必须符合原国家局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。
如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。
如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。
二、确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。
其中，农用地转用和批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。
三、用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。
建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。
建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：
1.建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定);
2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;
3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。
如建设项目涉密军事项目或是批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。
国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。
四、用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用;
环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和(86)国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。
某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。
五、用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。
六、国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。
能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《关于投资体制改革的决定》(国发〔〕24号)实施前批准立项的，仍按原规定报批用地;实施后，属、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报批准;除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报批准;建设项目确需占用基本农田的，必须报批准。
其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案;农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。

[律师回复] 您好，很高兴为您解答。
首先，您虽然有集体土地建设使用证，但是没有建设规划许可证或者建房许可证，都会被认定为违章建筑的。
其次，违章建筑主要包括如下情形：违章建筑主要包括：　　⑴未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；　　⑵擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；　　⑶擅自改变了使用性质建成的建筑物；　　⑷临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；　　⑸通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。再次，如果系违章建筑的，那么会给您下发限期拆除的通知，否则，到期后不予拆除的，他们是可以拆除，且对您进行罚款。

[律师回复]
一、农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。
规划必须符合原国家局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。
如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。
如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。
二、确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。
其中，农用地转用和批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。
三、用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。
建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。
建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：
1.建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定);
2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;
3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。
如建设项目涉密军事项目或是批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。
国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。
四、用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用;
环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和(86)国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。
某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。
五、用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。
六、国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。
能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《关于投资体制改革的决定》(国发〔〕24号)实施前批准立项的，仍按原规定报批用地;实施后，属、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报批准;除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报批准;建设项目确需占用基本农田的，必须报批准。
其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案;农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 集体三产用地，一般是指政府在征用农民集体土地后，安置给农民集体的第三产业用地，通常指除农业、工业、建筑业以外的其他各业用地，具体如商业（农贸市场）、办公楼、公寓等。其用地特性有：
1、权利属性，即集体土地使用权；
2、权利主体，即农村集体经济组织；
3、权利取得方式，即政府征用农民集体土地后的安置的第三产业用地；
4、用途限定，第三产业用地（一般禁止转让）；
5、权利存续状态，即没有使用期期限。此类用地，用地条件限制得比较严格，就如前文中所介绍的那样，即宗地一般不能转让，只能用于开发建设后出租等。若此类用地不考虑权属性质的因素，土地的开发利用经济效益也相当明显（如用于出租），因此对其评估的理论与方法，小编较为赞同第一种观点，即此类用地不用于转让，仅按开发建设后以出租的方式利用，例如作为商场、农贸市场出租，租金收益可观，存在客观收益，因此可采用收益还原法进行评估。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 集体三产用地，一般是指政府在征用农民集体土地后，安置给农民集体的第三产业用地，通常指除农业、工业、建筑业以外的其他各业用地，具体如商业（农贸市场）、办公楼、公寓等。其用地特性有：
1、权利属性，即集体土地使用权；
2、权利主体，即农村集体经济组织；
3、权利取得方式，即政府征用农民集体土地后的安置的第三产业用地；
4、用途限定，第三产业用地（一般禁止转让）；
5、权利存续状态，即没有使用期期限。此类用地，用地条件限制得比较严格，就如前文中所介绍的那样，即宗地一般不能转让，只能用于开发建设后出租等。若此类用地不考虑权属性质的因素，土地的开发利用经济效益也相当明显（如用于出租），因此对其评估的理论与方法，小编较为赞同第一种观点，即此类用地不用于转让，仅按开发建设后以出租的方式利用，例如作为商场、农贸市场出租，租金收益可观，存在客观收益，因此可采用收益还原法进行评估。

[律师回复] 您好，关于集体建设用地包括什么用途这个问题，我的解答如下, 以下6种情形可使用集体建设用地：
1、乡镇村公益事业、公共设施用地。农村集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。这个本身就是农村集体建设用地的一大用途。
2、村民住宅。不过从今年开始农村用地要申请得到审批，为了规范和提高土地利用效率，宅基地审批会变得严格，避免随便使用宅基地的现象出现。
3、集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。
4、以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业，或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的。在日前印发的国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知中，北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。按照方案的描述，利用集体建设用地建设租赁住房的好处有三：一是可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制;二是有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道;三是有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。除此之外，通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
5、在33个农村“三块地”改革试点，集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股，用于商品住宅以外的经营性项目。
6、返乡下乡创业人员，可依托自有和闲置农房院落发展农家乐;也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房。

[律师回复]
一、农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。
规划必须符合原国家局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。
如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。
如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。
二、确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。
其中，农用地转用和批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。
三、用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。
建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。
建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：
1.建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定);
2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;
3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。
如建设项目涉密军事项目或是批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。
国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。
四、用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用;
环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和(86)国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。
某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。
五、用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。
六、国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。
能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《关于投资体制改革的决定》(国发〔〕24号)实施前批准立项的，仍按原规定报批用地;实施后，属、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报批准;除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报批准;建设项目确需占用基本农田的，必须报批准。
其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案;农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。

[律师回复] 《物权法》规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
　　《土地管理法》规定：
　　第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
　　第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
　　农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
　　农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
　　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
　　《办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
　　《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。
　　《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
　　2008年7月8日《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定：
（一）严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。
（二）严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。
　　建设部《房屋登记管理办法》第八十七条申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。

[律师回复] 农村中签订承包经营30年的土地合同涉及的用地为农业用地，也就是国家确保的18亿亩土地红线之内的份额。这种性质的土地不可以参与集体经营性建设用地入股、租赁、出让。农村土地要想成为经营性建设用地必须经上级国土主管部门批准。在农户30年的承包期内，村委会无权随便占用。如果是被国土部门批准的征占，承包户有权获得土地征占补偿款。农户30年承包到期后，将会按照新的政策进行再次调整、承包。

[律师回复] 原则上不行。和我联系，给你处理。如果还有不清楚的，可以和我直接电话或者微信联系（电话同微信）方便给你详细答复。

[律师回复] 您好，关于养老项目如何利用集体建设用地这个问题，我的解答如下, 非营利性养老地产的土地取得方式《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是……兴办……乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”据此，如所开发的非营利性养老地产可认定为“乡(镇)村公共设施和公益事业”的，则可以直接使用集体土地进行开发建设。营利性养老地产的土地取得方式《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业……经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的……除外。”据此，如以兴办乡镇企业的形式开发建设养老地产的，也可以直接使用集体土地。如何申请集体建设用地《土地管理法》第六十条　农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。第六十一条　乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

[律师回复] 您好，关于集体建设用地评估是应该如何的这个问题，我的解答如下, 集体三产用地，一般是指政府在征用农民集体土地后，安置给农民集体的第三产业用地，通常指除农业、工业、建筑业以外的其他各业用地，具体如商业（农贸市场）、办公楼、公寓等。其用地特性有：
1、权利属性，即集体土地使用权；
2、权利主体，即农村集体经济组织；
3、权利取得方式，即政府征用农民集体土地后的安置的第三产业用地；
4、用途限定，第三产业用地（一般禁止转让）；
5、权利存续状态，即没有使用期期限。此类用地，用地条件限制得比较严格，就如前文中所介绍的那样，即宗地一般不能转让，只能用于开发建设后出租等。若此类用地不考虑权属性质的因素，土地的开发利用经济效益也相当明显（如用于出租），因此对其评估的理论与方法，小编较为赞同第一种观点，即此类用地不用于转让，仅按开发建设后以出租的方式利用，例如作为商场、农贸市场出租，租金收益可观，存在客观收益，因此可采用收益还原法进行评估。