只提供单一补偿方式是否合法

最新修订 | 2024-09-29
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即明拆迁律师
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房屋征收的补偿方式一般分为货币补偿和产权调换两种形式。而到底选择哪一种补偿方式,应当由被征收人来做决定选择,征收部门不能单方面决定征收补偿方式,这是不合法的。
只提供单一补偿方式是否合法

房屋拆迁中,被征收人都是从自身的经济条件和长远生计来考虑选房还是选钱。而法律层面也规定,房屋征收,必须公平公正合理补偿。对于补偿方式也明确要求,应当为被征收人提供多样化的补偿安置方式。但是在拆迁实践中,仍然存在征收方制定单一补偿方式的情况,这让被征收人失去了自由选择补偿方式的权利。

那么征收方这么做是否合法?法律上怎么说呢?下面即明拆迁律师就以相关案例为大家进行科普分析。

房屋征收给购房券,给安置房,就是不提供货币补偿,这合理吗?

某地城市进行棚户区改造,当事人黄女士的房屋也在征收范围内。今年6月份征收方公布了征收决定,根据补偿方案,当地征收方提供了两种补偿安置方案。一是提供部分购房券,让拆迁范围内的被征收人去购买指定范围内的商品房;二是对被征收房屋进行1:1的产权调换,但安置房的地点不在被征收房屋所在市中心,而是在三环外。

黄女士和小区内的其他住户都有异议。就黄女士而言,她的房屋是1993年建的,砖混结构, 3层楼合计930平。征收评估下来是给予每平4650元的补偿价,而周边房价6千左右。

黄女士认为每平方还有1000余元的补偿差价,希望能够补足;其次,她对于安置地点过远有意见,觉得太偏,影响工作生活。再次,她家另有房产,因此希望此次拆迁能够提供货币补偿。

律师:房屋征收补偿,选钱还是选房应当由被征收人做主选择

下面即明拆迁律师就该案例进行分析,有相似遭遇的被征收人也可以作为一个参考,就能知道维权的重点和方向了。

允许被征收人根据自己的实际需要选择补偿方式,有利于保护被征收人的合法权益,减少矛盾纠纷的发生。

根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第21条规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。”

那么我们就知道了,房屋征收的补偿方式一般分为货币补偿和产权调换两种形式。而到底选择哪一种补偿方式,应当由被征收人来做决定选择,征收部门不能单方面决定征收补偿方式,这是不合法的。

因此黄女士及其邻居在面临征收时,不能选择货币补偿,这是不合理的。

不论选取何种补偿方式,补偿必须公平合理

现在比较流行的补偿方式是这三种,即产权调换、货币补偿、货币补偿和产权调换相结合的方式。

如果提供产权调换(即提供安置房),那么征收方应当提供改建地段或就近地段的房屋。如果安置地点确实偏远,那么应当结清被征收房屋与安置房屋之间的差价。举个例子,如果市中心的房价是2万一平,三环外是1万一平,那么产权调换的比例应当是1:2,即拆一还二,这才显得公平。

如果提供货币补偿,那么应当参考征收决定下发之日周边同类房屋的市场价值,来对被征收房屋进行补偿。而不应当和市场价格形成一两千的差价,这无法体现征收补偿公平合理的原则。

如果提供货币补偿和产权调换相结合的补偿方式。那么不论是产权调换部分还是货币补偿部分都应当体现被征收房屋真实的市场价值,不应变相压低补偿,造成被征收人原有生活水平在拆迁后下降。

对于补偿方式不满,应当通过合法途径解决争议

通过以上分析,相信大家已经知道了,拆迁时,咱们既可以选择货币补偿,也可以选择产权置换,这是法律赋予我们的权利,谁也不能剥夺。

如果补偿确实不合理,或者安置地点过于偏远,咱们可以在征收决定下发后依法申请行政复议或提起行政诉讼来维权。


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朋友打算买房贷款 想让我做担保人 我想问下提供担保的方式有哪些 提供担保时担保人需要承担什么责任
[律师回复] 担保人所承担的责任:
  
一、一般保证责任。
  其所付的责任是,在债务人不能清偿到期债务时,担保人要为其承担该责任,即清偿到期债务。
  
二、连带保证责任。
  其所付的责任是,当债务以到清偿期,债权人有权要求债务人或保证人偿还债务。
  当保证为一般保证时,保证人有先诉抗辩权,即保证人在债权人未就债务人的财产申请强制执行或执行担保物权未果前,拒绝债权人的请求偿还的权利。连带保证人没有这种权利。
  撤消担保人的责任:
  同一债权既有保证又有物的担保的,债权人在主合同履行届满后怠于行使担保物权,致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的,视为债权人放弃部分或者全部物的担保,保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。
  相关法律规定
  《中华人民共和国担保法》
  第十二条:
  同一债务有两个以上保证人的,保证人应当按照保证合同约定的保证份额,承担保证责任,没有约定保证份额的,保证人承担连带责任,债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任,保证人都负有担保全部债权实现的义务。
  第十七条:
  当事人在保证合同中约定,债务人不能履行债务时,由保证人承担保证责任的,为一般保证。
  一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁,并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前,对债权人可以拒绝承担保证责任。
  有下列情形之一的,保证人不得行使前款规定的权利:
  
(一)债务人住所变更,致使债权人要求其履行债务发生重大困难的;
  
(二)人民法院受理债务人破产案件,中止执行程序的;
  
(三)保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。
  第二十一条:
  保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的,按照约定。
  当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的,保证人应当对全部债务承担责任。
  第二十二条:
  保证期间,债权人依法将主债权转让给第三人的,保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的,按照约定。
  第二十七条:
  保证人依照本法第十四条规定就连续发生的债权作保证,未约定保证期间的,保证人可以随时书面通知债权人终止保证合同,但保证人对于通知到债权人前所发生的债权,承担保证责任。
  第二十八条:
  同一债权既有保证又有物的担保的,保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
  债权人放弃物的担保的,保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
  第三十一条:
  保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。
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现在要租房子,刚毕业什么也不懂,怕上当受骗,想了解一下制式房屋租赁合同范本,谁能提供一下或者指点一下,说说要点?
[律师回复] 你好,制式房屋租赁合同范本
出租方(甲方):
承租方(乙方):
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定。甲乙双方在平等自愿基础上,就甲方将房屋出租给乙方使用,乙方承租甲方房屋事宜,为明确双方权利义务,经协商一致,订立本合同。
第一条房屋座落
房屋拥有设施:上水管、下水道、瓷脸盆、座便器、洗脸盆、防盗网、暖气片、防盗门。
第二条房屋租期为壹年。从年月日至年月日。
乙方租赁该房屋仅作为日常家庭居住使用。
租赁期满,甲方有权收回此出租的房屋,乙方应如期归还。乙方要求续租,则必须在租赁期满日三个月前书面通知甲方。经甲方同意后,乙方在交清第二年全年租金的同时,重新签订租赁合同。在同等条件下,乙方享有优先承租权。
第三条本合同的租金交付方式为现金,先付后用。乙方一次向甲方交足全年租金元,租金交付日为本合同签字日和生效日。
第四条在租用期间,乙方由于各种消费行为所发生的电费、水费、物业费、取暖费、有线电视收视费以及应由自己负责的其他费用,由乙方自行负担。
第五条甲乙双方的权利和责任:
(一)甲乙双方在合同存续期间均无权单方终止履行合同。应由双方协商一致后再行解决。协商不成时,不影响合同的执行。
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我和他感情走到尽头了,签订离婚协议不会签,请问离婚协议书格式2017提供一份,最好准确点,谢谢
[律师回复] 离婚协议书格式2017的写作要点
离婚协议书是登记离婚(协议离婚)的实质性文件,离婚协议至少应包含以下内容:
一、登记离婚是双方当事人的真实意思的表示;
二、子女与何方共同生活,未与子女共同生活的一方对子女养育应承担的费用、支付的方式及期限;
三、共同财产的分割(最好有明确清单);
四、共同债权、债务的享有和清偿责任;
五、不与子女共同生活一方的探望权实行的方式及另一方协助的义务;
六、其他需要在协议中明确的事项;
七、双方当事人的签名、时间;
离婚协议书范文
立协议人:×××,男,一九××年××月××日出生,现住××××××。身份证号码:××××××××××××。
×××,女,一九××年××月××日出生,现住××××××。身份证号码:××××××××××××。
×××与×××于一九××年××月××日在××××登记结婚,现因××××××××××,已无法共同生活,故双方向婚姻登记机关申请离婚,现就财产及子女抚养达成如下协议:
一、 ×××××××的房产是婚前财产,离婚后归×××所有,×××搬出。
二、 ×××、×××的婚生子女×××归×××抚养,×××每月给×××生活、教育费500元,直至×××18周岁。
三、 现家中的彩电、冰箱、洗衣机、金银首饰全归×××所有。
四、 夫妻关系存续期间,所欠×××的5000元人民币,由×××负责赔偿。
本《离婚协议书》自婚姻登记机关颁发《离婚证》之日起生效。
立协议人:×××(签名)
×××(签名)
年 月 日
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我最近在刑事出现了一点问题,现在需要解决,那么大家有没有刑事上诉状格式模板可以参考呢?
[律师回复] 上诉人:吴××,男,………。2006年8月7日因涉嫌合同诈骗罪被蚌埠市公安局刑事拘留,羁押于蚌埠市第一看守所至今。
上诉人不服安徽省蚌埠市中级人民法院(2007)蚌刑初字第20号刑事判决书之判决,特依法提出上诉。
上诉请求
请求贵院依法撤消安徽省蚌埠市中级人民法院(2007)蚌刑初字第20号刑事判决书之判决,依法宣告上诉人无罪。
上诉理由
一、一审判决认定事实错误
一审判决认为上诉人“以融资为诱饵,采取仅提供自制的表面文字资料,但不进行实质性工作的手段,骗取他人钱款300万元,其行为构成诈骗罪”,这一认定既没有证据证实,也与事实完全不符。
(一)本案的焦点:300万元的性质
本案中上诉人确实收到蚌埠市花园油脂有限公司(以下简称花园公司)的法定代表人姚树立代表花园公司汇入的300万元,但花园公司为什么要汇这300万元?这300万元的性质是什么?这是本案的焦点,也是本案上诉人罪与非罪的关键。
1、300万元是花园公司交付的履行买卖合同的约定保证金
2005年初上诉人与花园公司的代表丁海平认识,丁海平称花园公司可以生产菜仔油出口,考虑到欧美市场开始出现替代石油的生物柴油的趋势(菜仔油可作为生产生物柴油原料),上诉人同意代表新加坡AP公司(上诉人为新加坡AP公司的董事、在中国的代表)与丁海平代表的花园公司进行洽谈,2005年3月22日由新加坡AP公司经理Lam Kwong Hee先生和花园公司董事长姚树立先生签订了买卖合同(《SALES AND PURCHASE CONTRACT(Contract Number:05by-ap01)》)。合同约定,一万吨菜仔油交易金额为580万美元,买方新加坡AP公司申请买方银行开具信用证作为付款方式(合同第10条),卖方花园公司申请银行开具履约保证(金)函,如花园公司违约,买方有权占有此保证金(合同第15条)。但在合同履行时,花园公司称没有能力让银行开具履约保证(金)函,并邀请上诉人到蚌埠协商,2005年4月10日前后,上诉人在蚌埠和赴凤阳的途中与花园公司的董事长姚树立、总经理丁海平商谈达成变更协议:花园公司申请卖方银行开具履约保证(金)函的条款变更为花园公司直接支付合同金额8%的保证金。2005年4月13日,买方按约申请新加坡发展银行(DBS)开具了以花园公司为受益人的金额为580万美元的信用证。并应花园公司和通知行(蚌埠市农业银行中山支行)的要求于2005年4月27日作了修改。随后,经上诉人代表买方催促花园公司董事长姚树立代表花园公司于2005年6月1日将RMB300万元履约保证金(按约定的580万美元的8%计算,仍欠约RMB70万未付,姚树立说公司只有这么多了)汇给上诉人(新加坡AP公司同意上诉人代收并用于该合同事宜的支出)。
以上,就是本案300万元的真相。有《SALES AND PURCHASE CONTRACT(Contract Number:05by-ap01)》、2006年8月16日上诉人的《询问笔录》、2006年10月31日丁海平的《询问笔录》、2007年3月20日徐宁海的《询问笔录》、2006年8月24日孔晶晶的《询问笔录》、2006年9月27日徐宁海的《事情经过说明》、《证明》、Lam Kwong Hee的《TO WHOM IT MAY CONCERN》等证据可以证明。
2、根据生活经验、逻辑推理从事实发生的时间顺序上也可以推定300万元的性质
一审判决中查明:2005年3月22日,新加坡AP公司和花园公司签订了买卖合同;2005年4月13日,新加坡AP公司按约申请新加坡发展银行(DBS)开具了以花园公司为受益人的信用证,2005年4月27日应花园公司和通知行的要求作了修改;2005年6月1日,花园公司的代表按约将RMB300万元履约保证金汇给新加坡AP公司的代表;2005年8月18日,花园公司和上诉人代表的银联万国(天津)置业有限公司签订有关融资合作的《合作协议书》。
从这些事实发生的时间顺序上可以推定花园公司汇钱只能是履行与新加坡AP公司签订的买卖合同的约定义务,而不可能是为二个多月后才签订融资合作协议的(预)付款(二个月多后才签的该协议也没有此付款条款),并且花园公司对丁海平、秦新、徐宁海等多名长期为其融资的合作伙伴都是承诺成功后才支付报酬,融资不成功不给一分钱,为什么会对上诉人更加青睐,上诉人与姚树立认识不到2个月,只见过2面,上诉人说先给我300万元,我为花园公司融资,姚树立就信、就给?这太违背了正常的生活经验和逻辑,姚树立可是闯荡商海多年的企业家,阅人无数,只有骗人的没有被骗的。
另外,假如300万是给融资的预付款,为什么花园公司会倾其所有付出全部?即使是付融资的前期费用也不用倾其所有付这么多,作为融资报酬等融资成功了再给也不迟。从这一点上也可以推定300万不可能是融资预付款。
(二)有关本案的其他事实
1、关于信用证打包贷款
在上述买卖合同洽谈、签订、履行期间,丁海平、姚树立提出卖方希望利用信用证打包贷款,AP公司和上诉人认为这虽不是买方的义务,但是卖方的权利,且打包贷款可以增加花园公司的流动资金,有利于保障双方买卖合同的履行,故乐观其成,并愿意提供尽可能的帮助。但因花园公司在蚌埠市农业银行已有18800万贷款且有3000万逾期贷款的不良信用记录和农行对信用证的装、卸港条款认识有差异故农行没有同意打包放贷。一审判决认为上诉人先提出用信用证为花园公司贷款与事实不符,毕竟是丁海平先主动找上诉人提出的。
2、关于买卖合同及其他相关合同
为了预防风险和保障最低利润,AP公司在一时还未能在国际市场找到更好买家的情况下和中机电集团有限公司签订了一万吨菜仔油合同金额595万美元的买卖合同,也是基于同样的考虑,中机电集团有限公司又与武汉新汉口商业有限公司签订了一万吨菜仔油合同金额607万美元的买卖合同。一审判决认为签订上述合同是“为了获得外方开具的信用证,并避免出现货物真出口的情况发生”的判断没有事实根据,也不合贸易和银行惯例。因为银行为客户开具信用证只根据客户的买卖合同和信用,客户买的货是否有下家概所不问。签订上述合同的目的就是为了预防风险和保障最低利润(后合同比前合同均有加价),这也证明了花园公司与AP公司买卖合同的真实和能履行的事实(如果是不真实的,何必再签后面的合同来转移风险)。
3、关于花园公司的承诺书
因为花园公司不能在买卖合同约定的时间内交货,花园公司于2005年8月18日承诺不经AP公司同意,不得交付货物,这可视为花园公司就双方原买卖合同的交货时间进行变更发出的要约。
4、关于300万汇入上诉人银行卡及其支配
(1)因为外汇管理制度,无法换汇、汇出。
(2)新加坡AP公司考虑其业务在中国境内需要成本支出授权上诉人代收和支配,等合同(包括买进、卖出)履行完毕后,再进行结算(见Lam Kwong Hee的证明《TO WHOM IT MAY CONCERN》)。
(3)姚树立、丁海平认为上诉人具有代理权(或表见代理权),汇给他视同汇给新加坡AP公司(见2007年3月20日徐宁海《询问笔录》第5页,姚树立告诉上诉人:“只有300万,你拿回去,在公司交差了”)。
5、关于融资合作协议
花园公司为了融资之目的,于2005年8月18日与上诉人代表的银联万国(天津)置业有限公司(以下简称银联万国公司)签订有关融资的《合作协议书》,从内容和性质来看上述协议应视为是居间合同,只要银联万国公司提供有可能对花园公司的投资、借贷的信息和机会就是在履行协议,而花园公司在融资成功前并不支付任何对价。为帮助花园公司融资,此后银联万国公司及上诉人进行了包括同中国合众集团有限公司等公司磋商、介绍等工作,这也是银联万国及上诉人在积极地帮助花园公司融资的表现。但因花园公司的经营状况和融资双方的条件不能合意而没有成功(几年来花园公司曾经委托丁海平、秦新、徐宁海等多人为其融资但没有一人一次成功,也没有给付他们一分钱融资费用或报酬,可见融资之难和姚树立之精明)。这些有关融资合作事宜与本案无关,一审判决中“以融资为诱饵”的认定与事实不符。
6、关于上诉人在中机电集团有限公司的身份
上诉人案发时是中机电集团有限公司负责业务的副总经理,并非一审判决认为的“自称”,该公司实际负责人、财务副总经理白莉红、公司员工刘学品、酒智琳等证人证言均可以证实。因企业管理不规范,没有任命或聘用书面材料,在民营企业中常见,但这不能排除上诉人是其副总经理的事实。一审判决只采信对控方有利的证据而对辨方有利的证据视而不见有失公正。
二、一审判决适用法律错误
(一)本案在立案、刑拘、逮捕等侦查阶段及蚌埠市公安局《起诉意见书》(蚌公经诉字[2006]010号)均认为上诉人涉嫌合同诈骗,但蚌埠市人民检察院《起诉书》(蚌检刑诉[2007]20号)指控上诉人 “以虚假出口的方法,签订不能实现的购销合同、融资合作协议,骗取他人财物”,“其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第266条之规定”,“应当以诈骗罪追究刑事责任”;一审判决上诉人犯诈骗罪,是适用法律错误。
《中华人民共和国刑法》第266条之规定的诈骗罪是指以非法占有为目的,采用虚假事实或隐瞒真相的方法,骗取数额较大的公私财物的行为。客观方面的表现是使用骗术,即虚构事实或隐瞒真相的方法,使财物所有人、管理人信以为真,自愿地交出财物的行为。
本案中,花园公司按约定将300万元汇入上诉人(受AP公司委托代收)卡上,是履行买卖合同约定的义务,上诉人没有虚构事实或隐瞒真相的行为,花园公司也不是因受骗而认识错误交出财物。一审判决上诉人犯诈骗罪的罪名不能成立。
(二)退一万步,假设上诉人有虚构事实或隐瞒真相的行为,也是在签订、履行合同过程中的行为,《起诉书》也是这样指控上诉人的(“以虚假出口的方法,签订不能实现的购销合同、融资合作协议,骗取他人财物”),因而只能适用《刑法》第224条合同诈骗罪,而不能适用《刑法》第266条诈骗罪。
合同诈骗罪与诈骗罪在构成上是特殊与一般的关系,前者系从修订前刑法中诈骗罪分解而来,二者的不同在于合同诈骗罪是利用合同,即以签订合同、履行合同为手段,骗取他人财物;诈骗罪则未对手段进行限定,只要行为人采用欺骗手段骗取他人财物的,均构成诈骗罪。因此,当某行为外观上既符合合同诈骗罪的构成要件,又符合诈骗罪构成要件时,应当根据特别法优于一般法的原则,适用合同诈骗罪,而不能适用诈骗罪。
(三)上诉人也不存在《刑法》第224条所列举的五种情形,在本案签订、履行合同过程中,主观方面没有“非法占有的目的”,客观方面没有“采用虚假事实或隐瞒真相的方法,骗取数额较大的公私财物的行为”,故也不构成合同诈骗罪。
三、一审判决证据与证明采信不当
(一)证据方面的问题
1、根据《刑事诉讼法》第95条,侦查人员也应当在询问笔录上签名。本案作为主要证据使用的证人询问笔录均没有侦查人员签名,其作为证据的合法性是有疑问的,依法应当不予采信。
2、根据《刑事诉讼法》第47条,证人证言必须在法庭上经过公诉人、被害人和被告人、辩护人双方讯问质证,听取各方证人的证言并且经过查实以后,才能作为定案根据。
根据《最高人民法院关于执行lt;中华人民共和国刑事诉讼法gt;若干问题的解释》第141条,证人应当出庭作证。
本案所有证人都没有出庭作证接受质询,其证言没有证据效力。
3、根据《刑事诉讼法》第111条,只有遇紧急情况才可以不另用搜查证进行搜查,否则必须向被搜查人出示搜查证。但本案并非紧急情况下,侦查人员在2006年8月7日进行搜查时没有出示搜查证(也没有在案卷中发现有补办的手续),其非法搜查得到的物品不能作为证据使用,应当排除。
(二)、关于刑事证明责任
刑事证明责任应当在公诉方,且证明标准必须达到《刑事诉讼法》第162条第(一)项“案件事实清楚,证据确实、充分”的规定,即“确定无疑”、“排除合理怀疑”、“建立内心确信”。
1、一审判决认为,上诉人“以融资为诱饵,采取仅提供自制的表面文字资料,但不进行实质性工作的手段,骗取他人钱款300万元,其行为构成诈骗罪”。可是上诉人如何“采取仅提供自制的表面文字资料,但不进行实质性工作的手段”,就“骗取他人钱款300万元”? “提供”了什么“自制的表面文字资料”?什么是“实质性工作”?“采取仅提供自制的表面文字资料,但不进行实质性工作的手段”与“骗取他人钱款300万元”之间有什么因果关系?是“提供自制的表面文字资料”在先,“骗取他人钱款300万元”在后,还是相反?等判案理由及逻辑推理,一审判决却付之阙如。这样定罪,何至于武断!
2、一审判决认为,上诉人和其辩护人“关于300万元是花园公司与AP公司所签合同的执行保证金,与融资没有关系的辩解、辩护意见……不予采信”,也没有释明其令人信服的判断理由。退一步说,即使辩方提出的此辩解、辩护意见不能得到法庭采信,但其“合理怀疑”的可能性也并没有被控方提出能证实的证据排除。因此应按《刑事诉讼法》第162条第(三)项的规定判决上诉人无罪。
综上所述 ,一审判决认定事实错误,适用法律错误。为此,特请求二审法院撤销原判,依法宣告上诉人无罪。
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