房屋无网签和备案能贷款吗,购房合同如何备案?

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 在购买商品房时，房屋买卖双方需要签订一份正式的买卖合同，之后还应该到公证处办理合同公证。买房过程中这一基本的环节，是交易双方订立的一份契约，对交易双方各自的权利义务起到监督、保护的作用。其成立的条件如下： 1、出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。 2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。 3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。 4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。 5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记并公证。

[律师回复] 购房买卖合同无效怎么办 一般情况下，都是由开发商的原因导致合同无效，因此购房者可以要求开发商承担违约责任。 我国法律规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人 (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明 (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 在购买商品房时，房屋买卖双方需要签订一份正式的买卖合同，之后还应该到公证处办理合同公证。买房过程中这一基本的环节，是交易双方订立的一份契约，对交易双方各自的权利义务起到监督、保护的作用。其成立的条件如下： 1、出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。 2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。 3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。 4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。 5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记并公证。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 签订购房合同之后多久要备案 在购房流程中一般是先签订商品房预售合同的，之后在才会正式签定正式的《商品房买卖合同》，签完购房合同之后要在当地房产局进行合同备案的，对于网签合同将根据网签系统的示范文本双方协商签订有效，并在30日内签约网签备案单，开发商需在规定时间内前往产权监理处申请合同备案。 购房合同逾期未备案会不会无效 由于商品房买卖市场的火爆，全国各地的房产局相关部门都对商品房预售进行看进一步的管辖约束，禁止一些违法的交易，对网上签约、备案等流程作出更加严格的规定。 根据房产局的相关法律法规规定：开发商不得将不符合销售条件的房源对外销售，对于网签合同逾期30天未备案的，将恢复为原可售状态。对于未能严格执行规定的开发企业，将责令整改，或暂停网上签约资格并将违规行为记入房地产信用档案。

[律师回复] 转让方：_____________________有限公司(以下简称为甲方)
　　注册地址：___________________ 法定代表人：_______________________
　　受让方：_____________________有限公司(以下简称为乙方)
　　注册地址：___________________ 法定代表人：________________________
　　填写说明：
　　
1. 甲方系依据《中华人民共和国公司法》及其它相关法律、法规之规定于 ______年____月____日设立并有效存续的有限责任公司。注册资本为人民币 _____元;法定代表人为：__________ ;工商注册号为：______________
　　
2. 乙方系依据《中华人民共和国公司法》及其它相关法律、法规之规定于 ______年____月____日设立并有效存续的有限责任公司。注册资本为人民币 _____元;法定代表人为：__________;工商注册号为：______________
　　
3. 甲方拥有_____________有限公司 100%的股权;至本协议签署之日，甲方 各股东已按相关法律、法规及《公司章程》之规定，按期足额缴付了全部出资， 并合法拥有该公司全部、完整的权利。
　　
4. 甲方拟通过股权及全部资产转让的方式，将甲方公司转让给乙方，且乙 方同意受让。 根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国公司法》以及其它相关 法律法规之规定，本协议双方本着平等互利的原则，经友好协商，就甲方公司整 体出/受让事项达成协议如下，以资信守。
　　第一条 先决条件
　　
1.1 下列条件一旦全部得以满足，则本协议立即生效。
　　
① 甲方向乙方提交转让方公司章程规定的权力机构同意转让公司全部股权 及全部资产的决议之副本;
　　
② 甲方财务帐目真实、 清楚;转让前公司一切债权， 债务均已合法有效剥离。
　　
③ 乙方委任的审计机构或者财会人员针对甲方的财务状况之审计结果或者 财务评价与转让声明及附件一致。
　　
1.2 上述先决条件于本协议签署之日起______日内，尚未得到满足，本协议 将不发生法律约束力;除导致本协议不能生效的过错方承担缔约损失人民币 _____万元之外，本协议双方均不承担任何其它责任，本协议双方亦不得凭本协 议向对方索赔。
　　第二条 转让之标的
　　甲方同意将其各股东持有的公司全部股权及其他全部资产按照本协议的条 款出让给乙方;乙方同意按照本协议的条款，受让甲方持有的全部股权和全部资 产，乙方在受让上述股权和资产后，依法享有______________公司 100%的股权 及对应的股东权利。
　　第三条 转让股权及资产之价款
　　本协议双方一致同意，_____________公司股权及全部资产的转让价格合计为人 民币___________元整(RMB)。
　　第四条 股权及资产转让
　　本协议生效后_____日内，甲方应当完成下列办理及移交各项：
　　
4.1 将____________公司的管理权移交给乙方(包括但不限于将董事会、 监事 会、总经理等全部工作人员更换为乙方委派之人员);
　　
4.2 积极协助、配合乙方依据相关法律、法规及公司章程之规定，修订、签 署本次股权及全部资产转让所需的相关文件，共同办理___________公司有关工 商行政管理机关变更登记手续; 4
　　.3 将本协议第十六条约定之各项文书、资料交付乙方并将相关实物资产移 交乙方;
　　
4.4 移交甲方能够合法有效的___________公司股权及资产转让给乙方的所 有文件。
　　第五条 股权及资产转让价款之支付
　　第六条 转让方之义务
　　
6.1 甲方须配合与协助乙方对 ___________公司的审计及财务评价工作。
　　
6.2 甲方须及时签署应由其签署并提供的与该等股权及资产转让相关的所有 需要上报审批相关文件。
　　
6.3 甲方将依本协议之规定，协助乙方办理该等股权及资产转让之报批、备案手续及工商变更登记等手续。
　　第七条 受让方之义务
　　
7.1 乙方须依据本协议第四条之规定及时向甲方支付该等股权及资产之全 部转让价款。
　　
7.2 乙方将按本协议之规定，负责督促 公司及时办理该等股权及资产转让 之报批手续及工商变更登记等手续。
　　
7.3 乙方应及时出具为完成该等股权及资产转让而应由其签署或出具的相 关文件。
　　第八条 陈述与保证
　　
8.1 转让方在此不可撤销的陈述并保证
　　
① 甲方自愿转让其所拥有的________________公司全部股权及全部资产。
　　
② 甲方就此项交易，向乙方所作之一切陈述、说明或保证、承诺及向乙方 出示、移交之全部资料均真实、合法、有效，无任何虚构、伪造、隐瞒、遗漏等 不实之处。
　　
③ 甲方在其所拥有的该等股权及全部资产上没有设立任何形式之担保，亦 不存在任何形式之法律瑕疵， 并保证乙方在受让该等股权及全部资产后不会遇到 任何形式之权利障碍或面临类似性质障碍威胁。
　　
④ 甲方保证其就该等股权及全部资产之背景及______________公司之实际 现状已作了全面的真实的披露， 没有隐瞒任何对乙方行使股权将产生实质不利影 响或潜在不利影响的任何内容。
　　
⑤ 甲方拥有该等股权及资产的全部合法权力订立本协议并履行本协议，甲方签署并履行本协议项下的权利和义务并没有违反_____________公司章程之规定，并不存在任何法律上的障碍或限制。
　　
⑥ 甲方签署协议的代表已通过所有必要的程序被授权签署本协议。
　　
⑦ 本协议生效后，将构成对甲方各股东合法、有效、有约束力的文件。
　　
8.2 受让方在此不可撤销的陈述并保证：
　　
① 乙方自愿受让甲方转让之全部股权及全部资产。
　　
② 乙方拥有全部权力订立本协议并履行本协议项下的权利和义务并没有违 反乙方公司章程之规定，并不存在任何法律上的障碍或限制。
　　
③ 乙方保证受让该等股权及全部资产的意思表示真实，并有足够的条件及 能力履行本协议。
　　
④ 乙方签署本协议的代表已通过所有必要的程序被授权签署本协议。
　　第九条 担保条款
　　对于本协议项下甲方之义务和责任， 由_____________承担连带责任之担保。
　　第十条 违约责任
　　
10.1 协议任何一方未按本协议之规定履行其义务，应按如下方式向有关当 事人承担违约责任。
① 任何一方违反本协议第七条之陈述与保证，因此给对方造成损失者，违 约方向守约方支付违约金_________万元。
② 乙方未按本协议之规定及时向甲方支付该等股权及资产之转让价款的， 按逾期付款金额承担__________(百分比)的违约金。
　　
10.2 上述规定并不影响守约者根据法律、法规或本协议其它条款之规定， 就本条规定所不能补偿之损失，请求损害赔偿的权利。
　　第十一条 适用法律及争议之解决
　　1
1.1 协议之订立、生效、解释、履行及争议之解决等适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》 等法律法规， 本协议之任何内容如与法律、 法规冲突，则应以法律、法规的规定为准。
　　1
1.2 任何与本协议有关或因本协议引起之争议，协议各方均应首先通过协 商友好解决，______日内不能协商解决的，协议双方均有权向协议签订地人民法 院提起诉讼。
　　第十二条 协议修改，变更、补充
　　本协议之修改，变更，补充均由双方协商一致后，以书面形式进行，经双方 正式签署后生效。
　　第十三条 特别约定
　　除非为了遵循有关法律规定， 有关本协议的存在、 内容、 履行的公开及公告， 应事先获得乙方的书面批准及同意。
　　第十四条 协议之生效
　　1
4.1 协议经双方合法签署，报请各自的董事会或股东会批准，并经 公司股东会通过后生效。
　　1
4.2 本协议一式三份， 各方各执一份， 第三份备存于_____________公司内; 副本若干份，供报批及备案等使用。
　　第十五条 本协议未尽事宜，由各方另行订立补充协议予以约定。
　　第十六条 本协议之附件
　　1
6.1 公司财务审计报告书;
　　1
6.2 公司资产评估报告书;
　　1
6.3 公司租房协议书;
　　1
6.4 公司其他有关权利转让协议书;
　　1
6.5 公司固定资产与机器设备清单;
　　1
6.6 公司流动资产清单; 1
6.7 公司债权债务清单;
　　1
6.8 公司其他有关文件、资料。
　　甲方(盖章) ： 乙方(盖章) ：
　　法定代表人：_____________ 法定代表人：______________
　　_______年____月____日：
收购房屋合同范本如上

[律师回复] 实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢 归纳起来，主要有以下七种：
　　
1、房地产分离出卖，合同无效。
　　
2、产权未登记过户，合同无效。
　　房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。
　　
3、产权主体有问题，合同无效。
　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。
　　
4、侵犯优先购买权，合同无效。
　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。
　　
5、单位违反规定购房，合同无效。
　　
6、价格欺诈，显失公平，合同无效。
　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。
　　
7、非法转让，合同无效。

[律师回复] 对于《房屋认购书》有无法律效力？这个问题，解答如下, 认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。
一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。
认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：
一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任
二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。
三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 签订购房合同之后多久要备案
在购房流程中一般是先签订商品房预售合同的，之后在才会正式签定正式的《商品房买卖合同》，签完购房合同之后要在当地房产局进行合同备案的，对于网签合同将根据网签系统的示范文本双方协商签订有效，并在30日内签约网签备案单，开发商需在规定时间内前往产权监理处申请合同备案。
购房合同逾期未备案会不会无效
由于商品房买卖市场的火爆，全国各地的房产局相关部门都对商品房预售进行看进一步的管辖约束，禁止一些违法的交易，对网上签约、备案等流程作出更加严格的规定。
根据房产局的相关法律法规规定：开发商不得将不符合销售条件的房源对外销售，对于网签合同逾期30天未备案的，将恢复为原可售状态。对于未能严格执行规定的开发企业，将责令整改，或暂停网上签约资格并将违规行为记入房地产信用档案。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 签订购房合同之后多久要备案 在购房流程中一般是先签订商品房预售合同的，之后在才会正式签定正式的《商品房买卖合同》，签完购房合同之后要在当地房产局进行合同备案的，对于网签合同将根据网签系统的示范文本双方协商签订有效，并在30日内签约网签备案单，开发商需在规定时间内前往产权监理处申请合同备案。 购房合同逾期未备案会不会无效 由于商品房买卖市场的火爆，全国各地的房产局相关部门都对商品房预售进行看进一步的管辖约束，禁止一些违法的交易，对网上签约、备案等流程作出更加严格的规定。 根据房产局的相关法律法规规定：开发商不得将不符合销售条件的房源对外销售，对于网签合同逾期30天未备案的，将恢复为原可售状态。对于未能严格执行规定的开发企业，将责令整改，或暂停网上签约资格并将违规行为记入房地产信用档案。

[律师回复] 房管局要见到本人核实一次，所以不存在开发商义务之说。
如果委托开发商，则必须办理委托公证，一般50块，同时需将身份证原件，购房发票或收据，手章留在开发商处。但并不是所有开发商都乐意代劳的，也不是每个客户都乐意将身份证原件等留给开发商的！
而且你说银行按揭办理好，并不确实，只能说你的面签已经办理好。如果没有备完案的正本合同，银行的手续无法继续下去。
如果没办委托公证，恐怕在进抵押的时候，你还得亲自去一趟，进抵押的人还要核实一遍，所以你可以跟开发商要求下，看能不能在备案核实的时候将进抵押也同时核实。

[律师回复] 其中购房合同备案的具体流程如下：
1、首先，商品房网上签约。从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进性草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。
2、相关部门审核后取备案号，商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号。
3、打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。

[律师回复] 是的，而且你的购房合同在房管局备案后，你再去房管局开无房证明的时候，工作人员就会告诉你你的名下已经有一套房子了！就是你签的购房合同上的那套房子

[律师回复] 在进行购房之后，如果开发商突然破产了，那么对于已经进行了网签的房子是否可以进行拍卖呢? 答案是不可以拍卖。 尚未支付的购房款是破产财产(债权)。房屋买卖合同已经生效，且已经在房管局备案的，合同继续有效，双方都应当继续履行合同的约定。此时，购买方尚未交付的房款，属于开发商的债权。 《破产法》第28条以列举方式规定了破产财产的构成： (一)宣告破产时破产企业经营管理的全部财产; (二)破产企业在破产宣告后至破产程序终结前所取得的财产; (三)应当由破产企业行使的其他财产权利。即本案中的债权，也是破产财产。 对于这个问题，大家需要有相应的了解，才能知道在法律上的规定是什么。这样购买者才能更好的维护自己的利益。在实际中，如果我们也遇到了类似的情况，那就需要通过法律的途径进行维权。 法律依据： 《中华人民共和国企业破产法》第一百二十四条 破产人的保证人和其他连带债务人，在破产程序终结后，对债权人依照破产清算程序未受清偿的债权，依法继续承担清偿责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 签订购房合同之后多久要备案 在购房流程中一般是先签订商品房预售合同的，之后在才会正式签定正式的《商品房买卖合同》，签完购房合同之后要在当地房产局进行合同备案的，对于网签合同将根据网签系统的示范文本双方协商签订有效，并在30日内签约网签备案单，开发商需在规定时间内前往产权监理处申请合同备案。 购房合同逾期未备案会不会无效 由于商品房买卖市场的火爆，全国各地的房产局相关部门都对商品房预售进行看进一步的管辖约束，禁止一些违法的交易，对网上签约、备案等流程作出更加严格的规定。 根据房产局的相关法律法规规定：开发商不得将不符合销售条件的房源对外销售，对于网签合同逾期30天未备案的，将恢复为原可售状态。对于未能严格执行规定的开发企业，将责令整改，或暂停网上签约资格并将违规行为记入房地产信用档案。

[律师回复] 按合同约定处理。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种无效。
二、产权未登记过户，合同无效。
的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
三、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
四、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。
五、 单位违反规定购房，合同无效。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
六、价格欺诈，显失公平，合同无效。
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向。
七、非法转让，合同无效。
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：
1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、依法收回土地使用权的;
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
5、权属有争议的;
6、未依法登记领取权属证书的;
七、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种无效。
二、产权未登记过户，合同无效。
的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
三、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
四、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。
五、 单位违反规定购房，合同无效。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
六、价格欺诈，显失公平，合同无效。
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向。
七、非法转让，合同无效。
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：
1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、依法收回土地使用权的;
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
5、权属有争议的;
6、未依法登记领取权属证书的;
七、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 农村房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后，出卖人应当赔偿买受人的损失包括： 1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价 2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分 3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分 以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。

[律师回复] 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定系管理性强制性规定，旨在规范房屋交易的管理，而非效力性强制性规定，因此并不影响合同效力，所以您购买无产权房屋合同是有效的。

[律师回复] 您好，房地产税征收标准：
房产税征收标准从价或从租两种情况：
(1)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;
(2)从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。
房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1。2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。
房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：
(1)以房产原值为计税依据的
应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1。2%)
(2)以房产租金收入为计税依据的
应纳税额=房产租金收入×税率(12%)