民法典中夫妻间买卖合同有效吗

最新修订 | 2024-08-03
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巩海冬律师
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专家导读 在现实生活中,很多人常常因为对法律知识了解的很少,而导致自己没有办法去维护自己的合法权益。所以我们需要多多了解一些于自己息息相关的法律知识,本篇文章为您整理了一些关于民法典中夫妻间买卖合同有效吗,合同被确认无效时如何处理的法律知识,请阅读文章详细内容了解。
民法典中夫妻间买卖合同有效吗

一、民法典中夫妻间买卖合同有效吗

夫妻间签的买卖合同满足以下条件就有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力

(二)意思表示真实。

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。

二、合同被确认无效时如何处理

合同被确认无效后,尚未履行的,不得履行,正在履行的,应立即终止履行。

(1)无后果的不做处理如:

合同履行前,被确认无效,此时尚未造成后果,可不作处理。

(2)在当事人之间返还财产返还财产是指合同当事人在合同被确认无效或者被撤销以后,对已交付给对方的财产享有返还请求权,而已接受该财产的当事人则有返还财产的义务。

(3)没收非法财产归国家所有当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有,或者返还集体、第三人。

如双方都属故意,则双方都无权要求返还财产,应追缴双方已付给对方或约定付给对方而尚未给对方的财产,予以没收上缴国库;

或根据有关法规处以罚款;

情节严重构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任

小编对此问题的回答如上,在我国法律中规定了双方签订买卖合同只要行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实,即使是夫妻双方也是一样,不违反法律、行政法规的强制性规定的合同即是有效的,具体的规定如上。

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(三)第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。
解析:
本条司法解释是民法物权善意取得制度在婚姻法上的具体规定。作为所有权取得方式的特别规定,善意取得制度是在牺牲原所有权人利益的情况下保障善意第三人的合法权益。因此必须严格符合法定情形即受让人受让该不动产是善意的;转让价格合理;转让的动产或不动产按法律规定进行登记或交付。只有符合以上条件,受让人才能取得无处分权人让与的财产而无需向原所有权人返还。基于此,在适用《婚姻法司法解释
(三)》第十一条时要注意以下几个方面:

一、夫妻共同所有的房屋需法律物权与实际物权不一致。婚姻领域内的物权变动与一般的物权变动的区别只表现在权利主体上的特殊性,即婚姻家庭财产登记在夫或妻一方名下。根据我国相关法律规定,夫妻共同财产的性质为共同共有,夫妻双方对共同财产享有以下权利:平等享有占有、使用、收益、处分权;共同处理权即对财产发生重大变化如变卖财产等必须由配偶共同决定处理;相互代表权即在不涉及夫妻共同财产的重大变化时,夫或妻可以代表一方进行一般财产处理;物上追及权即夫妻共有财产在受到不法侵害的时候双方均可行使停止侵害、赔偿损失等请求权。出售房屋属于重大财产变化而必须由夫妻双方共同处理,因此一方未经另一方同意而出售夫妻共有房屋属于无权处分行为,而当该无权处分符合上文善意取得构成要件时也即构成夫妻共同财产的善意取得。

二、夫妻一方擅自处分房屋造成损失的,另一方可以请求赔偿。在夫妻共有财产存续期间,夫妻双方均应当保持共同共有财产的共有状态及双方对财产的共有关系,任何一方不得要求划分份额、分割或者处分共有财产。根据物权法规定,如果物权变动造成了一方财产的损失则可以要求另一方予以赔偿即离婚时受损一方可以请求无处分权一方予以赔偿。
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1、夫妻一方卖房签订的合同,即使另一方不同意,也是完全有效的。因为夫妻双方对共有财产,有平等的处置权。
2、《婚姻法》第十七条第二款规定:夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第十七条规定:婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。
(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释
(三)》第十一条规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。
夫妻一方不同意卖房合同有效吗
[律师回复] 对于夫妻一方不同意卖房合同有效吗这个问题,解答如下,
1、夫妻一方卖房签订的合同,即使另一方不同意,也是完全有效的。因为夫妻双方对共有财产,有平等的处置权。
2、《婚姻法》第十七条第二款规定:夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第十七条规定:婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。
(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释
(三)》第十一条规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。
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1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益。2、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益。3、以合法形式掩盖非法目的。4、损害社会公共利益。5、违反法律、行政法规的强制性规定。
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夫妻双方房产一方签字卖出有效么
[律师回复] 您好,关于夫妻双方房产一方签字卖出有效么这个问题,我的解答如下, 无效依据最近的司法案例来看,一般认为:购房人通常情况下难以得知签字一方是否故意损害另外一方的权利,同时由于房产的价值较大,认定夫妻之间有互为代理的权限也是不符合法律规定的。所以认定合同效力的关键是该房产登记在了谁的名下。筏常摧端诋得搓全掸户
一、不动产物权以公示为原则,当由夫妻一方签订买卖合同时,购房者有义务审核房屋登记在哪一方名下。当登记在夫妻二人名下或者登记在非合同上签字方名下,那么购房人仅与夫妻一方签订合同,而且在没有得到夫妻另一方授权的情况下,不能轻易认定购房者为善意,因为合同法第51条规定:无权处分的人处分他人财产,经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的,该合同有效。所以,该种情况下合同为效力待定合同,需要经过夫妻另一方的追认。
二、如果房屋登记在夫妻中的签字一方的名下,那么合同应当认定为有效,因为购房人只负有对房屋产权状况形式审查的义务,《物权法》规定房屋的产权证书是享有不动产所有权的证明,购房人可以相信房屋买卖合同中的出卖人是唯一的产权人,有权处分该房产。购房人没有义务去审查出卖人是否已婚,转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产之类的信息。
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夫妻一方擅自出卖共有房产有效吗
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 夫妻一方擅自出卖共有房产,房屋买卖合同是否真能归于无效?

一、产权证上只有夫或妻一方的名字,而房屋的买受人不知道该房屋系夫妻共同财产,在此情况下双方所签订的房屋买卖合同是有效的。因为根据最高院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条规定,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效,但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益。法律做此规定,是为了保护第三人在不知真实权利状况下的合理信赖,买受人和产权证上的权利登记人缔结合同,系正常的、善意的交易行为,理应受到法律保护。
而《婚姻法》中,夫妻对共有财产有平等处理权的规定,是针对夫妻双方的权利义务来说的,只在夫妻之间产生效力,不能对抗善意的第三人。

二、产权证上只有夫或妻一方的名字,但房屋购买人知道该房屋系夫妻共同财产。针对这种情况,法律也有相应的规定。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第十七条规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见,他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。可见,只要购买人有证据证明另一方同意出售房屋的,一方所签订的房屋买卖合同也是有效的。
比如,夫妻双方一同至中介挂牌卖房的事实,或夫妻双方一起洽谈合同的事实,或房价款是由未在买卖合同上签字的一方收受的事实,等等,均可以作为买受人为善意第三人的证据。

三、产权证上有夫妻双方的名字,但只有夫或妻一方在房屋买卖合同上签字,除非事后得到未签字一方的追认,否则房屋买卖合同不发生效力。因为在合同签订过程中,法律要求合同双方负有审慎义务。这种审慎义务为合理的、形式上的、普通公众能实现的范畴,否则,未尽审慎义务的一方承担合同无效等不利后果。
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(三)第11条第1款的规定,即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,
第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民不予支持。这一款的适用有以下几个条件:

一,第三人属于善意购买,而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;

二,买受人支付了合理对价;

三,买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下,不能认定房屋买卖合同无效。根据以上规定,可以看出。首先要确定这三个条件是否成立,若三个条件都成立,那么房屋买卖合同是有效的,这时妻子想要收回房屋是不予支持的。相反,只要证明了其中某一个条件不成立,那么妻子就有机会收回房屋。在买卖合同无效的情况下怎么收回房屋概括起来,法律对无效合同的处理主要是:
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(2)赔偿损失。法律上根据以下原则进行以上两种处理。
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(2)避免累讼原则房地产合同纠纷案件中往往存在多种法律关系,对一种法律关系认定无效后,会影响到其他的法律关系,因此,在无效房地产合同的处理上可以考虑尽可能全面协调,减少诉讼程序。比如在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系,如果认定买卖关系有效,抵押关系无效,这种处理若不存在返还房屋或赔偿损失的问题,应责令有关当事人中止他项权利登记备案,以保证买卖关系的确认。
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夫妻中一方擅自卖房怎么办
参照法律条款根据该规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。
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深圳夫妻房屋买卖流程是什么?
夫妻房产证过户同时也称为夫妻房产证变更,首先必须是非按揭房,如果还有按揭就必须要银行盖章。一般情况下银行不给盖章,似各个银行情况而定。要想夫妻房产证更名,在婚姻存续期间添加配偶姓名可以直接添加,只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可。
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[律师回复] 您好,针对您的房屋买卖合同夫妻一方未签字有效吗问题解答如下, 如果所购的房屋属于出卖人的夫妻共同财产,一定要在签订房屋买卖合同前确认夫妻双方均同意卖房,即使作为出卖人在合同上签字的是夫或妻一方,也应当要求提供其配偶授权卖房的委托书。
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不动产物权以公示为原则,当由夫妻一方签订买卖合同时,购房者有义务审核房屋登记在哪一方名下。当登记在夫妻二人名下或者登记在非合同上签字方名下,那么购房人仅与夫妻一方签订合同,而且在没有得到夫妻另一方授权的情况下,不能轻易认定购房者为善意,因为合同法规定:无权处分的人处分他人财产,经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的,该合同有效。所以,该种情况下合同为效力待定合同,需要经过夫妻另一方的追认。
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仅与夫妻一方签订的买卖协议有效吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 仅与夫妻一方签订的买卖协议有效吗
要看情况。

一,房屋买卖协议是合同的一种类型,而根据《中华人民共和国合同法》关于合同效力的规定,合同分为有效合同、无效合同、效力待定的合同。合同的效力是合同的一种属性,并不因为合同的最终结果而改变,所以不能以合同最终的归属来断定合同本身的性质。《合同法》
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二,我国《婚姻法解释
(一)》
第十七条规定,婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权利决定。
(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。

三,根据《合同法》第五十一条之规定,张某无权处分其夫妻共同所有的房屋,被视为无权处分人,所以张某与王某签定的房屋买卖协议属于一种效力待定的合同。如果能够得到李某的追认,则该合同即转为有效的合同。但最终该合同本身的性质是效力待定合同。
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