买二手房时卖家隐瞒房龄房屋买卖合同有效吗

最新修订 | 2024-03-26
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包敬立律师
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专家导读 在面对自己的合法权益被侵害的时候,我们就需要运用法律来保护自己的权益。如果您的合法权益正在遭受侵害,那么可以通过本篇文章了解的法律知识来保护自己的合法权益,希望能够对您遇到关于买二手房时卖家隐瞒房龄房屋买卖合同有效吗,买房时卖方有义务告知是凶宅吗的问题带来帮助。
买二手房时卖家隐瞒房龄房屋买卖合同有效吗

一、买二手房时卖家隐瞒房龄房屋买卖合同有效吗

故意隐瞒真实房龄,这样确定买卖关系后,可能会影响房屋买卖合同的效力。事实上,只要房屋买卖合同内容不违法,双方签字盖章就具有法律效力。按规定,房屋买卖合同生效要具备以下的条件:

1、房屋买卖合同当事人必须符合主体资格具体而言,双方当事人要满足以下要求:

(1)房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力;

(2)出卖人应当享有出卖房屋的实体权利。

2、房屋买卖双方当事人应该意思表示真实

3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益所以,一方故意隐瞒房龄,可能导致双方意思表示不真实,但是如果是一般故意的话,不会导致房屋买卖合同无效,不过,因此遭受到损失的,可以积极主张赔偿。不过,一方恶意隐瞒房龄,给买家造成重大损失的,那么买家可以按规定请求变更或者解除买卖合同,并且赔偿相应的损失。《民法典》第一百四十七条【基于重大误解实施的民事法律行为的效力】基于重大误解实施的民事法律行为,行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

二、买房时卖方有义务告知是凶宅吗

进行二手房买卖交易时,卖方对以下的信息有告知义务:

1、房屋产权是否被查封;

2、房屋是否被抵押及陷入债务纠纷

3、房屋质量、设施;

4、房屋的物业服务、学区、交通;

5、房龄。

不过,对于房屋是否发生非正常死亡事件,变成所谓的“凶宅”,当前法律并无明确规定。

但是,实践中,凶宅”对于普通民众的生活有较大影响,应属于卖方应该披露的与订立合同有关的重要事实,所以买房时买方有知情权。

因此,进行二手房买卖时,卖方未告知“凶宅”的情况,或者以欺诈等不正当手段误导买方签订房屋买卖合同,买房可以及时去法院或仲裁机构请求变更或撤销合同,造成买方损失的,买方可以要求赔偿。

买二手房时卖家隐瞒房龄房屋买卖合同有效吗

二手房交易中,卖家有隐瞒房龄的行为,购房者事后可以据此提出购房合同无效,维护自己的权益。

具体该怎么做,或是如何解除这样的购房合同,可以咨询律图网在线律师得到具体的答案。

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解析:
本条司法解释是民法物权善意取得制度在婚姻法上的具体规定。作为所有权取得方式的特别规定,善意取得制度是在牺牲原所有权人利益的情况下保障善意第三人的合法权益。因此必须严格符合法定情形即受让人受让该不动产是善意的;转让价格合理;转让的动产或不动产按法律规定进行登记或交付。只有符合以上条件,受让人才能取得无处分权人让与的财产而无需向原所有权人返还。基于此,在适用《婚姻法司法解释
(三)》第十一条时要注意以下几个方面:

一、夫妻共同所有的房屋需法律物权与实际物权不一致。婚姻领域内的物权变动与一般的物权变动的区别只表现在权利主体上的特殊性,即婚姻家庭财产登记在夫或妻一方名下。根据我国相关法律规定,夫妻共同财产的性质为共同共有,夫妻双方对共同财产享有以下权利:平等享有占有、使用、收益、处分权;共同处理权即对财产发生重大变化如变卖财产等必须由配偶共同决定处理;相互代表权即在不涉及夫妻共同财产的重大变化时,夫或妻可以代表一方进行一般财产处理;物上追及权即夫妻共有财产在受到不法侵害的时候双方均可行使停止侵害、赔偿损失等请求权。出售房屋属于重大财产变化而必须由夫妻双方共同处理,因此一方未经另一方同意而出售夫妻共有房屋属于无权处分行为,而当该无权处分符合上文善意取得构成要件时也即构成夫妻共同财产的善意取得。

二、夫妻一方擅自处分房屋造成损失的,另一方可以请求赔偿。在夫妻共有财产存续期间,夫妻双方均应当保持共同共有财产的共有状态及双方对财产的共有关系,任何一方不得要求划分份额、分割或者处分共有财产。根据物权法规定,如果物权变动造成了一方财产的损失则可以要求另一方予以赔偿即离婚时受损一方可以请求无处分权一方予以赔偿。
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(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
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买二手房被隐瞒真实房龄可以要求赔偿吗
当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对买二手房被隐瞒真实房龄可以要求赔偿吗进行了解答,希望能解答您的问题。
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房产纠纷
房屋隐瞒瑕疵买卖合同被撤销的情形有哪些
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,   房主隐瞒房屋质量瑕疵,将房屋出售,买房人请求撤销合同。被告张某、刘某购得一住宅楼六楼房屋及车库即诉争房屋,发现墙壁有裂缝现象,在对该房屋进行刮墙壁胶和其他装修后,搬入居住。入住期间,五楼住户江某曾多次提出六楼洗漱间和厕所漏水。后两被告对诉争房屋重新整修,并张贴出售启事。不久原告王某决定购买该房屋并交付了房款。王某打扫卫生时,五楼住户江某告知王某该房子漏水。后经三方协商,由被告张某请人将客厅顶棚重新刮了墙壁胶,但仍有漏水现象发生,而且原告王某还新发现有多处裂缝,之前的一些裂缝也有扩大的迹象,故王某请求撤销合同。  [判决]  审理认为,经现场勘查,房屋砖体存在较为明显的裂缝,说明房屋存在一定的建筑质量瑕疵。且两被告入住期间,五楼住户江某曾多次与两被告交涉,问题并未解决。两被告在出售诉争房屋时,没有将这一情况告诉原告,可以认定两被告是以欺诈手段使原告在违背真实意思情况下订立该合同。故判决撤销合同。  [律师解析]  这是一起典型的房屋买卖合同欺诈案件。  
首先,《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益……”;《合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销:……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。”显然,被告张某、刘某在购得诉争房屋后,明知其存在瑕疵,仍然用重新喷了墙壁漆和刮了墙胶打底等手段掩盖事实,造成王某误以为该房屋质量合格而出资购买。张某、刘某的行为属于欺诈行为,但他们的欺诈行为只是损害了王某的个人利益,所以王某不能请求判令合同无效,只能根据法律规定请求撤销该合同。  
其次,两被告张某、刘某应承担什么赔偿责任。张某、刘某张贴启事出售房屋,王某基于对张、刘承诺的相信而购买房屋。显然王某的损失是基于对被告信赖而造成的,这明显属于缔约过失责任而不是违约责任。缔约过失责任是指订立合同过程中缔约一方当事人因违反诚实信用原则所应承担的先合同义务而造成对方信赖利益损失时所应承担的民事赔偿责任,即是在缔结合同中基于合同不成立、合同无效或被撤销的情形而产生的责任。缔约一方当事人违背以诚实信用原则所应负的通知、说明、协力、忠实、照顾等合同义务,此时合同并未生效,即未发生合同之效力,因此,缔约过失责任产生的根据是先合同义务。而违约责任则只能产生于已生效的合同,合同已生效,债务人应按合同约定的义务履行,对约定义务的违反,债务人应承担违约责任,因此,违约责任产生的根据是合同义务。  《合同法》第42条也规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:……
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”  缔约过失责任赔偿的是信赖利益的损失,既包括因他方的缔约过失而导致信赖人的直接财产的减少,如费用的支出,也包括信赖人的财产应当增加而未增加的利益,信赖合同有效而失去的某种应得到的机会。当然,这些利益表现是在缔约时可以预见的范围之内。赔偿应以过错责任原则为依据,适用完全赔偿原则。信赖利益赔偿的结果是使当事人达到合同未曾发生时的状态。故王某可以要求被告赔偿购房款项,并支付银行同期利息,还可以请求其支付因该合同行为所发生的相关费用,当然应该是合理的、可以预见的费用。
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