凶宅未告知能否解除合同

[律师回复] 对于买房买到凶宅应该怎么样处理这个问题，解答如下, 实践中，一般认为，发生过自杀、凶杀并因而造成重大伤亡的可算“凶宅”。病死、自然死亡或意外事件造成的死亡，都不算。如果买到了“凶宅”，也别着急，可根据是否在合同中签订相关条款来分别应对：1、合同中有约定如果在合同中约定了解除条款，即享有合同解除权，并且合同没有履行终结的，买房人可向或仲裁机关请求解除合同，要求对方赔偿合同损失。约定支付赔偿金的按照约定，没约定的按照实际合理损失。合同解除权的行使，受诉讼时效制约，时间为自当事人知道或者应当知道“凶宅”存在两年内，不能超越合同的最后履行期限。2、合同中没有约定如果没约定合同解除条款的，当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销合同，合同需满足以下条件：因重大误解订立的;在订立合同时显失公平的，如一方采用了欺诈手段等。无过错方的损失包括搬家费、装修费、再次购买同等房屋涨价损失、诉讼费等等。不要超过撤销权行使的除斥期间，起算是以当事人知道或者应当知道“凶宅”信息的一年内行使。此外，如果双方未在合同中约定违约金，可依据《合同法》第111条的规定，追究卖方违约责任。买房人可请求出卖人在一定范围内降低房价款。在实务中，一般可以将“凶宅”的价格降20%到50%。

[律师回复] 解答如下, 由于目前的二手房买卖大多是有中介的，因此如果购房人购买了凶宅而要求退房或赔偿时，中介是否也会承担连带责任呢事实上，同上述分析的一样，如果中介公司在了解到其居间的房子是凶宅时，或者有相关信息指向这个事实时，中介公司有责任有义务将其如实告知买房人，让买房人选择是否购买。但是在现实中，很难证明中介公司是否了解，中介公司也往往会拒绝承认这个事实。故此，在不知情的情况下，中介公司是不用承担责任的。当然，为了避免上述情况，购房者应该在购房前与中介公司的协议中，或者在中介二手房买卖合同中就此问题作出约定，比如中介公司有披露房屋信息的义务，或者若发现该房屋为凶宅则无条件退房等。而按照谁提出谁举证的一般举证规则，购房人还必须就中介机构在之前是知道凶宅的信息进行举证。通过上述分析，对于购买了二手房凶宅中介是否需要承担责任这个问题，主要取决于中介是否明知，或者合同中的约定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 装修时才知道“新房”是“凶房”,可以要求卖家退房一般人来说，如果房屋是“凶宅”很多人都不会考虑购买。根据《合同法》第54条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。”哪些情况下可以要求退房对于房屋买卖过程中的一些不规范操作以及开发商在资金、工程进度等方面的问题，导致退房事件时有发生。依据相关法律，目前，8种情况下买房人可以退掉已购房屋。(一)延迟交付房屋这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的 交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般超过三个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。(二)开发商缺“证”，导致合同无效目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。(三)开发商没经购房人同意变更设计在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。(四)无法得到贷款在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。(五)拿不到产权证由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证。购房人也可以要求退房。(六)房屋面积误差超过3%目前，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内?含3%?，购房人要求退房的，将不予支持。而如果面积误差比绝对值超出3%，购房人要求退房并要求退赔利息的，会判决购房人胜诉。(七)房屋质量导致严重影响使用根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。(八)开发商把房子抵押如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退。