租房合同未到期可否转租

最新修订 | 2024-02-28
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包敬立律师
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专家导读 在面对自己的合法权益被侵害的时候,我们就需要运用法律来保护自己的权益。如果您的合法权益正在遭受侵害,那么可以通过本篇文章了解的法律知识来保护自己的合法权益,希望能够对您遇到关于租房合同未到期可否转租问题带来帮助。
租房合同未到期可否转租

一、租房合同未到期可否转租

租房合同未到期经出租人同意可以转租。出租人在签订的合同中明确表示同意实施转租或合同虽未约定但出租人表示同意转租的,转租合同具有法律效力,不得随意解除。

民法典》第七百一十六条

承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同

第七百一十七条

承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。

二、租房子合同没到期可以退押金吗

租房子没到期押金是否可以退还,应以房屋租赁合同约定为准。如果租房合同中明确约定只有在租房到期时,才退还押金,那么在这种情形下,押金不会退还。

押金,是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害,如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后,则押金应予以退还。在违约时将会被扣除。

押金具有替代性,一般是在一方已为另一方递交实质性的标的物,为保证已交付的标的物能返还,要求另一方交付相当金额的保证金,在合同不能履行时,以没收押金作为解决合同的方式,体现保护非交付押金一方的利益。

押金,实务中也称保证金,风险抵押金等。是指当事人双方约定,债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务担保,债务履行时,返还押金或予抵扣;债务不履行时,债权人得就该款项优先受偿。给付押金的人,称出押人,一般就是债务人或第三人。受领押金的人,称受押人,他是债权人。

需要注意押金并不等同于定金,押金和定金的区别:

1、性质不同。押金是一种质押担保,定金是金钱担保;

2、交付时间不同。押金可以在合同订立前、中交付,其本质上不具有预先支付的特点,而定金需要在履行前交付;

3、订立人不同。押金可以是当事人也可以是第三人,而定金是当事人之间的担保;

4、交付上后的所有权的不同。押金在交付后,交付人依然拥有所有权,接收人只是临时占有,做质押,而定金在交付的时候所有权转移至接收人。

5、数额不同。押金没有规定,从当事人的约定,并且可以高于价款,而定金为20%的数额,并且不能高于标的物价款;

6、是否适用罚则的不同。押金无所谓罚则,交付人不履行义务,无权收回押金,接收人不履行合同,不承担双倍返还的责任,而定金则适用定金罚则

《民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任

三、租房合同里不到期押金不退是否可以

如果租赁合同没有明确押金的性质或规则,则押金作为租赁预付款处理,无论如何都要返还的。

如果约定了违约金的,根据我国法律规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

《民法典》第七百零七条

租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确第七百零七条租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。定租赁期限的,视为不定期租赁。

第七百一十条

承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担赔偿责任

第七百一十五条

承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。5元10元麻将违法吗75周岁的老人犯罪如何处罚如何在外地办临时身份证空置房物业费收取标准是多少业主拖欠物业费超过三年还能起诉他吗劳务合同劳动合同的区别是什么呢02'48"

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潘海律师山东祥天律师事务所

在上面的文章内容中,我们已经解答了关于租房合同未到期可否转租的问题,相信大家已经对此有一定的了解了。如果本篇文章还没有完整解答您的问题的话,可以点击下方“立即咨询”按钮,专业律师可以在线为您解答。

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1、房屋承租人将房屋转租给次承租人,已经取得房屋出租人的书面或者口头同意,这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定,依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示),应视为已经取得了房屋出租人的同意,该房屋转租合同有效。
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[律师回复] 根据你的问题解答如下, t  《中华人民共和国合同法》第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损害的,承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”如果经过出租人同意的转租行为,承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系,出租人与承租人之间的租赁合同关系,承租人与次承租人之间的租赁关系,而此时两个租赁合同都是合法有效的,对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为中,法律赋予了出租人租赁合同解除权,以保护其利益。而对于承租人与次承租人之间的转租合同是否依附于原租赁合同而存在其合同效力是认定为有效无效亦或效力待定却在理论和实务界有着不同的观点。t  
一、对于未经出租人同意的转租合同的性认定t  就转租合同需以租赁合同为前提而言,二者非常类似于主从合同关系、在主从合同关系中,主合同是指能够存在,不以其他合同的存在为前提的合同,从合同是依附于主合同而存在,以主合同为存在前提的合同,又称为附属合同。两个合同之间是否具有主从关系,应从如下六个方面加以分析:
(1)发生上的依附性,即从合同以主合同的存在为前提,
(2)效力上的从属性,主合同不能成立,从合同就不能成立;主合同被宣告无效或被撤销,从合同也将失去效力;
(3)转让的从属性,主合同转让,从合同不能单独存在;主合同的权利转让,从合同的权利必须依附于主合同发生转让;
(4)消灭上的从属性,主合同消灭,从合同亦应当随之终止;
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(6)如果从合同在主合同当事人与第三人之间成立,则从合同之标的须有别于主合同之标的物。以第三人向借款合同之借款人提供抵押担保为例,主合同之标的物为一定数量的金钱,而抵押合同之标的物则为第三人提供的抵押物。t  从主从合同的特点分析,可以看出,转租合同不是原租赁合同的从合同。虽然转租在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制,即转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在,但就转租合同内容而言,转租人与次转租人均存在于租赁合同的法律利益,转租人为了获取租金,次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权,不符合主从合同的要求。另就标的物而言,转租合同的标的物系租赁合同的标的物或其一部,具有同一性,亦不符合主从合同的要求。t  
二、对于分析t  对此类合同的效力认定上,理论和实务界有三种不同意见:意见
一、承租人未经出租人同意签订的转租合同无效;意见
二、承租人未经出租人同意签订的转租合同,在前经出租人追认,合同应当认定有效。该种意见涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租他人是一种无权处分行为,即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同,若出租人事后不追认转租合同的效力,该转租合同就是无效的,反之即为有效。意见
三、出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的,人民不予支持。笔者赞同第三种意见,而意见一和意见二反应了许多认识上的误区。t  对于意见一,笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。
首先,从《合同法》第224条的文意,可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租时,出租人可以解除合同的权利,并不能得出承租人未经出租人同意而转租,转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式,仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由,并不是一概禁止转租。
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二、对于分析  对此类合同的效力认定上,理论和实务界有三种不同意见:意见
一、承租人未经出租人同意签订的转租合同无效;意见
二、承租人未经出租人同意签订的转租合同,在前经出租人追认,合同应当认定有效。该种意见涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租他人是一种无权处分行为,即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同,若出租人事后不追认转租合同的效力,该转租合同就是无效的,反之即为有效。意见
三、出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的,人民不予支持。笔者赞同第三种意见,而意见一和意见二反应了许多认识上的误区。  对于意见一,笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。
首先,从《合同法》第224条的文意,可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租时,出租人可以解除合同的权利,并不能得出承租人未经出租人同意而转租,转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式,仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由,并不是一概禁止转租。
其次,无效合同指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益,因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。《合同法》52条对于合同无效的情况进行了明确的规定,认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用,不能任意扩大合同无效的情形。而《合同法》第224条的规定,如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用,显然该条为任意性规定而不是法律的强制性规定。
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租房未到期转租合法吗?
房租未到期转租出去是否合法要分情况而定,如果双方在合同中约定可以转租或承租人的转租行为征得了出租人的同意,是合法的;反之,合同中并未对转租进行约定,也未取得出租人的同意,则转租行为是违法的,出租人有权解除合同,承租人要承担相应的违约责任。
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