房屋买卖合同成立符合的条件

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖合同成立要符合什么条件
一、商品房销售合同成立需要的条件包括以下5个方面：
1、卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。
未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。
房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。
如果购房者通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。
房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转让登记和土地使用权变更登记并公证。
二、签订合同需注意的问题
购房进入实质性阶段时，就要与房地产开发商签订商品房销售合同。在签订合同时，应注意以下问题：
1、在合同书中，应注明与开发商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。
2、开发商交付房屋的日期一定要明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及逾期交房的违约问题。
3、根据《商品房销售管理办法》的规定，对于购置房屋的面积要明确注明销售面积(含分摊的公用面积)是多少，实际使用面积是多少。如面积误差超过约定范围，客户有权要求退房并追缴利息损失。
4、应提出天然气或煤气的准确通气时间。或注明，如入住率不够不能按时通气时，开发商采取的应急办法。
5、应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。产权证发放比较慢，但也应注明一个合适的日期，开发商不能无限期地拖发产权证。
6、开发商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐明协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于特定原因造成不能按时交房的免赔责任，以及面积丈量误差过大在哪些情况下可以免赔。一般情况下，开发商签此合同，主要是在一些非人力能控制的情况下造成违约，为了保护自己，规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法开发商的文字陷阱。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋买卖合同成立要符合什么条件
一、商品房销售合同成立需要的条件包括以下5个方面：
1、卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。
未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。
房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。
如果购房者通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。
房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转让登记和土地使用权变更登记并公证。
二、签订合同需注意的问题
购房进入实质性阶段时，就要与房地产开发商签订商品房销售合同。在签订合同时，应注意以下问题：
1、在合同书中，应注明与开发商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。
2、开发商交付房屋的日期一定要明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及逾期交房的违约问题。
3、根据《商品房销售管理办法》的规定，对于购置房屋的面积要明确注明销售面积(含分摊的公用面积)是多少，实际使用面积是多少。如面积误差超过约定范围，客户有权要求退房并追缴利息损失。
4、应提出天然气或煤气的准确通气时间。或注明，如入住率不够不能按时通气时，开发商采取的应急办法。
5、应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。产权证发放比较慢，但也应注明一个合适的日期，开发商不能无限期地拖发产权证。
6、开发商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐明协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于特定原因造成不能按时交房的免赔责任，以及面积丈量误差过大在哪些情况下可以免赔。一般情况下，开发商签此合同，主要是在一些非人力能控制的情况下造成违约，为了保护自己，规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法开发商的文字陷阱。

[律师回复] 房屋买卖合同成立需要符合的条件分别有：
1、当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时房屋买卖合同成立；
2、在签名、盖章或按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，房屋买卖合同成立；
3、法律另有规定的除外。

[律师回复]
一、如何避免购买商品房风险
1、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。
2、城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
3、审慎签订商品房买卖合同。一是，签订合同时，应使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本，应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。二是，对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属，应在商品房买卖合同中进行约定，避免发生纠纷。三是，签订的商品房买卖合同要到房地产管理部门进行合同登记备案。
二、交付的房屋不符合约定怎么办交付的房屋不符合，合同规定通常有面积数量不符合，质量不符合房型不符合等，对于面积不符的合同有约定的，从约定，合同没有约定的，按有关法律法规规定：因勘察误差，公用面积分摊计算失误的，应按原合同价不变，因开发商变更设计发生面积误差的，双方按实际面积协商价格。协商不成允许退房开发商应承担违约责任，上述两项原因之外，发生面积误差的，原则上以有利于购房一方的原则处理即实际面积超过合同面积的，按合同价不变，实际面积不足合同面积的，不足部分应当退款。对于质量不符合的，应由卖方采取补救措施，对房屋进行修理并赔偿买方的经济损失，如果房屋存在缺陷，不符合安全标准，在合理期限内无法修复的应当允许买方解除合同，赔偿损失。交房同时开发商应交付住宅质量保证书和住宅使用说明书，按规定履行保修义务。商品房开发商为了实现利润最大化，在开发建设上偷工减料、使用劣质建筑材料；在销售上开发商“一房多卖”、无资格销售、隐瞒抵押甚是常见；在交付上违反合同迟延履行、不当交付比比皆是。购房者不是专业人士，对行情不了解，很容易导致上当受骗。建议购房者在购房时，尤其是在签订房屋买卖合同时，向专业律师寻求帮助。

[律师回复]
1、债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
(一)根据合同性质不得转让;
(二)按照当事人约定不得转让;
(三)依照法律规定不得转让。
2、债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
3、债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
4、债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
5、债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。
6、债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。
二、债权转让通知
《合同法》第79条规定“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人”，所谓合同权利转让，也称债权转让，是合同债权人通过协议将其全部或部分转让给第三人的行为。债权的转让，通常要涉及到二种法律关系：一是原合同法律关系，二是转让合同法律关系。其中的转让合同尽管是转让人(债权人)与受让人之间的关系，往往又涉及到债务人的利益。为了保护债权人的合法权益，鼓励交易，各国法律均允许债权人在合同的前提下转让债权。对于债权转让生效要件，债权人转让债权时，只需将债权转让的事实通知债务人，而不必征得债务人同意，但未经通知，债权转让对债务人不发生效力，债务人仍然可以向原债权人履行义务。应当说债权转让通知是债权转让对债务人生效的要件。
三、债权转让通知的方式
债权转让通知的方式一般有以下二种：一是债权人通知债务人，债权人对其享有的债权已转让给第三人。有人认为，不一定由债权人通知，由受让人通知债务人也可以。笔者认为，《合同法》第80条规定“债权人转让债权的，应当通知债务人”，明确规定了负有通知义务的是债权人，而且，由权利人之外的人去通知他人债权转让的事实，与最基本的法学原理也不符。但是，如果债权人因特殊原因无法履行债权转让通知义务，受让人凭债权转让凭证通知债务人也未偿不可。另一种通知方式是债权人、受让人、债务人共同订立债权转让协议书。债务人在债权转让协议书签字盖章，可以认为债权人已尽债权转让通知义务。
四、债权转让公告
最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第6条第1款规定“金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以认定债权人履行了〈中华人民共和国合同法〉第 80条第1款规定的通知义务”。最高人民法院是由于考虑到金融资产管理公司受让了商业银行巨额债权，债务人众多，在通知债务人上压力很大，有些债务人拒绝在通知上签字，试图逃废银行债权。而且金融资产管理公司受让的银行债权属于不良资产，与一般债权转让相比有政策上特殊性，法律对债权转让通知的方式也未有明确的要求，因此认定公告有债权转让通知的效力。据此，有人认为，债权转让公告也是债权转让通知的一种方式。笔者对此不能苟同，发布债权转让公告的主体是企业，而用公告的形式送达法律文书以告知相关内容是法律赋予人民法院及有关行政机关的权力，企业不享有该项权力。由此推定相对人应当知晓公告内容无法律依据，相对人也无公告的法定义务。正如该司法解释第12条所称“本规定仅适用于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的有关案件”，而没有普遍的适用性。
五、债权转让通知与诉讼时效
债权转让后诉讼时效是否中断，学术界和司法实践中均有争议。有人认为，债权转让给受让人后原来的诉讼时效中断，诉讼时效重新开始计算。有人认为，债权转让并不导致诉讼时效中断，原来的诉讼时效应继续计算。上述司法解释基本采纳了第一种观点，该司法解释第10条规定，债务人在债权转让协议、债权转让通知上签章或者签收债务催收通知的，诉讼时效中断。原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布的债权转让公告或通知中，有催收债务内容的，该公告或通知可以作为诉讼时效中断的证据。笔者认为，债权人与受让人之间的债权转让未通知债务人时，根本不可能发生诉讼时效中断，只有将债权转让的事实通知债务人后才有可能发生诉讼时效中断。债权转让通知，目的在于指示债务人向受让人履行债务，具有债权转让对债务人生效的效力，并不当然具有向债务人主张债权的意义。因此债权转让通知并不当然导致诉讼时效中断。但如果说债权转让通知中同时有催收债务的内容，或债务 人收转让通知后表示同意履行义务，债权转让通知就产生诉讼时效中断的效果。这才符合《民法通则》第140条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断”的规定精神。因此，将债务人在债权转让协议、债权转让通知上签章作为诉讼时效中断的事由，显然是不妥的。

[律师回复] 可以的 再起诉的时候尽量带好证据资料以及合同之类的，如果你们交易过程中有中介的话也可以让中介接入的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一般来说，合同金额和发票金额必须是一致的。合同金额高出发票金额，涉嫌偷税漏税合同金额低于发票金额，涉嫌虚开发票。若发生在民事诉讼中，一般按照实际发生的金额来确定。 合同金额与发票金额不一致，应以实际金额为准。 根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。 第二十条规定，所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。 《中华人民共和国发票管理办法》第十九条 税务机关对外省、自治区、直辖市来本辖区从事临时经营活动的单位和个人申请领购发票的，可以要求其提供保证人或者根据所领购发票的票面限额及数量交纳不超过1万元的保证金，并限期缴销发票。 按期缴销发票的，解除保证人的担保义务或者退还保证金未按期缴销发票的，由保证人或者以保证金承担法律责任。 税务机关收取保证金应当开具收据。 《中华人民共和国发票管理办法》第二十条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票特殊情况下由付款方向收款方开具发票。

[律师回复] 对于农村房屋买卖怎么立据这个问题，解答如下, 农村房屋买卖纠纷解决的具体方式主要有以下几种：
第一，争议双方直接协商这个是目前解决房地产争议的最常见途径。针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。
第二种，求助于消费者协会。解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关房屋纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。
第三种，向仲裁委员会申请仲裁，当然这个解决方式的前提双方之间有仲裁协议，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。
最后一种途径是通过向进行解决，购房者通过协商、调解这个无法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地方提讼解决相关问题。
对于前面几种解决途径，在选择解决房地产争议的途径时，应立足于解决问题，分清不同的法律、利害关系，而选择最能解决实际问题相应社会效果最好的方式。

[律师回复] 1、卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。
未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。
房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。
如果购房者通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。
房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转让登记和土地使用权变更登记并公证。

[律师回复] 一、商品房销售合同成立需要的条件包括以下5个方面：
1、卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。
未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。
房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。
如果购房者通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。

[律师回复] 一般而言，买卖双方会在《商品房买卖合同》中对商品房的层高的具体数值进行约定，如果商品房的实际层高与合同约定不符，则开发商须承担违约责任。

[律师回复] 虽然农村房屋可以买卖，但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为农村房屋买卖合同主体不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。 具体如下：
(一)对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。
(二)对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
(三)农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。 因此对这类合同，应因违反国家政策而认定为合同无效。

[律师回复] 商品房买卖合同被宣告无效后，一般可能产生以下法律后果：
1、出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。
2、有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效的，则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
4、因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方的财产，归国家所有或者返还给第三人。
5、涉及到违法犯罪行为的，应受到行政或者刑事处罚。

[律师回复] 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理; 合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一) 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
(二) 面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人; 房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

[律师回复] 各个法院对类似“将房屋过户给买方所指定的第三人”的约定态度不一。有的法院如本案审理法院，认为只要实现在合同中进行了约定，买方要求卖方将房屋过户给第三人便不构成对合同的变更，该条款是合法有效的。然而，也存在着观点不同的法院。在三明市沙县人民法院于2015年作出的判决中，法院认为，类似的约定目的在于减少一次交易契税，损害了国家利益，构成了《合同法》第52条中的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，应当无效。

[律师回复] 商品房买卖合同被宣告无效后，一般可能产生以下法律后果：
1、出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。
2、有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效的，则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
4、因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方的财产，归国家所有或者返还给第三人。
5、涉及到违法犯罪行为的，应受到行政或者刑事处罚。

[律师回复] 商品房买卖合同被宣告无效后，一般可能产生以下法律后果：
1、出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。
2、有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效的，则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
4、因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方的财产，归国家所有或者返还给第三人。
5、涉及到违法犯罪行为的，应受到行政或者刑事处罚。

[律师回复] 不可以。除非以后符合购买条件。■《浙江意见》第八条：实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。■《北京会议纪要》第九条：因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户手续。

[律师回复] 购房进入实质性阶段时，就要与房地产开发商签订商品房销售合同。在签订合同时，应注意以下问题：
1、在合同书中，应注明与开发商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。
2、开发商交付房屋的日期一定要明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及逾期交房的违约问题。
3、根据《商品房销售管理办法》的规定，对于购置房屋的面积要明确注明销售面积(含分摊的公用面积)是多少，实际使用面积是多少。如面积误差超过约定范围，客户有权要求退房并追缴利息损失。
4、应提出天然气或煤气的准确通气时间。或注明，如入住率不够不能按时通气时，开发商采取的应急办法。
5、应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。产权证发放比较慢，但也应注明一个合适的日期，开发商不能无限期地拖发产权证。
6、开发商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐明协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于特定原因造成不能按时交房的免赔责任，以及面积丈量误差过大在哪些情况下可以免赔。一般情况下，开发商签此合同，主要是在一些非人力能控制的情况下造成违约，为了保护自己，规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法开发商的文字陷阱。以及对于合同的买卖是需要进行双方的共同签订的，达成协议才可以进行签字。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 依据我国相关法律的规定，房屋按揭合同履行完毕的时候，是购房者还清银行贷款，并且办理了房屋解押登记，这样按揭合同的权利义务就终止。
《个人住房贷款管理办法》
第二十七条　借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。
第二十八条　借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
第二十九条　保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
第三十条抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。