抵押的房屋买卖是不是有效

最新修订 | 2024-02-20
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包敬立律师
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专家导读 随着时代和社会经济的快速发展,我们可能会遇到很多各种各样的法律问题,因此我们更应该多多了解一些法律方面的知识。如果您目前正面临着抵押的房屋买卖是不是有效的问题没办法解决的话,那么可以通过本篇文章中整理的一些法律知识来找到答案。
抵押的房屋买卖是不是有效

一、抵押的房屋买卖是不是有效

抵押的房屋经抵押权人同意买卖有效,擅自签订的买卖合同无效。由于抵押权人尚未完全收回贷款及贷款利息,故一般要求抵押人结清银行贷款消灭抵押权后进行过户

民法典》第四百零六条

抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

二、个人签的抵押合同是不是有效

个人签的抵押合同有效需要满足的法定条件具体有:合同双方主体意思表示真实;合同双方主体是具有相应的民事行为能力人;抵押合同的内容不得违反法律法规公序良俗;抵押合同形式符合法律相关要求;法定其他有效条件等。

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

第四百六十九条

当事人订立合同,可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容,并可以随时调取查用的数据电文,视为书面形式。

三、未办理抵押的担保是不是有效

没有办理抵押登记担保合同有效。除法律另有规定或者合同另有约定外,当事人之间订立的抵押合同自合同成立时生效;未办理抵押登记的,不影响合同效力

《中华人民共和国民法典》第五百零二条

依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。

第四百零二条

以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

根据上述文章中的内容,相信已经解答了抵押的房屋买卖是不是有效的问题。在日常生活中,我们应该要多了解学习一些法律知识,这样在遇到有法律问题时才能作出正确的判断,才可以更好的运用法律的武器来保护自己的合法权益。如果还有相关法律问题需要咨询律师,可以点击下方“立即咨询”按钮,律图网会匹配专业律师为您服务。

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2、出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人承担相应违约责任的,应予支持。
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1、为房屋抵押人清偿债务,注销房屋抵押后办理房屋产权证。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条第
(一)款规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。
2、可以要求退房并可以要求房屋出售人赔偿损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之
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1、抵押权必须有效存在。抵押权设定如果无效或者已被撤销,则不能实现。
2、必须是债务人履行期限届满。债务人履行债务的期限是否届满是决定债务人是否履行债务的时间标准。
3、债权人未受清偿。债务履行期限届满债权人未受清偿,表明债务人未按期履行义务,无论债务是迟延履行,还是拒绝履行,债权人都可以行使抵押权,使债权得到清偿。
4、债务未受清偿不是由于债权人造成的。只有在因债务人方面的原因未能清偿债务而使债权人未受清偿时,抵押权人才可以行使抵押权。如果债权人未受清偿是由于其自己的原因造成的,则抵押权人不能行使抵押权。
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这种方法的优点是,在房东取得完全产权之前,买方没有支付房款,因此买方资金的安全性高;缺点是,完全由房东筹钱还贷,就要求房东具有很强的资金实力或融资能力,且没有充分利用买方的首期房款参与还贷,不是最为经济的解决方案。
(二)办理转按揭。
双方签订房地产买卖合同之后,双方共同向原业主的原贷款银行申请办理转按揭手续。
这种方法的优点是,无须筹措资金提前还贷,没有融资的压力,而是将房东原有的还贷义务转由买方承受,通过变更抵押登记,将抵押人从房东变更为买方;缺点是,转按揭手续较为繁复,且不是所有银行都有这项业务,而如果买方需要到另一家银行办理贷款,则会出现跨行转按揭的问题,操作起来比较繁琐。
(三)买方替原业主提前还贷。
双方签订房地产买卖合同之后,买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。
这种方法的优点是,充分利用了资金的流动价值,盘活了买方的首期房款,双方合力解决了交易的最大障碍;缺点是,买方的首期房款存在一定风险,如果原房主利用买方的资金帮他还贷,进而取得房屋的完全产权,再将该房屋转卖他人后逃匿,买方既不能取得房屋产权,又让首期房款血本无归,到那时,只能通过其他法律途径追讨,就非常被动了。
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(三)买方替原业主提前还贷。
双方签订房地产买卖合同之后,买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。
这种方法的优点是,充分利用了资金的流动价值,盘活了买方的首期房款,双方合力解决了交易的最大障碍;缺点是,买方的首期房款存在一定风险,如果原房主利用买方的资金帮他还贷,进而取得房屋的完全产权,再将该房屋转卖他人后逃匿,买方既不能取得房屋产权,又让首期房款血本无归,到那时,只能通过其他法律途径追讨,就非常被动了。
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已抵押房屋能否买卖已抵押的房屋能不能买卖
我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着已抵押房屋能否买卖已抵押的房屋能不能买卖的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
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房产纠纷
抵押房屋买卖合同怎么写?
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 甲方(买方):___________________ 身份证号码:_____________________
地址: _________________________ 电 话:_____________________
乙方(卖方) : _____________________ 身份证号码:______________________
地址: ______________________ 电 话:____________________________
甲、乙双方经平等协商,现就乙方将其拥有的房产附条件出卖给甲方等有关 事项,自愿签订如下协议,各方都必须严格遵守:

第一条 房屋地址、面积 乙方拥有的房产(或商铺)位于广东省深圳市 ,建筑面积为 购房总价为

第二条 附条件 乙方自愿在本协议约定的条件成就时, 即自乙方所欠甲方借款到期后 内仍未能付清本息时,将上述房产折价出卖给甲方。

第三条 按揭款支付义务
1、乙方应当在本协议签订之后仍继续按时足额缴纳并自行承担抵押贷款还 款。
2、 在本协议约定的条件成就而需将房屋过户给甲方时, 乙方应当立即向银行 提前还清全部欠款。

第四条 买卖价款 参照协议签订时同类房屋市场价, 并考虑到该房屋产权证抵押于银行等因素, 乙方自愿将上述房产折价为 银行款项,由乙方按本协议第三条之约定承担。

第五条 价款支付方式 甲方应付的购房价款,可由甲方用于代为乙方支付银行提前还款时所需的款 项及费用,代为支付该房产所欠水电费、物业管理费等费用,再冲抵乙方对甲方 所欠债务。如有剩余,则甲方应再将剩余部分支付给乙方;如不足以支付前述费 用,则乙方应当将不足部分支付给甲方。不足部分按照借款协议约定条款执行。

第六条 相关义务及费用承担区 银行办理贷款,当初平方米,现抵押于 元, 抵押银行元、 尚欠银行___________元 (按每月应付还款等详见按揭、购房合同) 。 10 日元出卖给甲方。 该房屋项下所欠
1、 本协议约定的条件成就时, 乙方必须立即积极办理向银行提前还款及房产 过户等手续。提前还款所需的全部费用以及买卖双方应缴纳的各种税费、中介费 等全部费用,均由乙方承担。

2、在本协议签订时,乙方应当将上述房屋的购房合同、购房发票、完税凭证 等原始资料(原件)交付给甲方保管;乙方如因申办领取房产证、土地使用证而 需要使用前述资料时,甲方应当予以配合,但所领取的房产证、土地使用证仍应 交甲方保管。交甲方保管的上述证件、资料,乙方均不得以遗失、被盗等为由而 另行补办,否则甲方将依法追究乙方的刑事责任。
3、如需办理公证委托,所需评估费、公证费由乙方承担。

第七条 协议解除 如乙方在所欠甲方借款到期后 10 日内向甲方还清了借款本息, 则本协议自动 解除,且各方均免予承担法律责任,但甲方应当将乙方交其保管的资料、证件及 时交还给乙方。
第八条 违约责任 乙方在本协议第五条约定的房屋买卖条件成就时,如未能将上述房产及时过 户给甲方并办妥相关手续;或者在本协议签订后不继续及时足额缴纳欠款;或者 在本协议有效期内将上述房产再次转卖给他人;或者在本协议有效期内提前还清 银行欠款后将该房产抵押给他人,均属于违约。出现前述四种违约情形之一时, 甲方除有权要求继续履行之外,乙方还应当按上述房产卖价的 20%向甲方支付违 约金;构成犯罪的,甲方还将依法追究乙方的刑事责任。

第九条 其他事项
1、本协议一式三份,甲、乙 两方各执一份,自甲、乙两方签字之日起生效。 各方均郑重承诺在签字前已详读、准确理解并自愿遵守本协议全部条款。

2、特别提请协议各方在协议每一页上均签名或者盖章。
甲方(签名) : 日期:年 月 日
乙方(签名) : 日期: 年 月 日
签订地点________________
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已抵押房屋能否买卖已抵押的房屋可不可以买卖
我国法律对于维护公民的合法权益是有很多相关规定的,我们可以利用法律来保护自己的合法权益不受侵害。如果您生活中遇到了法律方面的问题,可以通过本篇文章的内容来了解一些和已抵押房屋能否买卖已抵押的房屋可不可以买卖相关的法律规定。
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房产纠纷
房屋先卖后抵押是否犯罪
[律师回复] 根据你的问题解答如下,   显然构成(贷款)诈骗罪  
一、房屋出卖后,原所有人已无权处分,自然也无抵押权。  对原所有人而言,房屋既已出售,就不再拥有合法所有权,对原所有权人而言,人家的房屋当然已不再是合法有效的抵押物。  
二、出卖后再抵押,其手段行为必然符合“隐瞒真相,虚构事实”的诈骗罪特征。  如果是针对银行的抵押,原所有人与银行签订抵押贷款协议时,必然会隐瞒此房早已卖给他人的事实真相,完全符合“隐瞒真相、虚构事实”的诈骗罪特征,也符合《刑法》关于编造虚假理由,骗取贷款的规定,符合贷款诈骗罪的特征。  如果是针对个人的抵押,构成诈骗罪。  
三、房屋是大宗物品,涉案数额巨大  无论是诈骗罪,还是贷款诈骗罪,在刑法上判处的刑罚都是比较重的,千万要小心。  
(一)诈骗罪  
1、诈骗公私财物价值三千元至一万元以上、三万元至十万元以上、五十万元以上的,应当分别认定为刑法第二百六十六条规定的“数额较大”、“数额巨大”、“数额特别巨大”。  
2、《刑法》第二百六十六条诈骗公私财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并罚金或者没收财产。本法另有规定的,依照规定。  
(二)贷款诈骗罪  
1、自然人犯本罪的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处二万元以上二十万元以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。  
2、数额巨大,根据有关司法解释的规定,是指贷款诈骗数额在1万元以上的。  
3、数额特别巨大,是指贷款诈骗数额在20万元以上的。
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房屋抵押权如何判定效力
[律师回复] 对于房屋抵押权如何判定效力这个问题,解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象,一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下:
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定:“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。”依照此规定,房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中,利息一般分为法定利息和约定利息。对此,德国法认为约定利息属于担保范围,而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定,照此理解,约定利息应当属于担保范围。关于违约金,人们对其属于担保范围并无疑义,但问题是,我国《合同法》将违约金定性为补偿性,且事先允许进行约定。有鉴于此,该法第114条允许根据实际的损失予以变更,若低于实际损失,可以请求增加,其担保范围应为实际损失,若高于实际损失,可以请求适当减少,至于减少多少为适当,法律尚无规定,有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金,抵押权人可以主张物上代位权,但该赔偿金一旦与其他财产混合,因失去特定性,抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定,抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿,抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期,抵押权人应当申请财产保全。当然,也有权要求抵押人提供新的抵押担保,其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理,房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时,主物的所有权转移寸,从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物,其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是,下列情况除外:一是从物在抵押权成立前已与主物相分离,并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然,已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分,而不应划人从物范围。至于从权利,是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利,如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属,在抵押权实现前,鉴于发挥抵押物的效用,抵押人有权使用房屋并取得利益,因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后,抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产,抵押权人享有优先受偿权,因而房屋所生孳息归由抵押权,以满足其债权。对此,依《担保法》第47条规定,从抵押权行使之日起,抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是,根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神,在房屋抵押权实现过程巾,虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖,但房屋抵押权效力不及于新增房屋,抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定,其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为:未经通知,转训:抵押房屋行为无效,正如《担保法》第49条规定:“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的,转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的,抵押权人有权要求抵押人提供相应担保,不提供担保的,不得转让抵押房屋;因转讣:抵押房屋所得价款,抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存,超过债权部分归抵押人所有,不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值,各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权,我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定:“抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同,因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的,不过关于登记时间问题似乎语焉不详,建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”可见,该条不反对对同一房屋设定多个抵押权,只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言,这对于发挥房屋的交换价值是有害的,只要当事人自愿担当风险,法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形,房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿,但根据相关法律可知,为了实现社会正义,房屋抵押权的实现受到一定限制,其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告之承租人,原租赁合同继续有效。”可见,已经出租的房屋是可以设定抵押权的,抵押人将出租的房屋抵押的,应当书面告知承租人,成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过,抵押人是否履行书面告知义务,并不影响原租赁合同的效力,对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系,因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定,抵押人将已设定抵押权的房屋出租的,房屋抵押权的效力及于该租赁关系,租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时,抵押权人有选择权保护自身利益,既可寻求债权保护方法,也可选择物权保护方法。
房屋抵押权怎样认定效力
[律师回复] 您好,针对您的房屋抵押权怎样认定效力问题解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象,一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下:
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定:“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。”依照此规定,房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中,利息一般分为法定利息和约定利息。对此,德国法认为约定利息属于担保范围,而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定,照此理解,约定利息应当属于担保范围。关于违约金,人们对其属于担保范围并无疑义,但问题是,我国《合同法》将违约金定性为补偿性,且事先允许进行约定。有鉴于此,该法第114条允许根据实际的损失予以变更,若低于实际损失,可以请求增加,其担保范围应为实际损失,若高于实际损失,可以请求适当减少,至于减少多少为适当,法律尚无规定,有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金,抵押权人可以主张物上代位权,但该赔偿金一旦与其他财产混合,因失去特定性,抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定,抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿,抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期,抵押权人应当申请财产保全。当然,也有权要求抵押人提供新的抵押担保,其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理,房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时,主物的所有权转移寸,从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物,其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是,下列情况除外:一是从物在抵押权成立前已与主物相分离,并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然,已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分,而不应划人从物范围。至于从权利,是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利,如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属,在抵押权实现前,鉴于发挥抵押物的效用,抵押人有权使用房屋并取得利益,因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后,抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产,抵押权人享有优先受偿权,因而房屋所生孳息归由抵押权,以满足其债权。对此,依《担保法》第47条规定,从抵押权行使之日起,抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是,根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神,在房屋抵押权实现过程巾,虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖,但房屋抵押权效力不及于新增房屋,抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定,其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为:未经通知,转训:抵押房屋行为无效,正如《担保法》第49条规定:“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的,转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的,抵押权人有权要求抵押人提供相应担保,不提供担保的,不得转让抵押房屋;因转讣:抵押房屋所得价款,抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存,超过债权部分归抵押人所有,不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值,各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权,我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定:“抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同,因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的,不过关于登记时间问题似乎语焉不详,建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”可见,该条不反对对同一房屋设定多个抵押权,只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言,这对于发挥房屋的交换价值是有害的,只要当事人自愿担当风险,法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形,房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿,但根据相关法律可知,为了实现社会正义,房屋抵押权的实现受到一定限制,其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告之承租人,原租赁合同继续有效。”可见,已经出租的房屋是可以设定抵押权的,抵押人将出租的房屋抵押的,应当书面告知承租人,成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过,抵押人是否履行书面告知义务,并不影响原租赁合同的效力,对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系,因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定,抵押人将已设定抵押权的房屋出租的,房屋抵押权的效力及于该租赁关系,租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时,抵押权人有选择权保护自身利益,既可寻求债权保护方法,也可选择物权保护方法。
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