房产买卖合同有效的条件有哪些

最新修订 | 2024-02-23
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王淳律师
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专家导读 无论我们是在工作、学习还是生活中,我们都可能会遇到各种法律方面的问题,所以我们平常就需要多了解一些法律知识,这样在遇到了法律问题时,就能够很好的去处理去维护自己的合法权益了。本篇内容中整理了一些与房产买卖合同有效的条件有哪些相关的法律知识,希望能对您有帮助。
房产买卖合同有效的条件有哪些

一、房产买卖合同有效的条件有哪些

房产买卖合同有效的条件有:当事人具有相应的民事行为能力、意思表示自愿真实;房产买卖合同内容合法、符合法律规定的形式;房产买卖关系的成立不得恶意串通损害国家集体或第三人利益、不得以合法形式掩盖非法目的。

民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗

第五百零二条

依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。

二、小产权房买卖合同是否有法律效力

小产权房买卖合同的法律效力要根据实际情况判断。如果该合同符合下列条件,则这份买卖合同就是有效的,反之合同则认定无效:

一、订立合同的当事人都具有完全民事行为能力

二、合同内容是双方当事人的真实意思表示。

三、合同的内容不违反法律法规、强制性规定,也不违背公序良俗。

虽然法律不允许把小产权房卖给本集体经济组织以外的成员,但是实践中;

对卖给本集体经济组织成员之外的人员的小产权房买卖合同效力的认定主要适用《民法典》规定的意思自治、诚实信用原则,也就是说;

小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则的,则一般就会判定该份合同具有法律效力。

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

三、买卖房屋合同中的承诺书是否有效

买卖房屋合同中的承诺书只要购房合同承诺书符合法定有效条件就是有效的,法定有效条件如下:承诺书当事人意思表示真实;当事人是具有相应的民事行为能力人;承诺书合同的内容不得违反法律法规或公序良俗;法定其他有效条件等。

承诺书实际上是合同的一种,当然具有法律效力,但是,有效的承诺书必须同时满足以下以个条件:

1、承诺书的作出是当事人真实意愿的反映。反映的是当事人内心真实意思的表达,不能被强迫或威胁或利诱、欺骗等。

2、不能违反相关法律规定。承诺书的内容必须合乎法律的规定,不能违反法律或行政法规的禁止性规定,否则可能导致承诺书无效。

3、没有侵犯他人合法利益。承诺人只能基于自己有权处分的物进行处分,而不能因此侵犯到了他人的合法利益。

4、承诺书的内容没有违反公序良俗原则。

也只有是当事人真实意愿的表达,且没有违法法律相关规定和没有侵犯他人利益的承诺书才算有效,才会受到法律的保护。

口头承诺一般具有法律效力。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺要具备以下五个要件:

1、承诺只能由受要约人作出;

2、承诺必须向要约人作出承诺的通知,但是存在一个例外:根据交易习惯或者要约要求作出承诺的行为;

3、承诺的内容应当与要约的内容一致;

4、承诺必须在承诺期限内到达要约人;

5、承诺必须表明受要约人决定与要约人订立合同。

《民法典》第四百七十九条,承诺是受要约人同意要约的意思表示。

通过本篇文章的内容,希望能够解答您所面临房产买卖合同有效的条件有哪些的问题。平常我们可以多多学习了解法律知识,这样在面临法律问题需要解决时,我们就能够通过学习到的法律知识来维护自己的权益了。想要了解更多相关的法律问题,点击下方“立即咨询”按钮,为您匹配专业律师在线为您提供帮助。

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(一)在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。如前所述,两个房屋买卖合同均属有效。
(二)在一房二卖中,出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。在一房二卖中,这种情形也很普遍。此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物即属于无权处分行为,依据《买卖合同解释》无权处分合同有效。
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房屋买卖合同生效的时间,何时房屋买卖合同会无效
[律师回复] 首先,房屋为不动产,房屋买卖不仅适用《合同法》的规定,还须适用有关不动产的法律规定。如城市房屋的买卖须适用《城市房地产管理法》的有关规定。
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《民法通则》第55条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:
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(三)不违反法律或者社会公共利益。”这里规定的是民事法律行为的一般生效要件。
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第三十二条合同成立时间
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第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效:
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(一)合同无效说该说认为由于违章建筑违反了法律、行政性法规的强制性规定,具有先天的违法性。因此,订立的以违章建筑为标的物的买卖合同也就因违反法律、行政法规的强制性规定而随之无效。
(二)合同效力待定说该说认为应以违章建筑是否可以经过补办手续转变为合法建筑为标准确定合同的效力。即在合同订立之后,违章建筑的买卖合同因违章建筑的不确定状态而处于效力待定状态,如果违章建筑人依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续,使违章建筑转化为合法建筑,合同的效力得以补正而成为有效合同;相反如果不能通过补办相关手续而改变违章建筑的违法状态,合同就归于无效。
(三)合同有效说该说认为虽然违章建筑在公法上被否定,但当事人在私法上订立的违章建筑买卖合同效力应不受影响,是有效的,理由在于买卖合同的债权效力取决于订立该买卖合同是否符合生效要件,与出卖人的物权处分行为的效力无关。违章建筑的违法性不能阻却买卖合同的有效成立,违章建筑由于先天的违法性导致无法进行初始登记,这只是导致违章建筑的物权变动受到影响,却不能影响买卖合同的效力。通过前面的案例,不难看出对于违章建筑的买卖合同,最高实际上是采用了第二种观点,即合同效力待定。那么,什么情况下违章建筑买卖合同有效,什么情况下又无效呢最高的这一观点,在《物权法》上其实已经有明确的规定。我国《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”可见,关于物权变动登记的规定,我国物权法实质上是采取登记要件主义为一般原则,而登记对抗作为特别例外的规定。因此,合同当事人无法办理产权过户登记并不会导致违章建筑买卖合同必然无效。效力待定合同是一种效力不确定的合同,但它并没有违反强制性的规定和社会公共利益,因而法律对这种合同并不实虎耽港甘蕃仿歌湿攻溅行国家干预,强行使其无效,而是把选择合同是否有效的权利赋予当事人和真正权力人,体现了合同自由和私法自治的精神,也贯彻了鼓励交易的原则。从本案例的判决看,在违章建筑买卖合同中,合同的效力取决于违章建筑人补办相关手续这一特定事实,即只要合同订立之后,违章建筑人依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续,违章建筑就从违法转为合法,合同的效力得以补正而有效;相反,如果不能补办相关手续的,则合同应归于无效。也就是说,程序违建的买卖合同在补办相关手续使其成为合法建筑后,合同效力从待定转为有效,而实质违建的买卖合同则无效。
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夫妻一方卖掉房产后卖方不卖,合同还有效吗
[律师回复] 卖家毁约,能否要求继续履行合同实践中,卖房人为达到毁约的目的,一般会借口房屋共有人不同意卖房。房屋共有人一方擅自卖房,在法律上叫无权处分。房屋买卖中无权处分一般包括夫妻共有房屋无权处分、父母子女共有房屋一方无权处分、兄弟姐妹共有房屋一方无权处分。由于实践中多为夫妻共有房屋无权处分产生纠纷,笔者仅对夫妻共有房屋无权处分能否要求继续履行合同与大家进行分享。
一、无权处分合同是否有效合同法规定,无处分权处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。同时,婚姻法规定,夫或妻非因日常生活需要而对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此,实践中,一旦发生房屋买卖纠纷,出现共有人另一方主张共有人一方无权处分,一般认定合同无效。但如买房人能举证证明其有理由相信共有人一方卖房是夫妻双方共同意思表示,则合同有效。
二、实践中无权处分合同效力认定情况由于无权处分一般认定合同无效,但有理由相信卖房是夫妻共同意思表示则认定合同有效。实践中或仲裁委一般会根据案件细节对合同效力作如下认定:
(一)无权处分合同有效常见情形
1、房屋已经交付使用多年,共有另一方一直未提出异议。
2、存在表明共有另一方认可卖房的行为,如夫妻双方共同配合买方办理银行贷款面签。
3、房屋登记在共有人一方名下。
(二)无权处分合同无效情形共有一方卖房,共有另一方一直未参与,也未给予授权,出现纠纷时,对卖房行为也不追认。
三、无权处分对继续履行合同的影响由于无权处分会导致合同出现有效和无效两种情形。而合同无效,则合同自始不对合同双方发生法律效力,那么此时要求继续履行合同已没有法律或合同依据。而当合同有效时,卖房人违约不履行合同的,即便其以共有另一方不同意卖房作出抗辩,买房人仍可以要求其承担继续履行合同或赔偿损失等违约责任。
四、无权处分风险防范措施无权处分时对合同无效的认定,会导致买房人购房的目的落空,这将是买房人购房的巨大风险。笔者建议买房人采用以下四招破解无权处分时的购房风险。
1、到房产管理部分进行房屋信息查询,核实房屋的权属状况。
2、无论房屋登记在个人名下,还是夫妻双方名下,一定要求夫妻双方在购房协议上签字。(很多购房人和中介缺乏风险认识,卖房人夫妻双方在场也只让其中一方签字)
3、约定在最短时间办理房屋过户,避免房价上涨卖房人毁约。
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[律师回复]
一、一般买卖合同的诉讼时效根据我国《民法通则》第135条规定,一般诉讼时效期间为2年,从权利人知道或者应当知道之日起算。我国《合同法》除了在第129条规定了涉外货物买卖合同和技术进出口合同的诉讼时效为4年以外,没有另外关于诉讼时效的规定。因此买卖合同的诉讼时效的规定应当按照《民法通则》的有关规定处理,即适用2年的诉讼时效。但是需要注意的是,《民法通则》第136条第1项又规定:出售质量不合格的商品未声明的,诉讼时效为1年。从传统大陆法系的规定来看,这1年的规定是与瑕疵担保的内容联系。由于原来我国违约责任采用过错归责原则,学理和相关立法都承认在买卖合同中有物的瑕疵担保,因此规定一个1年的短期诉讼时效是必要的。但是现在我国《合同法》已经将买卖合同中的归责原则确定为无过错责任,即只要产品有瑕疵,作为出卖人就应当承担违约责任。因此没有必要再将这类诉讼的诉讼时效确定为1年。如果出卖人恶意隐瞒瑕疵,则适用3年普通消灭时效期间的规定,并且对消灭时效的起算适用主观定义的标准,即自权利人知道或者应当知道权利受侵害及债务人时起算。
二、分期付款买卖合同的诉讼时效分期付款的买受人未支付到期价款的金额未达到全部价款的五分之一,又不具备《合同法》第94条规定的解除条件的,出卖人无权行使解除权,也无权要求买受人支付价款。对此,出卖人只得要求买受人继续履行分期付款的义务,追究其违约责任,那么,在这种情况下,应当如何适用诉讼时效制度呢在分期付款买卖合同中,出卖人行使诉权的时效期间应从买受人首次未到期价款之日起计算,适用2年的普通时效期间。出卖人向买受人提出请求,或者买受人继续履行付款义务且未特别约定其为本期之清偿的,视为对前一期付款义务的履行,诉讼时效中断。付款到期日依合同约定,合同没有约定或约定不明确的,依《合同法》第61条规定确定,即没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。
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