怎么签订购房合同以及退款

[律师回复] 等一下吧，要不然走法律程序的话时间要更长

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 首先，无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：
1、身份证原件或护照原件及复印件
2、未成年人的户口簿或出生证明
3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效。
另外，要看清楚合同中的约定内容。这主要包括以下内容：当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况双方应向对方做详细清楚的介绍或调查应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

[律师回复] 你好，不签劳动合同，你可以要求单位从入职次月起向你支付双倍工资的。可以以未买社保的理由提出离职，要求单位支付你经济补偿金。

[律师回复] 具体情况是什么

[律师回复] 在这个环节主要表现为签约方式、合同签约主体以及合同条款约定不完善、不规范或存在重大漏洞所带来的种种法律风险。实践中具体的情形有：
1、签约方式的法律风险。虽然我国的合同法规定合同也可以以口头形式订立，但本人并不提倡订立口头合同，因为实践中经常出现原本合同双方当初口头商定的合同事项，在起纷争时，总被恶意、不诚信的否认，以致使主张权益的合同一方陷入极其被动的局面。而且现况下，随着网络的普及及网络贸易高速的发展，买卖双方采用传真、电子邮件等方式往来签署合同的方式也越来越常见了。实践中也产生了诸如围绕传真件的合法有效性，电邮的收件人地址、发送人地址能否被认定为代表相对方，其发送的邮件能否作为代表相对方的意思表示，这些问题一旦在双方出现纠纷时，将会成为双方争议的焦点问题，如果一方做出一概否认，那么主张合同权益一方就会陷入极其不利的境地，甚至要面临败诉而遭受巨大经济损失的后果。
建议：合同签订方式一定要以书面形式签署，但在合同中可对传真件的效力以及电邮地址、往来电邮的效力做出明确约定，以确保在发生争执时有充足明确的事实依据。
2、签约主体的法律风险。
这在实践中经常会出现的情形有：
①用无效印章签署合同。本人曾代理过众多的桥架、电缆购销合同纠纷案件，经常发现需方以“某某公司技术专用章，资料专用章”等不得用于对外建立业务关系的一些乱七八糟的印章用于签署购销合同，而供方业务经办人急于建立业务关系不加审查，等到无法追回货款双方起争议后才知道这是无效印章，不得用于签署业务合同，需方企业更是为了逃脱付款责任百端推脱、否认建立合同买卖关系，这使得合同供方企业的权益保护处于极其不利的被动境地;
②签署合同的代表人代表权限及身份不明。这种主要体现在以自然人签字签署合同的情形，合同上签字的业务经办人等相关人员在签署购销合同时未出示提供书面的授权委托书，其是否属于公司员工，什么职务，是否取得公司授权都无法确定，事后往往成为应担责的合同一方企业以未作授权，双方未建立购销关系为借口，来逃避责任承担;
③利用无履约能力、经营不善的公司签署合同，事后逃避责任承担。这在实践中诸如“两个公司牌子一套人马”，利用其中一个不加经营，实际无履约能力或经营不善的企业主体对外签署合同，事后无偿还能力借此逃脱责任承担。这里面因为涉及取证等诸多困难，给合同另一方的权益保护带来了极其不利的境地。
建议：注重对签约主体的资信调查、了解，合同方是企业的应将企业营业执照复印件作为合同附件，如果合同方是个人，应于合同上详细记录其身份证号码、家庭住址、电话，将身份证复印件作为合同附件;确保真实、有效的印章签署合同，除法定代表人签字外，对业务经办人等人员于合同上的签署，应出示提供所属公司书面的授权委托书，以避免合同的法律风险。
3、合同买卖标的物(即产品或货物)情况约定描述不清的法律风险。
这在实践中具有一定的普遍性，也容易造成忽视。比如就拿本人代理过的桥架产品买卖合同纠纷案例来说，同是桥架产品却具有不同的规格型号，规格型号不同价格也不同。因为在合同履行中，实际履行供应的桥架规格型号出现了合同中所未作约定供应的规格型号，虽然这是需方事后作要求的，但因为在合同中未作体现，供方也未与需方签订补充协议，在双方起争议时，需方不仅不认可价格，而且还倒打一耙认为供方企业供应的桥架产品规格型号违反了合同约定的规格型号，要求供方承担违约责任。还有因为未约定商品品牌，以价低的产品代替质好价高的品牌产品等等情况。因为诸如在产品的名称、品牌、商标、等级、数量等等方面因为约定不明起而纷争的事例还是比较常见。
建议：如是产品或货物，应在购销合同中对产品或货物的名称、种类或者品种、规格、型号、品牌、商标、等级、花色、单价等等信息作出明确的描述约定;如果是车辆，则应详细描述车辆的品牌型号、颜色、发动机编号等等信息，如是不动产，则要详细描述具体的坐落位置等信息，以避免引起争议或者歧义。
4、数量及质量标准约定不明的法律风险。
在实践中，特别是对小件的产品或货物发生的买卖合同纠纷案例中，经常会出现数量结算上的争议，这跟合同对数量结算的约定不明有很大的关系、经常会出现约定数量与实际供货不符，以及还有相应数量退货的情况存在，双方为此争论不休。
在质量标准条款的约定上，是实践中最容易被合同双方所疏忽的，对供方企业而言因为质量标准约定不明，事后往往会遭致需方企业以质量不合格拒绝付款的借口。对需方企业而言质量标准约定不明，供方以质次产品代替高质量的产品卖给需方，以致供方遭受损失。特别需要注意的是对类似成批次供应的混凝土、燃料油产品除了要在合同中明确约定质量标准外，还要明确约定做到产品封存，以防止事后质量鉴定无法取样的法律风险。这在本人代理过的混凝土、燃料油等特殊产品的买卖合同案例中所特别应予以注意的质量风险。
建议：合同应明确产品的数量及计量单位，明确作出产品的质量标准以及质量验收、质量异议期方面的约定内容。对一些较特殊的产品应做到产品封存，以确保质量取样。
5、包装条款约定不明的法律风险
因为包装约定不明确导致产品受损产生的纠纷这在实践中也是较有常见，特别是对于一些需要作特殊包装或合同一方单独提出的包转方式，应在合同中作明确。
建议：应合同中明确具体的包装标准以及包装物的回收等约定内容。
6、合同履行方式、期限、地点约定不清的法律风险。
履行方式是送货还是自行提货这不仅涉及运输费用的承担，而且还将涉及货物在运输途中发生毁损、灭失风险的承担问题;履行期限约定不明将会严重影响到合同内容的顺利履行、实施，产生逾期交货等纠纷。同样的合同履行地点不明也会容易引发争议。
建议：合同应作明确履行方式、期限、地点，明确双方的合同责任和义务，避免争执。对供方企业而言，应在合同中明确需方在货物交接中签收货物或产品的具体签收人，防止需方的无关人等随意签收，事后遭到需方否认，供方无法举证对方收取货物的事实，陷入不利的诉讼境地。
7、违约条款不明确、缺乏操作性的法律风险。
现在大部分企业起草的格式合同中都会提到了违约金，但对适用违约金的具体情形、违约金的金额比例设定都是比较混乱的，有的规定了违约责任，但对违约金金额比例没有做出合理的约定，有点是狮子大张口把违约金设定的非常高，这都不利于设定违约责任条款的作用实现。
建议：客观、合理的设置违约条款的适用情形，合法有效的设定违约金金额比例，以便追责，最大限度的挽回损失。
8、合同价款或报酬支付方式、付款期限不明的法律风险。
这在实践中主要出现的风险问题有：在合同价款的支付方式上，基本上大部分的买卖业务渠道都是掌握在业务经办人的手里，业务经办人将向需方收取的货款直接放进自己口袋，而没有上交公司，或挪作它途。在本人代理过的买卖合同纠纷中就曾发现过类似的情况。作为供方企业不仅要防止对外应收款成死账、呆账，而且也要防范公司业务经办人私下侵占、挪用导致公司遭受损失的法律风险。当然还有一些其他比较常见的风险：货款是否包含税金、税金的承担，以及价款的支付时间或条件不明确、或付款条件事实无法掌控，很难操作，导致事后无法举证付款条件是否已成就所带来无法顺利催款的法律风险等等。
建议：明确货款、运费以及税金的承担，对货款支付方式应作出类似“以款到供方账号为准”等特别约定，避免业务经办人与需方串通私下挪用货款。需方应尽量采取银行转账方式来履行支付货款。明确付款的具体期限及条件，尽量要简单、明确易实施，避免催款方因为无法举证付款条件成就而不能主张货款的风险。设定明确的逾期付款的违约责任，有效督促或威慑合同付款方。
9、争议解决方式无约定或约定不利的法律风险。
因买卖合同纠纷提起诉讼，应作考虑目前的司法环境以及地方保护主义的因素，由合同方各自所在地的司法部门管辖处理显然具有一定优势，这也是本人多年代理案子的深切感悟。所以在做合同约定。
建议：就合同争议解决方式要争取约定在我方所在地诉讼或者仲裁。考虑到各方都有可能坚持约定在自身所在地处理的情况出现，这种情况下可就诉讼管辖做出公平、合理做出约定。
10、合同解除约定不明的法律风险。
合同解除权的行使在实践中出现的争议问题是比较多的，在何种情况下可以解除、解除的程序条件，是否可以解除等等是诉讼中经常碰到的争议问题。
建议：应在合同中对可行使合同解除权的具体情形，解除的程序性要求以及解除后法律后果承担做出明确的约定，以有效确保合同解除权的行使，保障自身合同权益。
11、权益保护，避免风险的特别约定——所有权保留条款的约定
建议：这是利用物权优于债权的法律原则，对合同供方权益实施保护的一个特别约定条款。可在合同中作约定在需方付清全款前货物的所有权仍归供方所有，那么可在需方无力支付货款的情况下，可请求返还货物，从而有效的降低交易风险，减少损失。

[律师回复] 先送货后签采购合同，是我们所不提倡的，合同是对整个交易行为的整体约束，事后补签就失去了前期合约的管理意义。希望还是改变这个习惯，“先小人后君子”，遵照约定处理会更能保障和约束双方的权利和义务。当然，针对您问的“合同签订日期和生效日期分别要怎么定”的问题，从管理的严肃性角度，签订日期是不能造假的，合适签的，就写实际的签订日期，生效日期肯定是双方签字盖章后即开始，这样会规避合约之前权利义务的无约定导致的后义务和责任问题；从合同与业务的一致性上说，合同的签订日期应在交易开始前的日期，生效日期如上，依然是双方完整签署后生效。

[律师回复] 但在实际运用中，尤其是社保办理过程中会有很多细节需要注意：
　　
1、试用期不购买社保。很多单位虽然为员工购买社保，但
　　在试用期不为员工投保，通常是在转正时才申报。如员工在试用期内发生工伤，费用也是由用人单位全额承担。
　　
2、社保实际受理时间与员工入职时间差。如社保每月5-20号之间受理，每个月只办理一次增加，而员工可能在未增加上时发生工伤或是在当月20后以后到次月5日前入职，都会存在一个时间上的差异问题。建议与当地社保机构联系，是否可以先行备案。并且在入职时，即为员工购买商业保险。

[律师回复] 您好！按《劳动合同法》规定，公司不签劳动合同而用工属违法，应从员工入职第二个月起至不满一年，每月支付员工双倍工资。工作满一年仍不签劳动合同，应视同已签订无固定期限劳动合同。公司应按规定为员工办理社保。申请劳动仲裁，需要收集能证明劳动关系、劳动时间、劳动报酬的相关证据，如工作证（工牌）、员工花名册、工资表（打入银行卡工资对账单）、奖励或处罚通知单、证人证言等，录音、录像、照片、电子邮件等也可，列举这些是范围，不是需要都收集，只要能证明问题就可以了。你们可以主张仲裁庭支持最近11个月工资的赔偿和补办社保，依。

[律师回复] 按照相关法律规定，合同的封面属于合同内容的一部分。若您所述属实，对方显然已经涉嫌合同欺诈，您可以向公安机关报案。

[律师回复] 回答：可以公证的。想把个人未还完贷款的房产变更为夫妻共同共有，最佳的方法就是公证。在这种情况下，只要产权清晰、夫妻协商一致，公证处起草并公证，都是有效的。依据：《最高法关于适用婚姻法若干问题解释(三)》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。拓展资料：有关公证的相关信息：
公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。公证制度是国家司法制度的组成部分，是国家预防纠纷、维护法制、巩固法律秩序的一种司法手段。公证机构的证明活动与人民法院审理案件的诉讼活动不同。前者是 在发生民事争议之前，对法律行为和有法律意义的文书、事实的真实性和合法性给予认可，借以防止纠纷，减少诉讼。它不能为当事人解决争议；而人民的诉讼活动，则是在发生民事权益纠纷并由当事人之后进行的，其目的是作出裁决。

[律师回复] 回答：可以公证的。想把个人未还完贷款的房产变更为夫妻共同共有，最佳的方法就是公证。在这种情况下，只要产权清晰、夫妻协商一致，公证处起草并公证，都是有效的。依据：《最高法关于适用婚姻法若干问题解释(三)》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。拓展资料：有关公证的相关信息：
公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。公证制度是国家司法制度的组成部分，是国家预防纠纷、维护法制、巩固法律秩序的一种司法手段。公证机构的证明活动与人民法院审理案件的诉讼活动不同。前者是 在发生民事争议之前，对法律行为和有法律意义的文书、事实的真实性和合法性给予认可，借以防止纠纷，减少诉讼。它不能为当事人解决争议；而人民的诉讼活动，则是在发生民事权益纠纷并由当事人之后进行的，其目的是作出裁决。

[律师回复] 回答：可以公证的。想把个人未还完贷款的房产变更为夫妻共同共有，最佳的方法就是公证。在这种情况下，只要产权清晰、夫妻协商一致，公证处起草并公证，都是有效的。依据：《最高法关于适用婚姻法若干问题解释(三)》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。拓展资料：有关公证的相关信息：
公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。公证制度是国家司法制度的组成部分，是国家预防纠纷、维护法制、巩固法律秩序的一种司法手段。公证机构的证明活动与人民法院审理案件的诉讼活动不同。前者是 在发生民事争议之前，对法律行为和有法律意义的文书、事实的真实性和合法性给予认可，借以防止纠纷，减少诉讼。它不能为当事人解决争议；而人民的诉讼活动，则是在发生民事权益纠纷并由当事人之后进行的，其目的是作出裁决。

[律师回复] 决定签合同、交第一笔定金前要慎重，以免一开始就进入开发商的圈套。　目前许多房产交易还处在“卖方”市场阶段，许多房地产商借其优势地位，与消费者签订了权利和义务不对等的合同，亟需政府有关部门对房产市场进行规范和调控。同时，消费者也应采取恰当方式维权，比如变通合同形式、在开发商提供的合同文本上加“附页”等，这是法律允许的，也是必要的。　　专家们提醒消费者在签合同时尤其应注意以下几个方面：　　检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并要抄下证件的号码。　　房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。　　约定房子面积。建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰，将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同。　　交房时间和预期交房条件要具体明确。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。　　明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。　　房子的保修期限和范围。依据国家规定的质量问题判断标准，确定是否出现质量问题，并对维修期限、条件作出约定。

[律师回复] 　　不能，因为拆迁协议属于合同性质，双方签定协议后，就能按协议内容覆行合同。取得拆迁后的房产证后，当事人可以按情况进行变更。　　拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。　　办理房产证上加名字所需费用：110元手续费，明细如下：80元工本费、25元地籍图费、5元贴花费，20工作日可拿到新的房产证。　　
1、带好结婚证、身份证、房产证及复印件。　　
2、去房屋所在地区的房地产交易中心，到预检窗口进行材料审核提交，材料审核齐全后凭工作人员给出的办理序号去相关窗口办理。　　
3、办理房产证上加名字所需费用：110元手续费，明细如下：80元工本费、25元地籍图费、5元贴花费，20工作日可拿到新的房产证。

[律师回复] 对于待签合同的效力，需要从以下几点着手：
一，是否拥有授权委托书，
二，事后是否得到了购房者的追认。
如果代签者事前就拥有了购房者的授权委托书，待签是有效的。如果购房者事前没有得到授权，代签的行为属于无权处置，代签无效。但如果在无效的代签行为之后，事后得到了购房者的追认，待签也有效。
综合各种法律规定，待签购房合同的效力不是一概而论，需要结合事前是否有授权委托书，事后是否有追认综合判断。

[律师回复]
1、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件。
2、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70％以上才能开，之前开发商要免费提供液化气灌。
3、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5％为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定不合理。
4、购买合同的首条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致。
5、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。
6、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3％，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。

[律师回复] 可以解除认购协议，但是否需要承担赔偿责任，具体看认购协议内容。

[律师回复] 购房订金能退吗
能不能退，还得看你是不是违约的一方。如果开发商违约，则你可以拿回等额订金，不存在违约款。如果是你方违约，则订金退不回来。
“订金”在法律上并没有严格的界定，从文字的理解上来说，“订”的含义是订立、预订之意。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民不予支持。”也就是说，如果你支付的仅仅是订金，那么通过法律途径，开发商只需要退还其交付等值金额即可。
购房订金和购房定金有何区别
相比订金，“定金”在法律上有比较严格的界定。我国定金在《担保法》上是债的一种担保方式，在《合同法》上是承担违约责任形式之
一，其基本法律性质是违约定金，并具有担保合同履行的性质。“定金”的作用有两种情形：
1、合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回;
2、合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的，无权收回;接受方违约的，应双倍返还。如果你支付的是定金，则可通过法律途径，要求开发商双倍退还定金。

[律师回复] 您好，您可委托律师协助解决，我需要知道一些具体情况，为您提供免费的法律指导，由于法律案件涉及个人隐私不易在网上公开，建议您来电免费咨询详细说明情况，这边会根据情况帮助您妥善处理，避免您造成更大的损失

[律师回复] 可以到法院起诉。