一房二卖所涉及合同效力是如何的

最新修订 | 2024-03-29
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专家导读 一房二卖时,最终归属权归于完成过户的购买者。未过户前买家可索赔经济损失;卖家在未完成过户情况下向后买方交付房产,则后续交易无效。若均未过户,两份买卖协议均具法律效力。
一房二卖所涉及合同效力是如何的

一、一房二卖所涉及合同效力是如何的

在一套房产先后经历两次售卖的情况下,假设卖家已与先前的购买者未曾完成房产的交接以及相关的产权过户手续,然而却已经向后来的购买者交付出房产并完成了相关的产权过户,在此种情形之下,虽然前后两位购买者所签订的房屋买卖合同均具有法律效力,但依据相关法律规定,这套房屋最终的归属必须属于后来的购买者,而此前的购买者有权要求卖家对因此产生的经济损失作出相应的赔偿。反过来,假如卖家在未完成与前期购买者的房产移交和产权变更的情况下,向后继购买者交付了房产并且完成了产权过户事宜,那么与后期购买者签订的房屋买卖合同便失去了合法性。这种情况是由于当房产完成了产权变更手续之后,所有权便自然转移到了前任购买者手中,对于不再由自己掌控的房产,卖家无权自由处分配予他人,因此任何以这座房产为标的签署的任何交易协议若未经前任所有权人事先认可,皆被视为非法合约。最后,如果卖家在面对两位购买者时,未能完成与其中任何一位的房产交易过户手续,那么无论他与哪方签订了房屋买卖协议,这两份协议都会获得法律支持。

民法典》第二百四十条

所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

二、一房二卖对开发商的法律规定有哪些

一房二卖的房屋所有权按照下列方式确定:

一、如果出卖人已经与后买受人办理了过户登记手续的,则房屋所有权归后买受人所有。

二、如果出卖人已经与前买受人办理了过户登记手续,又与其他人签订购房合同的,则房子所有权归前买受人所有,出卖人无权再次将房产出卖。

三、如果出卖人与两个买受人都没有办理过户登记手续的,则房屋所有权仍归出卖人所有。

《民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

法律的力量不仅仅在于它的约束力,更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题,“一房二卖所涉及合同效力是如何的”,我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训,将它们内化为我们的行为准则,以便更好地遵守法律,更好地生活在这个法治社会中。

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离婚协议书的效力涉及到的司法解释
[律师回复] 您好,针对您的离婚协议书的效力涉及到的司法解释问题解答如下, 关于离婚协议书的效力问题,目前有两个司法解释有谈到:  
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第八条规定,离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议,对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提讼的,人民应当受理。  
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十四条规定,当事人达成的以登记离婚或者到人民协议离婚为条件的财产分割协议,如果双方协议离婚未成,一方在离婚诉讼中反悔的,人民应当认定该财产分割协议没有生效,并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。  
离婚协议是具有人身性的契约,它是解除人身关系的契约,它不适用《合同法》的规定:经要约承诺后合同即成立,一般也同时生效。离婚协议书中关于所有问题的约定都有一个前提,即解除婚姻关系,只有婚姻关系解除了,才能依协议分配子女抚养权、分割夫妻共同财产。结合上述的两条司法解释,可以看出:离婚协议中具有人身属性的内容,如解除婚姻关系,子女抚养权的归属如果没有办理离婚登记,对夫妻双方是没有法律强制约束力的(但它可以是认定事实的一个参考,可以间接约束缔约人)。而司法解释三第十四所规定的离婚协议是指附条件的离婚协议,在条件不具备的情况下,当事人反悔时,依法分割夫妻共同财产。  
从上面的分析可以得出:签订离婚协议时,有的条款一经签订即发生法律效力(处分财产的,但婚姻法司法解释三对此做了一些限定);有的条款需要经有权机构登记确认后才有法律效力(处分人身关系的),这是离婚协议区别于一般合同的地方。此外,在离婚协议中,大多数条款是可以任意约定的(任意条款):如财产如何分,子女由谁抚养等,但有些条款是具有强制内容的(强制条款或间接强制条款):必须明确离婚,必须明确一方或双方抚养子女或等,这些是不以缔约人的意志为转移的。
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最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第八条规定,离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议,对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提讼的,人民应当受理。  
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十四条规定,当事人达成的以登记离婚或者到人民协议离婚为条件的财产分割协议,如果双方协议离婚未成,一方在离婚诉讼中反悔的,人民应当认定该财产分割协议没有生效,并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。  
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在“一房多卖”情况下,保全申请的关键措施是对涉案房屋实施司法查封,即财产保全。该措施旨在防止财产转移、藏匿及变卖,确保未来判决顺利执行。保全措施可由当事人申请或法院依职权采取,包括查封、扣押、冻结等方法。
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涉及遗产继承的房屋买卖合同有效吗
[律师回复] 您好,关于涉及遗产继承的房屋买卖合同有效吗这个问题,我的解答如下, 以下情形,农村房屋买卖合同有效:

一,出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民,那么这个合同是符合法律规定的,买卖合同当然有效。

二,买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民,但是,之后将户口迁入到该村。那么,由于买受人具备了同一个村村民的资格,属于同一集体经济组织成员,买卖合同应认定为有效。

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[律师回复] 根据你的问题解答如下, 涉他合同的效力如何
依据涉他合同性理论,涉他合同的基本效力如下:
1、第三人利益合同:
(1)由于给付合同相对于原因合同,第三人基于第三人约款直接取得合同权利。第三人有直接向债权人请求给付的权利,第三人亦有义务按合同约定及时接受给付。
(2)债权人根据补偿关系有权请求债务人其向第三人给付,但不能要求债务人向自己履行给付,因为根据第三人约款,债权人已将此利益处分给第三人。
(3)当债务人不履行给付或给付有瑕疵或加害给付给第三人利益造成损害时,第三人仅有权通过债权人向债务人要求损害赔偿,而无权直接向债务人主张。因为第三人与债务人之间的关系是给付关系,仅具有履行利益,而不是实际拥有的完全债权。第三人的这种损害赔偿请求权被称为“双重请求权”。
2、第三人给付合同:
(1))第三人约款生效后,第三人直接承担向债权人的给付义务。债权人亦有对第三人请求直接给付权利。
(2)债务人根据补偿关系有权为保障或实现债权人利益,请求第三人向债权人给付或赔偿。
(3)当第三人未按合同约定履行债务时,债权人须通过债务人向第三人主张权利,而不能直接向第三人主张。
(4)第三人可依法律规定和合同约定的情形拥有抗辩权,与债权人直接请求权相对应。
涉他合同的种类有哪些
涉他合同包括为“向第三人履行合同”(又称“第三人利益合同”、“利他合同”)与“由第三人履行合同”。
第三人利益合同,是指合同双方当事人为第三人设定了合同权利,由第三人取得利益的合同。第三人不是合同的缔约人,不需要在合同上签字或者盖章,也不需要通过代理人为其参与缔约。合同当事人的约定不得为第三人增加负担,且双方当事人的约定不约束该第三人,当事人拒绝履行合同时,合同债务人负责履行。
第三人利益合同根据第三人是否享有请求权分为广义第三人利益合同与狭义第三人利益合同两种。
广义第三人利益合同,包括一切双方当事人的约定,由一方当事人向第三人为给付的合同。至于第三人是否因该合同而取得对合同当事人的直接请求权则在所不问。学者将该种合同称之为不真正的第三人利益合同。依合同自由原则,广义第三人利益合同基于当事人的自由意志设立,具有一般合同应具有的效力,如债权人可请求债务人向第三人履行等。此外,该第三人利益合同还可以成为第三人保有其因此所受领给付的法律依据,使他虽不一定能请求债务人履行,但在债务人履行后,却可以保有利益,拒绝返还,而不构成不当得利。
广义第三人利益合同仍遵循合同相对性原理,债务人未按照约定向第三人履行债务时,仅债权人有权请求其承担违约责任;或者第三人未按约定向债权人履行债务时,亦仅债务人得向债权人承担违约责任。狭义第三人利益合同,是指第三人可依该合同而取得对债务人的直接请求权的合同,即直接发生第三人享有债权效力的合同。
通说认为,狭义第三人利益合同,为真正第三人利益合同。
由第三人履行合同,是指合同当事人为第三人约定了合同义务,由第三人向合同债权人履行该义务的合同。我国《合同法》第65条规定了由第三人履行的合同,即当事人约定由第三人向债权人履行债务,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。
由第三人履行合同,其法律特征在于:
(1)由第三人履行的合同,该第三人并没有成为合同的当事人,合同的当事人仍然是原债权人和债务人。如果第三人没有履行,债务人应向债权人承担责任。
(2)合同当事人经过协商一致同意由第三人向债权人履行债务,至于第三人是否履行,应由债务人和第三人进行协商。
(3)第三人代为履行不能损害债权人的利益。
(4)合同债务可以由第三人代为履行,但必须由债务人亲自履行的债务不能由第三人代为履行的除外。
由第三人履行合同的法律后果:
(1)债权人应当接受第三人的履行,由于债务人已经与债权人约定由第三人履行债务,如果债权人不接受第三人的履行视为债务人已经履行了债务而债权人构成违约。
(2)第三人违约时,债务人应当向债权人承担违约责任。
因此,第三人代为履行中的第三人只是替代债务人履行债务,并不是合同的当事人。
涉他合同是对合同相对性原则的突破。合同相对性原则是古代合同法体系的基石,它的基本含义是合同仅于缔约人之间发生效力,对合同之外的第三人不发生效力,合同缔约人不得约定涉及第三人权益和义务的事项。但是,合同相对性原则因社会经济高速发展及商业往来的频繁、复杂而逐渐受到挑战,合同效力扩张到第三人的情形逐渐普遍。例如,涉及第三人利益或义务的涉他合同广泛出现在保险业、运输业、金融业等行业中,各国也逐渐通过判例或者法律明确规定承认涉他合同及相应的效力。
涉他合同的效力怎么
[律师回复] 对于涉他合同的效力怎么这个问题,解答如下, 涉他合同的效力如何
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1、第三人利益合同:
(1)由于给付合同相对于原因合同,第三人基于第三人约款直接取得合同权利。第三人有直接向债权人请求给付的权利,第三人亦有义务按合同约定及时接受给付。
(2)债权人根据补偿关系有权请求债务人其向第三人给付,但不能要求债务人向自己履行给付,因为根据第三人约款,债权人已将此利益处分给第三人。
(3)当债务人不履行给付或给付有瑕疵或加害给付给第三人利益造成损害时,第三人仅有权通过债权人向债务人要求损害赔偿,而无权直接向债务人主张。因为第三人与债务人之间的关系是给付关系,仅具有履行利益,而不是实际拥有的完全债权。第三人的这种损害赔偿请求权被称为“双重请求权”。
2、第三人给付合同:
(1))第三人约款生效后,第三人直接承担向债权人的给付义务。债权人亦有对第三人请求直接给付权利。
(2)债务人根据补偿关系有权为保障或实现债权人利益,请求第三人向债权人给付或赔偿。
(3)当第三人未按合同约定履行债务时,债权人须通过债务人向第三人主张权利,而不能直接向第三人主张。
(4)第三人可依法律规定和合同约定的情形拥有抗辩权,与债权人直接请求权相对应。
涉他合同的种类有哪些
涉他合同包括为“向第三人履行合同”(又称“第三人利益合同”、“利他合同”)与“由第三人履行合同”。
第三人利益合同,是指合同双方当事人为第三人设定了合同权利,由第三人取得利益的合同。第三人不是合同的缔约人,不需要在合同上签字或者盖章,也不需要通过代理人为其参与缔约。合同当事人的约定不得为第三人增加负担,且双方当事人的约定不约束该第三人,当事人拒绝履行合同时,合同债务人负责履行。
第三人利益合同根据第三人是否享有请求权分为广义第三人利益合同与狭义第三人利益合同两种。
广义第三人利益合同,包括一切双方当事人的约定,由一方当事人向第三人为给付的合同。至于第三人是否因该合同而取得对合同当事人的直接请求权则在所不问。学者将该种合同称之为不真正的第三人利益合同。依合同自由原则,广义第三人利益合同基于当事人的自由意志设立,具有一般合同应具有的效力,如债权人可请求债务人向第三人履行等。此外,该第三人利益合同还可以成为第三人保有其因此所受领给付的法律依据,使他虽不一定能请求债务人履行,但在债务人履行后,却可以保有利益,拒绝返还,而不构成不当得利。
广义第三人利益合同仍遵循合同相对性原理,债务人未按照约定向第三人履行债务时,仅债权人有权请求其承担违约责任;或者第三人未按约定向债权人履行债务时,亦仅债务人得向债权人承担违约责任。狭义第三人利益合同,是指第三人可依该合同而取得对债务人的直接请求权的合同,即直接发生第三人享有债权效力的合同。
通说认为,狭义第三人利益合同,为真正第三人利益合同。
由第三人履行合同,是指合同当事人为第三人约定了合同义务,由第三人向合同债权人履行该义务的合同。我国《合同法》第65条规定了由第三人履行的合同,即当事人约定由第三人向债权人履行债务,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。
由第三人履行合同,其法律特征在于:
(1)由第三人履行的合同,该第三人并没有成为合同的当事人,合同的当事人仍然是原债权人和债务人。如果第三人没有履行,债务人应向债权人承担责任。
(2)合同当事人经过协商一致同意由第三人向债权人履行债务,至于第三人是否履行,应由债务人和第三人进行协商。
(3)第三人代为履行不能损害债权人的利益。
(4)合同债务可以由第三人代为履行,但必须由债务人亲自履行的债务不能由第三人代为履行的除外。
由第三人履行合同的法律后果:
(1)债权人应当接受第三人的履行,由于债务人已经与债权人约定由第三人履行债务,如果债权人不接受第三人的履行视为债务人已经履行了债务而债权人构成违约。
(2)第三人违约时,债务人应当向债权人承担违约责任。
因此,第三人代为履行中的第三人只是替代债务人履行债务,并不是合同的当事人。
涉他合同是对合同相对性原则的突破。合同相对性原则是古代合同法体系的基石,它的基本含义是合同仅于缔约人之间发生效力,对合同之外的第三人不发生效力,合同缔约人不得约定涉及第三人权益和义务的事项。但是,合同相对性原则因社会经济高速发展及商业往来的频繁、复杂而逐渐受到挑战,合同效力扩张到第三人的情形逐渐普遍。例如,涉及第三人利益或义务的涉他合同广泛出现在保险业、运输业、金融业等行业中,各国也逐渐通过判例或者法律明确规定承认涉他合同及相应的效力。
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1、第三人利益合同:
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2、第三人给付合同:
(1))第三人约款生效后,第三人直接承担向债权人的给付义务。债权人亦有对第三人请求直接给付权利。
(2)债务人根据补偿关系有权为保障或实现债权人利益,请求第三人向债权人给付或赔偿。
(3)当第三人未按合同约定履行债务时,债权人须通过债务人向第三人主张权利,而不能直接向第三人主张。
(4)第三人可依法律规定和合同约定的情形拥有抗辩权,与债权人直接请求权相对应。
涉他合同的种类有哪些
涉他合同包括为“向第三人履行合同”(又称“第三人利益合同”、“利他合同”)与“由第三人履行合同”。
第三人利益合同,是指合同双方当事人为第三人设定了合同权利,由第三人取得利益的合同。第三人不是合同的缔约人,不需要在合同上签字或者盖章,也不需要通过代理人为其参与缔约。合同当事人的约定不得为第三人增加负担,且双方当事人的约定不约束该第三人,当事人拒绝履行合同时,合同债务人负责履行。
第三人利益合同根据第三人是否享有请求权分为广义第三人利益合同与狭义第三人利益合同两种。
广义第三人利益合同,包括一切双方当事人的约定,由一方当事人向第三人为给付的合同。至于第三人是否因该合同而取得对合同当事人的直接请求权则在所不问。学者将该种合同称之为不真正的第三人利益合同。依合同自由原则,广义第三人利益合同基于当事人的自由意志设立,具有一般合同应具有的效力,如债权人可请求债务人向第三人履行等。此外,该第三人利益合同还可以成为第三人保有其因此所受领给付的法律依据,使他虽不一定能请求债务人履行,但在债务人履行后,却可以保有利益,拒绝返还,而不构成不当得利。
广义第三人利益合同仍遵循合同相对性原理,债务人未按照约定向第三人履行债务时,仅债权人有权请求其承担违约责任;或者第三人未按约定向债权人履行债务时,亦仅债务人得向债权人承担违约责任。狭义第三人利益合同,是指第三人可依该合同而取得对债务人的直接请求权的合同,即直接发生第三人享有债权效力的合同。
通说认为,狭义第三人利益合同,为真正第三人利益合同。
由第三人履行合同,是指合同当事人为第三人约定了合同义务,由第三人向合同债权人履行该义务的合同。我国《合同法》第65条规定了由第三人履行的合同,即当事人约定由第三人向债权人履行债务,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。
由第三人履行合同,其法律特征在于:
(1)由第三人履行的合同,该第三人并没有成为合同的当事人,合同的当事人仍然是原债权人和债务人。如果第三人没有履行,债务人应向债权人承担责任。
(2)合同当事人经过协商一致同意由第三人向债权人履行债务,至于第三人是否履行,应由债务人和第三人进行协商。
(3)第三人代为履行不能损害债权人的利益。
(4)合同债务可以由第三人代为履行,但必须由债务人亲自履行的债务不能由第三人代为履行的除外。
由第三人履行合同的法律后果:
(1)债权人应当接受第三人的履行,由于债务人已经与债权人约定由第三人履行债务,如果债权人不接受第三人的履行视为债务人已经履行了债务而债权人构成违约。
(2)第三人违约时,债务人应当向债权人承担违约责任。
因此,第三人代为履行中的第三人只是替代债务人履行债务,并不是合同的当事人。
涉他合同是对合同相对性原则的突破。合同相对性原则是古代合同法体系的基石,它的基本含义是合同仅于缔约人之间发生效力,对合同之外的第三人不发生效力,合同缔约人不得约定涉及第三人权益和义务的事项。但是,合同相对性原则因社会经济高速发展及商业往来的频繁、复杂而逐渐受到挑战,合同效力扩张到第三人的情形逐渐普遍。例如,涉及第三人利益或义务的涉他合同广泛出现在保险业、运输业、金融业等行业中,各国也逐渐通过判例或者法律明确规定承认涉他合同及相应的效力。
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房产纠纷
涉他合同的效力要如何
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 涉他合同的效力如何
依据涉他合同性理论,涉他合同的基本效力如下:
1、第三人利益合同:
(1)由于给付合同相对于原因合同,第三人基于第三人约款直接取得合同权利。第三人有直接向债权人请求给付的权利,第三人亦有义务按合同约定及时接受给付。
(2)债权人根据补偿关系有权请求债务人其向第三人给付,但不能要求债务人向自己履行给付,因为根据第三人约款,债权人已将此利益处分给第三人。
(3)当债务人不履行给付或给付有瑕疵或加害给付给第三人利益造成损害时,第三人仅有权通过债权人向债务人要求损害赔偿,而无权直接向债务人主张。因为第三人与债务人之间的关系是给付关系,仅具有履行利益,而不是实际拥有的完全债权。第三人的这种损害赔偿请求权被称为“双重请求权”。
2、第三人给付合同:
(1))第三人约款生效后,第三人直接承担向债权人的给付义务。债权人亦有对第三人请求直接给付权利。
(2)债务人根据补偿关系有权为保障或实现债权人利益,请求第三人向债权人给付或赔偿。
(3)当第三人未按合同约定履行债务时,债权人须通过债务人向第三人主张权利,而不能直接向第三人主张。
(4)第三人可依法律规定和合同约定的情形拥有抗辩权,与债权人直接请求权相对应。
涉他合同的种类有哪些
涉他合同包括为“向第三人履行合同”(又称“第三人利益合同”、“利他合同”)与“由第三人履行合同”。
第三人利益合同,是指合同双方当事人为第三人设定了合同权利,由第三人取得利益的合同。第三人不是合同的缔约人,不需要在合同上签字或者盖章,也不需要通过代理人为其参与缔约。合同当事人的约定不得为第三人增加负担,且双方当事人的约定不约束该第三人,当事人拒绝履行合同时,合同债务人负责履行。
第三人利益合同根据第三人是否享有请求权分为广义第三人利益合同与狭义第三人利益合同两种。
广义第三人利益合同,包括一切双方当事人的约定,由一方当事人向第三人为给付的合同。至于第三人是否因该合同而取得对合同当事人的直接请求权则在所不问。学者将该种合同称之为不真正的第三人利益合同。依合同自由原则,广义第三人利益合同基于当事人的自由意志设立,具有一般合同应具有的效力,如债权人可请求债务人向第三人履行等。此外,该第三人利益合同还可以成为第三人保有其因此所受领给付的法律依据,使他虽不一定能请求债务人履行,但在债务人履行后,却可以保有利益,拒绝返还,而不构成不当得利。
广义第三人利益合同仍遵循合同相对性原理,债务人未按照约定向第三人履行债务时,仅债权人有权请求其承担违约责任;或者第三人未按约定向债权人履行债务时,亦仅债务人得向债权人承担违约责任。狭义第三人利益合同,是指第三人可依该合同而取得对债务人的直接请求权的合同,即直接发生第三人享有债权效力的合同。
通说认为,狭义第三人利益合同,为真正第三人利益合同。
由第三人履行合同,是指合同当事人为第三人约定了合同义务,由第三人向合同债权人履行该义务的合同。我国《合同法》第65条规定了由第三人履行的合同,即当事人约定由第三人向债权人履行债务,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。
由第三人履行合同,其法律特征在于:
(1)由第三人履行的合同,该第三人并没有成为合同的当事人,合同的当事人仍然是原债权人和债务人。如果第三人没有履行,债务人应向债权人承担责任。
(2)合同当事人经过协商一致同意由第三人向债权人履行债务,至于第三人是否履行,应由债务人和第三人进行协商。
(3)第三人代为履行不能损害债权人的利益。
(4)合同债务可以由第三人代为履行,但必须由债务人亲自履行的债务不能由第三人代为履行的除外。
由第三人履行合同的法律后果:
(1)债权人应当接受第三人的履行,由于债务人已经与债权人约定由第三人履行债务,如果债权人不接受第三人的履行视为债务人已经履行了债务而债权人构成违约。
(2)第三人违约时,债务人应当向债权人承担违约责任。
因此,第三人代为履行中的第三人只是替代债务人履行债务,并不是合同的当事人。
涉他合同是对合同相对性原则的突破。合同相对性原则是古代合同法体系的基石,它的基本含义是合同仅于缔约人之间发生效力,对合同之外的第三人不发生效力,合同缔约人不得约定涉及第三人权益和义务的事项。但是,合同相对性原则因社会经济高速发展及商业往来的频繁、复杂而逐渐受到挑战,合同效力扩张到第三人的情形逐渐普遍。例如,涉及第三人利益或义务的涉他合同广泛出现在保险业、运输业、金融业等行业中,各国也逐渐通过判例或者法律明确规定承认涉他合同及相应的效力。
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