一房二卖能报案吗

最新修订 | 2024-03-29
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包敬立律师
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专家导读 针对房地产交易中的“一房两卖”问题,消费者有权运用法律武器保护自身权益,包括报警处理,因其涉及欺诈与可能触犯合同诈骗罪。然而,此类案件虽有刑事犯罪性质,实践中公安机关往往因其民事属性而不予刑事立案。因此,建议受害方优先通过司法诉讼程序,向当地法院提起诉讼并寻求法律援助,依法解决纠纷。
一房二卖能报案吗

一、一房二卖报案

倘若发生了“一房两卖”现象,那么在符合相关条

件之时,当然是允许报案处理的。毕竟这种行为实际上已经违背了消费者权益保护法法规中的禁止性规定,严重侵犯了消费者的合法利益;同时这也是对国家刑法中“欺诈”条

款的公然违反,可能因此构成“合同诈骗罪”。只要我们能够提供充足的证据和材料,证明该行为的确已经构成犯罪,那么警方就有责任对此案件展开调查并追究有关人员的刑事责任。然而,需要特别强调的是,尽管一房两卖涉嫌违法且极具社会危害性,但在绝大多数情况下,此类事件主要还是归属于民事法律纠纷的范畴之中。因此,若未能达到刑事立案标准,公安机关一般会视之为普通民事争议,而不会轻易予以立案。在这种情况下,当事人只能选择通过诉讼途径向当地法院提出申诉,请求取得司法救济。

《刑法》第二百二十四条

有下列情形之一,以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产:(一)以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的;(二)以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假产权证明担保的;(三)没有实际履行能力,以先履行小额合同或者部分履行合同的方法,诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;(四)收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的;(五)以其他方法骗取对方当事人财物的。

二、一房二卖的产权是属于哪一方

一房二卖,不能得到双倍的赔偿。开发商如果一房二卖的,这属于违约行为,无法取得房屋的买受人不仅可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并且还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条

有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

在我们日常生活中,法律是一种无形的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。无论是在工作中,还是在生活中,我们都需要充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益。虽然法律可能看起来复杂和深奥,但是只要我们愿意花时间去学习和理解,就能够掌握它的基本原理和应用。正如本文的标题所提出的问题,“一房二卖能报案吗”,每一篇文章都是一次学习和理解法律的机会,我们应该抓住这些机会,不断提高我们的法律素养,以便更好地适应社会的发展和变化。

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我的二姑父因为之前在市区里面工作,所以就在市区里买了一套房子,但是由于现在二姑父已经去了外市务工,所以就想将本市的房子卖掉,请问二手房买卖卖方需要注意什么
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1、如果委托中介卖房,尽量不要采取“全权委托”或“独家代理”的方式。如果非要采用上述的方式,应在合同和授权委托书上做出一定限制:比如“委托书上标明签订合同或收款须由产权人本人亲自确认方为有效”、“独家代理的底价是多少”、“中介代理权的有效期限到何时止”、“不能按约定时间和价格出售如何处理”、“不通过中介另行出售如何处理”等等。
2、权属证书原件应该由产权人持有。
3、应该坚持在交易时三方亲自确认交易内容。
卖方应该坚持在签订合同等交易的重要环节由买卖双方及中介,三方共同确认相关交易条件并共同在合同上签字确认。
4、签署合同等文件不能留空白。
售房者在签署合同等文件时一定要仔细审核文件的内容,如果有空白之处要么明确填写要么用笔划掉相应空白处。
5、如中介可能持有房款须明确延期付款的违约责任。
在委托中介代为售房的过程中,往往涉及中介代收房款,或者涉及中介代为办理贷款、垫资、转按揭等手续,可能涉及购房者先把相关款项打给中介,如果事先有约定,对于购房者而言,把房款付给中介就等于是付给售房人,而有的中介会拖延把相关款项交给售房人的时间。
如果涉及上述问题,在与中介签订的合同中,应该把中介代为收取上述款项后多长时间把相关款项转交给售房人、如果不按时转交如何承担违约责任作出明确的约定,以减少因拖欠导致纠纷的风险。
6、对交易可能发生的费用应该在委托中介时提前确认清楚。
在与中介签订正式的有权利义务约束条件的协议或承诺之前,应该先就委托中介售房可能发生的费用、这些费用由哪一方承担、要委托中介代为处理的所有事项都进行明确约定,并把相关费用标准形成书面文件,由各方确认。以免在合同签订后,履行过程中,因费用承担问题产生争议。
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1、在房屋尚未交付的情况下,已经办理房产过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。根据《物权法》
第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。由此可知房屋的过户登记属于物权的变更,所以办理了房屋过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权,成为房屋产权人。
2、两个购房人均未办理房屋过户登记手续,且房屋尚未交付,房屋所有权应归已经办理不动产预告登记手续的购房人所有。根据我国《物权法》
第二十条
第一款规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
3、如果卖房人所签的两份合同均未办理登记手续,那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行是合法履行,我们应当遵守合同的实际履行原则,维护已完成的交易。
4、两份合同均未办理过户登记和预告登记手续,且标的房屋尚未交付,那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋对价就意味着履行了房屋买卖合同,因此履行了合同义务的购房人,应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序,促进合同的善意履行,同时也能维护当事人的合法权益。
5、一份合同在先已经办理商品房过户登记手续,一份合同在后交付了标的物房屋。那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理,对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行,不管房屋是否交付,将都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。
6、还有一种情况是,一份合同在先,且房产已实际交付使用,但未办理商品房过户登记手续,另一份合同在后,未实际交付房屋,但办理了商品房过户登记手续。依然应该确认已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。已经登记的不动产物权,具有对抗相对人的请求权,以及对抗
第三人的支配权的性质,即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任,只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。
7、如果上述所列的几种情况均未发生,则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则,两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行,而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。
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司法拍卖需二次过户司法拍卖二次过户
[律师回复]
1、拍卖房产流程中客户委托,拍卖行接受:房产的人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同,委托人的代理人就是拍卖行,拍卖行以自己的名义主持拍卖在接受委托后。
2、鉴定与估价拍卖:拍卖房产拍卖前的准备工作是对拍卖房产进行鉴定和估价,必须由房地产评估师进行核定房产评估,并评估结果产生的相应责任承担。
3、拍卖房产底价的确定:指拍卖成交应达到的低价格基数,导致拍卖失败往往是由于底价过高,过低又会使委托人受经济损失。底价确定后,当事各方应保守秘密。
4、确定拍卖日期:拍卖房产日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖,间隔可在一周左右,展样时间不得少于2天。
5、发布拍卖公告:拍卖是一种公开竞买活动,必然发拍卖公告,主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。
6、审查竞买人资格:拍卖房产过程中参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人,拍卖主持单位提供相应的证明文件。
7、竞买人缴付保证金:在拍卖程序中,缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功,其保证金可转为价金,竞买未成功,保证金如数退还。
8、组织拍卖会实施。
9、拍卖品的权属移交。
为了女儿明年能读个区里面数一数二的重点小学, 就打算买小学边上的那个二手的学区房, 在论坛上看到房东亲自登的广告, 为了节约点中介费,就自己联系了那房东, 后来才知道那个房东竟然一房二卖, 一房二卖判几年被查到的话?
[律师回复]
一、民事责任
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定,卖房人与数个购房者签订合同,在将房屋过户给其中一人后,应当对其他购房者承担违约责任。
卖房人与数个购房者签订合同后未过户给任何一方,购房者均要求履行合同的,如何确定应当过户的对象及相关司法解释未有明确规定,各地法院操作不一,如《市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》规定,未办理房屋所有权转移登记时,先考虑谁实际合法占有房屋;都未实际占有房屋的,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。
二、刑事风险
1.犯罪主体:大多是二手房买卖中的自然人
通过在裁判文书网上查阅相关判决书,笔者发现涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中,且被告人多是自然人。毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质,即使存在一房二卖,一般也容易被认为是民事纠纷。但仍有判决开发商在一房二卖中构成犯罪的案例。
2.卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款,事后又将房屋过户给其他购房者,极容易构成合同。
第224条的合同诈骗罪,是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。
“一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪,依然要满足诈骗犯罪的基本构造,即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。
因此,要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪,必须同时满足三个条件:出卖人具有非法占有购房款的主观目的,购房者存在认识错误;出卖人实际取得购房款。
3.构罪形式
笔者通过案例研究,总结如下几种“一房二卖”时对出卖者来说容易产生刑事风险的形式:
. 出卖者非房屋实际产权人,与他人签订合同,收取购房款的;
. 出卖人伪造房屋权属凭证,与他人签订合同,收取购房款的;
. 出卖者已将房屋实际出售过户给他人,又与他人签订合同,收取购房款的;
. 出卖者与他人签订合同后,不履行房屋交付和过户义务,逃匿和拒不退还购房款的;
. 出卖人明知没有还款能力,将房屋重复抵押或出售,获取贷款或者购房款的;
4.排除情形
笔者认为,下列“一房二卖”应当作为民事纠纷,不应当认定为犯罪:
.出卖人作为实际房屋所有人,与他人签订多份合同,将房屋选择过户给一人,对其他人承担违约责任或者退还房款的;
.出卖人虽未将房屋过户登记给买受人,但已实际交付买受人,且不影响买受人实际使用的;
.名为房屋买卖,实为以房抵债的;
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