商铺售后包租怎么处理

[律师回复] 早在2001年，国家就已经明令禁止“售后返租”这一怪异的商业地产营销模式，《商品房销售管理办法》中限定：房地产开发公司不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。　　但是
一、
二、三线城市而言，产权式商铺的主要承载形式“售后返租”模式虽然在法律上一直被禁止，事实上上却从未被被真正的禁止。　　因为，开发商对于商铺的返租答允，虽然有所谓的合同约束，事实上上，在以后的返租操作中，往往会因为公司内部变动，重组，破产等难以预见的风险，发生纷争。开发商在不能保证完全履约的前提下给商铺答允返租出售，其实是对消费者的欺诈做法。

[律师回复] 这种行为是违法的，如果已经交了定金购买了该类商铺怎么办？
第一步：整理相关维权证据
第二步：整理如下法律条文：
《商品房销售管理办法》第十一条：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：
（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；
第三步：起草有理有据并带有威慑力的退款申请书发给开发商，要求限期回复。
第四步：投诉至当地主管部门。
以上是对售后包租商铺是否违法这个问题的回答希望您采纳。

[律师回复] 首先合同签订即有效，有效合同要解除，需按照合同约定的条款进行处理，要看合同约定是否具备解约条件，和解约前需要经过的策划方案，所以需要结合书面合同来分析，建议面询。

[律师回复] 《解释》规定，如符合上述违法特征，实施以下情形之一，将以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购等方式非法吸收资金；不具有销售商品、提供服务的真实内容或不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金；不具有发行股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金；不具有募集基金的真实内容，以假借境外基金、发售虚构基金等方式非法吸收资金；不具有销售保险的真实内容，以假冒保险公司、伪造保险单据等方式非法吸收资金的；以投资入股的、委托理财的方式、民间“会”、“社”等组织非法吸收资金等。
及时清退可免刑罚
《解释》规定，非法吸收或变相吸收公众存款的数额，以所吸收的资金全额计算。案发前后已归还的数额，可以作为量刑情节酌情考虑。非法吸收或变相吸收公众存款，主要用于正常的生产经营活动，能够及时清退所吸收资金，可免予刑事处罚；情节显著轻微的，不作为犯罪处理。
据悉，这是考虑到金融体制现状、经济发展、社会稳定等因素，以及贯彻宽严相济刑事政策。最高法刑二庭庭长裴显鼎称，认定其是否属于正常的生产经营活动，主要是看公司经营的主业是什么，融资的渠道和主要目的及资金款项的实际用途。

[律师回复]
1.?贷款机构会依法向你催收到期贷款，按照借款合同和担保合同（抵押或质押合同）的约定，贷款行将向法院起诉，法院会采取财产保全等措施，包括冻结你以及贷款担保人的所有银行帐户上的存款，查封你已抵质押的财产等。判决下来后，会依法强制执行（扣划存款，拍卖抵质押物等）财产以清偿银行的贷款损失。具体包括：贷款本金，贷款利息，逾期利息和罚息，以及由此产生的一切诉讼费用，处置抵押（质押物）物变现时产生的相关费用等。
　　
2.你的信用会受到影响，个人名义的贷款也会在全国个人征信咨询系统中被记录逾期贷款。如果贷款行不给你消除记录，你可能今后在所有的银行都贷不到款了，征信被列出黑名单，可能会限制你出行，不让你坐飞机和出国，以后有可能连火车票都买不到。
　　
3.如果借款时你有提供虚假资料或不实信息，贷款机构可能会告你骗贷，如果骗贷属实，你有可能会因为诈骗罪获刑。
《刑法修正案（六）》新设罪名。刑法第175条之一，“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”

[律师回复] 你好，可依据合同，直接起诉

[律师回复]
一、售后包租合法吗？所谓“售后包租”，就是房屋开发公司将所售商品房出售给购房者，但购房者并不事实上占用该房，而是交由房屋开发公司或其委托的管理组织租借该房屋用于经营，并由其向购房者支付房租的一种销售方式。
二、售后包租的买房者有何风险？有的购房者主要用该租金来返还银行借贷。也有的购房者是用来投资的。但是这种销售方式也是存在肯定的风险。风险
一，法律关系比较复杂，牵涉两个以上法律关系。存在开发商与购房者之间的房屋买卖关系，租房者与购房者之间的租赁关系，银行与购房者之间的还钱协议关系等。一旦一方出现问题，则会导致多方协议不能进行，产生法律纷争。风险
二，是易被犯法开发公司利用，违背《反不正当竞争法》进行不正当竞争。如果经营该房屋未获到预期经济收益，则会惹起连锁反应：承租人没有能力经营，购房者的租金得不到保证，很可能导致不能偿还银行借贷，购房人的各项期望利益也化为乌有，以至于产生购房合同纷争、按揭借贷合同纷争、委托合同纷争、房屋租赁合同纷争等，惹起社会秩序混乱。因此，“售后包租”的这种销售方式对购房者而言，风险是显而易见的。而且未竣工的房屋的是禁止售后包租的，但法规并无禁止已竣工商品房的售后包租的销售方式。即使，购房者采用此种方式购房，肯定要确定：欲购房屋已经竣工。

[律师回复] 这要根据实际违约情况判断,如果具备法定条件与理由可以要求解除合同,赔偿损失,具体案情分析判断

[律师回复] 1、《商品房销售管理办法》规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
2、已竣工的没有禁止性规定，但最高人民法院公布了《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，解释中规定不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的按非法吸收公共存款罪定罪量刑。

[律师回复] 原合同期限已到期，不能转租的了！

[律师回复] 原租期已到，且约定不得转租！

[律师回复] 已回答了！

[律师回复] 定金是具有惩罚性的法律规定，是履行合同的一种担保方式，交付定金一方不履约，
定金不退还，接受定金一方不履约，双倍返还定金。如果你交了定金，现在不想买了，
对方可以不退还。你可以与对方协商解决，减少损失。

[律师回复] 【法律意见】　　
通常不可以，已经签订合同，如果不购买会产生违约的，需要承担违约责任。
　　房屋买卖中，以下六种情况属于卖方违约的责任问题：
一、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。
二、交付迟延。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。
三、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
四、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。
五、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言，如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响，都使买受人赢利的合同目的受到极大损害，买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的，买受人可以行使节约权。
六、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此不能认定为根本性违约，不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。

[律师回复] 你好，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。　　未支付价金的违约责任：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。　　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。　　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。　　约定违约金的，可以要求违约方支付违约金。　　有定金的：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。　　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除违约责任

[律师回复] 建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房”。第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”。国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺”。“售后包租”其实是已为法律明确规定违法行为。售后包租的风险隐患确实不能不引起投资者重视。概括如下：可能存在欺诈，开发商在所开发的商品房为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至携款消失；开发商融资或变相融资后，将资金挪用，一旦项目某个环节出现问题会导致资金链断裂；项目建成后经营不善，无法达到预期的收益，没有现金兑付投资人；投资人购买的房屋位置不确定，无法办理产权证；涉及复杂的权利义务关系，引发的债权债务纠纷。尽量不要购买包租类的产品。即便要买，也要选择有独立产权界线、独门独户的产品，如沿街的商铺，这样处置与转让起来都较方便。同时最好选择大品牌的开发商，开发商的信誉与实力、商铺所处的地理位置、商业管理品牌都是需要考虑的因素。综合实力雄厚的开发商在后期成功进行运营的概率会相对较高，从而消费者的收益在一定程度上也能得到保证。

[律师回复] 你说的是售后返租房屋吧？

[律师回复] 租房定金与订金的区别，虽然定金和订金虽只是一字之差，但两者产生的法律性质不同。
1.定金是一种双向担保方式，交付定金的一方当事人不履行合同，无权要求返还定金，如果收定金的一方不履行合同，应当双倍返还定金。
2.而订金则是预付款，当合同没有履行时，如双方对订金没有的约定，那么，订金应当返还。
(PS：不过可以双方协商退还。关键是取决于房东的态度，对房东多说些好话，还是可以要回来的

[律师回复] 建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房”。

[律师回复] 托管方开始运营没有？是什么原因了解了吗？