开发商违约法院判决不赔偿怎么办

最新修订 | 2024-04-29
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专家导读 通常先完成产权转让手续者将拥有房屋的所有权;然而,倘若双方都未能完成产权转让手续,则该房产将归属于已经完成预告登记的一方所有;同样地,如果双方都既未完成产权转让也未进行预告登记的话,那么该房产应归属于实际上首先占有并使用此房产的人所拥有。
开发商违约法院判决不赔偿怎么办

一、一房二卖属于有独三

在涉及房产交易中,若同一处房产存在一房二卖情况时,通常先完成产权转让手续者将拥有房屋的所有权;然而,倘若双方都未能完成产权转让手续,则该房产将归属于已经完成预告登记的一方所有;同样地,如果双方都既未完成产权转让也未进行预告登记的话,那么该房产应归属于实际上首先占有并使用此房产的人所拥有。

民法典》第一百四十八条

一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;

未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失违约责任

在一般情形下,房屋转租的租金由承租人所有。

依据《民法典》第七百一十六条的规定,承租人经出租人同意,能够将租赁物转租给第三人。

承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;

第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的,出租人能够解除合同

第七百二十条

租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但是当事人另有约定的除外。

二、一房二卖属于诈骗罪吗?

依照实际情况,一房多卖他是否构成诈骗,这个问题要分开来看。

因为对诈骗这个定义,它存在一个刑法上的定义和民法上面定义的区别。

在刑法上如果这个房主是以非法占有为目的,他隐瞒一房二卖这种情形,然后收取了购房者交付的相应合同款项的,而且这个款项又达到刑法规定的2万元以上的,它是构成合同诈骗罪

如果说这个行为它没有那么严重,它仅仅是隐瞒了这个一房二卖,但是这个金额没达到2万元以上的,或者他也没有收取那个购房者交付了相应的合同款项的,那么这种行为它是构成民事上的欺诈行为。

民事欺诈行为,按照民法典的规定,它是可以行使那个撤销权,撤销权它有一个注意的地方,就是要在一年之内行使,如果超过一年之后这个撤销权它是无效的。

《中华人民共和国刑法》第二百六十六条

【诈骗罪】诈骗公私财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑拘役或者管制,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。本法另有规定的,依照规定。

法律是一种普遍的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益,更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题,“一房二卖属于有独三吗”,法律的学习和理解是一项长期的任务,需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程,把它看作是一次自我提升的机会,以便更好地适应社会的发展和变化。

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开发商违约法院如何判决
关于房屋买卖合同的违约责任问题,法律规定可参照合同中具体的约定内容或以标的金额的百分之二十为准进行裁决和索赔。然而,在实际情况中,对于可能发生的损害程度亦应作出准确的评估。当违约情况导致的实际损失较大时,违约金的比例可参考情况适度调高,但最多不得超过实际损失的百分之三十。
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房产纠纷
开发商口头承诺违约怎么解决
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 开发商口头承诺违约怎么解决
口头承诺如果是在订立购房合同过程中,应当属于购房合同的一部分,具有法律效力,开发商应当遵守合同约定。口头承诺算作是合同的约定内容!但这需要证据证明如果证明是为事实并且是开发商故意的另外造成了损失的话,可以认定是欺诈!但实务中口头承诺证明难度较大,建议采取适当方式固定证据。
《合同法》
第十条 【合同形式】当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。
【相关案例】
这里可以敲墙,那里可以改造,很多市民在买房的过程中都会听到售楼处销售人员这样那样的承诺。
南京市民董星辰、韦倩在得到售楼小姐表示可以将次阳台侧边凿掉并重新砌墙的承诺并再三确认后,决定认购房屋,并支付了定金2万元。在准备支付剩余首付款时,售楼小姐却又说将来不可以砌墙,这令董星辰顿感受骗,多次要求开发商南京朗润房地产开发有限公司退定金,均没有成功。开发商的理由是,工作人员口头承诺无效。为此,董星辰和韦倩将朗润公司告到了。
罗双江售楼小姐承诺变卦买房人告开发商
董星辰、韦倩一审诉称,8月8日,其与朗润公司签订《商品房认购协议》(以下简称《认购协议》)一份,约定购买朗润公司开发的“未来家”项目某幢1503室商品房。同日,董星辰、韦倩向朗润公司支付了定金2万元。
协议签订前,朗润公司的销售人员钱梦承诺,可将次阳台侧边墙凿掉并重新砌墙,做成与样板房一样的房间。董星辰、韦倩与钱梦再三确认后决定认购上述房屋。同年8月15日,董星辰等前往朗润公司售楼处准备支付剩余首付款11万元,出于慎重考虑,其让钱梦与销售组长确认,钱梦往返确认了两次,
第一次说要与物业协商,
第二次答复是不可以砌墙。
董星辰深感受骗,多次要求朗润公司退房退定金无果,遂将朗润公司告到,认为朗润公司构成欺诈销售,要求朗润公司返还定金2万元,并赔偿损失2万元。朗润公司提交《认购协议》、《签约须知》和样板间照片称,按照《认购协议》约定,董星辰、韦倩应于8月12日前与其签订预售合同,董星辰、韦倩无故未按时与其签订预售合同,违反了约定,所以不能退定金。说朗润公司存在欺诈行为,也与事实不符。
公司在样板间用图文的形式明确告知购房人房屋次阳台交付时的状态,《签约须知》亦明确写明交付时房屋阳台不封闭,是否封闭阳台是购房人成为业主后的事情,朗润公司作为建设单位无须作出所谓承诺。买房人认为自己的权利被限制董星辰、韦倩则认为,双方争议的是朗润公司是否承诺过可将次阳台侧壁凿掉并可重新砌墙,而不是房屋交付时阳台是否封闭。
为证明自己的主张,董星辰、韦倩提供了录音资料和样板房照片等证据。朗润公司对录音的真实性无异议,但认为只能证明销售人员向董星辰、韦倩说明可将阳台与储藏室改造成房间,并不能证明向董星辰、韦倩承诺可将次阳台侧边墙壁凿掉并重新砌墙。董星辰、韦倩还认为,《认购协议》是朗润公司提供的格式合同,明显限制了他们的权利。朗润公司应返还定金2万元,并按《消费者权益保护法》有关欺诈销售的规定,增加赔偿损失2万元。
认为售楼人员承诺存在误导一审审理后认为,《签约须知》已明确载明朗润公司工作人员个人的任何口头承诺均为无效,也就是说,即使朗润公司工作人员存在上述口头承诺,董星辰、韦倩亦应知晓该口头承诺是无效的。判决驳回董星辰、韦倩的诉讼请求。
董星辰、韦倩不服判决,向南京中院提起上诉。
南京中院审理后认为,《签约须知》中约定的工作人员口头承诺无效,显然属于免除朗润公司责任的条款,亦有违诚信原则,故应当认定上述约定条款无效。
录音证据可以反映出钱梦的介绍致使董星辰等产生错误认识,所以朗润公司存在过错,董星辰作为购房者亦存在过错。南京中院判决朗润公司返还董星辰、韦倩定金2万元,驳回其他诉讼请求。
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开发商口头承诺违约如何解决
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口头承诺如果是在订立购房合同过程中,应当属于购房合同的一部分,具有法律效力,开发商应当遵守合同约定。口头承诺算作是合同的约定内容!但这需要证据证明如果证明是为事实并且是开发商故意的另外造成了损失的话,可以认定是欺诈!但实务中口头承诺证明难度较大,建议采取适当方式固定证据。
《合同法》
第十条 【合同形式】当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。
【相关案例】
这里可以敲墙,那里可以改造,很多市民在买房的过程中都会听到售楼处销售人员这样那样的承诺。
南京市民董星辰、韦倩在得到售楼小姐表示可以将次阳台侧边凿掉并重新砌墙的承诺并再三确认后,决定认购房屋,并支付了定金2万元。在准备支付剩余首付款时,售楼小姐却又说将来不可以砌墙,这令董星辰顿感受骗,多次要求开发商南京朗润房地产开发有限公司退定金,均没有成功。开发商的理由是,工作人员口头承诺无效。为此,董星辰和韦倩将朗润公司告到了。
罗双江售楼小姐承诺变卦买房人告开发商
董星辰、韦倩一审诉称,8月8日,其与朗润公司签订《商品房认购协议》(以下简称《认购协议》)一份,约定购买朗润公司开发的“未来家”项目某幢1503室商品房。同日,董星辰、韦倩向朗润公司支付了定金2万元。
协议签订前,朗润公司的销售人员钱梦承诺,可将次阳台侧边墙凿掉并重新砌墙,做成与样板房一样的房间。董星辰、韦倩与钱梦再三确认后决定认购上述房屋。同年8月15日,董星辰等前往朗润公司售楼处准备支付剩余首付款11万元,出于慎重考虑,其让钱梦与销售组长确认,钱梦往返确认了两次,
第一次说要与物业协商,
第二次答复是不可以砌墙。
董星辰深感受骗,多次要求朗润公司退房退定金无果,遂将朗润公司告到,认为朗润公司构成欺诈销售,要求朗润公司返还定金2万元,并赔偿损失2万元。朗润公司提交《认购协议》、《签约须知》和样板间照片称,按照《认购协议》约定,董星辰、韦倩应于8月12日前与其签订预售合同,董星辰、韦倩无故未按时与其签订预售合同,违反了约定,所以不能退定金。说朗润公司存在欺诈行为,也与事实不符。
公司在样板间用图文的形式明确告知购房人房屋次阳台交付时的状态,《签约须知》亦明确写明交付时房屋阳台不封闭,是否封闭阳台是购房人成为业主后的事情,朗润公司作为建设单位无须作出所谓承诺。买房人认为自己的权利被限制董星辰、韦倩则认为,双方争议的是朗润公司是否承诺过可将次阳台侧壁凿掉并可重新砌墙,而不是房屋交付时阳台是否封闭。
为证明自己的主张,董星辰、韦倩提供了录音资料和样板房照片等证据。朗润公司对录音的真实性无异议,但认为只能证明销售人员向董星辰、韦倩说明可将阳台与储藏室改造成房间,并不能证明向董星辰、韦倩承诺可将次阳台侧边墙壁凿掉并重新砌墙。董星辰、韦倩还认为,《认购协议》是朗润公司提供的格式合同,明显限制了他们的权利。朗润公司应返还定金2万元,并按《消费者权益保护法》有关欺诈销售的规定,增加赔偿损失2万元。
认为售楼人员承诺存在误导一审审理后认为,《签约须知》已明确载明朗润公司工作人员个人的任何口头承诺均为无效,也就是说,即使朗润公司工作人员存在上述口头承诺,董星辰、韦倩亦应知晓该口头承诺是无效的。判决驳回董星辰、韦倩的诉讼请求。
董星辰、韦倩不服判决,向南京中院提起上诉。
南京中院审理后认为,《签约须知》中约定的工作人员口头承诺无效,显然属于免除朗润公司责任的条款,亦有违诚信原则,故应当认定上述约定条款无效。
录音证据可以反映出钱梦的介绍致使董星辰等产生错误认识,所以朗润公司存在过错,董星辰作为购房者亦存在过错。南京中院判决朗润公司返还董星辰、韦倩定金2万元,驳回其他诉讼请求。
开发商口头承诺违约该如何解决
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开发商违约应负全责。合同若预设违约金,应按约定执行。如违约损失超过违约金,受害方可请求提高;若违约金过高,可申请降低。无违约金约定的合同,违约责任按实际损失确定。
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2019年,嗯,那个违约金判决书开发商我有硬盘鸟叔下来了,我知不道是真假。
[律师回复] 你好,开发商违约,你可以起诉追求对方违约责任。约定违约金或直接经济损失,只能择其一主张。违约金数额不得超过实际经济损失的30%,超出的部分无效。如果商品房买卖合同约定了违约金,但开发商拒绝支付的,那么购房者则可以直接向法院起诉要求开发商支付违约金,在法院判决支持购房者的要求后,如果开发商继续拒绝支付违约金的话,那么购房者则可以拿着法院的判决书申请对开发商进行强制执行。如果商品买卖合同没有约定违约金,但是法院根据法律的规定判决开发商支付违约金的话,此时若开发商拒绝支付违约金,那么购房者则不需要再起诉要求开发商支付违约金,而是直接向法院申请强制执行。按照法律的规定,法院的强制执行措施主要有:查询、冻结、划拨被申请执行人的存款;扣留、提取被申请执行人的收入查封、扣押、拍卖、变卖被申请执行人的财产;搜查被申请执行人隐匿的财产;强制被申请执行人交付法律文书指定交付财物;强制被申请执行人迁出房屋或者退出土地;强制执行法律文书指定的行为;强制加倍支付迟延履行期间支付迟延履行金;强制办理有关财产权证照转移手续。以上就是对“开发商的违约金好要吗”所作的解答。
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[律师回复] 逾期交房违约金一般在1-1‰之间约定违约金按房价款的总额计算消费者没有损失不能成为开发商免责理由。约定的逾期交房违约金都要依约支付,除非开发商存在免责事由,如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因,并及时履行了告知义务,则可以不承担逾期交房的违约责任如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定,就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定如果开发商逾期交房不存在免责事由,则开发商需承担商品房逾期交付的责任,包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定,这时则应按合同约定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
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开发商违约如何解决
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开发商违约能索要违约金吗,开发商违约要惩罚性赔偿吗
[律师回复]
一、开发商违约能索要违约金吗违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约的,应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效,又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。开发商违约能要求违约金吗这应当分两种情况:
1、商品房买卖合同约定了违约金。《合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
2、法律对商品房买卖合同直接规定了违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中就对某些商品房买卖违约行为规定了违约金。因此,只要商品房买卖合同约定了违约金,或者法律对商品房买卖合同直接规定了违约金,那么开发商违约时,购房者就可以要求违约金。
二、开发商违约要惩罚性赔偿吗惩罚性赔偿在我国运用的不是很多,一般都是依据“填平原则”,由违约方支付守约方相当于损失的赔偿,并不给予违约方课以过多义务。但是在某些领域,惩罚性赔偿还是存在的,比如商品房买卖纠纷中就约定了惩罚性赔偿。导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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开发商违约要退房怎么协商,开发商违约怎么解决?
我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着开发商违约要退房怎么协商,开发商违约怎么解决?的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
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房产纠纷
开发商违约怎么赔偿,开发商违约要求赔偿
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, (一)先找开发商协商,协商不成再诉讼。如果满足合同约定的退房条件,最好还是先与开发商进行协商,这样可以省去诉讼费用。 (二)索要违约金及相关税费。如果是开发商违约导致退房,双方也在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等,这些都算入消费者实际损失范围内,由开发商补偿。 (三)首付、月供利息都可获赔。在退房款方面,采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中,都是开发商将应退购房款分成两部分,属于买家首付款的部分直接退还给买家,属于买家向银行借款的部分直接交还给银行,并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。 开发商支付购房人首付款利息,即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段,开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 若购房者要求退房时,已居住了一段时间,这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中,若责任方为开发商,购房者可不对房屋折旧进行补偿,若是购房者的责任,开发商则可以不赔偿业主装修费。
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开发商违约却不承担违约责任
[律师回复] 对于开发商违约却不承担违约责任这个问题,解答如下, 对于开发商恶意违约的责任承担方式,主要体现在在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定中,我们了解一下:
如果出现商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;或者是出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,针对先卖后抵、一房数卖的行为适用惩罚性赔偿,规定无法取得房屋的买受人,可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失,并且可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
同出卖人恶意违约相同,在存在欺诈行为的情况下,出卖人也需要承担较重的责任,即在出卖人订立商品房买卖合同时,如果故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实,或提供虚假商品房预售许可证明;或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人,或者隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实,最终导致合同无效或被撤销、解除的,买受人也是可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的。
违约金是指开发商的违约金吗
[律师回复] 关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。 不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
  影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。
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开发商违约后如何解决
购房者面对开发商违约有权终止合同并索赔,若选择不解约,可依据合同向仲裁机构或法院提起诉讼维护权益。若开发商拒不履行法院判决,购房者可申请法院强制执行。
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房产纠纷
商品房烂尾了,开发商要赔偿违约金,这算违约吗
[律师回复] 你好,逾期交房违约金一般是按日计算的,开发商每逾期一日并产生一日的违约金,违约越久,违约金总数会越多。在诉讼时,开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,以违约金过高为由要求人民或者仲裁机构适当减少违约金数额。
  按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定,出卖人延期交付使用房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。  二、开发商延期交房要分情况处理
  
(一)正常延期交付的处理:正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下,业主完全可以选择等待,并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任,这里提醒业主,如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照),你可以要求开发商赔偿你的经济损失。
  
(二)非正常延期交付的处理:非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等,如不幸发生上述情况,建议业主立即退房,如开发商负债已经超过其资产,业主还可以向申请开发商破产,以最大限度的保护业主的利益。
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